Выделение доли в квартире в натуре в 2023 году

Долевая собственность на жилую недвижимость – явление распространенное. Иногда такая форма владения мешает осуществлять правовые сделки. Например, продавать жилье или сдавать в аренду. Поэтому собственники периодически встают перед вопросом, а можно ли выделить в квартире долю в натуре, чтобы стать хозяином отдельного объекта.

Основные понятия

Согласно ГК РФ, имущество принадлежащее двум (или более) хозяевам, является их общей собственностью (ст. 244). Оно может находиться:

• В совместной собственности. Такой вид предусмотрен лишь для супругов и предполагает, что имущественный объект принадлежит мужу и жене в равных пропорциях. Реальные доли в имуществе не определены даже в процентном соотношении;
• В долевой собственности. Данный вид предполагает, что доли в имуществе выделены для каждого собственника.

Совершать сделки со своей частью имущества владелец совместной собственности не может. Супруги осуществляют их по обоюдному согласию. У владельцев долевой собственности прав больше, но они тоже ограничены.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам в долях, эти доли фиксируются в документах на право собственности в процентном соотношении. Например, супруги и их сын приватизировали трехкомнатную квартиру. Недвижимость будет принадлежать всем членам семьи в равных долях. В свидетельствах о праве собственности каждый будет указан в качестве владельца 33,3 % от объекта недвижимости. При этом каждый член семьи может пользоваться всей квартирой целиком.

При долевой собственности владелец имеет право совершать со своей долей весь спектр правовых сделок. Т.е. он может продать ее, подарить, завещать и пр. Проблема в том, что покупают такие доли не очень охотно, т.к. каждый собственник желает стать владельцем своего отдельного помещения. А в случае с долями в процентах это невозможно. Хотя сами собственники могут путем устной или письменной договоренности урегулировать вопрос пользования помещениями. Например, установить, что каждый для проживания займет отдельную комнату.

В таком случае поможет разрешить ситуацию выдел доли в натуре. Общий порядок осуществления процедуры закреплен в ст. 252 ГК РФ. Согласно ей участник долевой собственности наделен правом требовать выдела доли в натуре.

Если это требование реализуется, владелец далее не является участником долевой собственности. Он становится хозяином отдельного объекта недвижимости.

На каких условиях возможен выдел доли?

В Постановлении ВС № 8 (от 21.12.1993) указывается, что из общей долевой собственности можно выделить долю в натуре только, если имеется техническая возможность предоставить собственнику изолированное жилое и подсобные помещения. Также для выдела необходимо, чтобы собственник обладал возможностью сделать отдельный вход в это помещение.

Если такой технической возможности не имеется, определяют порядок пользования жилым помещением.

Выделение доли в натуре в квартире многоквартирного дома – процедура не частая по причине отсутствия технических возможностей. Если она и осуществляется, то, как правило, в квартирах, расположенных на первом этаже, чтобы можно было сделать отдельный вход. Плюс подвод коммуникаций в обособленное жилье не должен мешать прочим жильцам и создавать угрозу повреждения общей конструкции здания.

В каких случаях выделение доли в квартире в натуре невозможно:

• Общий размер и планировка жилья не позволяют провести выдел технически. Например, если речь идет о небольшой однокомнатной квартире;
• Если выдел в натуре нарушит целостность основных конструкций здания;
• Когда выделенная доля не может быть признана пригодной для проживания согласно СНиП. К примеру, если в получившейся комнате невозможно сделать оконный проем;
• Если выделение доли нарушает права и имущественные интересы третьих лиц.

Если выдел в натуре невозможен, а собственник не желает устанавливать договорной режим пользования, остается свою долю в квартире только продать. Возможность получения денежной компенсации закреплена в ст. 252 ГК РФ.

Способы выдела в натуре

Если имеется необходимость выделения долей в недвижимости, владельцы собственности могут осуществить процедуру двумя способами:

1. Составить письменное соглашение.
2. Решить вопрос через суд.

Каким способом воспользоваться, решают сами владельцы объекта недвижимости.

Составление соглашения

Если между собственниками квартиры не имеется разногласий, они могут подписать договор о выделении доли в натуре. Унифицированной формы соглашения не предусмотрено. Составляется оно в соответствии с правилами делопроизводства и существующими образцами.

Соглашение о выделении доли должно содержать следующую информацию:

• Основные данные всех собственников объекта (ФИО, даты рождения, место постоянной регистрации, реквизиты паспортов);
• Полные сведения об объекте недвижимости (адрес, этаж, площадь, количество комнат, наличие балкона и пр.);
• Ссылки на правоустанавливающие документы;
• Информация относительно выделенной доли (площадь, расположение, наличие отдельного входа и подсобных помещений, кто становится ее собственником);
• Порядок содержания и обслуживания общего имущества после выделения доли в натуре;
• Условия и срок вступления соглашения в силу. Если этот пункт отсутствует, документ приобретает юридическую значимость после его регистрации;
• Дата подписания документа;
• Подписи сторон с расшифровкой.

После подписания соглашение подлежит нотариальному удостоверению в соответствии со ст. 42 ФЗ РФ № 218 (от 13.07.2015). Стоимость услуги составит 0,5 процента от общей суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. (ст. 333.24 НК РФ).

Желательно доверить составление соглашения профессиональному юристу. Но еще до его подписания следует обратиться в СРО, которое проведет техническую экспертизу объекта недвижимости и предоставит заключение о возможности выделения доли в натуре. Обратиться можно и к кадастровому инженеру. Он составит технический план и даст заключение.

Важно! После нотариального удостоверения соглашение следует зарегистрировать в Росреестре.

Обратиться в ЕГРН можно через МФЦ. От собственников потребуются следующие документы:

• Гражданские паспорта;
• Заявление от каждого владельца долей в объекте;
• Нотариально удостоверенное соглашение о выделении доли;
• Правоустанавливающие документы на долю каждого;
• Технический план на объект недвижимости.

За регистрацию в Росреестре потребуется заплатить госпошлину. Взыскивают ее с собственника доли, выделяемой в натуре. Размер составляет 2 тыс. руб.

Судебное урегулирование

Если достичь договоренности между собственниками не получается, вопрос выделения доли в недвижимости можно решить в судебном порядке. Для этого заинтересованная сторона должна подать исковое заявление в районный суд. Обращаться следует в судебную организацию по месту проживания ответчика. В данном случае, это будут остальные собственники. Если их несколько и они проживают по разным адресам, можно обратиться в суд по месту нахождения квартиры, которой владеет истец и ответчики.

Желательно составление искового заявления доверить профессиональному юристу. Составляется оно в соответствии со ст. 131 ГПК РФ и содержит следующую информацию:

• Наименование суда;
• Название подаваемого документа;
• Сведения об истце и ответчике (ФИО, даты рождения, адрес места жительства, реквизиты гражданских паспортов). Если истец не может выяснить все сведения относительно ответчика, он вносит в иск известную ему информацию. Остальное уточнит судья в ходе слушания;
• Суть претензии, т.е. в чем состоит ущемление прав истца. Здесь следует акцентировать внимание на том, что техническая возможность выдела в натуре имеется и дать ссылку на технический план. Нужно представить детальное описание всего объекта недвижимости и той доли, которую намеревается выделить истец. Обязательно указать реквизиты правоустанавливающих документов;
• Предложение по выделению доли;
• Ссылки на действующее законодательство, которое подтверждает правоту притязаний истца;
• Перечень документов, прилагаемых к иску;
• Подпись истца с расшифровкой.

К исковому заявлению в соответствии со ст. 132 ГПК РФ следует приложить пакет документов:

• Удостоверения личности всех собственников. Если среди них имеются лица до 14 лет, требуются свидетельства о рождении. От всех прочих – гражданские паспорта;
• Выписка из Росреестра о правах собственности;
• Правоустанавливающие документы на недвижимость;
• Кадастровый и технический план;
• Экспертное заключение СРО о возможности выдела доли в натуре;
• Квитанция об уплате госпошлины. Величина ее определяется в соответствии со ст. 333 НК РФ и зависит от стоимости выделяемой доли. Минимальный размер пошлины – 400 руб., а максимальный – 60 тыс. руб.;
• Любые иные документы, если истец предполагает, что они помогут ему выиграть судебный процесс.

Важно! Для подачи в суд следует подготовить простые копии документов. Подлинники представляют по требованию судьи уже во время рассмотрения дела.

Подать иск можно следующими способами:

1. Направить в виде заказной корреспонденции на адрес суда.
2. Лично передать в судебную канцелярию.

Подать исковое заявление может доверенное лицо. В таком случае потребуется сведения о нем указать в иске и дополнительно представить нотариальную доверенность и паспорт данного лица.

Порядок выделения доли через суд следующий. Если иск принят к судопроизводству, рассмотреть его обязаны в течение двух месяцев после регистрации (ст. 154 ГПК РФ). Когда в ходе разбирательств потребуется техническая экспертиза, срок рассмотрения может быть увеличен. Как правило, подобные дела рассматриваются в течение 3 – 6 месяцев.

После вынесения судебного решения у несогласной стороны имеется один месяц на его обжалование в высшей судебной инстанции. Если этого не произошло, через 30 дней после вынесения судебное решение вступает в силу.

Если оно вынесено в пользу истца, ему необходимо копию решения получить в судебной канцелярии, а затем обратиться в Росреестр для регистрации.

В ЕГРН потребуется представить следующие документы:

• Гражданский паспорт;
• Правоустанавливающие документы на объект;
• Заявление о проведении регистрационных действий;
• Квитанцию о внесении госпошлины;
• Копию судебного решения;

Долю в квартире сотрудники Росреестра обязаны зарегистрировать в течение семи дней после принятия заявления (ст. 16 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015). Если документы подаются через МФЦ, на регистрационные действия отводится девять дней. По итогу владельцу доли должны предоставить новое свидетельство о правах собственности.

Судебная практика

Как показывает статистический анализ, иски о выделе доли в натуре подаются довольно часто, но судебные решения большим разнообразием не отличаются. Если речь идет о квартирах в многоквартирном доме, шанс на положительный исход очень низок. Такой вариант возможен, если квартира была объединена из двух и в ней изначально предусматривались отдельные входы и имеется два санузла. Но такие случаи в судебной практике – большая редкость.

Обычно по результатам рассмотрения исковых заявлений судья выносит решение о правилах пользования общим имуществом. За собственниками может закрепляться и отдельная комната в квартире, но сам объект остается в общей долевой собственности.

Как правило, выдел в натуре допускается, если речь идет о частном доме. И даже в таком случае истец не всегда выигрывает судебный спор. Самая распространенная причина отказа – невозможность технического обеспечения положительного решения. В некоторых домах невозможно сделать отдельный вход, а где-то – оборудовать кухню и ванную комнату без повреждения важных конструкций здания.

Положительные решения иногда выносят, если речь идет о многоквартирном одноэтажном доме или о таунхаусе.

Нужна ли помощь юриста?

Если собственник решил выделить свою долю в недвижимости в натуре, ему обязательно понадобится помощь специалистов. В первую очередь нужно получить консультацию квалифицированного юриста, чтобы оценить свои шансы на положительный исход дела. Если они высоки, надо разработать план действий. И в этом тоже поможет юрист. Он даст перечень документов, которые следует подготовить, направит к техническим специалистам для получения экспертных заключений.

В случае необходимости юрист может провести переговоры с прочими жильцами и при достижении положительной договоренности составит письменное соглашение.

Если прочие собственники против, нужен иск в суд. Составить его самостоятельно очень сложно. Для этого требуется хорошо знать действующее законодательство. Юрист же напишет заявление таким образом, чтобы шансы на положительное решение по делу возросли. А при необходимости специалист будет защищать интересы своего клиента в суде.