Признание права собственности на новостройку через суд

Многие граждане, купившие квартиры в новостройках, сталкиваются с ситуацией, когда они не могут оформить на него право собственности в обычном порядке. Причиной этого обычно являются недобросовестные действия застройщика, нарушившего порядок ввода здания в эксплуатацию или передачи жилого помещения покупателю. В подобной ситуации у владельца квартиры есть единственная возможность оформления права собственности на жилье — обращение в суд и регистрация права собственности на основании судебного решения.

В каких случаях необходима процедура признания права собственности на новостройку в суде?

Ситуации, когда владельцу квартиры в новостройке приходится обращаться в суд, разнообразны. К наиболее распространенным основаниям для судебного признания права собственности на жилье в новостройке относятся следующие случаи:

1. Между застройщиком и покупателем жилья не подписан передаточный акт. Причиной неподписания может быть несоответствие квартиры условиям договора, низкое качество жилья, недоделки, с которыми строительная компания не согласна, и т. д. Кроме того, если акт на руках, но содержит неточности, ошибки или исправления, Росреестр также может отказать в регистрации.
2. Банкротство или ликвидация застройщика до момента получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию или подписания передаточного акта.
3. Нарушение застройщиком процедуры строительства объекта, например, задержка сдачи объекта, неполучение разрешения местной администрации на ввод здания в эксплуатацию, задержка постановки дома на кадастровый учет. Также причиной того, что покупатель жилья в новостройке не может зарегистрировать право собственности, может являться нарушение застройщиком условий инвестиционного договора с местной администрацией.
4. Если квартира приобретена в жилищно-строительном кооперативе по договору участия, то причиной отказа в государственной регистрации может быть то, что ЖСК не оформил на нее право собственности. В соответствии с законодательством, пайщик ЖСК может оформить право собственности на квартиру лишь после того, как его зарегистрирует ЖСК.
5. Случаи двойных продаж по предварительному договору и другие мошеннические действия застройщика.

Ситуации, когда владельцы квартир не могут оформить на них право собственности, могут длиться годами. Даже если гражданин получит ключи, сделает в квартире ремонт и будет добросовестно оплачивать коммунальные платежи, для государственных органов он не будет являться собственником жилья. Это означает, что он не сможет распорядиться своим жильем (продать, использовать в качестве залога и т. д.).

Порядок признания права собственности на квартиру через суд в новостройке

В большинстве случаев признание права собственности производится по правилам гражданского судопроизводства. Исключением являются случаи, когда застройщик признан банкротом или в его отношении начата процедура банкротства.

Выбор судебного органа

Иски о признании права собственности относятся к прерогативе судов общей юрисдикции. Судом первой инстанции является районный суд. По правилам, установленным ст. 30 ГПК РФ, иски о правах на недвижимость рассматриваются судом по месту расположения данного имущества.

Важно знать! Если основанием для признания права собственности является банкротство застройщика, то необходимо обращаться в арбитражный суд.

Составление искового заявления

Исковое заявление нужно составить, опираясь на положения ст. 131 ГПК РФ. Заявление должно содержать следующие сведения:

• наименование суда, в который обращается истец;
• информацию об истце (паспортные данные и место проживания), а также номер телефона для связи;
• данные об ответчике — если им является гражданин, то его ФИО, место проживания или работы, любой из идентификаторов, если он известен истцу, если юрлицо — его наименование и юридический адрес, а также любой идентификатор;
• сведения о представителе, если интересы истца представляет доверенное лицо;
• информацию о третьих лицах;
• название документа;
• указание на то, какие права истца нарушены действиями ответчика, а также выдвигаемые исковые требования (признание права собственности);
• подробное описание обстоятельств дела, а также доказательства, предъявляемые истцом;
• цена иска и пример расчетов;
• перечень приложенных к иску документов;
• дату и подпись.

В иске можно указать на предпринятые попытки досудебного урегулирования вопроса и на действия, направленные на примирение сторон. Также в заявлении можно указать любые другие сведения, которые по мнение истца имеют отношение к делу.

Необходимые документы

К иску следует приложить документы, которыми истец обосновывает свою позицию. Их перечень разнообразен и зависит от обстоятельств и особенностей дела. В качестве подобной документации могут выступать:

• договор, на основании которого квартира перешла в пользование (долевого участия, уступки, инвестирования и т. д.);
• подтверждения расчетов (квитанции, платежные поручения и т. д.);
• копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию (можно получить в местной администрации);
• передаточный акт, если он был заключен между застройщиком и истцом;
• выписка из ЕГРН об отсутствии зарегистрированного права собственности на квартиру;
• техническая документация на квартиру.

Также к иску необходимо приложить копию паспорта и оригинал квитанции об оплате госпошлины.

Госпошлина

При обращении в суд с иском необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от стоимости имущества. На основании Письма Министерства финансов РФ от 06.10.2010 г. № 03-05-05-03/48 в судах общей юрисдикции иски с требованием признания права собственности рассматриваются как иски имущественного характера.

Это означает, что размер госпошлины определяется положением, установленным пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Сумма, которую нужно заплатить при обращении в суд, зависит от инвентаризационной стоимости квартиры.

Размер госпошлины может быть уменьшен судом на основании ходатайства истца. Также суд может предоставить отсрочку или рассрочку оплаты либо полностью освободить истца от госпошлины, если примет во внимание финансовое положение истца.

При обращении в арбитражный суд в случае банкротства застройщика применяется положение п. 2 ст. 103 АПК РФ, согласно которому признание права собственности относится к искам неимущественного характера. В таком случае для физического лица размер госпошлины составит 300 руб.

Вынесение судебного решения

Согласно ст. 154 ГПК РФ, решение по гражданскому делу должно быть вынесено судом не позднее 2 месяцев с момента поступления иска. При необходимости этот срок может быть увеличен максимум на 1 месяц.

Положительное решение суда является основанием для регистрации права собственности. Однако сначала нужно подождать 1 месяц, пока решение вступит в силу. Именно такой срок есть у проигравшей стороны или третьих лиц для подачи апелляционной жалобы. После того, как срок обжалования пройдет, можно получить копию решения в канцелярии суда.

Судебная практика

Примеры судебной практики по делам, в которых исковым требованием заявлено признание права собственности на квартиру в новостройке:

1. Истец, получивший право требования по договору уступки, обратился в суд с иском к строительной компании. Застройщик отказал истцу в передаче квартиры, упирая на то, что после проведения технического обмера площадь квартиры увеличилась. Согласно ДДУ, в случае изменения площади помещения стороны должны были подписать двустороннее дополнительное соглашение. Однако застройщик требовал доплаты и, в нарушение договора, составил два односторонних передаточных акта. Суд не только признал право собственности жильца на квартиру, но и принудил выплатить истцу неустойку и компенсацию морального вреда, а также оштрафовал застройщика за неисполнение требований потребителя. Решение № 2-1538/2018 2-1538/2018~М-1373/2018 М-1373/2018 от 29 октября 2018 г. по делу № 2-1538/2018.
2. Истец обратился в суд с иском к ЖСК и застройщику. Застройщик на основании разрешения на реконструкцию многоэтажного здания построил дополнительный (мансардный) этаж с квартирами. Разрешение на ввод в эксплуатацию мансардного этажа застройщик в местной администрации не получил. Истец полностью исполнил свои обязательства по выплате паевого взноса и несколько лет пользовался квартирой, оплачивая коммунальные расходы. Суд установил, что помещение фактически выстроено и используется для проживания, на основании чего удовлетворил требования истца, признав право собственности на квартиру. Решение № 2-190/2020 2-190/2020(2-2718/2019;)~М-2684/2019 2-2718/2019 М-2684/2019 от 7 февраля 2020 г. по делу № 2-190/2020.
3. Истица обратилась с иском к местной администрации с требованием признать право собственности. Истица являлась членом ЖСК и полностью выполнила свои обязательства, уплатив паевые взносы. Право собственности на квартиру не было зарегистрировано, так как истица ошибочно считала, что полностью уплатив паевые взносы, она уже является собственником помещения. Суд удовлетворил требования и признал право собственности на квартиру. № 2-686/2020 2-686/2020(2-8665/2019;)~М-9127/2019 2-8665/2019 М-9127/2019 от 20 января 2020 г. по делу № 2-686/2020

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности на основании решения суда не имеет каких-либо особенностей. Для проведения процедуры регистрации нужно обратиться в МФЦ или в отделение Росреестра и предоставить:

• заявление;
• паспорт;
• документы на квартиру;
• решение суда;
• квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. руб.).

Регистрация права собственности производится в течение 7-9 рабочих дней после подачи документов. После того как запись о праве собственности будет внесена в Реестр недвижимости, владелец жилья получает документ, подтверждающий право собственности. С 2017 года им является выписка из ЕГРН, в которой указываются характеристики объекта недвижимости, имеющиеся на него права (имя владельца), а также ограничения прав (при наличии). Обращаться за получением выписки необходимо в тот же орган, в который задавались документы (МФЦ или территориальное отделение Росреестра).

Какие сложности могут возникнуть?

Добиться в суде признания права собственности — не самая легкая задача. Истцу необходимо подготовить доказательственную базу, грамотно составит заявление и подкрепить свою позицию на судебных заседаниях. Сделать это человеку, незнакомому с судебной системой, непросто. Поэтому для понимания перспектив дела и подготовки к суду нужно получить грамотную юридическую консультацию. Сделать это можно на нашем сайте.

Ответы юриста на частые вопросы по теме статьи