Перераспределение долей в праве общей долевой собственности на квартиру

Обновлено: Сентябрь, 2021 года

Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких лиц, становится актуальным вопрос перераспределения долей в праве на имущество. В ряде случаев может понадобиться раздел долей, изменение их размера. Вопрос может быть решен как по соглашению сторон, так и в судебном порядке.

Тема статьи: что такое общая долевая собственность, как перераспределяются доли между собственниками в добровольном порядке и через суд, как составить соглашение о перераспределении долей, как подготовить и подать исковое заявление, какие проблемы возникают на практике и как решаются.

Что такое общая долевая собственность на квартиру?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Квартира, находящаяся в собственности нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Если доли в праве на имущество определены, то собственность является долевой (статья 244 ГК РФ).

Например, квартира общей площадью 62 кв.м. принадлежит на праве долевой собственности мужу и жене. За каждым из них зарегистрирована 1/2 доля в праве. При этом в натуре имущество не делится, поэтому им приходится договариваться о порядке владения, пользования и распоряжения жильем.

Важно! Если один из собственников квартиры решит продать свою долю, он должен предложить ее другим владельцам, поскольку они обладают преимущественным правом покупки (статья 250 ГК РФ).

Как перераспределяются доли в общей долевой собственности?

В гражданском законодательстве нет понятие «перераспределение долей». На практике граждане совершают сделки, в результате которых происходит изменение размера доли в праве общей долевой собственности. Вопрос может быть решен добровольно или через суд.

В добровольном порядке

Если собственники договорились о перераспределении долей, должно быть оформлено письменное соглашение.

Участники сделки заключают одно из соглашений:

  • договор купли-продажи, когда доля продается другому лицу за плату;
  • договор дарения, когда доля передается безвозмездно;
  • договор мены, когда собственник меняет свою долю на другое имущество;
  • соглашение о перераспределении долей, когда собственники договариваются между собой об изменении размера долей.

Сделка удостоверяется у нотариуса и регистрируется в Росреестре.

Через суд

Если между собственниками возник спор о праве, любой из них вправе обратиться в суд с исковым заявлением. Например, когда доля совладельца настолько мала, что совместное пользование квартирой невозможно.

В случае, когда собственник незначительной доли отказывается добровольно продавать ее, другие собственники подают иск о принудительном выкупе.

Суд выносит положительное решение при соблюдении следующих условий:

  • размер доли в праве на жилье незначителен;
  • выделить в натуре часть квартиры не представляется возможным;
  • собственник доли не проживает в квартире.

Дополнительно выясняется, есть ли у собственника доли другое жилье, оплачивает ли он коммунальные услуги.

Как составить соглашение о перераспределении долей?

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

При заключении соглашения о перераспределении долей между собственниками в праве общей долевой собственности на квартиру необходимо придерживаться определенного порядка действий.

Разберем алгоритм совершения сделки:

  1. Стороны договариваются о порядке перераспределения долей. Например, владельцу незначительной части направляется письмо с предложением о покупке.
  2. Готовятся документы (паспорта, свидетельства, выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги и другие).
  3. Составляется соглашение о перераспределении долей.
  4. Производится оплата доли в праве, государственной пошлины и других обязательных сборов.
  5. Сделка удостоверяется у нотариуса и регистрируется в Росреестре.

Вся процедура занимает около двух месяцев.

Предлагаем воспользоваться образцом соглашения о перераспределении долей, подготовленным специалистами нашего сайта.

Соглашение о перераспределении долей

г. Москва  «26» августа 2021 года

Мы, гр. Степанова Анна Николаевна, паспорт 10 09 № 109901, выдан УВД г. Москвы 14.03.2001 года, проживающая по адресу г. Москва, ул. Боженко, д. 7, кв. 90, и Андреев Артем Викторович, паспорт серии 10 10 № 678901, выдан УВД г. Москвы 26.08.2002 года, проживающий по адресу г. Москва, ул. Кузнечная, д. 78, кв. 6, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

  1. На момент подписания настоящего Соглашения в общей долевой собственности Сторон находится квартира, расположенная по адресу г. Москва, ул. Кузнечная, д. 78, кв. 6, площадью 63 кв.м., кадастровый номер 50:27:00204416:100. Имущество не обременено правами третьих лиц, не заложено, в споре и под арестом не находится.
  2. Гр. Степановой Анне Николаевне принадлежит 2/3 в праве общей собственности на квартиру.
  3. Гр. Андрееву Артему Викторовичу принадлежит 1/3 в праве общей собственности на квартиру.
  4. Стороны договорились об изменении долей в праве общей долевой собственности на квартиру, доли сторон признаются равными. Гр. Степановой Анне Николаевне после подписания настоящего соглашения будет принадлежать 1/2 в праве общей долевой собственности на квартиру, Гр. Андрееву Артему Викторовичу, также 1/2.
  5. Долевая собственность Сторон на указанную квартиру в долях, определенных в пункте 4 настоящего Соглашения, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Стороны возмещают все расходы по перераспределению долей пропорционально размеру в праве общей долевой собственности на квартиру.

  1. Изменение, расторжение и прекращение настоящего Соглашения производится по письменному соглашению Сторон.
  2. Все споры между Сторонами, вытекающие из настоящего соглашения, решаются путем направления письменных претензий друг другу. При не достижении соглашения спор решается в суде.
  3. Настоящее Соглашение составлено в 4 экземплярах, один из которых хранится у нотариуса, один в Росреестре и по экземпляру выдается каждой Стороне.

Подписи Сторон:

Гр. ____________ А.Н. Степанова

Гр. ____________ А.В. Андреев

Как подать иск о перераспределении долей в праве на квартиру?

Дела о перераспределении долей путем принудительного выкупа рассматриваются районными и городскими судами по месту нахождения объекта недвижимости.

Судебная процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Заинтересованная сторона направляет письмо владельцу доли с предложением о е продаже.
  2. При отказе в продаже доли или отсутствии ответа на предложение готовится пакет документов для обращения в суд.
  3. Составляется исковое заявление.
  4. Документы подаются в суд и принимаются к производству.
  5. Назначается судебное разбирательство.
  6. Стороны принимают участие в судебных заседаниях, предоставляют дополнительные доказательства.
  7. Суд выносит решение об удовлетворении требовании или об отказе в их удовлетворении.
  8. В случае положительного решения доля оформляется в собственность.
  9. Новый собственник обращается в Росреестр и регистрирует право собственности.

Для обращения в суд готовится выписка из ЕГРН на квартиру, технический паспорт, квитанция об оплате госпошлины, заключение о рыночной стоимости жилого помещения и другие документы.

Рекомендуем воспользоваться образцом иска о перераспределении долей, подготовленным специалистами нашего сайта.

В Кунцевский районный суд города Москвы

121351, г. Москва, ул. Ярцевская, д.12

Истец: Васильев Иван Степанович,

проживающий по адресу

г. Москва, ул. Кузнечная, 78, кв. 9

Ответчик: Кулешов Андрей Николаевич,

проживающий по адресу

г. Москва, ул. Строителей, 99, кв. 7

Исковое заявление

Квартира № 9, расположенная по адресу г. Москва, ул. Кузнечная, д. 78, площадью 63 кв.м., кадастровый номер 50:27:00204416:100, находится в общей долевой собственности Васильева Ивана Степановича (5/6 доли в праве) и Кулешову Андрею Николаевичу (1/6 доли в праве).

Я фактически проживаю в квартире и несу расходы по ее содержанию. Ответчик в квартире никогда не проживал, расходы по ее содержанию не несет, совместное проживание в жилом помещении невозможно.

Квартира является моим единственным жильем, право собственности возникло в связи с принятием недвижимости в наследство.

Поскольку доля ответчика в праве общей долевой собственности на квартиру незначительная, полагаю, что на основании 252 ГК РФ я имею право требовать выдела своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими Участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре Участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата Участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных Участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Вопрос о том, имеет ли Участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных Сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из Участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных Участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 252 ГК РФ,

прошу:

  1. Признать долю Кулешова Андрея Николаевича в праве общей собственности на квартиру № 9, расположенная по адресу г. Москва, ул. Кузнечная, д. 78, площадью 63 кв.м., кадастровый номер 50:27:00204416:100, незначительной.
  2. Заменить выдел доли из общего имущества выплатой Кулешову Андрею Николаевичу денежной компенсации в размере стоимости его доли – 1 000 000 руб.

Приложение:

  • Выписка из ЕГРН;
  • Заключение о рыночной стоимости квартиры;
  • Квитанция о направлении иска ответчику;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

«26» августа 2021 года ___________/И.С. Васильев

Судебная практика

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 14.09.2020 № 88-9933/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции о признании доли в праве на квартиру незначительной и взыскании компенсации за нее. Суд удовлетворил исковые требования истцов Степановой В.Н., Степанова Л.А., Степанова Д.В. и признал долю, принадлежащую ответчице Степановой М.В. – 13/85 в праве общей долевой собственности на квартиру, незначительной. В пользу Степанова М.В. со Степанова Д.В. взыскана компенсация стоимости 13/85 доли в размере 1 040 000 руб. С момента получения денежной компенсации право собственности ответчика на долю прекращено. За Степановым Д.В. признано право собственности на 13/85 долю в праве на квартиру. При рассмотрении дела суд установил, что квартира площадью 132,7 кв.м. принадлежит на праве общей долевой собственности Степановой В.Н. – 13/85, Степанову Л.А. – 18/85, Степанову Д.В. – 41,85, Степановой М.В. – 13/85. Ответчица в жилом помещении не зарегистрирована и не проживает, в ее собственности имеется другое жилье. Истцы направляли в адрес Степановой М.В. предложение о выплате компенсации за принадлежащую ей долю в сумме 1 000 000 руб., однако, она отказалась от продажи. Истцы представили заключение о рыночной стоимости имущества, на момент проведения оценки квартира стоила 10 500 000 руб., стоимость 13/85 доли составила 1 040 000 руб. Суд пришел к выводу, что доля ответчика в праве общей собственности незначительна, в натуре не может быть выделена, реальная возможность использования ответчиком своей доли отсутствует. Кроме того, Степанова М.В. не доказала наличие у нее существенного интереса в использовании общего с истцами имущества, в жилье она не нуждается, так как оно не является для нее единственным.

Частые вопросы и ответы на них

Сколько стоит заверение соглашения о перераспределении долей у нотариуса?
Сделки с долями в квартире подлежат обязательной заверке у нотариуса. Стороны вправе самостоятельно выбрать нотариальную контору. Цена на услуги нотариуса включает в себя государственную пошлину и расходы на услуги технического и правового характера. Госпошлина составляет 0,5 % от стоимости имущества, стоимость технических услуг устанавливается в каждом регионе нотариальными палатами.
Можно ли выделить долю в праве на квартиру, если она находится в залоге у банка?
Выделение доли в праве на квартиру, находящейся в залоге у банка, возможно с его согласия, поскольку собственники лишены права распоряжаться имуществом до тех пор, пока не выплатят кредит. Для получения согласия необходимо обратиться в банк с заявлением. Обычно согласие предоставляется членам семьи заемщика и созаемщикам по кредитному договору.
Как перераспределяются доли в квартире, если она куплена за счет средств материнского капитала?
Если жилье приобретено с участием материнского капитала, все члены семьи должны получить свою долю в праве на недвижимость. Например, семья состоит из отца, матери и двоих детей. Следовательно, каждый из них получит по 1/4 в праве на квартиру.

Нужна ли помощь юриста?

Перераспределение долей в праве на квартиру вызывает споры между собственниками общей долевой собственности. Часто конфликты эмоционально окрашены, что затрудняет защиту интересов лица, решившего перераспределить доли. Для быстрого решения проблемы желательно привлечь квалифицированного юриста, который разъяснит все нюансы, касающиеся перераспределения долей, поможет подготовить документы и примет участие в судебном разбирательстве. Юридическую консультацию специалиста можно получить на нашем сайте.

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.
Главный юрист
Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку «Задать вопрос», политику обработки ПДн, согласие на обработку ПДн, пользовательское соглашение.

Сколько стоит заверение соглашения о перераспределении долей у нотариуса?
Сделки с долями в квартире подлежат обязательной заверке у нотариуса. Стороны вправе самостоятельно выбрать нотариальную контору. Цена на услуги нотариуса включает в себя государственную пошлину и расходы на услуги технического и правового характера. Госпошлина составляет 0,5 % от стоимости имущества, стоимость технических услуг устанавливается в каждом регионе нотариальными палатами.
Можно ли выделить долю в праве на квартиру, если она находится в залоге у банка?
Выделение доли в праве на квартиру, находящейся в залоге у банка, возможно с его согласия, поскольку собственники лишены права распоряжаться имуществом до тех пор, пока не выплатят кредит. Для получения согласия необходимо обратиться в банк с заявлением. Обычно согласие предоставляется членам семьи заемщика и созаемщикам по кредитному договору.
Как перераспределяются доли в квартире, если она куплена за счет средств материнского капитала?
Если жилье приобретено с участием материнского капитала, все члены семьи должны получить свою долю в праве на недвижимость. Например, семья состоит из отца, матери и двоих детей. Следовательно, каждый из них получит по 1/4 в праве на квартиру.