Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

Обновлено: Март, 2023 года

Признание права собственности на недвижимость при банкротстве застройщика

Проблема обанкротившихся застройщиков до сих пор остается одной из наиболее острых. Законодательство в отношении застройщиков-банкротов часто меняется, так как законодатель продолжает искать компромиссное решение, которое устроит не только дольщиков, но и других кредиторов. Признание права собственности через суд возможно, если дом введен в эксплуатацию, а квартира передана дольщику. Если этого не произошло, то участник ДДУ может быть внесен в реестр кредиторов строительной организации наряду с другими заинтересованными лицами и организациями.

Особенности признания права собственности на новостройку

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Регистрация права собственности производится Росреестром на основании положений Федерального закона № 218-ФЗ. В соответствии с пп. 1 п. 11 ст. 48 указанного закона для проведения гос. регистрации построенного по ДДУ помещения необходимо предоставить:

  • Разрешение на ввод здания в эксплуатацию (направляется в Росреестр органом местного самоуправления);
  • Договор долевого участия;
  • Передаточный акт.

Для признания права собственности судом необходимо, чтобы здание было введено в эксплуатацию, а помещение было передано инвестору (участнику ДДУ), который полностью выполнил обязательства перед застройщиком.

Если здание введено в эксплуатацию, но передаточный акт не подписан, признание права собственности не допускается. В таком случае дольщик вправе требовать передачи жилого помещения, что не равно признанию права собственности. Впоследствии он сможет это сделать, но уже после того, как строительный объект будет передан другой компании.

Если банкротство застройщика произошло до момента введения здания в эксплуатацию, то признание права собственности не допускается как в административном, так и в судебном порядке. Такую позицию высказала Судебная коллегия ВС РФ в Определении № 306-ЭС16-3099(4,5) по делу № А55-36158/2009. В такой ситуации участник ДДУ может требовать включения в реестр кредиторов должника. Оформить право собственности он сможет после того, как:

  • Новый застройщик достроит здание;
  • Введет его в эксплуатацию;
  • Передаст помещение участнику долевого строительства.

Также дольщик может выдвинуть денежное требование — о возврате уплаченных за квартиру средств. В таком случае договор долевого строительства расторгается. Однако у подобного действия есть существенный недостаток. Расчет с участниками строительства производится в третью очередь — после выплаты по требованиям граждан за причиненный вред жизни или здоровью и оплате труда работников строительной организации. Денег застройщика может не хватить на уплату всех долгов, а право собственности на помещение будет утрачено.

Дольщик, выдвинувший денежные требования, лишается возможности оформить право собственности.

Порядок признания права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

После того, как в отношении строительной компании введено наблюдение или назначено конкурсное производство, оформление права собственности допустимо исключительно в судебном порядке.

Подсудность

Подсудность иска определяется тем, в какой стадии находится процедура банкротства. Если процедура наблюдения в отношении строительной организации была введена уже после того, как дольщик обратился в суд общей юрисдикции с требованием признать право собственности, иск будет рассмотрен этим судом. Такое положение подтверждено Обзором судебной практики, утвержденным Президиумом ВС РФ 04.12.2013.

Также в районный суд следует обращаться, если исковые требования выдвигаются в отношении ЖСК, признанного банкротом. Жилищно-строительные кооперативы не являются застройщиками, поэтому в их отношении применяются нормы гражданского судопроизводства.

Если в отношении строительной организации начата процедура банкротства, в том числе применена такая мера, как наблюдение, то рассмотрение дела происходит в арбитражном суде.

ОбстоятельстваКуда обращаться
Расторжение договораАрбитражный суд
Здание сдано в эксплуатацию, передаточный акт не подписанАрбитражный суд
Здание сдано в эксплуатацию, дольщик осуществил полный расчет, передаточный акт подписанАрбитражный суд
Банкротом признается ЖСКСуд общей юрисдикции
Иск подан до того, как начата процедура банкротстваСуд общей юрисдикции

Исковое заявление

Заявление составляется по правилам гражданского или арбитражного судопроизводства, которые в этом отношении практически одинаковы. Заявление должно содержать:

  • название суда;
  • паспортные данные и место жительства истца;
  • информацию об ответчике (название и адрес организации);
  • сведения о третьих лицах (конкурсном управляющем);
  • указание на нарушение прав истца и его требования;
  • обстоятельства, обосновывающие позицию истца и доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
  • указание на номер дела о банкротстве для приобщения требования;
  • стоимость иска;
  • список приложенных к заявлению документов;
  • дата и подпись.

Заявление составляется минимум в 3 экземплярах: 1 для ответчика, 1 для суда, 1 — для конкурсного управляющего.

Документы

К иску следует приложить документы, которые подтверждают доводы истца. К ним относятся:

  • договор долевого участия;
  • платежные документы, подтверждающие расчет истца со строительной организацией;
  • передаточный акт;
  • выписка из ЕГРН;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию.

Получить копию разрешения можно в органе местного самоуправления.

Также к иску нужно приложить оригинал квитанции об оплате госпошлины. В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ ее размер составляет 6 тыс. руб. При обращении в суд общей юрисдикции госпошлина составляет 300 руб.

Рассмотрение дела в суде

Срок рассмотрения дела не может превышать 3 месяцев с момента поступления заявления (п. 3 ст. 201.8 Федерального закона № 127-ФЗ). В случае особой сложности дела срок его рассмотрения может быть увеличен.

По итогу рассмотрения суд выносит решение об отказе, частичном либо полном удовлетворении требований. Если право собственности признано судом, решение является документом основания при обращении в Росреестр.

Судебная практика

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Правоприменительная практика дел, в которых истцы заявляли требования признать право собственности, разнообразна. Примеры судебной практики арбитражных судов:

Правоприменительная практика арбитражных судов показывает, что подобные дела остаются сложными для судов первой инстанции. Немалая часть решений в дальнейшем отменяется в рамках апелляционного либо кассационного судопроизводства.

Примеры судебной практики судов общей юрисдикции в отношении обанкротившихся ЖСК:

Правоприменительная практика судов общей юрисдикции более устоявшаяся. Однако в будущем ситуация может измениться. Оформление фиктивного ЖСК часто является способом скрыть деятельность застройщика, фактически возводящего здание. Планируется приравнять ЖСК к застройщикам, что приведет к тому, что иски будут рассматриваться в рамках арбитражного судопроизводства.

Регистрация права собственности

Зарегистрировать право собственности можно в Росреестре или в МФЦ. При обращении следует предоставить:

  • паспорт;
  • договор долевого участия;
  • решение суда;
  • копию разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • передаточный акт;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

За регистрацию взимается госпошлина в размере 2 тыс. руб.

Какие сложности могут возникнуть?

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Банкротство застройщика ставит дольщика в тяжелое положение. Процедура арбитражного производства, которая применяется при банкротстве застройщика, устроена сложнее, чем обычный гражданский суд. Участник ДДУ может действовать различными способами — лично обращаться в суд с требованием признать право собственности, если это позволяет ситуация, либо требовать включения в реестр кредиторов. После включения в реестр участник ДДУ может требовать передачи помещения или взыскания уплаченных по договору средств.

В каждой ситуации есть свои подводные камни, выбрать конкретный способ решения вопроса может быть нелегко. Определить наиболее выгодную и разумную позицию поможет консультация с опытным юристом, которую можно получить на нашем сайте.

Ответы юриста на частые вопросы по теме статьи

В какой срок нужно обратиться в суд?
Для включения в реестр требований нужно обратиться в суд не позднее 2 месяцев с момента публикации уведомления конкурсным управляющим.
Можно ли подписать передаточный акт после начала процедуры банкротства?
Передача помещения дольщику допускается, если введено наблюдение и не начато конкурсное производство. Дольщик может принять помещение, после чего зарегистрировать право собственности в суде. Если же назначен управляющий, он откажет в передаче жилья.
Признает ли суд право собственности на коммерческие помещения?
Согласно ст. 201.1 Федерального закона № 127-ФЗ требование передачи нежилого помещения подлежит удовлетворению, если помещение имеет потребительское назначение. В соответствии с пп. 3.1 п. 1 данной статьи, к таковым относятся помещения площадью не более 7 м2 и машино-места. Требования по помещениям коммерческого назначения (более 7 м2) включаются в реестр требований кредиторов. Они могут носить только денежный характер и включаются в четвертую очередь удовлетворения.
Главный юрист
Вопросы и ответы: 10
  1. Владимир

    Здравствуйте.
    Дом сдан в эксплуатацию в около года назад. Застройщик не передавал квартиру так как не провел отделку согласно дду.
    07.11.2023 года фнс обратилась в арбитражный суд о признании застройщика банкротом.
    14.11.2023 года суд оставил дело без движения до 17.01.2024 по причине отсутствия предоставленных документов об имуществе застройщика в заявлении.
    Можно ли на данном этапе принимать квартиру по акту приёма-передачи у застройщика? И заключать дополнительные соглашения об изменении цены договора (отказаться от отделки)?
    Будет ли это иметь юридическую силу и не придётся ли потом признавать право собственности в суде?

    1. Главный Юрист

      Здравствуйте, Владимир! Если банкротство уже начато, имущество застройщика включили в конкурсную массу. Если заключите допсоглашение и примете квартиру, могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности — Росреестр может ее приостановить. Вам нужно либо признать право собственности через арбитражный суд, и одновременно с этим заявить требование об изменении цены договора, либо дождаться, когда дела застройщика передадут новой организации, которая будет нести такую же ответственность перед дольщиками. В первую очередь необходимо обратиться к конкурсному управляющему, назначенному судом, и подать заявление о включении своих требований и вас в реестр кредиторов.

  2. Вадим

    Застройщик банкрот. Многоквартирный дом построен на земле ИЖС. Решение суда о признании права собственности за дольщиками вынесено в марте 2022 года. Дом на кадастровом учете не строит, земля ИЖС — Росреестр отказал в праве на регистрацию недвижимости.
    Вопросы:
    1. Перевод земли с ИЖС на малоэтажная многоквартирная жилая застройка осуществляется за плату (нужно оплатить разницу кадастровой стоимости земли) Банкротство еще не закончено. Как можно, чтобы сумму эту повесить на застройщика?
    2. Оформили технический план на дом, можно ли сдать тех. план протоколом общего собрания жильцов, чтобы дом поставить на кадастровый учет?

    1. Главный Юрист

      Доброе утро, Вадим. Возводить МКД на землях со статусом ИЖС законом запрещено. При обнаружении такого нарушения на Застройщика накладывается штраф. В некоторых случаях суд может принять решение и о сносе незаконно построенного здания. Учитывая, что застройщик банкрот, вы можете остаться без жилья вовсе. Поэтому нанимайте юриста и сами (собственники) переводите земли под домом в другую категорию. А убытки, которые понесете в ходе судебного процесса, требуйте с застройщика.

      И с кадастровой постановкой на учет не спешите, пока не приведете все документы в соответствие. Вам еще инженерные сети нужно подключать официально. Поэтому данные по земельному участку тоже понадобятся.

  3. Олеся

    Добрый вечер. Могу ли я через арбитражный суд признать право собственности на квартиру, если застройщик банкрот и в отношении него начато конкурсное производство? (дом введен в эксплуатации и поставлен на кадастровой учёт после того, как арбитражный суд признал застройщика банкротом) ,передаточный акт не подписывался
    Заранее спасибо за ответ

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Олеся. Ваша ситуация регулируется нормами ст.201.11 ФЗ №127 «О несостоятельности». Ознакомьтесь с ч.1 указанной статьи. Вам нужно обратиться к конкурсному управляющему с требованием о включении вас в реестр кредиторов. По истечении 3-х месяцев можно обратиться в арбитражный суд для оформления права собственности на квартиру в зачет долговых обязательств. Я так понимаю, что вы не один находитесь в сложной ситуации. Можно составить коллективный иск в суд потом, но для начала обратитесь к управляющему. Важно успеть в установленный срок.

  4. Наталья Владимировна

    Добрый день! Как оформить право собственности на квартиру в новостройке, если застройщик в банкротстве и есть решение суда на признание собственности на незавершенку? В реестре я тоже стою… нужно выходить из реестра или можно собственность сразу оформить?

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Наталья Владимировна.

      У вас уже есть решение суда о признании за вами права собственности теперь можете оформлять в Росреестре.

      1. Тамара

        Есть определение суда на квартиру и реестре зарегестрирована… обратилась в Мфц не дают документ на право собственности, квартира куплена в СУ 155. с 2013 г они банкроты. есть конкурсный упраляющий. живем и платим ком. плаптежи.

        1. Главный Юрист

          Доброе утро, Тамара.

          МФЦ может отказать в приеме документов на регистрацию права собственности в том случае, если пакет не полный. Потребуйте письменный отказ с указанием причины отказа для того чтобы ее устранить. Если вы подали полный пакет документов и причина отказа не обоснована, отказ можно оспорить в судебном порядке.

Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку «Задать вопрос», я принимаю политику обработки ПДн, согласие на обработку ПДн, пользовательское соглашение.