Выделение доли в приватизированной квартире

После запуска программы приватизации в 1993 году граждане России получили право на оформление квартир, в которых они проживали, в частную собственность. Чтобы распорядиться полученной жилплощадью, предстоит выделить долю в приватизированной квартире каждому собственнику, если их больше одного, а в случае невозможности выдела в натуре рассмотреть иные варианты использования имущества, вплоть до принудительного выкупа.

Особенности доли, полученной через приватизацию

Когда жилье по договору приватизации передают от муниципалитета в распоряжение жильцов этой площади, имущество не делят фактически на метры или конкретные комнаты. Каждый получает право участвовать в распоряжении единой общей собственностью. Поэтому доля в квартире после приватизации – величина без четких границ. Проживающий в приватизируемой квартире гражданин вместе с остальными жильцами наделяется равным правом владения некоторой части общей территории.

Участники приватизации изначально получают жилье на правах общей долевой или совместной собственности. Это означает равные права каждого на использование и управление имуществом вместе с остальными совладельцами. Все собственники должны принимать совместные решения, касающиеся управления или обслуживания жилья. Чтобы продать или обменять квартиру, придется заручиться согласием всех владельцев.

Если понадобилось распорядиться непосредственно своей частью в общем имуществе, необходимо провести выдел в натуре, с вынесением отдельно инженерных коммуникаций, оборудованием отдельного входа. Такой вариант оптимален для отделения части дома, однако в условиях квартиры в многоквартирном доме почти не применим без серьезных перепланировок и переустройства территории.

Как распорядиться своей долей?

Согласно п. 1-2 ст. 209 ГК РФ, владелец доли как части имущества вправе распоряжаться и пользоваться собственностью в рамках объема своих прав. К юридически значимым действиям в отношении доли относят:

• продажа;
• обмен;
• передача в аренду;
• дарение;
• передача в наследство.

В некоторых случаях, перед тем, как распорядиться частью собственности, понадобится предварительное согласование. Например, при продаже доли оставшиеся собственники по преимущественному праву могут сами выкупить предложенную часть, увеличивая личную долю, а в отношении незначительных долей, которые невозможно выделить, закон предусматривает принудительный выкуп в судебном порядке.

Принудительный выкуп

Иногда доля в квартире настолько мала, что не предполагает комфортного совместного проживания и не позволяет выделить жилплощадь в отдельное жилье без нанесения ущерба остальным жильцам. На основании ст. 252 ГК РФ, часть, признанную судом незначительной, можно выкупить на условиях, обозначенных судьей в принудительном порядке. Согласие на сделку от второй стороны не потребуется. Плата за выкупаемую долю считается денежной компенсацией владельцу.

Отказ от своих прав

Чем больше долей в квартире, тем сложнее вести управление единым объектом. В некоторых случаях лицо, имеющее право на участие в приватизации, отказывается от него изначально, тем самым увеличивая доли других жильцов. Чтобы оформить отказ от приватизации, понадобится посетить нотариальную контору.

Стоит хорошенько подумать, прежде чем отказываться от участия в приватизации, надеясь увеличить долю конкретного члена семьи. По закону, имущество после отказа присоединяется к общей площади и подлежит перераспределению на меньшее количество собственников.

Помимо отказа от собственности на стадии распределения приватизационных долей, участник приватизации вправе подарить свое имущество, провести перераспределение через соглашение о выделении долей.

После отказа от приватизации человек не утрачивает права проживания в квартире. По закону отказавшийся сохраняет полное право на пожизненное использование помещений квартиры.

Как в приватизированной квартире выделить долю?

Если понадобилось выделить долю после переоформления квартиры из муниципальной (государственной) в частную собственность, используют один из 3 способов:

1. Выдел в натуре.
2. Определение идеальных долей.
3. Получение денежной компенсации.

Если не удается решить вопрос мирным путем по общему взаимному согласию, инициатор выделения части обращается в суд.

Доля в натуре

Как следует из названия, выделение жилплощади должно состояться по факту – в виде отдельной части квартиры или комнаты в ней.

Чтобы выдел состоялся в натуре, должны быть соблюдены следующие обстоятельства:

• организация отдельного от квартиры входа;
• выделение зоны кухонного пространства и санитарного узла;
• оборудовать отдельными коммуникациями (водой, канализацией, электричеством).

Судя по условиям выдела, такой вариант рассматривается только в большой квартире, где есть достаточно пространства и технических возможностей для перепланировки.

Идеальная доля

Если квартира приватизирована супругами, она оформляется в совместную собственность. В этом случае супруги имеют равные права на приобретенное в годы брака имущество. Если удается выделить равные комнаты с обеспечением полного доступа к местам общего пользования (санузел, подсобные помещения), супруги получают «идеальные» доли. Порядок использования общих помещений устанавливается отдельным соглашением, а при возникновении споров – обращаются в суд.

Через денежную компенсацию

Если нет возможности выделить долю в виду незначительности размера, в судебном порядке требуют установления особого статуса доли, открывающей путь к принудительной покупке части квартиры. На основании представленных в суд подтверждений и заключений определяется сумма, которую другие собственники должны выплатить владельцу незначительной доли.

Порядок выделения доли через денежную компенсацию включает следующие шаги:

1. Собрать документы и провести оценку объекта.
2. Рассчитать сумму доли, основываясь на оценку всей квартиры.
3. Составить иск о признании доли незначительной, аргументируя позицию положениями ГК РФ, в частности, п. 4 статьи 252.
4. Если суд соглашается с требованиями истца, доля получает статус «незначительной» с правом принудительного выкупа.

Продавец получает деньги и переоформляет имущество на покупателя. Остальные собственники обязаны исполнить решение суда и выкупить долю.

Добровольный порядок выделения

Самый благоприятный вариант выделения доли – договориться с остальными владельцами о порядке распределения жилплощади и заключить соглашение.

Алгоритм внесудебного определения долей:

1. Обсудить с собственниками способы раздела.
2. Подготовить необходимую документацию.
3. Оплатить сбор нотариуса.
4. Составить соглашение самостоятельно или поручить подготовку документа нотариусу.
5. Подписать соглашение и заверить его у нотариуса.
6. Переоформить доли согласно условиям соглашения в Росреестре, либо передать документы через МФЦ.
7. Взять выписку на свою долю из ЕГРН.

Если выдел части жилья и перераспределение долей касается всех собственников, услуги нотариуса по заверению сделки со всеми долями не потребуются.

Если в процессе определения части жилплощади затрагиваются интересы супругов, и выделяют доли из совместно нажитого имущества, услуги нотариуса обязательны.

Документы для выделения

Для визита к нотариусу потребуются:

• паспорта или свидетельства о рождении;
• документы, устанавливающие право распоряжения квартирой;
• чек об оплаченной пошлине.

Чтобы зарегистрировать право на выделенную долю, для Росреестра готовят более обширный пакет:

• личные документы участников соглашения;
• копия соглашения с отметкой о нотариальном заверении;
• заявление в регистрирующий орган с просьбой внести изменения;
• договор о приватизации с подтверждением перехода квартиры в частную собственность;
• техническая документация с подтверждением, что перепланировка и выдел в натуре возможны (из БТИ);
• регистрационная пошлина (квитанция с отметкой об оплате).

Процесс подготовки документов несложен, в отличие от составления основного соглашения, в котором должны быть учтены интересы каждого собственника. Во избежание оспаривания рекомендуется подключать к обсуждению условий выдела квалифицированного юриста.

Как выглядит образец соглашения?

Можно привлечь к составлению нотариуса или юриста, либо составить документ самостоятельно:

• дата и место подписания;
• сведения о сторонах сделки (ФИО, паспорт, место прописки);
• описание объекта недвижимости с адресом и описанием подробных характеристик;
• размер квартиры, число комнат, информация о подсобных помещениях, соотношение площади жилой к нежилой;
• идентификационные признаки выделяемой доли и последующее распределение остальных долей;
• время вступления документа в силу;
• число подписанных оригиналов;
• подписи с расшифровкой всех собственников.

На документе должна стоять отметка нотариального заверения, если соглашение затрагивает условия раздела имущества, т.е. выдела доли супруга.

Расходы на оформление

На добровольный выдел доли придется потратить средства. В зависимости от стадии оформления доли, расходы выглядят следующим образом:

1. Нотариальная пошлина – 0,5% от стоимости, но не меньше 300 рублей.
2. Дополнительные услуги по подготовке документа в нотариальной конторе – 500-3000 рублей.
3. Регистрация выделяемой собственности – 2000 рублей пошлина Росреестра.
4. Регистрация изменений в праве собственности остальных владельцев – 350 рублей.

С учетом значимости подписываемого соглашения, рекомендуется привлекать к составлению юристов. Это сэкономит расходы и исключит потери в случае возможного оспаривания пунктов добровольного соглашения.

Порядок выдела через суд

Если не удалось в мирном порядке договориться о выделе, придется обращаться в суд и решать вопрос в рамках судебного разбирательства. Последовательность действий выглядит следующим образом:

1. Досудебное урегулирование. На имя каждого собственника направляют письменное предложение о выделе во внесудебном порядке.
2. Подготовка документации для иска.
3. Составление иска по образцу или обращение к юристу для оформления документа.
4. Расчет и оплата судебной пошлины.
5. Подача иска и участие в заседаниях суда.
6. После вступления в силу судебного решения обращаются в Росреестр с документами на жилплощадь и судебным постановлением.

После внесения изменений в базу Росреестра получают новые выписки ЕГРН.

Как составить исковое заявление?

При написании заявления в суд придерживаются следующего порядка:

• название суда, адрес;
• сведения о сторонах судебного разбирательства;
• цена исковых требований;
• название документа;
• описание жилого помещения, оспариваемого объекта с идентификационными характеристиками;
• обстоятельства дела;
• ссылка о прохождении досудебного регулирования;
• информация о законодательных нормах, на основании которых истец требует провести выдел;
• формулировка требований истца;
• дата составления и подпись заявителя.

Перед подписанием заявления перечисляют прилагаемые документы. Количество экземпляров заявления соответствует числу участников судебного разбирательства.

Что приложить к иску?

Для подачи в суд готовят список приложений:

• копия паспорта заявителя;
• выписка ЕГРН на оспариваемый объект;
• договор о приватизации;
• техническая документация;
• заключение эксперта БТИ о возможности перепланировки;
• любые иные документы и справки, которые помогу подтвердить позицию истца;
• платежная квитанция с судебной пошлиной.

При подаче иска из оригиналов понадобится только квитанция об уплаченной пошлине. Согласно ст. 132 ГПК, остальные документы прилагают в копиях, но на заседаниях суда понадобятся оригиналы.

Юридические сложности при выделении долей

В процессе выделения доли в приватизированной квартире придется столкнуться с множеством юридических сложностей – от составления документов до выступлений на суде от имени истца. При выделе доли сложно соблюсти интересы каждого, не выходя при этом за нормы закона.

Настоятельно рекомендована консультация жилищного юриста, если:

• планируется самостоятельное выделение долей через соглашение;
• нужна разработка вариантов, как получить выделенную долю;
• невозможно провести равный раздел собственности;
• остальные собственники высказываются против выделения долей.

Чем раньше к процессу согласования будет подключен юрист, тем меньше риск негативных последствий и споров со стороны других заинтересованных лиц.

Частые вопросы о выделении доли после приватизации и ответы на них