Как оценить долю в квартире для выкупа: пошаговая инструкция для самостоятельной оценки

Обновлено: Март, 2021 года

Чтобы обеспечить справедливое и обоснованное назначение цены на часть недвижимости, собственником должна быть выполнена оценка доли в квартире для выкупа. Можно пытаться самостоятельно определять цену, надеясь на согласие второго участника сделки с предложенной суммой. Если оценка доли требуется для принудительного выкупа и в других ситуациях, когда необходимо объективное мнение о стоимости недвижимости, используют особую методику, основанную на применении повышающих и понижающих коэффициентов и рыночной цене всей квартиры.

Когда нужна оценка доли в квартире

Рыночная стоимость части квартиры не пропорциональна цене всего объекта. Если квартира оценивается в миллион, то ее половина не будет стоить 0,5 млн. Если стоимость единого объекта недвижимости можно сравнить с рыночными предложениями на аналогичные квартиры, то сравнивать доли не так просто, ведь они различаются по размеру, расположению, окружению.

Расчет справедливой стоимости доли с учетом различных факторов и рыночной цены требуется не только для выкупа. Список ситуаций, когда нужна оценка части недвижимости, гораздо шире:

  • Когда экс-супруги делят имущество;
  • При наследовании;
  • При взыскании алиментного долга с недвижимого имущества;
  • Для расчета имущественных налогов;
  • Передача в залог в рамках кредитного соглашения;
  • При установлении цены для покупки, продажи, аренды, обмена;
  • Для проведения торгов при взыскании долга ФССП.
  • Страхование недвижимости.

Собственник вправе самостоятельно провести оценку доли через онлайн калькулятор или поручить проведение анализа независимой оценочной компании. Если речь идет о принудительном выкупе, скорее всего, для проведения расчетов понадобится решение суда.

Что влияет на оценку доли

Чтобы результат расчетов был признан объективным, при вычислениях применяют целый комплекс факторов:

  • Заключение соглашения о порядке пользования квартирой или соответствующее решение суда;
  • Свободный доступ к доле и общему имуществу;
  • Размер площади согласно доле;
  • Отдельный вход в комнату;
  • Число всех собственников, исключая владельца оцениваемой доли;
  • Сколько людей проживает в квартире;
  • Есть ли среди собственников недееспособные и дети до 18 лет.

Поскольку расчеты стоимости доли представляют многоэтапный процесс вычислений с применением нескольких факторов, рекомендуется поручить процесс профессиональным оценщикам, имеющим соответствующие лицензии и аккредитации. Допускается привлекать к сотрудничеству и физлиц, если их опыт, образование позволяют проводить подобные операции, а также при наличии страхования ответственности и подтвержденном членстве СРО.

Этапы расчета стоимости доли

Профессиональная оценка проводится в виде 2 отдельных этапов:

  1. Вычисление стоимости всей квартиры на текущий момент с применением сравнительного способа, через учет расходов и доходов.
  2. Уточнение цены доли с применением множества параметров.

Только после полного прохождения процедуры расчетов стоимости квартиры, а затем доли в имуществе, можно говорить об объективной комплексной оценке для выкупа и других действий с жильем.

Этап 1. Определение цены всей квартиры

Существует множество способов расчета квартиры, используемых при профессиональной оценке жилья. В таблице подробнее описаны наиболее значимые методы расчетов.

Способ оценки Описание Кем проводится
Сравнение с аналогичными объектами В основе вычисление лежит сравнение со схожими объектами собственности. Можно использовать для анализа квартиры, дома, участки с аналогичными параметрами – по дате постройки, расположению, инфраструктуре, экологии, этажности и т.д. Доступно всем. Часто используется, в том числе обычными людьми для самостоятельных расчетов.
Метод учета расходов Анализ стоимости с учетом вложений в недвижимость Используется профессиональными оценщиками.
Метод учета доходов Анализ суммы прибыли, которую получают или могут получить от квартиры. Используют чаще при коммерческой аренде и найме.

Если собственник намерен самостоятельно определить цену доли, рекомендуется использовать метод сравнения как оптимально доступный и понятный, поскольку сравнивается объект с ценами на аналогичную недвижимость, предлагаемую к покупке в газетных объявлениях, на досках онлайн-объявлений, в базах риэлторских компаний.

Чтобы провести анализ, выбирают 3-4 квартиры, параметры которых максимально приближены к рассматриваемому объекту. Это может быть квартира по соседству, в одном районе, желательно в том же доме. Расчеты должны выявить среднюю стоимость метра, которая далее применяется в формуле аналогично работе калькулятора.

Этап 2. Расчет цены доли по формуле с применением коэффициентов

Когда есть информация о средней стоимости одного метра жилья, можно приступать к основным вычислениям. Неправильно было бы определять стоимость доли пропорционально рыночной цене всего объекта, ведь при ее покупке собственник фактически вынужден проживать в коммунальной квартире, деля кухню и иные общие помещения с другими собственниками.

Чтобы правильно рассчитать стоимость, используют особую формулу: (Рыночная цена квартиры х Размер доли) х Сводный параметр, объединяющий коэффициенты.

Любому человеку, имеющему первичные познания в математике, будет несложно выполнить вычисления с учетом повышающих и понижающих коэффициентов. Если вычисления вручную кажутся громоздкими, используют личные калькуляторы, либо пользуются онлайн-версиями на специализированных сайтах.

Какие факторы влияют на стоимость доли

Поскольку сама формула достаточно простая, остается разобраться в том, какие параметры и в какой степени влияют на итоговый показатель. Ниже в виде таблицы представлены коэффициенты, уменьшающие стоимость части квартиры.

Параметр Разъяснения Примерный вес
Размер доли Если оценивается меньшая часть недвижимости, она оказывается недооцененной. — 20,0
Отсутствие доступа к объекту накануне сделки Если перед продажей собственник не способен договориться об осмотре покупаемой жилплощади, возникают подозрения в проблемах с мирным использованием жилья всеми собственниками, но для оформления прописки вариант подходящий. — 50,0
В квартире много проживающих лиц Если в пределах одной кухни и одного санузла приходится сосуществовать с чужой семьей, посторонними людьми, что не отвечает понятию комфортной жизни. — 50,0
Оценивают часть элитной квартиры Вероятность продажи доли в дорогой квартире минимальна, поскольку такая часть может сопоставляться с комфортной благоустроенной отдельной квартирой. — 100,0
Один из собственников подал заявление на государственную субсидию Если один из совладельцев обратился за господдержкой для улучшения жилищных условий, договориться в дальнейшем о продаже единого объекта с целью последующей покупки отдельных квартир с доплатой. — 30,0
Есть несовершеннолетние владельцы долей Сделки с участием несовершеннолетних всегда курируются отделом опеки и попечительства. Чтобы разменять квартиру впоследствии, придется потратить немало времени и сил, чтобы получить разрешение. Понадобится обеспечить ребенка равноценным или лучшим жильем — 30,0

Помимо параметров, уменьшающих стоимость, есть ряд факторов, которые увеличат стоимость доли. Для удобства ключевые параметры, влияющие на рост цены, сведены в таблицу.

Параметры Описание Примерный вес
В квартире больше никто не живет Такие ситуации встречаются крайне редко, однако они возможны. Приобретая долю, собственник фактически будет лично пользоваться всеми общими помещениями и оборудованием. Нужно учесть, что отсутствие на жилплощади других жильцов в любой момент может смениться заселением. Отсутствие жильца случается в ситуации с осужденными или несовершеннолетними собственниками. + 50,0
Другая часть жилья сдана в аренду Регулировать вопросы совместного проживания и использования общих помещений проще, если заранее определены границы долей и установлены правила для арендаторов. + 10,0
У квартиры только 2 собственника Чем больше совладельцев, тем меньше будет стоить доля, даже если она окажется достаточно большой. Остальные собственники будут также пользоваться общим имуществом, оборудованием, делая невозможным комфортную спокойную жизнь в квартире. + 20,0
Просторная квартира Разменять квартиру с большой площадью проще, чем малогабаритное жилье. + 30,0
Налаженный контакт с другими проживающими, владельцами Комфортная спокойная жизнь невозможна без хороших или ровных отношений с соседями. Соседство может повредить продаже, либо, наоборот, помочь продать по лучшей цене. + 20,0
Есть изолированные комнаты на каждого собственника Проще определить порядок пользования квартирой, если каждый владелец может обособиться в отдельном помещении.  Например, в трехкомнатной квартире 3 доли. + 40,0

Применяя систему коэффициентов, стороны сделки могут объективно определить условия будущего выкупа, а в случае споров, по какой цене выкупается доля в квартире, прийти к единому решению, не обращаясь в суд.

Расходы на оценку доли для выкупа

Услуги независимых оценщиков платные. Расходы при заказе профессионального оценочного отчета напрямую зависят:

  • От сложности случая;
  • Размера оцениваемой площади;
  • Региональных особенностей;
  • Срочности исполнения заказа.

В среднем, затраты на независимого оценщика составят 2-5 тысячи рублей. Эксперты признают, что расчеты стоимости части объекта недвижимости относят к категории повышенной сложности, поскольку предстоит выявить и учесть множество дополнительных параметров.

В Москве стоимость оценки доли будет наиболее высокой – от 5 до 8 тысяч рублей по жилой городской недвижимости и от 10 тысяч рублей для загородных объектов.

Как выкупить долю в квартире у родственника пошагово

Для многих собственников проблема с определением стоимости является определяющей, когда заинтересованные стороны не могут договориться об условиях купли-продажи. Если добровольно установить параметры сделки выкупа не получилось, придется обращаться в судебную инстанцию для принудительного выкупа.

Назначая стоимость к выкупу, суд будет опираться на результаты независимой экспертизы, а при ее отсутствии к моменту обращения, инициирует проведение оценки в рамках разбирательства.

Принудительный выкуп доли у родственника возможен при выполнении всех указанных ниже условий:

  1. Доля признана незначительной, когда нет возможности определить порядок пользования, не нанося ущерба другой стороне.
  2. Отсутствует возможность выделения в натуре. В квартире выделить часть жилплощади довольно сложно, поскольку придется переносить инженерные коммуникации, устанавливать отдельное оборудования, оформлять отдельный вход.
  3. Суду представлены доказательства, что сам собственник не заинтересован в том, чтобы владеть незначительной долей. Задача заинтересованной стороны – доказать, что у второго собственника есть альтернативное место жительства, что он не заботится о содержании жилья и не платит по счетам.

Если удается доказать, что особой нужды в этой площади у второго собственника нет, суд признает долю незначительной с последующим правом принудительного выкупа.

Шаг 1. Попытка досудебного урегулирование

Перед подачей иска в суд следует попытаться достичь компромисса с собственником, предложив ему свою цену для выкупа.

Досудебная претензия составляется в свободной форме, с указанием адресата, точного расположения, размера доли, предлагаемой к выкупу суммы. Документ направляют заказным с уведомлением, либо вручают лично в присутствии свидетелей, чтобы иметь впоследствии возможность подтвердить факт доставки претензии.

По истечении срока, отведенного на ответ отправителем, можно готовиться к суду, не забыв приложить к иску квитанции, чеки, копию претензии с отметкой о вручении.

Шаг 2. Подготовка документов и составление иска

При подготовке доказательной базы следует уделить особое внимание документам, которые подтвердят неплатежи за коммуналку, наличие другой собственности, отсутствие оплаты за ремонт и содержание и т.д. К иску прикладывают расчеты стоимости доли с обоснованием суммы к выкупу, либо, по возможности, заказывают независимую экспертную оценку.

К составлению искового заявления рекомендуется привлекать опытного юриста. Он составит документ строго в соответствии с требованиями ГПК РФ, а также подскажет, какие приложения необходимо собрать для обоснования позиции в суде.

Шаг 3. Судебное разбирательство

Подготовленный пакет документации передают вместе с квитанцией об оплаченной пошлине по почте, либо передаются лично в канцелярию суда. Местом рассмотрения иска является городской или районный суд по месту расположения объекта.

В ходе заседания судья рассмотрит позицию обеих сторон, изучит подготовленные документы. Рекомендуется привлекать к заседаниям профессионального юриста, который сможет грамотно обосновать требования истца, ссылаясь на нормы действующего закона.

Если суд согласится с доводами истца, расходы на судебные издержки можно взыскать с ответчика.

Шаг 4. Выполнение судебного решения

После вынесения решения нужно дождаться, пока не истечет срок обжалования. Если одна из сторон не согласна с вынесенным решением, его оспаривают в вышестоящей инстанции.

После вступления постановления в силу и выплаты назначенной компенсации, обращаются в Росреестр для переоформления права на собственность.

Частые вопросы и ответы юриста

Как увеличить стоимость долевого жилья для выгодной продажи?
Продавцам рекомендуется попытаться договориться об общей продаже, целую квартиру продать проще, а условия выгоднее. Если другие собственники не согласны, пытайтесь выделить долю в натуре, это повысить стоимость объекта. Если и это невозможно, договоритесь о порядке пользования квартирой с остальными собственниками.
Как покупателю снизить цену доли для выкупа?
Если доля незначительна, ее можно выкупить за минимальную сумму. Небольшие доли больше подходят для оформления регистрации, но не для проживания.
Считается ли 1/3 квартиры незначительной долей?
Суд определяет незначительность индивидуально – это может быть и ½ доля, если она находится в 1-комнатной квартире в совместной собственности разводящихся супругов. Есть и обратные ситуации, когда и 1/5 доли считается значительной, если квартира состоит из 5-6 комнат.

Нужна ли помощь юриста

Любые операции с недвижимостью предполагают крупные суммы, однако через выкуп доли удается с наименьшими затратами стать собственником части жилплощади. Чтобы процесс выкупа прошел успешно, следует особое внимание уделить правильному определению стоимости с помощью специализированных ресурсов самостоятельно, либо привлекая на помощь независимого эксперта.

Если в процессе урегулирования условий сделки выкупа возникли сложности, следует обратиться к опытному юристу для получения подробной консультации. Юридическая поддержка поможет обосновать правильность оценки доли для выкупа в суде, а также позволит повысить шансы на досудебное урегулирование через заключение мирового соглашения.

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Профиль в ЯндексУслуги
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России.

Была ли эта информация полезной?

Главный юрист
Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку "Задать вопрос", я принимаю политику конфиденциальности и пользовательское соглашение.

Как увеличить стоимость долевого жилья для выгодной продажи?
Продавцам рекомендуется попытаться договориться об общей продаже, целую квартиру продать проще, а условия выгоднее. Если другие собственники не согласны, пытайтесь выделить долю в натуре, это повысить стоимость объекта. Если и это невозможно, договоритесь о порядке пользования квартирой с остальными собственниками.
Как покупателю снизить цену доли для выкупа?
Если доля незначительна, ее можно выкупить за минимальную сумму. Небольшие доли больше подходят для оформления регистрации, но не для проживания.
Считается ли 1/3 квартиры незначительной долей?
Суд определяет незначительность индивидуально – это может быть и ½ доля, если она находится в 1-комнатной квартире в совместной собственности разводящихся супругов. Есть и обратные ситуации, когда и 1/5 доли считается значительной, если квартира состоит из 5-6 комнат.
Adblock
detector