Признание права собственности на квартиру через суд

Если владелец квартиры не может зарегистрировать право собственности в Росреестре либо не может распорядиться своей квартирой, ему приходится добиваться признания его права собственности. Обычно подобная процедура производится судом на основании поданного владельцем искового заявления. После того, как истец добьется признания права собственности, он сможет зарегистрировать его в органе регистрации и стать полноценным собственником квартиры или иного недвижимого объекта.

Понятие признания права собственности

Признание права собственности — комплекс мер, применяемых в том случае, когда владелец (пользователь) имущества считает, что является законным собственником имущества, однако его право собственности оспаривается иным участником правоотношений. Стороной, оспаривающей право собственности, может выступать:

• другое физическое лицо;
• организация (юрлицо);
• орган государственной власти или местная администрация.

В случае недвижимого имущества стороной, оспаривающей право собственности гражданина, обычно выступает орган регистрации прав на недвижимость (Росреестр), который отказывается зарегистрировать право собственности на квартиру по тем или иным основаниям. Без проведения регистрации владелец не может распоряжаться своим имуществом.

В таком случае владельцу приходится проходить процедуру признания права собственности. Сделать это можно двумя способами: в административном (внесудебном) или судебном порядке.

Внесудебный порядок признания

Административный порядок предусматривает обращение в органы государственной или муниципальной власти для получения разрешающих документов, которые послужат основанием для совершения регистрационных действий.Необходимо сразу отметить, что такой способ доступен далеко не всегда. Например, обращение в Росреестр само по себе является административной процедурой, если он отказывается зарегистрировать право собственности, считая, что у гражданина недостаточно на то оснований, то другие органы власти не могут решить эту проблему.

Исключением из этого правила фактически является лишь узаконение самовольных построек. В таком случае можно обратиться в местную администрацию и получить разрешение на сохранение самовольной постройки, на основании которого можно зарегистрировать право собственности. В большинстве других случаев, которые рассмотрим ниже, приходится использовать судебный способ разрешения спора.

Признание права собственности в суде

Судебный способ признание права собственности — это признание законности основания права на имущество, которое оспаривается другой стороной, отраженное в соответствующем судебном акте. Если право собственности подтверждается судом, именно его решение служит основанием для регистрации права собственности.

Основания для обращения в суд

Отечественное законодательство предусматривает несколько оснований для обращения в суд. В судебном порядке разрешаются споры в следующих случаях:

1. Несоответствие правоустанавливающих документов требованиям законодательства или их отсутствие. Без правоустанавливающих документов (документов основания), к которым относятся договоры, административные акты, свидетельства о праве на наследство и решения судов, нельзя зарегистрировать право собственности.
2. При банкротстве застройщика, если квартира построена по договору долевого участия или с использованием ЖСК и не была передана застройщиком покупателю.
3. В случае, если застройщик уклоняется от составления передаточного акта и передачи квартиры участнику долевого строительства. Передаточный акт необходим для регистрации права собственности на квартиру в новостройке, поэтому дольщику приходится обращаться в суд.
4. В порядке приватизации. Обращаться в суд приходится в случае невозможности участия гражданина в бесплатной приватизации по причине того, что у него отсутствуют необходимые для приватизации документы (договор найма). Также основанием для обращения в суд может быть ликвидация собственника многоквартирного дома (организации), в результате чего здание не было поставлено на баланс местного муниципалитета.
5. В порядке наследства. Поводом для обращения в суд может быть пропуск сроков принятия наследства, тогда иск содержит сразу два требования: о восстановлении сроков и признании права собственности. Также в суде можно доказать, что наследник фактически принял наследство на основании п. 2 ст. 1153 ГК РФ. Кроме того, обращаться в суд придется в случае, если наследодатель законно владел квартирой, но не зарегистрировал право собственности на нее, по причине чего наследник не смог законно унаследовать жилье.
6. В случае самовольной постройки дома, реконструкции или перепланировки помещения без разрешения органа местной власти.
7. В силу приобретательной давности. Положения ст. 234 ГК РФ применяются в случае, когда лицо в течение 15-летнего законно владеет квартирой, которая является бесхозной либо ее собственник не проявляет к ней интереса (не оплачивает расходы, не производит ремонт и т. д.).
8. При разводе супругов и разделе совместно нажитого имущества.

Обращаться в суд за признанием прав собственника придется, если сделка по отчуждению недвижимого имущества признается недействительной, например, из-за мошеннических действий продавца (двойной продажи).

Порядок проведения судебного разбирательства

Процедура обращения в суд и рассмотрения дела с подобными требованиями производится по стандартным правилам гражданского судопроизводства.

Подсудность

На основании ст. 24 ГПК РФ судом первой инстанции является районный суд. Согласно ст. 30 ГПК РФ дела, в которых в качестве требований заявлены права на объекты недвижимого имущества, необходимо обращаться в суд по месторасположению спорного объекта.

Исковое заявление

Исковое заявление составляется по правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. В нем нужно указать следующую информацию:

• название суда, в который обращается истец;
• сведения об истце — ФИО, место жительства;
• сведения об ответчике — ФИО, место жительства или работы, любой из идентификаторов (например, номер водительского удостоверения или СТС), если ответчик — юрлицо, то его наименование, юридический адрес, любой из идентификаторов;
• данные о третьих лицах, если их интересы затрагиваются в ходе судебного разбирательства;
• указание на обстоятельства дела — нарушение прав истца (невозможность регистрации права собственности на квартиру), а также требования (признания права собственности);
• обстоятельства, которыми истец обосновывает свою позицию, и доказательства его правоты;
• цена иска и расчеты взыскиваемых сумм;
• данные о досудебном способе разрешения вопроса;
• список приложенных к заявлению документов;
• дата и подпись.

Исковое заявление не должно содержать сведений, не относящихся к существу рассматриваемого вопроса. Ссылки на нормы законодательства, подтверждающие позицию истца, хоть и не являются обязательными для физического лица, приветствуются.

Исковое заявление — это основа, от которой во многом зависит результат рассмотрения дела в суде. Поэтому важно грамотно и четко его составить. Если заявление не соответствует нормам законодательства, суд может оставить его без движения или вернуть истцу.

Заявление составляется в нескольких экземплярах — 1 для суда, 1 для каждого из ответчиков. Если иском затрагиваются интересы третьего лица, то необходимо подготовить и направить ему еще один экземпляр заявления.

Необходимые документы

К заявлению необходимо приложить документы, которые подкрепляют позицию истца. В зависимости от особенностей рассматриваемого дела, их точный перечень может меняться. Минимальный набор документов, который прикладывается к иску, выглядит так:

• уведомление о вручении копий заявления ответчику и третьим лицам;
• пример расчета взыскиваемых сумм;
• квитанция об оплате госпошлины;
• доверенность, если в деле участвует доверенное лицо истца;
• документация, подтверждающие обстоятельства дела, на основании которых истец выдвигает свои требования.

Документы, которыми истец подкрепляют свою позицию, имеют основополагающее значение. В первую очередь суд будет изучать именно их, поэтому от полноты предоставленной документации во многом зависит исход судебного разбирательства. Обычно такие документы подтверждают законность владения недвижимым имуществом, а также приобретение права собственности на него. К их числу могут относиться:

• договоры (купли-продажи, дарения, приватизации, социального найма и т. д.);
• акты местной администрации;
• свидетельство о праве на наследство или иная документация, подтверждающая право истца на наследование имущества или фактическое вступление в наследство;
• передаточные акты;
• решения судебных органов;
• квитанции об оплате ЖКУ.

Также истец может приложить другие документы, доказывающие правомерность требований. Кроме того, к иску нужно приложить выписку из ЕГРН на спорный объект недвижимого имущества, а также техпаспорт.

Госпошлина

При обращении с иском в суд необходимо заплатить госпошлину, с определением размера которой могут быть немалые сложности, во многом обусловленные разнородной практикой судов. Согласно ст. 333.19 НК РФ, установлен следующий размер госпошлины для физических лиц:

• 300 руб. — за иск неимущественного характера;
• в процентах от стоимости имущества — в исках имущественного характера.

Само по себе признание права собственности по своей природе является требованием неимущественного характера. Такая позиция отражена в практике арбитражных судов. Однако для судов общей юрисдикции сейчас применяется иной подход.

До 2010 года с физических лиц взималась госпошлина в размере 300 руб., то есть за иск неимущественного характера. В 2010 году ситуация изменилась. В письме Министерства финансов РФ от 06.10.2010 г. № 03-05-05-03/48 была выражена другая позиция — иски о признании права собственности в судах общей юрисдикции должны быть отнесены к требованиям имущественного характера.

В настоящем времени при обращении в суд необходимо применять норму, закрепленную в пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Размер госпошлины зависит от стоимости оспариваемого имущества:

• до 20 тыс. руб. — 4 %, не менее 400 руб.;
• до 100 тыс. — 800 руб. + 3 % от суммы, превышающей 20 тыс. руб.;
• до 200 тыс. руб. — 3 тыс. 200 руб. + 2 % от суммы превышения;
• до 1 млн. руб. — 5 тыс. 200 руб. + 1 % от суммы превышения;
• свыше 1 млн. руб. — 13 тыс. 200 руб. + 0,5 % от суммы превышения, но не более 60 тыс. руб.

Для расчета применяется инвентаризационная стоимость квартиры, фиксируемая в техпаспорте БТИ.

Пример расчета: Стоимость квартиры по техническому паспорту составляет 1 млн. 450 тыс. руб. Размер госпошлины составит 15 тыс. 450 руб. (13 тыс. 200 руб. + 2 тыс. 250 руб.).

Суд вправе освободить истца от уплаты госпошлины, уменьшить ее размер или предоставить отсрочку при уплате, если примет во внимание имущественное положение обратившегося лица. Для этого необходимо подать ходатайство в суд.

Важно! Если при обращении в суд истец заплатит стандартную госпошлину в 300 руб., суд вправе оставить иск без движения.

Рассмотрение дела в суде

После того, как суд принял иск, назначается первое судебное заседание. Участие в них не обязательно ни для истца, ни для ответчика — суд вправе рассмотреть дело в отсутствие одной из сторон или обоих участников. Однако ни в коем случае нельзя злоупотреблять такой возможностью. Участие в судебных заседаниях очень важно — больше возможностей донести до судьи свою позицию у сторон не будет. Более того, посещением заседаний истец доказывает, что исход разбирательства имеет для него важное значение, что также может быть учтено судом.

Вынесение решения

По правилам гражданского судопроизводства рассмотрение дела в суде не может занимать более 2 месяцев (ст. 154 ГПК РФ). Данный срок может быть увеличен, но не более чем на 1 месяц. По итогам разбирательства суд выносит решение:

• об отказе в удовлетворении требований;
• частичном удовлетворении;
• полном удовлетворении.

Положительное решение суда еще не означает, что можно регистрировать право собственности. Ответчик или третья сторона, чьи интересы затронуты решением суда, имеет право апелляционного обжалования. Подать апелляцию может и истец, если он проиграл дело или результаты судебного разбирательства его не устроили.

Апелляция подается в вышестоящий суд (областной, краевой, республиканский и т. д.), но через суд первой инстанции (районный). Срок для обжалования — 30 суток с момента вынесения решения. По истечении этого срока обжаловать решение можно будет только в кассационном порядке либо подав ходатайство о восстановлении сроков по уважительной причине.

Регистрация права собственности

После того, как решение вступило в законную силу, можно зарегистрировать право собственности в Росреестре. Для этого можно обратиться в его территориальное отделение или в МФЦ. Для проведения регистрации понадобится предоставить:

• паспорт;
• заявление (заполняется на месте);
• решение суда;
• квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. руб. за совершение регистрационных действий с недвижимостью).

Срок регистрации — 7 рабочих дней при обращении в отделение Росреестра и 9 суток — при подаче документов в МФЦ. По истечении этого срока нужно снова обратиться в отделение Росреестра или в МФЦ, чтобы получить документ, подтверждающий право собственности. С июля 2016 года им является выписка из ЕГРН об основных характеристиках и правах на жилой объект, в данном случае — квартиру. Свидетельство о собственности на квартиру (о праве собственности) хоть и не утратило свою юридическую силу, сейчас не выдается, так как выписка является более универсальным документом, совместившем в себе информацию из свидетельства и кадастрового паспорта.

После получения выписки владелец квартиры может чувствовать себя полноценным собственником — запись о праве собственности внесена в реестр, о чем у него имеется правоподтверждающий документ (выписка).

Судебная практика

При наличии достаточных доказательств суды обычно удовлетворяют требования истцов признать право собственности на квартиру. Примеры правоприменительной практики судов общей юрисдикции по делам с подобными требованиями:

1. Истец обратился в суд с исковым заявлением к застройщику, который не исполнил свои обязанности по договору долевого строительства. Компания-застройщик завершила строительства многоквартирного дома, ввела его в эксплуатацию, но от передачи квартиры дольщику уклонилась. Рассмотрев предоставленные истцом доказательства, суд удовлетворил требования истца в полном объеме. Решение № 2-3962/2020 2-3962/2020~М-2574/2020 М-2574/2020 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-3962/2020.
2. Истец обратился в суд с иском к администрации сельского поселения с требованием признать право собственности на квартиру в порядке приватизации. Указанное жилое помещение не числится в реестре муниципального имущества, поэтому истец не мог реализовать свое право на бесплатную приватизацию. Суд удовлетворил требования истца. Решение № 2-379/2020 2-379/2020~М-232/2020 М-232/2020 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-379/2020.
3. Истец обратился в суд о признании права собственности на квартиру в порядке наследования. Жилое помещение было кооперативным, наследодатель выплатил все паевые взносы, однако не оформил право собственности на квартиру, из-за чего наследник был лишен возможности оформить право собственности на наследственное имущество. Суд удовлетворил требования истца. Решение № 2-2525/2020 2-2525/2020~М-723/2020 М-723/2020 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-2525/2020.

Какие сложности могут возникнуть?

Иски, в которых требованием выступает признание права собственности на недвижимость, относятся к числу наиболее сложных. Помните, что проиграв дело, вы не сможете вновь обратиться в суд с теми же исковыми требованиями. Проигравшая сторона может лишь обжаловать вынесенное судом первой инстанции решение в апелляционном порядке. Если и апелляция окончится неудачей, то истец вправе обращаться с кассационной или надзорной жалобой, однако суды данных инстанций пересматривают результаты дела лишь при нарушении нижестоящими судами норм процессуального или материального права.

Кассационный и надзорный суды не рассматривают дела по существу.

В связи с этим огромное значение имеют сбор доказательственной базы и грамотное составление иска при обращении в суд. Если грамотно не подготовиться к процессу, то возникает риск проигрыша в суде, что грозит лишением всех права на квартиру. Поэтому в таких делах часто используются адвокатские услуги. Как минимум, перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с квалифицированным специалистом по жилищному праву. Получить юридическую консультацию можно на нашем сайте.

Частые вопросы и ответы юриста по теме статьи