Когда у арендатора возникают финансовые или организационные проблемы, арендодатель задумывается о прекращении договора с последующим освобождением помещений для новой аренды. Если арендатор не хочет освобождать помещение, пользуясь различными уловками, собственнику объекта не остается ничего иного, как искать способы избавиться от нежелательного сотрудничества, не выходя за рамки правового поля.
- Основания для освобождения арендованной площади
- Полномочия арендодателя, если арендатор отказывается освобождать помещение
- Требовать оплаты по истечении срока договора
- Препятствовать доступу после расторжения договора
- Отключить электричество
- Удержание имущества арендатора
- Если нет договора
- Как заставить арендатора освободить помещение по закону
- Помощь юриста в урегулировании вопроса освобождения арендованного помещения
Основания для освобождения арендованной площади
Идеальный арендатор своевременно вносит аренду и оплачивает коммунальные расходы, не доставляя хлопот и бережно относясь к имуществу. На практике таких нанимателей не так много, поскольку сложности с бизнесом заставляют подстраиваться под реальность, задерживая платежи или игнорируя требования освободить помещение.
Законом предусмотрены следующие ситуации, когда арендодатель вправе выгнать арендатора:
- Истек срок действия арендного соглашения;
- Стороны согласились досрочно расторгнуть договор;
- Вступило в силу решение суда о досрочном расторжении договора на основании возникших существенных нарушений пунктов соглашения;
- Односторонний отказ от арендных отношений, если это указано в пунктах договора.
Анализируя ситуации, когда возникает право требовать освободить помещение, выявляется главное требование – расторжение договора по взаимному согласию, в одностороннем порядке или через суд.
Полномочия арендодателя, если арендатор отказывается освобождать помещение
Свои действия собственник сданной в аренду площади регламентирует положениями ст. 622 ГК РФ, указывающей на необходимость возврата имущества владельцу в исходном состоянии с учетом естественного износа после прекращения арендного договора.
Если арендатор не съезжает, игнорируя требования собственника помещения, вопрос требует рассмотрения в суде. Если договор истек или расторгнут, подают иск об освобождении помещения и возврате имущества арендодателю. Если договор еще действует, а Арбитражный суд подают иск об расторжении договора, указывая основания для досрочного прекращения отношений.
Вступившее в силу решение суда станет основанием требовать исполнения в принудительном порядке. Судебное разбирательство предполагает длительность процедуры, что не всегда устраивает собственников. Необходимо знать правовые нормы, которые помогут защитить интересы арендодателя, не доводя ситуацию до самоуправства.
Требовать оплаты по истечении срока договора
Прекращение договора подразумевает, что арендатор возвращает имущество арендодателя в полном объеме, ликвидировав задолженность и вывезя свои вещи. Если по истечении срока договора арендатор не спешит с освобождением арендованной площади, продолжая использовать ее для своей деятельности, возникает право собственника требовать арендного платежа за весь период. В случае причинения дополнительных убытков из-за нежелания освободить помещение, арендодатель в судебном порядке требует возмещения сверх арендного платежа. Сверх этого допускается взыскание неустойки за весь период задержки, если иное не указано в договоре.
Отсутствие действующего договора не является причиной для неуплаты аренды. Это следует из Постановлений ФАС Московского округа № А41-43256/10 от 24.04.2012 и ФАС Северо-Кавказского округа № А63-5026/2011 от 07.06.2012.
Согласно Постановлению ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009, при расчете суммы исковых претензий следует исходить из условий договора, который прекратил свое действие, либо ставки, действовавшей в момент арендных отношений.
Эти разъяснения ФАС помогают арендодателю защитить себя от убытков в случае, если арендатор решил продолжить пользоваться имуществом, не платя арендной платы и не подписывая новый договор аренды, либо уклоняясь от надлежащего завершения аренды через приемопередаточный акт о возврате имущества собственнику.
Препятствовать доступу после расторжения договора
Пытаясь отстоять свое право на возврат помещений, собственники нередко прибегают к блокировке входа, техническому закрытию доступа на арендованную территорию. Правомочность данных действий во многом зависит от состояния арендных отношений:
- Был ли заключен договор;
- Действует ли он на текущий момент;
- Какие нормы установлены в заключенном договоре.
Если договор уже прекратил сове действие, арендодатель освобожден от обязательств предоставления доступа в помещения. Однако препятствование арендатору воспользоваться своими вещами, которые были оставлены на территории собственника, может быть расценено как попытка удерживания имущества.
На основании ст. 304 ГК РФ, владелец помещения вправе обратиться в суд с требованием освободить его, если арендатор добровольно отказывается это сделать. До вынесения судебного решения попытки заблокировать доступ при наличии действующего соглашения трактуются как превышение полномочий или самоуправство.
Отключить электричество
Чтобы заставить покинуть помещение, собственники пытаются ограничить доступ к коммунальным ресурсам. Если договор больше не действует, снимаются и обязательства по обеспечению арендатора коммунальными ресурсами, установленные в условиях аренды.
Этот способ убеждения может оказаться действенным, если соблюден ряд факторов:
- Истек срок аренды и не подписан новый договор;
- Действия по воспрепятствованию использования ресурсов не влекут ущерба имуществу;
- Есть техническая возможность отключения без нарушений интересов третьей стороны.
Если арендатор продолжит пользоваться коммунальными ресурсами, он будет обязан возместить расходы в рамках судебного разбирательство по вопросу взыскания задолженности за аренду.
Удержание имущества арендатора
Одним из способов воздействия, если арендатор не платит арендную плату, является намеренное удержание имущества должника до момента полной ликвидации долга. Полномочия собственника помещения зависят от того, была ли соблюдена процедура расторжения договора.
Если арендатор перестал появляться, не платит за аренду, не продлил договор, но оставил свои вещи на арендованной территории, необходимо урегулировать вопрос расторжения договора с последующим возвратом помещения через приемопередаточный акт.
Предварительно перед тем, как вывезти вещи должника, в его адрес следует направить письменное уведомление.
Если нет договора
Отсутствие договора усложняет процесс урегулирования претензий к арендатору, если тот продолжает хранить вещи на территории арендодателя, но не отменяет прав собственника распоряжаться и владеть своей недвижимостью.
Собственник обращается в суд с требованием выселения и проводит принудительное освобождение территории через судебного пристава.
Как заставить арендатора освободить помещение по закону
При выселении существует риск обвинения в самоуправстве, когда собственника обвиняют в превышении полномочий при удержании имущества арендатора через закрытие доступа в помещении. Арендатор игнорирует судебное решение и продолжает использовать недвижимость и хранить в ней свои вещи. Риск столкнуться с обвинением в самоуправстве согласно ст. 330 УК РФ можно избежать, если в договоре изначально зафиксировано право ограничения доступа после завершения аренды.
Текст соглашения должен содержать пункты, разрешающие запрещать доступ, удерживать имущество (оборудование, мебель арендатора), если последний не предпринял мер по своевременному освобождению площади.
Если вступившее в силу решение суда о выселении не мешает недобросовестному арендатору продолжать пользоваться помещением и хранить в нем свои вещи или оборудование, необходимо предпринять меры по освобождению собственности через судебного пристава. Алгоритм выселения с помощью судебного пристава включает следующие шаги:
- Передача исполнительного листа приставу.
- Установление срока добровольного освобождения объекта недвижимости.
- При уклонении от исполнения судебного решения организуют принудительное выселение.
- К выселению привлекают понятых и представителей правоохранительных органов.
- Имущество описывают и составляют акт.
- Документы, подтверждающие выселение, должны подписать понятые, пристав и выселяемое лицо.
- Если этого требуют обстоятельства, пристав берет на себя организацию хранения вещей.
- После завершения процедуры собственник возвращает себе право владения и использования помещения.
Важно учитывать, что судебный пристав будет действовать строго в рамках предоставленного поручения – выселить только конкретного арендатора. Если помещение уже сдано в субаренду и на освобождаемой территории находятся посторонние, выселение не состоится, а владельцу придется снова обращаться в суд. Во избежание проволочек следует учитывать произошедшие изменения и отражать их в иске сразу.
Помощь юриста в урегулировании вопроса освобождения арендованного помещения
Выселение арендатора, который не желает покидать арендованную территорию, требует особого внимания. Собственник может столкнуться с тем, что правовые нормы не работают, вынуждая обращаться за помощью в суд и к судебным приставам. Обращение за профессиональной юридической поддержкой поможет не только получить судебное предписание, но и получить компенсацию за то время, пока арендатор пользовался площадью, игнорируя требования закона. В качестве противодействия в освобождении помещения арендаторы могут угрожать привлечением собственника к ответственности за самоуправство, что предполагает уголовную ответственность вплоть до лишения свободы до 5 лет. Чтобы не допустить подобных ситуаций, рекомендуется уже на начальной стадии привлекать на помощь юристов.
Обратная ситуация. Был заключён договор аренды. Арендодатель решил продать территорию и направил письма об одностороннем расторжении договора. Сроки разумные на выезд — 2 месяца. В тот же день арендодатель «психанул» и вечером позвонил представитель с тем, что мы обязаны выехать в срок до 5 января. Звонок поступил 29 Декабря после 17:00. Мотивируют нецелевым использованием помещения. В договоре действительно прописано складское использование. Но и при въезде и за 5 лет аренда арендодатель был в курсе производственной деятельности.
В такой же ситуации ещё 9 организаций. По договору так же указана неустойка за нецелевое использование в размере обеспечительного платежа. Съехать в такой срок невозможно никак. В договоре также есть пункт, что если арендатор не съезжает в срок установленный арендодателем, то арендодатель вправе распоряжаться имуществом арендатора.
Насколько это правомерно? Как поступить в данной ситуации? И может ли арендодатель заблокировать доступ с учётом, что это промзона с охраной и пропускным режимом.
Здравствуйте, Анна! Для расторжения договора арендодатель в любом случае обязан предупредить арендатора в письменной форме в срок, предусмотренный договором. У арендодателя должно быть доказательство уведомления о расторжении договора. Арендодатель установил срок в письменном требовании 2 месяца. Раньше Вы выезжать не обязаны.
Добрый день! Арендатор нежилого, не платит по договору и электричество, хотя обязан по договору. Прячется и не освобождает помещение, по договору в случае не уплаты есть пеня , а также указано что я могу принудительно самостоятельно в одностороннем порядке расторгнуть договор. Как поступить? У него там продукты магазин закрыт , холодильники продолжают мотать электричество.
Здравствуйте, Александр. Для расторжения договора аренды необходимо направить арендодателю письменную претензию, в которой необходимо уведомить арендатора о расторжении договора, заявите требование о выплате задолженности за аренду, выплате неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате аренды, выплате задолженности по оплате коммунальных услуг. Данной претензией также уведомите о дате и времени приема-передачи помещения. Укажите, что в случае отсутствия арендатора на приеме-передачи помещения расходы на вскрытие помещения, на освобождение помещения от имущества арендатора, на его вывоз и хранение также будут взысканы с арендатора в судебном порядке. В случае невыполнения требования по оплате задолженности по истечения 30 дней с момента получения арендатором претензии или возвращения письма за истечением срока хранения обращайтесь в арбитражный суд (ст. 4 АПК РФ).
Арендодатель(собственник) без указания причин уведомляет о прекращении договора аренды. Задолженностей по платежам (более 3-х лет) нет и не было. Произведены за наш счёт ремонтные и работы. Как нам действовать для продления сроков договора аренды.
Здравствуйте. Право одностороннего расторжения договора аренды может быть предусмотрено договором аренды. В этом случае нарушения условий договора со стороны арендатора необязательны. Вам следует внимательно изучить договор. В случае, если такое право у арендодателя отсутствует, Вы вправе отказать в досрочном расторжении договора аренды. Если речь идет именно о продлении договора в связи с истечением срока аренды, то действует ст. 621 ГК РФ. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Вы можете напомнить арендодателю о данном положении закона.
Я арендодатель нежилого помещения. Арендатор обязан (в договоре аренды) освободить помещение в срок не более 5 дней после окончания срока аренды.Как я должен поступить с арендатором, не нарушая законодательство РФ, для его выселения?
Добрый вечер, Вячеслав. Принудительно выселить арендатора вы не можете, как и тронуть вещи либо же оборудование арендатора. Я бы рекомендовала вам направить уведомление арендатору о том, что срок действия договора аренды истекает в виду чего просите его покинуть помещение, согласно условиям договора в течение 5 дней к такой-то дате.
Если арендатор не выполнит вышеуказанное условие, либо же сроки выселения уже прошли. Направляете уведомление, что согласно договора арендатор обязан был покинуть арендуемое помещение, но в нарушение условий договора не сделал этого. Назначаете повторный срок выселения со дня получения уведомления, скажем еще 5 или 10 дней. Уведомление направляете заказным письмом с уведомлением и описью через почту.
Если арендатор опять проигнорирует ваше уведомление, обращаетесь в суд с иском о принудительном выселении и дополнительно просите возместить вам убытки, которые возникли в виду не выселения, то есть ту же арендную плату за дни, на протяжении которых арендатор занимал помещение не законно.
Как только решение вступит в силу, выселением обязаны будут уже заняться приставы.
Добрый вечер.
Произошла следующая ситуация. Арендодатель — ИП, сдал в аренду нежилое помещение так же арендатору — ИП. Арендатор перестал платить аренду и пропал. Обратились в суд. Получили исполнительный лист, в котором сказано: обязать арендатора в течении месяца с даты вступления в законную силу решения суда освободить помещение. Прошел месяц после вступления в законную силу решения суда. Пристав не может без присутствия арендатора исполнить решение. Арендатор все так же не выходит на связь и не проживает по прописке. Какие действия можно предпринять для возвращения помещения арендодателю в самые минимальные сроки(без арендатора)?
Доброе утро, Александра.
Если должник не исполняет уже решение суда, то решение суда исполняется принудительно уже приставом в порядке, определенном ст.107 ФЗ №229 «Об исполнительном производстве». Ваше помещение должны вскрыть, составить опись имущества должника. Имущество будут хранить 2 месяца, если по истечении указанного срока должник все равно не явиться, приставы после предупреждения о явке, реализует все имущество, а средства передаст кредитору.
Если ваш пристав пока не решается произвести вскрытие вашего же помещения, напомните ему о ст.107 ФЗ №229.
Я арендодатель нежилого помещения, у арендатора в помещении станки и производство, договора аренды небыло, а было составлено у нотариуса доверенность на право пользования. Сейчас мы хотим срочно продать помещение, расторгли у нотариуса распоряжением доверенность, письменно и лично вручили письмо о расторжении доверенности с указанием сроков освобождения помещения, которое арендатор подписал. Но прошли всё сроки, он занимается производством и не уходит. Что делать?
Добрый день, Любовь.
С отменой доверенности с правом распоряжения арендатор более не имеет права занимать арендуемое помещение. Уведомление было ему вручено, арендатор с ним ознакомился, но не исполнил. Поэтому для урегулирования вопроса об освобождении помещения придется обращаться в суд.
Арендатор не платит, не уезжает. Могу я сменить замок?
Добрый день, Анна.
Речь идет о физическом лице, которое арендует жилое помещение или о юр.лице, арендующем нежилое помещение для коммерческих целей? А договор аренды заключен?
В любом случае, при наличии договора, вам нужно направить арендатору претензию с требованием оплаты и выселения с указанием срока. Претензию направляете заказным письмом по почте с уведомлением. Если по истечению указанного срока никаких действий не последует обращаетесь в суд с иском о принудительном выселении в связи с неисполнением условий договора, в частности внесения оплаты.
Если же договора о передаче помещения в аренду либо найм нет, приглашаете участкового, пару соседей в качестве свидетелей, вскрываете квартиру, делаете опись вещей, которую подписывают соседи. Складываете вещи арендатора в отдельную комнату, запираете. И далее ждете, пока откликнется арендатор. Но в любом случае, даже перед этим вам нужно письменно уведомить арендатора о выселении.
Добрый день. Такая ситуация, выкупили у банка имущество, которое банк забрал в собственность у признанного в 2018г банкротом ИП. В помещении находятся складские ячейки. С некоторыми бывшими арендаторами заключили договор аренды. В одной ячейке бывший арендатор съезжать не собирается. Договора аренды ни у кого нет. Как быть? Можем мы вскрыть ячейку и вывезти имущество? Не будет это самоуправством?
Добрый вечер, Сергей.
Вскрывать помещение я вам не рекомендую, вдруг что-то пропадет, а потом вас в краже обвинят. Поэтому направляйте арендатору по почте заказным письмом уведомления о необходимости освободить помещение либо явиться для перезаключения договора аренды уже с новым арендодателем. Если уведомление будет проигнорировано, обращайтесь в суд.
Добрый день!
Ситуация в следующем, договор аренды нежилого помещения заключен в 2009 г. с одной организацией. Деятельность, для которой заключался данный договор аренды переведена на др.организацию у этого же владельца. В настоящий момент арендатор находится в стадии банкротства. Обязательства по договору не исполняются. В адрес арендатора было направлено письмо об прекращении договора аренды. Через 30 после получения данного письма помещение не освобождено.На данное требование получен отказ, так как им некуда деть оборудование и просят заключить с ними договор безвозмездного пользования. Нас такое не устраивает и помещение нам необходимо срочно. Еще один момент , письмо об отказе освободить помещение получено не от организации арендатора (оно в стадии банкротства), а скажем от преемника. Что нам делать?
Добрый вечер, Ксения.
Процедуру досудебного урегулирования вопроса вы уже исполнили, потребовали освободить помещение, получили отказ. Теперь остается только обращаться в суд. Где помимо принудительного освобождения арендуемого помещения, также представляйте расчеты по аренде помещения сверх срока.