Как получить долю в приватизированной квартире

Долевая собственность получила широкое распространение в России в связи с прохождением процедуры приватизации, когда каждый гражданин, прописанный в квартире, мог получить свою долю законным образом, переводя недвижимость из муниципального жилого фонда в частный. Оформление квартиры, если по договору приватизации собственник один, представляет собой простую процедуру регистрации прав в Росреестре. Если сразу несколько человек претендуют на имущество, возникает необходимость в выделении долей в приватизированной квартире, а в последующем переход прав на часть квартиры часто сопровождается согласованием сделки с совладельцами.

Особенности приватизации по долям

Процесс перевода жилья из муниципального или государственного фонда в частный на основании наличия прописки по указанному адресу, называется приватизацией. Запущенный еще в 90-е годы прошлого столетия процесс приватизации, наделял граждан РФ, проживающих в квартире на основании договора социального найма, правом перевода имущества в частный фонд.

Государство только один раз позволяет воспользоваться своим правом на приватизацию, однако если жилье приватизировали родители, указав человека собственником наравне с другими жильцами, государство предоставляет право на повторное участие в приватизации.

Приватизация открывает возможность на участие в общей долевой собственности с распределением квадратных метров на всех прописанных жильцов, ранее не использовавших право на бесплатное переоформление жилья в личную собственность. После оформления долей, ее владелец сможет произвести выдел или распорядиться имуществом по своему усмотрению – подарить, завещать или продать.

Кто имеет право участвовать в приватизации?

Право на приватизацию распространяется на совершеннолетних граждан и детей, прописанных по адресу расположения квартиры. Родители не вправе лишать своих подопечных прав на приватизируемое имущество, и в случае уклонения от выделения доли ребенку, взрослые рискуют попасть в зону повышенного внимания органов опеки в связи с нарушением прав и интересов несовершеннолетних граждан.

По действующему законодательству, любой человек, ранее не приватизировавший недвижимое имущество, вправе претендовать на часть приватизируемой квартиры, в которой он прописан согласно договору соцнайма. Обычно в процессе участвуют основные наниматели по договору соцнайма и члены семей, однако и остальные лица, получившие прописку с ведома жильцов, при наличии общего согласия, допускаются к участию в регистрации.

Как распределяются доли?

Хотя приватизация позволяет гражданам обзавестись своей собственностью, в дальнейшем предстоит перевести жилплощадь в долевое имущество. При распределении жилплощади исходят из принципа равности, однако все участники должны дать согласие с переводом жилья в частную собственность. Если единое решение между всеми претендентами на приватизируемый объект не достигнуто, предстоит судебное разбирательство с установлением размера долей каждого жильца согласно общепринятым нормам.

Дееспособные совершеннолетние граждане могут отказаться от участия в приватизации, но дети и недееспособные лица должны быть включены в список собственников, приватизирующих квартиры.

Основания для оформления долей

Если жилье уже переведено в частный фонд, чтобы получить долю в приватизированной квартире, должно быть выявлено одно из оснований:

• Безвозмездная передача в дар;
• Необходимость вступления в наследство по завещанию или по закону;
• Наличие прописки на указанной жилплощади и вхождение в круг семьи основного нанимателя жилья (если прописан чужой человек, необходимо заручиться согласием всех жильцов);
• Возмездная передача через договор мены или купли-продажи.

Каждое из указанных оснований является поводом, чтобы оформить долю в квартире в собственность.

В порядке наследования

Претендовать на часть общего долевого имущества могут наследники умершего жильца, участвовавшего в приватизации квартиры.

Получателем наследуемой доли может стать:

• Близкий родственник;
• Лицо, указанное умершим в завещании;
• Граждане, находившиеся на иждивении собственника доли на момент смерти.

Если завещания нет и близких родственников не установлено, право наследования определяют по степени родства (всего 7 очередей наследования).

Для переоформления доли после смерти наследодателя:

1. Наследника включают в завещание.
2. По факту смерти претендент обращается в нотариальную контору для вступления в наследство или заявляет о своих претензиях в качестве наследника первой очереди.
3. По истечении 6 месяцев имущество переоформляют на наследника на основании полученного свидетельства на наследство.

Если планируется наделить долей в общей собственности лицо, не входящее в перечень лиц с первоочередным правом наследования, рекомендуется оформить завещание, предварительно решив вопрос с выделением обязательной доли в наследстве при наличии претендентов на нее.

По договору дарения

Чтобы получить долю в качестве дара, необходима подписанная дарственная от владельца. Безвозмездная сделка не требует предварительного согласования с остальными собственниками, но не допускает взимания платы или иного вознаграждения за передачу части недвижимости.

После подписания дарственной получатель дара вправе обратиться с документами в Росреестр и переоформить долю на себя. На обращение в регистрирующий орган отводят 12 месяцев. Откладывать надолго переоформление дара не стоит – в случае преждевременной смерти дарителя договор утрачивает силу.

Получить долю в дар может любое лицо, включая несовершеннолетних. Дарить доли, действуя от имени своих подопечных, родители не вправе, если нет разрешения органов опеки.

При этом, дарителем может быть только совершеннолетнее дееспособное лицо. Лицо должно принять самостоятельное решение о передаче доли в дар. Принуждение к совершению сделки не допускается.

Покупка доли в приватизированной квартире

В отличие от дарения доли, согласно ст. 250 ГК РФ, сделка с куплей-продажей части квартиры возможна только после отказа остальных содольщиков выкупить имущество в рамках преимущественного права. Чтобы оформить долю на третье лицо, необходимо дождаться истечения 1 месяца с момента вручения письменного уведомления с предложением выкупа остальным собственникам.

Если в течение последующих 30 дней ни один из владельцев не выразит намерения купить часть недвижимости, продавец волен предлагать ее на тех же условиях любым другим покупателям.

Продажа доли менее выгодна, чем продажа квартиры целиком, и используется в крайней ситуации, когда остальные собственники не намерены избавляться от своей жилплощади. Разница в цене отдельно продаваемой доли и в составе целой квартиры составляет порядка 20%.

Процедура оформления доли в приватизируемой квартире

Основания для получения доли в приватизированной квартире влияют на последовательность действий по переоформлению доли в приватизированной квартире.

Если претендент на долю в квартире прописан в ней, основанием для оформления права в Росреестре станет приватизационный договор и соглашение о распределении имущества между всеми претендентами.

Если квартира приватизирована и предстоит оформить часть приватизированного имущества, возникает 2 возможных сценария:

1. Внесудебный порядок согласования с подписанием морового соглашения.
2. При наличии споров – подача искового заявления в суд с последующим распределением согласно судебному решению.

Даже если изначально очевидно, что между участниками приватизации возникли споры, без предварительной попытки мирно решить вопрос с остальными собственниками судебный иск к рассмотрению не принимают.

Внесудебный порядок

Самый простой вариант – договориться всем владельцам общей долевой собственности и зафиксировать факт единого решения через соглашение об определении долей. Процедура получения доли через внесудебный порядок:

1. Участники приватизации высказывают свое мнение относительно закрепления долей.
2. Помимо выделения конкретного помещения (выдела в натуре) возможно получение денежной компенсации равноценной части стоимости всей приватизированной квартиры.
3. Нотариус заверяет соглашение и передает на регистрацию изменений Росреестром.

С августа 2019 года россияне вправе составлять соглашения о выделении долей без нотариального заверения, если сделка касается всех участников собственности. При выборе самостоятельного оформления выделения регистрацией изменений в праве собственники занимаются сами, через МФЦ по месту нахождения недвижимости.

Не всегда удается достичь общего решения при распоряжении долями. Если хотя бы один из владельцев заявляет о своем несогласии, любые сделки с отчуждением и передачей доли другому лицу требуют соответствующего судебного решения, за исключением завещаний и дарственных.

Получение доли через суд

Для фактического получения доли приходится обращаться суд, если собственникам не удается решить вопрос в мирном порядке. Чаще всего в судебной инстанции рассматриваются дела:

• О разделе между супругами приватизированной квартиры;
• По оспариванию наследства;
• О признании продажи доли третьим лицам недействительной;
• Взаимные имущественные претензии членов семьи.

Причина разногласий может быть любой, в данном случае важно отсутствие единого решения.

Алгоритм получения доли через суд:

1. Досудебное урегулирование. Иски, связанные с выделением и распоряжением долями, предусматривают обязательную процедуру досудебного разбирательства. Суд должен получить письменные доказательства, что инициатор иска предпринимал меры по получению доли без суда.
2. Подготовка иска. Как будет выглядеть иск, зависит от целей обращения в судебную инстанцию. В тексте обязательно нужно указать о прохождении стадии досудебного урегулирования и представить подтверждающие документы.
3. Собрать доказательную базу из документов, прилагаемых к иску.
4. Подача обращения лично через канцелярию суда, либо почтой или через представителя.
5. Суд в течение 5 дней рассмотрит обращение на предмет целесообразности судебного разбирательства и назначит первое слушание (в пределах 30 дней с момента принятия иска в работу).
6. К судебным заседаниям рекомендуется привлекать опытных юристов, досконально изучивших вопросы долевого владения и распоряжения имуществом.
7. После вынесения приговора необходимо дождаться вступления его в силу и перейти к регистрации изменений в Росреестре.

При подготовке иска необходимо учитывать количество участников. Вместе с оригиналом иска для суда готовят дополнительные заявления для стороны ответчика, истца, привлекаемой стороны.

Документы для оформления

Пакет документации, который подается в Росреестр для переоформления доли в приватизируемой квартире, состоит из:

• Удостоверяющих личность документов;
• Правоподтверждающих документов (выписка ЕГРН, свидетельство);
• Правоустанавливающей документации (договор приватизации, дарения, покупки, свидетельство о наследовании);
• Техническая документация с указанием основных идентификационных признаков недвижимости.

На сбор справок и документов для Росреестра влияет основание, открывшее возможность переоформления доли. Если собственники согласны с выделением части новому владельцу, необходимо подписанное всеми соглашение. Если вопрос решался в судебном порядке, после вступления в силу судебного постановления, копию передают в Росреестр вместе с остальной документацией.

Какие сложности могут возникнуть при получении долей?

Для распоряжения долями в приватизированной квартире приходится учитывать мнение каждого собственника, либо обращаться в суд с требованием выдела доли или получения денежной компенсации.

Если квартира еще не приватизирована, никто не сможет принудить жильца согласиться с приватизацией. Не стоит спешить с подписанием отказа от приватизации, автоматически увеличивая размеры имущества оставшихся собственников. Подробная консультация юриста поможет исключить риски при отказе от принятия части приватизируемого жилья, сохраняя право на использование права на участие в приватизации впоследствии.

Частые вопросы и ответы юриста по получению доли