Найти надежного арендатора, который исправно выплачивал бы арендные взносы, не так просто. Сложности в экономике, усиление конкуренции, снижение платежеспособности населения и прибыли предпринимателей приводят к росту задержек оплаты арендодателю. Часто приходится прибегать к принудительному взысканию через суд и, расставаясь с арендодателем, искать новых претендентов. Необходимо знать особенности арендных отношений и действовать строго в соответствии с законодательными нормами.
Последствия просрочки арендной платы
Последнее время ситуации, когда клиент не платит арендные платежи, становятся все чаще. Стороны арендных отношений, заключая договор аренды, договариваются об условиях сотрудничества с фиксацией сроков и суммы регулярных платежей. Возмездный характер временной аренды, когда собственник предоставляет, а арендатор оплачивает услугу предоставления арендной площади, устанавливается согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ.
Обязанность регулярно вносить плату за пользование недвижимостью, определена п. 1 ст. 614 ГК РФ. В частности, абз. 2 п.1 той же статьи указывает, что условия аренды, включая сумму, сроки, порядок уплаты, фиксируют в пунктах договора.
При отсутствии своевременных платежей, нарушаются условия договора, и арендодатель вправе требовать при расторжении соглашения вернуть просроченную задолженность по аренде и освободить помещение от вещей арендатора. Если требования игнорируют, собственник обращается в суд с требованием принудительного взыскания долга и выселения в связи с расторжением договора.
В случае отказа внести арендный платеж собственник вправе провести удержание имущества арендатора, если договор расторгнут и подписан приемопередаточный акт о возврате.
Порядок взыскания задолженности
Даже если срок действия договора истек, владелец арендованной недвижимости вправе требовать погашения долга за весь период, пока не будет зафиксирован факт возврата площади арендодателю в том же состоянии с поправкой на естественный износ.
Схема взыскания просрочки:
- Стадия досудебного урегулирования – обязательный этап любого взыскания, которое в дальнейшем убедит суд в попытках решить проблему мирно. Арендодатель готовит и направляет в адрес должника письменную претензию, предлагая погасить долг в указанные срока, и предупреждая о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно подписанных условий.
- Если арендатор погасил долг, происходит расторжение договора с составлением акта на возвращаемое имущество арендодателя. Одновременно решается вопрос о хранении вещей должника.
- Собственник обращается в суд с иском о взыскании арендной платы. Помимо суммы просроченных платежей следует потребовать уплаты штрафа за отказ от выполнения и компенсации за понесенные убытки, если удастся доказать это документально.
- После получения судебного решения взыскать долг, необходимо дождаться, когда оно вступит в силу, после чего направить исполнительный лист приставу.
- У судебных приставов широкие полномочия по взысканию долга, вплоть до списания средств со счетов и карт должника и распродажи его имущества.
Если должник не освобождает помещение, предстоит инициировать процедуру принудительного выселения, с привлечением судебных приставов, понятых и сотрудников МВД.
Рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Досудебная претензия
Перед обращением в суд следует попробовать мирно договориться с должником, предложив зафиксировать срока погашения долга.
Досудебная претензия направляется арендатору с информацией о сумме задолженности и предложением оплатить долг в течение определенного срока. В текст претензии включают предупреждение о намерении обратиться в суд для принудительного погашения.
При передаче претензии следует оставить себе второй экземпляр с пометкой о вручении (должна стоять подпись, расшифровка и дата получения). Если личная передача невозможна, документ направляют заказным письмом с уведомлением о вручении и описью. Это поможет зафиксировать попытку урегулировать задолженность во внесудебном порядке.
Одностороннее расторжение договора
Обычно в текст договора при составлении вносят пункт о праве на досрочное одностороннее расторжение договора, если арендатор просрочил не менее 2 платежей. Если такого пункта в соглашении не содержится, обращаются в суд с заявлением признать договор расторгнутым на основании:
- ст. 619 ГК РФ, допускающей расторжение при отсутствии платежей в течение 2 месяцев;
- ст. 450 ГК РФ, позволяющей прекратить договор в одностороннем порядке в связи со значительным нарушением условий со стороны арендатора.
Если договор краткосрочный, возможет вариант просто подождать, когда действие документа закончится. Расторжение договора не позволяет вернуть деньги сразу, но дает основания инициировать принудительное взыскание через суд.
Подача иска на взыскание задолженности
О грамотного составления иска и подготовки полного перечня доказательной базы зависит результат судебного разбирательства. Суд должен убедиться в законности действий сторон и отсутствии нарушений прав арендатора.
Рекомендуется использовать образец иска при подготовке к судебному процессу. На сайте Арбитражного суда можно найти готовые бланки, которые помогут правильно составить свое исковое заявление.
Следуя положениям ст. 131 ГПК РФ, иск должен содержать следующие реквизиты:
- Точное наименование судебного органа.
- Информация об истце и ответчике (ФИО, адрес, контакты).
- В тексте описывают суть нарушения прав и интересов заявителя с отсылкой к арендному договору (номер, дата подписания).
- Отражение обстоятельств, при которых возникли основания для взыскания.
- Определение цены иска и схемы ее расчета.
- Указание на прохождение предварительной досудебной стадии.
- Ссылка на законодательные нормы, предусматривающие взыскание.
- Количество экземпляров заявления (согласно числу участников судебного процесса).
- Список прилагаемых документов.
- Подпись, расшифровка и дата составления.
Согласно ст. 132 ГПК РФ, вместе с иском подают пакет документов, доказывающих правоту истца:
- квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
- для доверенных лиц – нотариальная доверенность и паспорт;
- договора, справки, выписки, подтверждающие факт образования задолженности по аренде и наличие прав на получение арендной платы;
- досудебная претензия с отметкой о вручении арендатору;
- расчет суммы, взыскиваемой с ответчика.
Точного списка документации не существует, поскольку каждая ситуация индивидуальна. Рекомендуется привлечь к составлению иска опытного юриста для повышения шансов на удовлетворение иска.
Распоряжение имуществом арендатора
Пока договор не расторгнут, собственник помещения не вправе трогать имущество арендатора, однако после прекращения арендных отношений вопрос может быть разрешен по-разному. Если должник выплачивает долг, арендодатель возвращает имущество в полном объеме.
Если долг не выплачен, имущество могут:
- удержать;
- продать;
- передать третьим лицам;
- признать брошенными.
Прежде, чем решить судьбу имущества должника, следует зафиксировать его объем и провести оценку удержанной собственности.
Право на удержание возникает согласно ст. 359 ГК РФ, подтверждающей полномочия собственника хранить вещи арендатора при неисполнении или просрочке в выполнении договорных обязательств.
На основании ст. 360 ГК РФ, регламентирующей порядок удовлетворения требований за счет удерживаемой вещи, собственник помещения вправе предпринять меры по ликвидации долга через продажу имущества бывшего арендатора.
Если стоимость имущества не покрывает сумму взыскания, понадобится обращаться за помощью к судебным приставам, в чьи обязанности входит исполнение судебных предписаний.
Нужна ли помощь юриста
Взыскание долга предполагает знание судебной процедуры и навыков в составлении юридически значимых документов. Во избежание риска отклонения иска, стоит обратиться за помощью в юридическую службу и воспользоваться услугами юристов, имеющих опыт взыскания задолженности с арендаторов.
При составлении иска в соответствии с требованиями ГПК РФ юрист подскажет, как рассчитать и правильно обосновать сумму взыскания, добавив к основной задолженности неустойку и компенсацию за понесенные убытки.
Помимо помощи с составлением иска и подготовкой к судебному разбирательству, опытный юрист поможет урегулировать вопрос удержания имущества должника без риска для собственника помещения оказаться обвиненным в самоуправстве из-за нарушения процедуры.
Большинство ошибок, связанных с исполнением договорных обязательств арендаторами и арендодателями, возникает из-за ненадлежащего внимания к содержанию подписываемого арендного договора. На стадии обсуждения условий аренды собственник в силах включить в текст договора важные пункты, наделяющие полномочиями в случае нарушений сроков оплаты. Своевременная консультация юриста поможет скорректировать текст с учетом интересов собственника арендуемого помещения.