Чтобы не упустить понравившуюся квартиру перед оформлением сделки продавец и покупатель обычно заключают предварительный контракт с условием перечисления предоплаты. Сумма аванса является частью стоимости жилой недвижимости, которая оплачивается сразу с перспективой оформления сделки купли-продажи. Бывает, что покупатель или продавец меняют решение и отказываются от заключения контракта. В такой ситуации становится актуальной проблема возврата предоплаты.
В статье рассмотрим, в чем состоят различия между авансом и задатком, каков порядок их возврата, как оформить возврат и что делать, если продавец не возвращает аванс или задаток.
- В чем состоят отличия аванса и задатка?
- Каков порядок возврата предоплаты?
- Возврата аванса за квартиру
- Возврат задатка за квартиру
- Как оформить возврат аванса или задатка за квартиру: пошаговая инструкция
- Шаг 1 – Составление заявления о возврате предоплаты
- Шаг 2 – Подписание соглашения о расторжении договора о предоплате
- Шаг 3 – Составление расписке о возврате денег покупателю
- Что делать, если продавец отказался вернуть предоплату?
- Какие сложности могут возникнуть при возврате аванса или задатка?
В чем состоят отличия аванса и задатка?
Аванс и задаток представляют собой денежные средства в определенном размере, которые покупатель передает продавцу в счет будущей покупки жилья. При обеих формах предоплаты стороны составляют письменное соглашение.
В первом случае предварительный платеж передается без обеспечения исполнения. При срыве сделки виновная сторона не несет финансовых потерь, если в соглашении не содержатся условия о выплате неустойки за отказ от покупки жилья.
В отличие от аванса задаток является способом обеспечения обязательства. Если участники сделки договорились о его выплате, то за срыв сделки виновное лицо понесет финансовую ответственность.
Каков порядок возврата предоплаты?
При совершении сделок с недвижимости используются обе формы предоплаты. Разберем, как осуществляется возврат аванса и задатка в случае отказа участников сделки от подписания соглашения о купле-продаже жилой недвижимости.
Возврата аванса за квартиру
В соответствии со статьей 487 ГК РФ участники сделки могут предусмотреть обязанность покупателя по частичной оплате квартиры до ее передачи продавцом (предварительная оплата). При этом покупатель обязан внести оставшуюся сумму в срок, установленный договором.
В случае нарушения сроков оплаты продавец вправе не передавать товар покупателю. При этом на него может быть возложена обязанность по оплате штрафа за просрочку. Условия о финансовой ответственности обычно прописывается в договоре, поэтому следует внимательно изучить его условия.
Если продавец не исполнил свою обязанность по передаче квартиры, покупатель вправе потребовать исполнения договора или возврата финансовых средств, переданных в качестве аванса.
Следует знать! Штраф за неисполнение договора может быть предусмотрен не только для покупателя, но и для продавца. При расторжении сделки по причине виновных действий продавца он должен будет вернуть аванс и оплатить неустойку за неисполнение обязательства.
Пример из судебной практики 1. Между Гавриловой Т.Н. и Кузнецовой Е.В. было заключено соглашение, по условиям которого Кузнецова Е.В. обязалась передать Гавриловой Т.Н. квартиру. В качестве обеспечения принятых на себя обязательств внесла предоплату. Остальную часть средств нужно было перечислить за день до подписания соглашения о купле-продаже квартиры. По условиям договора, если сделка будет отменена по вине покупателя, денежные средства остаются у истца. Контракт о купле-продаже не был подписан по причине того, что Кузнецова Е.В. не исполнила обязательства, связанные со снятием объекта недвижимости с регистрационного учета. Гаврилова Т.Н. посчитала, что ее права нарушены, и обратилась в суд за защитой своих прав. Апелляционная инстанция признала внесенные денежные средства авансом, подлежащим зачету в счет стоимости квартиры, а не задатком как средство обеспечения обязательства. В связи с этим суд посчитал, что у Кузнецовой Е.В. отсутствуют основания для удержания денежных средств и постановил вернуть их Гавриловой Т.Н. (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.12.2019 года № 88-3244/2019).
Возврат задатка за квартиру
Согласно статье 380 ГК РФ задаток передается продавцу как доказательства заключения контракта и в обеспечение его исполнения. Соглашение о передаче средств в обязательном порядке заключается в письменном виде.
В соответствии со статьей 381 ГК РФ задаток может быть только в двух случаях:
- Стороны отказались от сделки по обоюдному согласию;
- Договор прекращен в связи с невозможностью исполнения по причине возникновения обстоятельств, за которые стороны не отвечают.
В случае неисполнения обязательств по передаче квартиры по вине продавца, он должен выплатить покупателю двойную сумму предоплаты. Если покупатель передумал ее покупать, задаток остается у продавца.
Важно! В случае сомнений в том, является ли сумма, внесенная в счет будущей купли-продажи жилого помещения, задатком эта сумма считается внесенной в качестве аванса, если не подтверждено иное (например, при передаче денежных средств по расписке).
Пример из судебной практики 2. Степанов О.А. заключила с Тимофеевым Н.Т. соглашение о задатке, в котором были согласованы условия будущего договора купли-продажи жилой недвижимости. Степанова О.А. передала продавцу задаток, подписав расписку. Позже Тимофеев Н.Т. сообщил, что намерен продать недвижимость другим покупателям. В этот же день покупательница связалась с продавцом и предложила выплатить двойную сумму задатка, на что получила отказ. Посчитав, что ее права нарушены, Степанова О.А. обратилась в суд за защитой своих прав. Апелляционная инстанция не усмотрела вины Степановой О.А. в том, что банк не выдал ей кредит. Ею были предприняты все необходимые действия для заключения договора купли-продажи квартиры. Также суд не усмотрел вину Тимофеева Н.Т., поскольку доказательства его уклонения от сделки не были представлены. В связи с этим требования истца были удовлетворены частично. В пользу покупателя был взыскан задаток в однократном размере. (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2019 года по делу № 33-53350/2019).
Как оформить возврат аванса или задатка за квартиру: пошаговая инструкция
Если сделка по предварительному договору об авансе или по соглашению о задатке не состоялась, то покупателю следует обратиться к продавцу за возвратом денег. Обращение желательно составить в письменном виде. На основании заявления продавец возвращает деньги покупателю, о чем составляется расписка. Рассмотрим весь алгоритм действий более подробно.
Шаг 1 – Составление заявления о возврате предоплаты
Покупатель может попробовать договориться с продавцом о возврате предоплаты путем проведения переговоров. Если тот не идет на встречу, следует составить письменное заявление и вручить его продавцу.
Форма обращения законодателем не установлена. При его составлении рекомендуем указывать следующую информацию:
- сведения о покупателе (ФИО, адрес, контакты);
- сведения о продавце (наименование организации или ФИО гражданина, адрес, телефон);
- дату договора;
- описание объекта недвижимости;
- причины возврата аванса;
- ссылки на статьи ГК РФ;
- просьбу вернуть деньги;
- дату и подпись.
К обращению прикладывается договор об авансе или задатке и расписка о передаче денег продавцу.
Заявление следует составить в двух экземплярах. Один вручается продавцу под подпись, на втором ставится отметка о получении.
Нужно помнить! При заключении договора с риелтором на посредничество в сделке купли-продажи недвижимости следует внимательно изучить условия о порядке возврата предоплаты в случае срыва сделки. Они могут быть не в пользу покупателя, который в итоге не сможет вернуть аванс.
Шаг 2 – Подписание соглашения о расторжении договора о предоплате
Если у продавца не возникает возражений по поводу возврата аванса или задатка, следует закрепить договоренности соглашением о расторжении предварительного договора или соглашения о задатке.
Стороны указывают в нем, что продавец возвращает покупателю деньги, после чего сделка расторгается без претензий друг к другу.
Шаг 3 – Составление расписке о возврате денег покупателю
При возврате денег безналичным способом достаточно указать назначение платежа, что будет являться подтверждением факта возврата.
Если возврат осуществляется между гражданами наличными, то следует оформить расписку. В документе следует указать:
- сведения о продавце и покупателе;
- основание передачи денег;
- сумма возврата;
- подписи сторон.
При передаче денежных средств между гражданами необходимо обязательно их указать паспортные данные и адреса проживания.
Важно! В случае, когда продавцом является организация или предприниматель, возврат наличными оформляется расходным кассовым ордером, в котором указывается основание передачи денежных средств.
Что делать, если продавец отказался вернуть предоплату?
Бывает, что продавец отказывается возвращать аванс или задаток, полагая, что сделка не состоялась по вине покупателя. В таком случае свои интересы необходимо защищать через суд. При рассмотрении дела суд расценит отказ продавца в качестве неосновательного обогащения и обяжет его вернуть деньги покупателю.
Если будет установлено, что предоплата является задатком и сделка сорвалась по вине покупателя, то ему откажут в удовлетворении иска. Поэтому перед обращением в судебную инстанцию следует внимательно изучить условия предварительного договора.
Какие сложности могут возникнуть при возврате аванса или задатка?
Судебная практика показывает, что при возврате могут возникнуть сложности в связи с тем, что продавец и покупатель не видят разницы между авансом и задатком. Поэтому важно как можно раньше обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Он разъяснит нюансы возврата предоплаты и поможет грамотно составить необходимые документы.
Добрый день.С намерениями купить квартиру внесли аванс,но все деньги в срок не собрали,сделка не состоялась.Хотелось бы получить примерный образец обращения к продавцу о просьбе вернуть аванс.
Добрый день, Ольга. Напишите по вашему вопросу в чат или позвоните по телефону указанному на сайте.
Добрый день. Я в качестве покупателя заключила агентский договор на покупку квартиры по переуступке. С продавцом подписали соглашение о задатке. Внесли аванс в 50 тыс. Позже выяснилось, что продавец причастен/употребляет наркотики (со с слов АН, что в дальнейшем может повлечь аннулирование сделки. Об этом нас устно уведомило АН и сказало — решайте сами — пойдете вы на такую сделку. При этом добавила,что в данной ситуации АН откажет в предоставлении гарантийного обязательства — гарантийного сертификата (в случае аннулирования сделки АН должно было бы выплатить определенную сумму) — как страховку. Получаестя рискованная сделка. Я как покупатель отказалась от такой сделки. И попросила АН прислать письмо/уведомление об отказе в выдаче данного сертификата- чтобы потом в суде доказать,что причина расторжения агентского договора и расторжение договора задатка — не моя вина. АН говорит,что письма не будет — мы вас устно уведомили, но это недоказательство же!
Сейчас хочу обратиться к продавцу с требованием вернуть задаток. Если откажется, нужно идти в суд — но без псимьо об отказе от АН что я смогу доказать? Как поступить? В агенстком догвооре прописано: «В случае выявления фактов, препятствующих вадаче гарантийного сертификата на объект, агент вправе отказать в его выдаче, уведомив об этом принципала».
Здравствуйте, Юлия! Если Вы обратитесь с требованием о возврате задатка, то суд в дальнейшем установит Вашу вину в том, что сделка сорвалась и откажет в возврате задатка. Как вариант – идти на сделку, но потребовать нотариального удостоверения сделки. Это гарантия законности и правовой чистоты сделки (ст. 163 ГК РФ).
Покупатели продавали свою квартиру и внесли задаток за встречный объект (дом), недостающие средства планировали добавить уже одобреной ипотекой.
К предварительному договору было составлено соглашение о задатке и расписка в получении денежных средств. В соглашении было прописано:
4. Обязательства сторон прекращаются, при возникновении обстоятельств, создающих невозможность их исполнения, не зависящих от воли сторон, или в случае отказа в одобрении предмета залога – приобретаемых Покупателем объектов недвижимости, или при невозможности реализовать объект недвижимости находящийся по адресу: _(изъято) _, сумма задатка возвращается Покупателю в уплаченном размере, в течение 2 (двух) дней с даты возникновения указанных обстоятельств.
При этом на протяжении всего периода предварительного договора покупателем была произведена коррекция цены на свой, продаваемый, объект 500000 руб. для скорейшей продажи последнего и покупки объекта (указанного в предварительном договоре). Тем не менее покупателя на квартиру не нашли в указанные в ПД сроки. К тому же за несколько дней до окончания ПД супруга (является одним из собственников квартиры и заёмщиком кредитных средств) командировали в зону СВО. Продавец отказывается вернуть задаток в уплаченом размере. Можно ли в этой ситуации вернуть денежные средства в судебном порядке?
Добрый день, Елена. В ч.1 ст.381 ГК РФ указано, что вследствие прекращения обязательств в виду невозможности их исполнения по независящим от воли сторон обстоятельствам, задаток должен быть возвращен. У вас обстоятельства, которые от вашей воли не зависели, плюс ко всему данное условие прописано в соглашении, именно поэтому задаток должен быть возвращен.
Получатель задатка отказывается возвращать деньги в добровольном порядке. Но полагаю, у вас письменно отказ не зафиксирован, поэтому для начала направьте претензию продавцу с требованием возврата задатка заказным письмом с уведомлением и описью вложения через почту с указанием срока исполнения. Если в указанный срок деньги не поступят, обращайтесь с иском в суд.
Здравствуйте, я хочу спросить: как вернуть предоплату за некупленную квартиру, если продавец отказывается вернуть деньги. В соглашении о предоплате написано, что если покупатель откажется покупать квартиру (я), то деньги остаются у продавца. С уважением, Любовь.
Добрый день, Любовь.
Коль в договоре прописано, что в случае отказа от заключения договора купли-продажи по инициативе покупателя, предоплата остается у продавца, деньги вернуть не получиться. Но ст.381 ГК РФ предусмотрен возврат предоплаты либо же задатка в случае, если покупатель докажет, что отказ от сделки был вызван уважительными причинами либо же связан с обстоятельствами непреодолимой силы.
Если вы к примеру, лишились денег на покупку квартиры по объективным причинам, нужна срочная операция, деньги украли и т.д вот тогда в судебном порядке получиться истребовать средства назад. Если причин нет, и вы просто передумали, тогда деньги вам не вернут.
Получила аванс за продажу дома,но сделка не состоялась, т.к покупатель отказался от покупки-сказал, что денег нет, извините и купил другой домЖдали его с апреля по сентябрь.28 августа пришел и заверил, что банк ему кредит одобрил, но надо на 10 дней договор продлить-до 10 сентября.А 11 сентября мы получили отказ.Аванс обратно сам не просил, а сразу подал в суд.Мы понесли затраты финансовые-вывоз вещей , мебели, инвентаря, уборку дома, территории.Нам по 70 лет, инвалиды-нанимаем людей.Как возместить свои растраты.По их вине не продали дом другому покупателю?
Добрый вечер, Алина.
Если бы покупатель передавал задаток, то в силу ст.380 ГК РФ можно было бы деньги не возвращать, но вы указали, что был передан именно аванс. Предварительного договора как я понимаю, заключено не было, условий по оставлению аванса в случае не заключения договора оговорено также не было, поэтому аванс подлежит возврату.
Но в ст.453 ГК РФ сказано:
5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Вы понесли убытки в ходе исполнения будущего договора купли-продажи, соответственно можете взыскать эти деньги с несостоявшегося покупателя.