Как и зачем выделять доли в натуре в квартире

Выделение натуральной доли в квартире обычно не допускается из-за сложностей технического характера. Выдел доли в натуре означает, что образованный таким образом объект недвижимости должен иметь отдельные вход и коммуникации. Как правило, выделить натуральную долю можно лишь в том случае, если она расположена в одноэтажном многоквартирном доме. Сделать это можно по соглашению между всеми совладельцами недвижимости, предварительно подготовив и проведя перепланировку квартиры. Если же совладельцы не договорились о возможности или об условиях выдела, выделить ее можно с помощью судебного решения.

Что такое натуральная доля

Выделение доли в натуре — процедура переоформления доли жилом помещении в обособленный объект недвижимости. При выделении натуральной доли право общей собственности прекращается — собственник единолично владеет образовавшимся объектом недвижимости, которому присваивается отдельный адрес и кадастровый номер. Оставшаяся часть недвижимости может остаться в общей собственности остальных участников долевой собственности или также преобразована в обособленные объекты недвижимости путем выделения долей в натуре.

Натуральную долю не следует путать с выделенной или с идеальной долей. Идеальная доля существует только на бумаге и выражается в процентном соотношении. Например, трем совладельцам принадлежит по 1/3 доли однокомнатной квартиры. Это означает, что вся площадь квартиры принадлежит каждому из сособственников в равной степени. Идеальная доля может не соответствовать количеству и метражу жилых помещений (комнат), может быть сколько угодно малой, например, 1/100 доля и т. д.

Выделенной долей именуется обособленное жилое помещение (комната), которой один из совладельцев пользуется обособленно. При выделении (разделе) долей у совладельцев остаются в совладении места общего пользования (коридор, кухня, санузел). Как понятно из определения, определить (выделить) доли в однокомнатной квартире нельзя, так как в ней лишь одно жилое помещение. Как правило, выделенная доля образуется в процессе определения порядка пользования помещением, который может производиться с помощью соглашения или в суде.

Условия выделения натуральной доли

Обычно выделение доли в натуре применяется в отношении земельных участков, частных жилых домов и таунхаусов (домов блокированной постройки). Выделить натуральную долю в квартире нелегко, так как законодательство предусматривает особые условия для реализации этой процедуры. Так как право общей долевой собственности прекращается, у бывших владельцев не должно остаться общего имущества — нельзя выделить долю в натуре на комнату в квартире, оставив в общей собственности коридор, кухню, балкон, санузел и т. д.

В соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ выделение натуральной доли не допускается, если оно наносит несоразмерный ущерб общему имуществу долевых собственников. Понятие «несоразмерного ущерба» раскрывается п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 6. Под несоразмерным ущербом нужно понимать невозможность использования квартиры по назначению, существенное ухудшение ее технического состояния, снижение ее материальной стоимости, неудобство в пользовании и т. д.

Выдел доли в натуре может быть произведен при следующих условиях:

• В квартире имеется больше одной комнаты;
• В выделенное жилое помещение можно оборудовать отдельный вход;
• В выделенном помещении может быть обустроена отдельная «мокрая зона»;

Таким образом, комната, выделенная в натуре, практически превращается квартиру-студию со своим санузлом и своей кухней (обычно кухней-прихожей). Из-за указанных требований возникают большие сложности с выделением натуральной долей в квартире. Например, законодательство запрещает размещать мокрые зоны над жилыми помещениями (комнатами) соседей снизу.

Поэтому разместить новую мокрую зону в комнате можно только при одном из следующих вариантов:

• Квартира расположена на первом этаже;
• Квартира расположена на втором этаже, а на первом находятся нежилые помещения (магазины, офисы и т. д.);
• Планировки квартир по этажам не совпадают, поэтому перенесенная в комнату мокрая зона не будет находиться над жилой комнатой соседей.

Даже если характеристики квартиры позволяют обустроить мокрую зону в комнате, то возникают сложности с обустройством отдельного входа на улицу либо в подъезд. Например, если для обустройства отдельного входа нужно расширить оконный проем, эта процедура затрагивает общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому придется получать согласие на проведение перепланировки каждого из собственников МКД. Если дом большой и собственников несколько десятков, а то и сотен, это почти наверняка станет неразрешимой задачей.

Поэтому выделение натуральной доли в квартире — большая редкость. Обычно совладельцам приходится довольствоваться выделением долей — стороны определяют порядок пользования квартирой и «закрепляют» за собой жилые комнаты, оставляя вспомогательные помещения в общей собственности. Если все же техническая возможность выделить в квартире натуральную долю имеется, то сделать это совладельцы могут по соглашению или через суд.

Что предшествует выделению натуральной доли

Перед тем как оформлять выделение натуральной доли, нужно провести перепланировку (переустройство) квартиры, согласовав ее со всеми надзорными органами. Для этого сначала нужно подготовить план перепланировки. Так как выделение натуральной доли обычно предусматривает изменение конструкционных элементов здания, подготовку проекта придется доверить профессиональной организации (бюро проектов, архитектурное бюро и т. д.). Если каждый из совладельцев намерен выделить натуральную долю, они могут вместе обратиться проектное бюро за подготовкой проектов.

После получения проекта перепланировки нужно собрать необходимую документацию. В ее число входят:

1. Паспорт;
2. Письменное согласие всех собственников жилого помещения на проведение перепланировки;
3. Согласие собственников многоквартирного дома на проведение перепланировки, затрагивающей общее имущество МКД;
4. Правоподтверждающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
5. Техпаспорт;
6. Проект перепланировки.

С указанной документацией нужно обратиться в МФЦ для получения разрешения межведомственной комиссии на перепланировку. Срок рассмотрения заявления — не более 45 суток с момента обращения. После получения разрешения межведомственной комиссии придется получать разрешения и других надзорных органов, например, городского водоканала, управляющей компании, пожарного надзора. Полный список надзорных инстанций, с которыми придется согласовывать перепланировку, может различаться в зависимости от города. Лишь после получения всех этих разрешений можно приступать к перепланировке квартиры согласно ранее представленному плану.

После ее проведения нужно получить новую техническую документацию на перепланированное жилое помещение. Если старый объект недвижимости не снимается с учета, то заказывается техпаспорт на перепланированное помещение. Если же старый объект недвижимости прекращает существование (каждый из совладельцев выделяет натуральную долю), следует заказать единый технический план на все образовавшиеся объекты недвижимости.

Способы выделения доли в натуре

Если имеется необходимость выделения долей в недвижимости, владельцы собственности могут осуществить процедуру двумя способами:

1. Составить письменное соглашение.
2. Решить вопрос через суд.

Каким способом воспользоваться, решают сами владельцы объекта недвижимости.

Как выделить долю по соглашению

Выделение натуральной доли по соглашению производится тогда, когда между сторонами отсутствует спор — все совладельцы согласны на выделение одной натуральной доли или раздела всего общедолевого имущества на обособленные объекты недвижимости. Соглашение о выделении долей не имеет унифицированной формы и составляется в простом письменном виде.

Текст соглашения должен содержать следующую информацию:

• Сведения о сторонах — ФИО, паспортные данные, место регистрации всех участников договора;
• Сведения об объекте недвижимости, находящемся в долевой собственности — адрес, количество комнат, этаж, общая площадь и метраж жилых и вспомогательных помещений, кадастровый адрес, размеры долей каждого из собственников;
• Ссылки на правоподтверждающие и правоустанавливающие документы;
• Сведения о вновь образуемых объектах недвижимости — расположение, метраж жилых комнат и вспомогательных помещений, сведения о собственниках;
• Ссылки на техническую документацию, подтверждающую возможность образования изолированных объектов недвижимости;
• Размер денежной компенсации какой-либо стороне, если она предусмотрена условиями договора;
• Место и дата подписания документа;
• Подписи участников договора.

Соглашение не обязательно удостоверять у нотариуса, так как нотариальное удостоверение договора требуется лишь в случае отчуждения доли в недвижимом имуществе. Однако для большей надежности можно посетить нотариуса и не только заверить соглашение, но и доверить ему оформление самого договора. Также можно делегировать право составления соглашения профессиональному юристу.

Как выделить долю в суде

Если совладельцы квартиры не смогли договориться об условиях выделения доли в натуре, раздел может быть произведено судом. В таком случае последовательность действий выглядит следующим образом:

1. Собственник одной из долей заказывает проект перепланировки квартиры в проектном бюро.
2. Далее он составляет предложение о выделении доли в натуре и направляет его совладельцу (совладельцам).
3. Так как другие совладельцы не дают согласие на проведение перепланировки, он обращается в суд с исковым заявлением о выделении доли в натуре.

В качестве ответчика выступает второй совладелец или несколько, если квартирой владеет более двух человек. Исковое заявление в суд должно содержать следующую информацию:

• Наименование суда, в который обращается истец;
• Сведения об истце — ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, любой из идентификаторов (номер СНИЛС, ИНН, водительского удостоверения и т. д.), телефон и номер электронной почты для связи;
• Аналогичные данные ответчика;
• Сведения о третьих лицах, привлеченных к суду;
• Цена иска;
• Подробное описание всех обстоятельств дела — информация об объекте долевой собственности, о возможности выделить натуральную долю из объекта долевой собственности со ссылкой на проект перепланировки, указание, что ответчику было направлено предложение о выделении доли и т. д.;
• Указание на то, что ответчик отказывается давать разрешение на перепланировку и выделение натуральной доли, что нарушает права истца (необходимы ссылки на актуальные нормы законодательства);
• Исковые требования — предложение истца о выделении его доли в праве общей собственности в натуральном виде;
• Перечень документов, приложенных к иску;
• Дата составления документа и подпись истца.

К иску нужно приложить следующие документы:

• Необходимые при обращении в суд — квитанцию об оплате госпошлины, уведомление о направлении ответчику и третьим лицам копий искового заявления, доверенность, если заявление подает представитель истца;
• Имеющие непосредственное отношение к делу — выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости, проект перепланировки, технический и кадастровый паспорта на квартиру, предложение о выделении доли и иные документы, по мнению истца имеющие отношение к делу.

Суд рассмотрит заявление и при правильно составленном иске примет его к рассмотрению и вынесет определение о подготовке дела к судебному разбирательству. Рассмотрение дела занимает 2 месяца, однако срок может быть и продлен. При необходимости суд может назначить строительную экспертизу для установления возможности выделения доли в натуре и соответствия образованного объекта законодательству и строительным нормам и правилам.

В случае, если суд вынесет положительное решение и выделит долю в натуре, а ответчик в течение месяца не подаст апелляционную жалобу, истцу нужно получить в канцелярии суда судебное решение. На его основании можно зарегистрировать право собственности на образованный объект недвижимого имущества. Если же суд придет к выводу, что выделение доли в натуре невозможно без нанесения несоразмерного ущерба общему имуществу, он может обязать других собственников выплатить компенсацию истцу. После этого истец утрачивает право собственности на свою долю в общем имуществе.

Регистрация права собственности

Вне зависимости от того, каким способом была выделена натуральная доля, право собственности на нее должно быть зарегистрировано Росреестром. Для этого можно обратиться в региональное управление органа регистрации, но проще подать заявление в МФЦ.

При обращении нужно предоставить следующие документы:

• Паспорт;
• Правоподтверждающие документы (выписку из ЕГРН);
• Правоустанавливающие документы — соглашение о выделении доли или копию судебного решения;
• Свежий технический паспорт квартиры или вновь образованного объекта недвижимости;
• Квитанцию об оплате госпошлины за проведение регистрационных действий (2 тыс. руб.).

Право собственности регистрируется в течение 7 рабочих дней (9 дней, если заявитель обращался в МФЦ). После этого собственнику нужно вновь посетить МФЦ, получить пакет переданной на регистрацию документации и свежую выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности на образованный объект недвижимости.

Какие сложности могут возникнуть

Шансов на выделение доли в квартире в натуре объективно очень мало. Даже если имеется техническая возможность обустроить отдельный вход и мокрую зону в комнате, далеко не факт, что органы надзора или суд разрешит провести перепланировку в квартире. А без ее проведения желание выделить долю в натуре неосуществимо — орган регистрации прав откажет в постановке объекта на кадастровый учет. Если вы все же твердо намерены выделить долю в квартире в натуре, вам нужно быть готовым с длительной процедуре согласования с надзорными органами. В таком деле не обойтись без юридической помощи, так как любые ошибки или неточности могут привести к отказу.

Когда может потребоваться помощь юриста

Если собственник решил выделить свою долю в недвижимости в натуре, ему обязательно понадобится помощь специалистов. В первую очередь нужно получить консультацию квалифицированного юриста, чтобы оценить свои шансы на положительный исход дела. Если они высоки, надо разработать план действий. И в этом тоже поможет юрист. Он даст перечень документов, которые следует подготовить, направит к техническим специалистам для получения экспертных заключений.

В случае необходимости юрист может провести переговоры с прочими жильцами и при достижении положительной договоренности составит письменное соглашение. Если прочие собственники против, нужен иск в суд. Составить его самостоятельно очень сложно. Для этого требуется хорошо знать действующее законодательство. Юрист же напишет заявление таким образом, чтобы шансы на положительное решение по делу возросли. А при необходимости специалист будет защищать интересы своего клиента в суде.

Частые вопросы и ответы юриста на них