Чтобы обеспечить справедливое и обоснованное назначение цены на часть недвижимости, собственником должна быть выполнена оценка доли в квартире для выкупа. Можно пытаться самостоятельно определять цену, надеясь на согласие второго участника сделки с предложенной суммой. Если оценка доли требуется для принудительного выкупа и в других ситуациях, когда необходимо объективное мнение о стоимости недвижимости, используют особую методику, основанную на применении повышающих и понижающих коэффициентов и рыночной цене всей квартиры.
- Когда нужна оценка доли в квартире
- Что влияет на оценку доли
- Как рассчитать стоимость доли в квартире
- Этап 1. Определение цены всей квартиры
- Этап 2. Расчет цены доли по формуле с применением коэффициентов
- Какие факторы влияют на стоимость доли
- Расходы на оценку доли для выкупа
- Как выкупить долю в квартире у родственника пошагово
- Шаг 1. Попытка досудебного урегулирование
- Шаг 2. Подготовка документов и составление иска
- Шаг 3. Судебное разбирательство
- Шаг 4. Выполнение судебного решения
- Частые вопросы и ответы юриста
- Нужна ли помощь юриста
Когда нужна оценка доли в квартире
Рыночная стоимость части квартиры не пропорциональна цене всего объекта. Если квартира оценивается в миллион, то ее половина не будет стоить 0,5 млн. Если стоимость единого объекта недвижимости можно сравнить с рыночными предложениями на аналогичные квартиры, то сравнивать доли не так просто, ведь они различаются по размеру, расположению, окружению.
Расчет справедливой стоимости доли с учетом различных факторов и рыночной цены требуется не только для выкупа. Список ситуаций, когда нужна оценка части недвижимости, гораздо шире:
- Когда экс-супруги делят имущество;
- При наследовании;
- При взыскании алиментного долга с недвижимого имущества;
- Для расчета имущественных налогов;
- Передача в залог в рамках кредитного соглашения;
- При установлении цены для покупки, продажи, аренды, обмена;
- Для проведения торгов при взыскании долга ФССП.
- Страхование недвижимости.
Собственник вправе самостоятельно провести оценку доли через онлайн калькулятор или поручить проведение анализа независимой оценочной компании. Если речь идет о принудительном выкупе, скорее всего, для проведения расчетов понадобится решение суда.
Что влияет на оценку доли
Чтобы результат расчетов был признан объективным, при вычислениях применяют целый комплекс факторов:
- Заключение соглашения о порядке пользования квартирой или соответствующее решение суда;
- Свободный доступ к доле и общему имуществу;
- Размер площади согласно доле;
- Отдельный вход в комнату;
- Число всех собственников, исключая владельца оцениваемой доли;
- Сколько людей проживает в квартире;
- Есть ли среди собственников недееспособные и дети до 18 лет.
Поскольку расчеты стоимости доли представляют многоэтапный процесс вычислений с применением нескольких факторов, рекомендуется поручить процесс профессиональным оценщикам, имеющим соответствующие лицензии и аккредитации. Допускается привлекать к сотрудничеству и физлиц, если их опыт, образование позволяют проводить подобные операции, а также при наличии страхования ответственности и подтвержденном членстве СРО.
Как рассчитать стоимость доли в квартире
Профессиональная оценка проводится в виде 2 отдельных этапов:
- Вычисление стоимости всей квартиры на текущий момент с применением сравнительного способа, через учет расходов и доходов.
- Уточнение цены доли с применением множества параметров.
Только после полного прохождения процедуры расчетов стоимости квартиры, а затем доли в имуществе, можно говорить об объективной комплексной оценке для выкупа и других действий с жильем.
Этап 1. Определение цены всей квартиры
Существует множество способов расчета квартиры, используемых при профессиональной оценке жилья. В таблице подробнее описаны наиболее значимые методы расчетов.
| Способ оценки | Описание | Кем проводится |
|---|---|---|
| Сравнение с аналогичными объектами | В основе вычисление лежит сравнение со схожими объектами собственности. Можно использовать для анализа квартиры, дома, участки с аналогичными параметрами – по дате постройки, расположению, инфраструктуре, экологии, этажности и т.д. | Доступно всем. Часто используется, в том числе обычными людьми для самостоятельных расчетов. |
| Метод учета расходов | Анализ стоимости с учетом вложений в недвижимость | Используется профессиональными оценщиками. |
| Метод учета доходов | Анализ суммы прибыли, которую получают или могут получить от квартиры. Используют чаще при коммерческой аренде и найме. |
Если собственник намерен самостоятельно определить цену доли, рекомендуется использовать метод сравнения как оптимально доступный и понятный, поскольку сравнивается объект с ценами на аналогичную недвижимость, предлагаемую к покупке в газетных объявлениях, на досках онлайн-объявлений, в базах риэлторских компаний.
Чтобы провести анализ, выбирают 3-4 квартиры, параметры которых максимально приближены к рассматриваемому объекту. Это может быть квартира по соседству, в одном районе, желательно в том же доме. Расчеты должны выявить среднюю стоимость метра, которая далее применяется в формуле аналогично работе калькулятора.
Этап 2. Расчет цены доли по формуле с применением коэффициентов
Когда есть информация о средней стоимости одного метра жилья, можно приступать к основным вычислениям. Неправильно было бы определять стоимость доли пропорционально рыночной цене всего объекта, ведь при ее покупке собственник фактически вынужден проживать в коммунальной квартире, деля кухню и иные общие помещения с другими собственниками.
Чтобы правильно рассчитать стоимость, используют особую формулу: (Рыночная цена квартиры х Размер доли) х Сводный параметр, объединяющий коэффициенты.
Любому человеку, имеющему первичные познания в математике, будет несложно выполнить вычисления с учетом повышающих и понижающих коэффициентов. Если вычисления вручную кажутся громоздкими, используют личные калькуляторы, либо пользуются онлайн-версиями на специализированных сайтах.
Какие факторы влияют на стоимость доли
Поскольку сама формула достаточно простая, остается разобраться в том, какие параметры и в какой степени влияют на итоговый показатель. Ниже в виде таблицы представлены коэффициенты, уменьшающие стоимость части квартиры.
| Параметр | Разъяснения | Примерный вес |
|---|---|---|
| Размер доли | Если оценивается меньшая часть недвижимости, она оказывается недооцененной. | — 20,0 |
| Отсутствие доступа к объекту накануне сделки | Если перед продажей собственник не способен договориться об осмотре покупаемой жилплощади, возникают подозрения в проблемах с мирным использованием жилья всеми собственниками, но для оформления прописки вариант подходящий. | — 50,0 |
| В квартире много проживающих лиц | Если в пределах одной кухни и одного санузла приходится сосуществовать с чужой семьей, посторонними людьми, что не отвечает понятию комфортной жизни. | — 50,0 |
| Оценивают часть элитной квартиры | Вероятность продажи доли в дорогой квартире минимальна, поскольку такая часть может сопоставляться с комфортной благоустроенной отдельной квартирой. | — 100,0 |
| Один из собственников подал заявление на государственную субсидию | Если один из совладельцев обратился за господдержкой для улучшения жилищных условий, договориться в дальнейшем о продаже единого объекта с целью последующей покупки отдельных квартир с доплатой. | — 30,0 |
| Есть несовершеннолетние владельцы долей | Сделки с участием несовершеннолетних всегда курируются отделом опеки и попечительства. Чтобы разменять квартиру впоследствии, придется потратить немало времени и сил, чтобы получить разрешение. Понадобится обеспечить ребенка равноценным или лучшим жильем | — 30,0 |
Помимо параметров, уменьшающих стоимость, есть ряд факторов, которые увеличат стоимость доли. Для удобства ключевые параметры, влияющие на рост цены, сведены в таблицу.
| Параметры | Описание | Примерный вес |
|---|---|---|
| В квартире больше никто не живет | Такие ситуации встречаются крайне редко, однако они возможны. Приобретая долю, собственник фактически будет лично пользоваться всеми общими помещениями и оборудованием. Нужно учесть, что отсутствие на жилплощади других жильцов в любой момент может смениться заселением. Отсутствие жильца случается в ситуации с осужденными или несовершеннолетними собственниками. | + 50,0 |
| Другая часть жилья сдана в аренду | Регулировать вопросы совместного проживания и использования общих помещений проще, если заранее определены границы долей и установлены правила для арендаторов. | + 10,0 |
| У квартиры только 2 собственника | Чем больше совладельцев, тем меньше будет стоить доля, даже если она окажется достаточно большой. Остальные собственники будут также пользоваться общим имуществом, оборудованием, делая невозможным комфортную спокойную жизнь в квартире. | + 20,0 |
| Просторная квартира | Разменять квартиру с большой площадью проще, чем малогабаритное жилье. | + 30,0 |
| Налаженный контакт с другими проживающими, владельцами | Комфортная спокойная жизнь невозможна без хороших или ровных отношений с соседями. Соседство может повредить продаже, либо, наоборот, помочь продать по лучшей цене. | + 20,0 |
| Есть изолированные комнаты на каждого собственника | Проще определить порядок пользования квартирой, если каждый владелец может обособиться в отдельном помещении. Например, в трехкомнатной квартире 3 доли. | + 40,0 |
Применяя систему коэффициентов, стороны сделки могут объективно определить условия будущего выкупа, а в случае споров, по какой цене выкупается доля в квартире, прийти к единому решению, не обращаясь в суд.
Расходы на оценку доли для выкупа
Услуги независимых оценщиков платные. Расходы при заказе профессионального оценочного отчета напрямую зависят:
- От сложности случая;
- Размера оцениваемой площади;
- Региональных особенностей;
- Срочности исполнения заказа.
В среднем, затраты на независимого оценщика составят 2-5 тысячи рублей. Эксперты признают, что расчеты стоимости части объекта недвижимости относят к категории повышенной сложности, поскольку предстоит выявить и учесть множество дополнительных параметров.
В Москве стоимость оценки доли будет наиболее высокой – от 5 до 8 тысяч рублей по жилой городской недвижимости и от 10 тысяч рублей для загородных объектов.
Как выкупить долю в квартире у родственника пошагово
Для многих собственников проблема с определением стоимости является определяющей, когда заинтересованные стороны не могут договориться об условиях купли-продажи. Если добровольно установить параметры сделки выкупа доли в квартире у родственника не получилось, придется обращаться в судебную инстанцию для принудительного выкупа.
Назначая стоимость к выкупу, суд будет опираться на результаты независимой экспертизы, а при ее отсутствии к моменту обращения, инициирует проведение оценки в рамках разбирательства.
Принудительный выкуп доли у родственника возможен при выполнении всех указанных ниже условий:
- Доля признана незначительной, когда нет возможности определить порядок пользования, не нанося ущерба другой стороне.
- Отсутствует возможность выделения в натуре. В квартире выделить часть жилплощади довольно сложно, поскольку придется переносить инженерные коммуникации, устанавливать отдельное оборудования, оформлять отдельный вход.
- Суду представлены доказательства, что сам собственник не заинтересован в том, чтобы владеть незначительной долей. Задача заинтересованной стороны – доказать, что у второго собственника есть альтернативное место жительства, что он не заботится о содержании жилья и не платит по счетам.
Если удается доказать, что особой нужды в этой площади у второго собственника нет, суд признает долю незначительной с последующим правом принудительного выкупа.
Шаг 1. Попытка досудебного урегулирование
Перед подачей иска в суд следует попытаться достичь компромисса с собственником, предложив ему свою цену для выкупа.
Досудебная претензия составляется в свободной форме, с указанием адресата, точного расположения, размера доли, предлагаемой к выкупу суммы. Документ направляют заказным с уведомлением, либо вручают лично в присутствии свидетелей, чтобы иметь впоследствии возможность подтвердить факт доставки претензии.
По истечении срока, отведенного на ответ отправителем, можно готовиться к суду, не забыв приложить к иску квитанции, чеки, копию претензии с отметкой о вручении.
Шаг 2. Подготовка документов и составление иска
При подготовке доказательной базы следует уделить особое внимание документам, которые подтвердят неплатежи за коммуналку, наличие другой собственности, отсутствие оплаты за ремонт и содержание и т.д. К иску прикладывают расчеты стоимости доли с обоснованием суммы к выкупу, либо, по возможности, заказывают независимую экспертную оценку.
К составлению искового заявления рекомендуется привлекать опытного юриста. Он составит документ строго в соответствии с требованиями ГПК РФ, а также подскажет, какие приложения необходимо собрать для обоснования позиции в суде.
Шаг 3. Судебное разбирательство
Подготовленный пакет документации передают вместе с квитанцией об оплаченной пошлине по почте, либо передаются лично в канцелярию суда. Местом рассмотрения иска является городской или районный суд по месту расположения объекта.
В ходе заседания судья рассмотрит позицию обеих сторон, изучит подготовленные документы. Рекомендуется привлекать к заседаниям профессионального юриста, который сможет грамотно обосновать требования истца, ссылаясь на нормы действующего закона.
Если суд согласится с доводами истца, расходы на судебные издержки можно взыскать с ответчика.
Шаг 4. Выполнение судебного решения
После вынесения решения нужно дождаться, пока не истечет срок обжалования. Если одна из сторон не согласна с вынесенным решением, его оспаривают в вышестоящей инстанции.
После вступления постановления в силу и выплаты назначенной компенсации, обращаются в Росреестр для переоформления права на собственность.
Частые вопросы и ответы юриста
Нужна ли помощь юриста
Любые операции с недвижимостью предполагают крупные суммы, однако через выкуп доли удается с наименьшими затратами стать собственником части жилплощади. Чтобы процесс выкупа прошел успешно, следует особое внимание уделить правильному определению стоимости с помощью специализированных ресурсов самостоятельно, либо привлекая на помощь независимого эксперта.
Если в процессе урегулирования условий сделки выкупа возникли сложности, следует обратиться к опытному юристу для получения подробной консультации. Юридическая поддержка поможет обосновать правильность оценки доли для выкупа в суде, а также позволит повысить шансы на досудебное урегулирование через заключение мирового соглашения.
В моем единственном жилье однокомнатной квартире 2/3 доли принадлежит моему несовершеннолетнему сыну.Его мать требует продажи этой квартиры для приобретения отдельной квартиры для сына.2/3 доли пойдут в счет оплаты новой квартиры.Я хочу выкупить 2/3 доли сына,но она ставит цену выше рыночной стоимости всей квартиры.Как мне выкупить долю по реальной цене.
Здравствуйте, Михаил! Купить долю по реальной цене Вы можете только путем переговоров с матерью ребенка. Принудить продать Вам долю невозможно, даже в судебном порядке, так как для этого отсутствуют правовые основания. Принуждение к заключению сделки запрещено ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Представлять интересы ребенка при продаже доли Вам же запрещено ст. 182 ГК РФ.
Идёт суд. Хочу выкупить долю у бывшего мужа.
Площадь квартиры 74,8. У каждого доля в собственности 1/5. Тема взрослых и 2 несовершеннолетних
Суд назначил экспертизу. На разрешение экспертизы поставлены вопросы: Какова рыночная стоимость 1/5 долив праве общей долевой собственности с учётом чистовой отделки и без учёта отделки.
Эксперт посчитала так рыночная стоимость квартиры и разделил на пятерых .
У меня вопрос, учитывается ли расчет доли ликвидность доли?
По моим расчетам выходит так: рыночная стоимость минус 30% ликвидность доли и делим на пятерых. Верно?
Здравствуйте, Оксана! Ни в одном законодательством акте о ликвидности имущества при расчете ее стоимости не указано. В рамках ст. 91 ГПК РФ берется именно рыночная стоимость доли.
Добрый день. Я являюсь собственником 8/9доли однокомнатной квартиры, у второго собственника 1/9(доля признана невыделяемой и не может проживать по суду), есть другая собственность и там проживает. Как мне выкупить долю у второго собственника и какой коэффициент применяется при оценке невыделяемой доли?
Здравствуйте, Татьяна! Купить долю можно путем заключения с собственником доли договора купли-продажи. При этом сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В случае, если собственник не желает продавать свою долю, Вам необходимо обратиться в суд с иском о прекращении права собственности на долю и признании за Вами права собственности на нее на основании ст. 252 ГК РФ. При этом Вам необходимо будет внести на депозит суда рыночную стоимость доли, которая определяется согласно рыночному отчету оценщика или оценочной организации. Отчет нужно приложить к иску для обоснования цены иска.
Добрый день. На двоих детей досталась однокомнатная квартира в наследство. По 1/2 доле. У одного идёт процедура банкротства и 1/2 квартиры продаётся в счёт долга. По какой цене могут предложить второму дольщику? И что будет, если он не сможет ее выкупить?
Здравствуйте, Татьяна! Собственнику второй доли не будут предлагать купить долю. Доля будет продаваться на торгах (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Порядок проведения торгов регулируется ст. 448 ГК РФ. Если долю никто не выкупит, она будет предложена кредитору для регистрации на долю права собственности. Если он откажется, то должник так и останется собственником доли.
Здравствуйте. Интересует такой вопрос. Согласно ст.250 ГК РФ, продавец доли обязан письменно известить других собственников долей о намерении продать долю, тем самым предоставив им преимущественное право покупки. Но если продавец конфликтует с другими дольщиками и не хочет из принципа, чтобы его доля досталась другим дольщикам, завысив сумму выкупа. И когда они отказываются, продавец снижает цену для другого покупателя и продаёт ему долю. Считается-ли такая сделка незаконной и должен-ли продавец показать договор о продаже с ценой другим собственникам?
Здравствуйте, Алексей! В случае продажи доли третьему лицу по мЕньшей цене, чем та, которая предложена дольщикам, дольщики вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей по сделке на них. Такая возможность предусмотрена ст. 250 ГК РФ. Договор продавец доли показывать не обязан. Истребовать договор можно в рамках судебного разбирательства по иску о переводе прав и обязанностей по сделке.
Здравствуйте!
По наследству мне перешло 9/80 квартиры. Другими собственникам являются мачеха 27/40 и несовершеннолетний брат 13/80. Квартира ещё находится в ипотеке. Мачеха хочет выкупить мою долю. Как правильно рассчитывается стоимость моей доли? Влияет ли на стоимость понижающий коэффициент и учитываются ли расходы по ипотеке и квартплате? Или она должна выкупить по рыночной цене без учёта расходов?
Здравствуйте, Ирина! Стоимость доли устанавливается ее продавцом. Она может не соответствовать рыночной стоимости.
Добрый день, у меня есть 1/5 доля в квартире стоимость квартиры 4500657. За сколько я могу продать свою 1/5 долю?
Доброе утро, Артур. Как собственник доли, вы вправе установить любую цену. Но вопрос в другом, купят ли? Рыночная квартира всей квартиры составляет чуть более 4 500 миллионов, но у вас доля, которую вы за 900 тыс. не продадите, потому что выделить такую долю в натуре не получиться. То есть примерно на 30% реальная цена такой доли будет ниже.
Плюс ко всему, во исполнение ст.250 ГК РФ, вы обязаны письменно известить других собственников долей о вашем намерении продать долю, тем самым предоставив им преимущественное право покупки. Если они откажутся либо же так и не представят ответ, по истечении 30 дней вы вправе будете предложить долю для выкупа третьим лицам.
Рекомендую начать с переговоров именно с сособственников долей, им выгодно выкупить долю и они могут дать вам даже рыночную стоимость, а вот третьи лица на такие расходы пойдут вряд ли, учитывая, что такую долю, как правило, покупают для той же прописки, но не реального проживания.
Здравствуйте, у меня по наследству доля в квартире 1/9, квартиру оценили в 1911000, за какую цену я могу продать свою долю.
Доброе утро, Наталья. В идеале вы можете потребовать 1/9 от рыночной стоимости жилого помещения. Направляйте содольщику или содольщикам извещение о вашем намерении продать долю за указанную цену. Если они откажутся, можете выставить на продажу третьим лицам. Но рыночную стоимость за столь малую долю вам они точно не заплатят. Не рекомендую завышать рыночную стоимость, потому что через суд можно обязать продать малозначительную долю принудительно. И цена будет рыночная на основании оценки. Поэтому желательно изначально обосновывать цену доли рыночной стоимостью жилого помещения.
Наследство по закону по 1/2 у брата и сестры, брат подарил супруге 1/2 от своей 1/2. Сестра не оплачивает коммунальные услуги и другие расходы за похороны и тд. На письмо об оплате не отвечает. Никаких предложений о продаже доли не поступает. Хочет получить половину от продажи всей квартиры. Брат не хочет продавать квартиру. Можно ли одновременно подать иск о возмещении затрат и иск понуждении о продаже доли. Объект недвижимости, брат и сестра находятся в трех разных городах
Доброе утро, Виктория. Исходя из смысла вашего вопроса, есть три содольщика. Сестра – 1\2 доли, брат – 1\4 доли, жена брата ¼ доли. Понудить продать одного из содольщиков можно только малозначительную долю в рамках ч.4 ст.252 ГК РФ. А у сестры половина. То есть это не малозначительная доля, соответственно даже по суду заставить продать сестру ее долю невозможно.
А вот взыскать часть оплаты за коммунальные услуги и погребение с сестры можно. Поэтому брат обращается в суд с двумя исками. Первый о взыскании части платежей за коммунальные услуги и половину расходов на погребение.
Касаемо желания сестры получить половину стоимости от квартиры. И что вас в этом аспекте возмущает? Сестра собственник половины квартиры, следовательно вправе рассчитывать на половину от стоимости, то есть все справедливо.
Касаемо продажи. Заставить сестру продать ее долю брату по суду невозможно. Но сестра все равно хочет продать свою долю. В силу ст.250 ГК РФ содольщик при намерении продать долю обязан соблюсти право преимущественной покупки в отношении других содольщиков. То есть сестра в случае желания продать свою долю обязана предложить сначала свою долю брату и его жене и если они откажутся только потом выставлять на продажу для иных лиц. То есть в любом случае у брата будет возможность выкупить долю сестры.
Касаемо проживания содольщиков в разных городах. Есть МФЦ, нотариальная доверенность и масса иных способов провести сделки по распоряжению недвижимостью без личного присутствия содольщиков в одном месте в одно и тоже время.
Добрый день. Хочу выкупить 1/2доли дома и участка у бывшего мужа. Заставляет оценивать дом и землю целиком и ровно за половину выкупать. Понимаю что доля стоит дешевле. Говорит что если попытаюсь выкупить долю то он ее продаст ща безценок а в договоре укажет не подъемную доя меня сумму. Что мне нужно делать в этой ситуации? В доме прописана я бывший муж совершеннолетний сын и несовершеннолетний сын.
Добрый день, Елена. Собственник имеет право продать свою недвижимость за ту цену, которую хочет. Если ваш бывший муж желает продать по рыночной цене – это его право. Понимаю, что доля реально стоит дешевле, но вы ничего не можете сделать и вынуждены согласиться на его условия.
Касаемо его угроз. Вы являетесь сособственником долевого имущества. Во исполнение требований ст.250 ГК РФ ваш муж обязан предложить вам преимущественное право выкупа посредством направления письменного извещения о намерении продать свою долю с указанием цены. Если он вам завысит цену, и в результате вы откажетесь, а потом он продаст третьим лицам по заниженной цене, в судебном порядке вы легко признаете сделку недействительной и сможете перевести права покупателя на себя с выплатой уже уменьшенной цены.
Я бы рекомендовала вам предложить все же выкупить по реальной стоимости доли. Если откажется и не исполнит требования ст.250 ГК РФ через суд получите долю по более низкой цене. То есть дождитесь, пока муж нарушит ваши права, а потом через суд получите то, что хотите. И понятно, что заранее предупреждать своему мужа о такой тактике не нужно.
Здравствуйте.
У меня в собственности 26%. Есть два других собственника 26% и 48% соответственно. Квартира 2-х комнатная, комнаты изолированы, порядок пользования не определён, выделение долей в натуре невозможно. Рыночная стоимость квартиры порядка 14 млн. Могу я продать свою долю и за какую стоимость? При условии, что остальные собственники не согласны.
Спасибо
Добрый день, Сергей. А вам не нужно разрешение на продажу доли от содольщиков. Доля – это ваша собственность, которой вы имеете право распоряжаться, как хотите. Если ваше желание – продать, продавайте. Но коль квартира находиться в долевой собственности, вы обязаны исполнить требования ст.250 ГК РФ о предоставлении права преимущественной покупки содольщикам. То есть вам нужно направить письменное изведение содольщикам о вашем намерении продать свою долю.
Извещение нужно направить заказным письмом с уведомлением и описью через почту. Таким образом, в случае судебного разбирательства, вы докажите, что вы нормы ст.250 ГК РФ исполнили даже если содольщики не захотят идти на почту и получать письмо. Если по истечении 30 дней содольщики не изъявят желания выкупить долю можете ее продавать третьим лицам.
Касаемо стоимости. Вы конечно можете высчитать идеальную стоимость, исходя из стоимости в 14 миллионов и ваших 26%, но это не будет реальная цена, которую вам в итоге удастся получить, потому что доля, как правило, стоит на 30% меньше, особенно в вашем соотношении. Но, тем не менее, все же рекомендую содольщикам изначально направить извещение о продаже доли исходя из ваших процентов, да и потом для третьих лиц официально выставлять эту же цену. Только по прошествии какого-то времени цену можно будет снизить.
Еще один момент. При продаже доли вы обязаны предлагать одинаковую цену продажи доли что содольщикам, что третьим лицам. Если третьим лицам предложите меньше, сделку можно оспорить. Поэтому после снижения цены, опять же письменно предложите содольщикам выкупить долю уже по другой цене.
Здравствуйте. Имеем: 3 комнатная квартира 56 кВ. м. (2 комнаты смежные), хрущёвка. 3 собственника. 1 это моя несовершеннолетняя дочь 2/3 кВ, 2 это я 2/9 кВ, 3 это родственник по бывшему умершему мужу-1/9 кВ. Дочь вступила в наследство от отца. Квартира на данный момент стоит примерно 3500 млн. У нас с дочерью это единственное жилье и мы там прописаны. Как нам правильно выкупить их долю 1/9? Как рассчитать за сколько? На кого лучше оформить на дочь или на себя?
Добрый вечер, Людмила. А собственник доли в 1/9 согласен на продажу? Если нет, то принудить его продать вам долю можно будет только в судебном порядке. В силу ст.252 ГК РФ собственника можно понудить продать долю, но только если доля малозначительна, собственник имеет другое жилье и не заинтересован в использовании доли по целевому назначению и долю невозможно выделить в натуре. Указанные условия обязательны.
Если же собственник доли согласен на продажу, заключайте договор купли-продажи и все. Договор нужно будет заверить нотариально во исполнение требований ст.42 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» в виду отчуждения долевого имущества.
Касаемо стоимости. Учитывая, что вы знаете стоимость квартиры и доли, можно математически вычислить точную стоимость доли. Это чуть менее 400 тысяч. Но, в реальности дольщик с такой малой долей при продаже доли третьим лицам такой стоимости не получит. Продать можно будет минимум на 30% ниже. Если родственник мужа не согласиться скажем на 300 тысяч, придется идти в суд и принудительно выкупать по рыночной стоимости.
Касаемо перехода прав собственности. На чье имя выкупать долю, решайте сами. Но рекомендую оформить на вас. Во-первых, будет чуть легче документально, потому что вы будете выступать только в своих интересах, а не дочери как законный представитель несовершеннолетнего ребенка.
А во-вторых, 2/9 в какой-то момент тоже кто-то захочет признать малозначительной долей. Это будет сложно, но осуществимо. А так у вас будет треть квартиры в собственности и такой вероятности уже не будет. Дочь когда-то вырастет, выйдет замуж, мало ли, может с зятем не поладите. Лучше подстраховаться.
Здравствуйте, я хочу выкупить долю в квартире у родной сестры. У нее 1/3 в собственности в 2-х комнатной квартире, хрущевке в Новосибирске. Как лучше оценить и сколько примерно стоит 1/3 в такой квартире? Общая площадь около 40 м3
Доброе утро, Ирина.
Реальную рыночную стоимость может вам выдать только эксперт. При этом нужно помнить, что именно доля будет стоить меньше, чем если бы вы оценили квартиру как целый объект и поделили сумму на три. Именно поэтому обращайтесь к эксперту.
У мужа 1/16 доля в квартире 48 кв м Московскуй р-н в Санкт-Петербурге, примерно 2,9 кв м, выделить не возможно, родственник хочет выкупить принудительно, даже через суд, сколько может стоить доля? Если кадастровая стоимость 4200 000, а на рынке возможно продать для прописки 50 т. Руб
Доброе утро, Елена.
Как собственник доли, ваш супруг не обязан соглашаться на кадастровую стоимость, можно взять и рыночную. Понятно, что столь маленькая доля не будет стоить точно 1/16 от полной стоимости квартиры, но, тем не менее, можно получить более высокую стоимость.
Если содольщик намерен разрешать вопрос в судебном порядке, рекомендую чуть улучшить свое положение. С долей придется расстаться в любом случае, поэтому почему бы не направить содольщику извещение о намерении продать долю, но с указанием уже своей цены, рыночной и более адекватной. Только не завышайте.
Таким образом, у вас будет аргумент для суда, что вы добросовестно исполняете свои обязанности, готовы продать свою долю, а вот ваш содольщик нарушает ваши интересы, стремясь занизить стоимость доли до невообразимого минимума и тем самым лишив вас прибыли. И вы можете попросить суд в рамках ст.10 ГК РФ признать факт того, что истец действует по отношению к вам недобросовестно и отклонить его иск.
Здравствуйте, в нашей квартире 8 собственников, квартира площадью 73 кв.м. Двое собственников продали свои доли посторонним нам лицам. Продали 4 людям. При этом в семье есть двое несовершеннолетних детей.
Подали иск о переводе прав покупателя его проиграли.
Не знаем что делать дальше. На сторону ушла 1/96 доля 13/96, 3/32 1/96 Продали 4 разным людям
Добрый вечер, Ангелина.
А проиграли суд почему? Было ли соблюдено право преимущественной покупки на основании ст.250 ГК РФ. Продавцы долей письменно уведомляли сособственников о намерении продать свои доли? Если письменно уведомляли и вы не согласились на покупку, то суд не удовлетворил ваш иск правомерно. Если же вас о продаже не извещали, решение суда можно опротестовать.
Здравствуйте! Помогите пожалуйста понять стоимость реальной доли 1/3 в двух комнатной квартире. Москва, 44,3 общая, комнаты смежные, 3 собственника взрослые, без детей. Панельная девятиэтажка, 64 года. Кухня 4,5, санузел совместный. Цена квартиры 9 млн. Не можем понять реальные цены с учётом коэффициентов в плюс и минус данного жилья. Спасибо!
Добрый вечер, Александр.
Квартира стоит 9 миллионов, но это не значит, что доля стоит столько же, если она продается отдельно. Практически всегда доля стоит меньше, тем более квартира двушка, а не трешка, в виду чего выделить долю в натуре не получиться.
Итог: 1/3 в любом случае будет стоить меньше 3 миллионов, примерно процентов на 30%.
Добрый день, у меня в собственности 1/2 доли совместной собственности в 2 комнт. квартире, а 1/2 доля принадлежит другому собственнику, он хочет теперь продать свою долю, прислал нам письмо с правом выкупа 1/2 своей доли, но цена для доли в квартире завышена, он взял рыночную стоимость и разделил на 2, как нам снизить эту цену для выкупа 1/2 доли?
Добрый день, Ольга.
Никак вы не снизите стоимость доли. Второй содольщик собственник, и имеет право просить цену хоть в золоте, это его право. Но, если содольщик выставит долю на продажу для других покупателей по более низкой цене, он нарушит требования ст.250 ГК РФ, вот тогда вы и сможете приобрести долю по указанной для других цене, но уже в суде путем перехода прав покупателя к вам.
И к сведению, рыночная цена не является завышенной – это стандарт, а кадастровую применяют для снижения налоговой ставки, поэтому предложив рыночную цену за долю, ваш сосед ничего не нарушил.
Здравствуйте. У меня в собственности 1/2 квартира, другая 1/2 квартиры принадлежала умершему племяннику. Прямых наследников нет, лишь 6 ая очередь. 2 дяди и 2 тёти. У меня преимущественное право + сестра отказалась от своей доли в мою пользу,но в суде этот факт не учли и каждому выделили по 1/8 доли в 1/2 наследуемого имущества и при этом обязали выплатить меня рыночную стоимость всей квартиры, а не 1/2 наследуемого имущества. Правомерно ли решение суда в части компенсации другим наследника? Почему к выплате посчитали и мою часть в квартире?
Добрый день, Раиса.
Если вы не согласны с решением и суда, и считается, что принятое решение не отвечает действующему законодательству, а также нарушает ваши права, у вас есть 30 дней на то чтобы оспорить решение путем подачи апелляции.
Касаемо раздела наследственной массы. Преимущественное право применяется в том случае, если в наследственную массу входит несколько объектов. Тогда наследник, который уже имеет долю в квартире, может получить свою часть наследства второй долей в квартире, при условии, что другим наследникам будет выделена эквивалентная доля в другом имуществе.
Но как следует из вашего вопроса, наследственной массой является 1\2 квартиры и более ничего, поэтому о применении преимущественного права при таких обстоятельствах речи не идет.
Касаемо раздела наследственной массы. Если есть 4 наследника, то по 1\8 распределили правомерно. Но вот почему не учли отказ одного из наследников не понятно.
Касаемо компенсации не совсем понятно. Компенсацию рассчитывают исходя из рыночной стоимости объекта. Если наследственной массой являлась только ½, почему рассматривалась стоимость целой квартиры, учитывая, что доли стоят на много ниже. Именно по этому аспекту желательно вам обратиться к юристу по месту жительства, чтобы он разъяснил, что нужно оспаривать и какие документы представить.
Здравствуйте, у мужа приватизированная квартира на 3х человек: на него, на дочь 25 лет от сожительницы и на нашу 8 летнюю совместную дочь. Могу ли я выкупить долю у старшей его дочери? Она не проживает в квартире 20 лет. За неё оплачиваем жкх мы все это время, делали ремонт и прочее без её участия?
Добрый день, Елена.
А дочь от сожительницы согласна продать вам эту долю или вы еще не обсуждали с ней этот вопрос? Женщина является собственником доли и только ей решать, продавать ли долю или нет. Если она согласна, то все равно нужно исполнить требования ст.250 ГК РФ о предоставлении права преимущественной покупки. То есть она должна направить извещение в адрес содольщиков, а именно своего отца и младшей сестры о намерении продать свою долю с указанием цены.
Если ваш муж либо дочь в лице ее законных представителей (мама, папа) откажутся письменно, то сделку по продаже можно провести практически сразу. Если же не оформлять письменный отказ, то придется ждать 30 дней, и только после этого долю сможете выкупить вы, так как вы являетесь не содольщиком, а третьим лицом.
У меня есть коммерческая недвижимость ,по 1/2 доли с сестрой ,вся недвижимость оценивается в 5 млн руб ,сколько будет стоить её доля ,причём на своей я веду бизнес ,а её половина стоит
Добрый вечер, Елена.
Для того чтобы оценить реальную стоимость доли вам нужно обратиться к независимому эксперту. Но в любом случае стоимость будет ниже, чем половина от 5 миллионов, потому что это общая цена объекта, а доля всегда стоит меньше. И на стоимость будут влиять и другие факторы, помимо территориальной расположенности и иных нюансов, еще и износ. Поэтому если хотите знать реальную цену, обращайтесь к эксперту.
В судебном порядке рассматриваются права на наследство между 5-ю наследниками: пережившая супруга и четверо детей наследодателя от первого брака — дети и пережившая супруга не являются родственниками. В наследственную массу входит 1/2 доли 2-х комнатной квартиры в которой 1/2 собственником является несовершенно летний внук перешившей супруги наследодателя. Перешившая супруга с момента покупки квартиры проживала и проживает по сей день, другого жилья в собственности не имеет.
Каждый из наследников заявил о личном праве на наследство и по ходатайству наследников детей от первого брака была судом назначена судебная независимая оценка рыночной стоимости 1/10 квартиры. После ознакомления с произведённой оценкой стоимости 1/10 никто из наследников несогласия с оценкой не выразил. По жалобе детей наследников судопроизводство переведено в областной суд. Новый судья выразила несогласие с произведённой оценкой рыночной стоимости 1/10 доли и потребовала произвести оценку рыночной стоимости 4/10. Насколько такое решение правомерно? Нет же наследника который наследует 4/10 доли спорной квартиры.
Добрый день, Галина.
У вас 4 детей от первого брака, которые и подали ходатайство, вот откуда 4/10. Но учитывая, что каждый из наследников заявил самостоятельные наследственные требование, решение первого судьи об оценке 1/10 было правильным. Но наследники (4 детей) подали совместный иск поэтому решение второго судьи также правомерно, учитывая, что стоимость 1/10 и 4/10 может отличаться.
Рекомендую найти хорошего адвоката, который будет отстаивать позицию второй жены именно в ее интересах, а не других наследников.