Бесплатная консультация юриста:
8 (804) 333-20-57

Удержание имущества арендатора

Последнее изменение: Октябрь 2020

Удержание арендодателем вещей арендатора

Арендные отношения предполагают неукоснительное соблюдение договора обеими сторонами аренды. При нарушении арендатором обязательств по оплате, собственник помещений получает основания для принудительного взыскания. Незнание норм закона приводит к тому, что удержание имущества арендатора при задолженности происходит с превышением полномочий, когда арендодателя можно привлечь к ответу за самоуправство. Вопрос взыскания долга регулируется положениями Гражданского Кодекса, знание которого помогает решить спор с минимальными последствиями для сторон.

Законно ли удержание имущества арендатора арендодателем

Ситуация, когда арендодатель пытается удержать имущество арендатора с целью взыскания долга, регламентируется согласно п. 1 ст. 359 ГК РФ. Закон, позволяя удержать имущество арендатора, требует соблюдения других гражданско-правовых норм. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 п. 14 даются разъяснения об алгоритме законного удержания и случаях самоуправства:

  1. Необходимо предварительно расторгнут договор (по взаимному согласию или в судебном порядке).
  2. Должно быть законное основание для получения имущества, если арендатор не забрал его сразу после расторжения договора.
  3. Образовалась просроченная задолженность по аренде.

В действительности разрыв арендных отношений происходит вне правовой плоскости. Арендатору до момента расторжения договора, задействовав собственную охрану, создают препятствия для вывоза или помещают собственность арендатора в закрытое помещение, требуя оплатить долг. Такая ситуация является грубым нарушением прав арендатора, установленная ст. 606 ГК РФ, когда собственник помещения не вправе ограничивать арендатора в праве пользования и владения, пока не будет согласована процедура законного взыскания долга.

Признаки и ответственность за самоуправство

В Уголовном Кодексе есть отдельная статья, предполагающая привлечение к ответственности арендодателя за самоуправство. Ст. 330 УК РФ предусматривает наказание за незаконное удержание имущества лиц, арендующих собственность по арендному договору.

Превышение полномочий

Следующие ситуации будут рассматриваться как препятствование арендодателю владеть и пользоваться собственным имуществом:

  • физический запрет;
  • смена замков;
  • перемещение имущества в другое место с ограничением доступа к нему и пр.

Подобные случаи при наличии действующего арендного договора станут поводом привлечь собственника за самоуправство.

Отсутствие оснований для удержания

У собственника помещения (физического или юридического лица) нет оснований для самостоятельного удержания имущества, если:

  1. Стороны не заключали соглашение в письменном виде.
  2. Договор подписан и срок его действия не истек.
  3. Отсутствует акт удержания.
  4. Собственник не информировал о намерениях арендатора.

Согласно п. 1 ст. 330 УК РФ, под самоуправством понимают самовольное совершение действий вопреки законодательным нормам, с основаниями для оспаривания правомерности пострадавшей стороной, которой был причинен значимый вред.

Последствия самоуправства

Если пострадавшая сторона выявит превышение полномочий со стороны арендодателя, в судебном порядке удается привлечь его к ответственности с наказанием в виде:

  • штрафа свыше 80 тысяч рублей;
  • обязательных работ до 480 часов;
  • исправительных работ до 2 лет;
  • лишение свободы сроком до полугода.

При установлении насильственного характера самоуправства, если арендодатель не отдает имущество и  угрожает насилием, меры к нарушителю более жесткие – принудительные работы или лишение свободы до 5 лет или арест до 6 месяцев.

Правила удержания

Во избежание встречных претензий со стороны арендатора, от собственника помещения требуется строго соблюдение установленного договором регламента в пределах мер, устанавливаемых гражданским законодательством.

Чтобы процесс взыскания был законным, придерживаются следующих правил:

  1. Имущество удерживают только после того, как арендное соглашение перестанет действовать.
  2. Процедура фиксируется через составление описи или акта удержания.
  3. Арендатор должен быть предупрежден о намерениях собственника.

При составлении документа должны присутствовать 2 свидетеля, участвующие в подписании акта или описи. Готовый и подписанный документ направляют заказным письмом арендатору в течение первых 3 дней с момента оформления. После выполнения данных действий у арендодателя появляется право вывезти имущество должника, поставив об этом в известность арендатора.

Возврат удержанного имущества и защита от последствий

Ситуации, когда задолженность служит поводом для обострения отношений между арендатором и собственником, требуют особого внимания еще на стадии составления соглашения об аренде.

С целью защиты прав арендодателя, в договор вносят пункт о допустимости процедуры удержания, если возникнет просрочка в оплате.

В интересах арендатора включить в соглашение пункт с запретом на удержание при наличии арендного долга.

Если дело дойдет до суда, арендатор сможет обосновать возникшую просрочку своим тяжелым финансовым положением, представив в доказательство своей финансовой дисциплины платежные документы, отражающие своевременность внесения платы в прошлом. Чтобы получить возможность взыскать сумму с имущества должника, арендодателю понадобится доказывать, что есть все доказательства злостного уклонения от оплаты.

После того, как вещи должника были удержаны, основания для возврата возникают только после полной ликвидации задолженности. Возвращаемое имущество принимают по той же описи, которую составляли в момент удержания. Вещи проверяют на исправность и состояние. Если возникнут расхождения между составленной описью и полученным обратно имуществом, арендатор вправе направить претензию в адрес собственника помещения.

Примеры из судебной практики

В судебной практике не однозначной позиции в защиту какой-либо из сторон. Решение судьи определяет предоставленные доказательства соответствия или нарушения законодательных норм, которыми обязан руководствоваться суд, рассматривая дела об удержании за задолженность:

  • ст. 307 ГК РФ;
  • п. 1. ст. 359 ГК РФ;
  • ст. 309-310 ГК РФ;
  • ст. 614 ГК РФ;
  • ст. 106, 110 АПК РФ.

Большое значение на принимаемое решение оказывает само содержание арендного договора, если его положения не противоречат нормам законодательства.

Со случаями из судебной практики можно ознакомиться, перейдя по ссылкам:

Советы юриста в вопросах удержания имущества арендатора

Арендные отношения требуют досконального знания закона и принятых норм, когда возникают претензии и споры между участниками договора. Юридическая поддержка на этапе урегулирования задолженности поможет избежать встречных исков, вплоть до уголовной ответственности.

Ниже представлены рекомендации юриста в наиболее частых ситуациях.

Можно ли забрать вещи арендатора после истечения срока действия договора

Если в договоре не указано, что договор пролонгируется, или арендатор заблаговременно оповестил об отсутствии намерении его продлевать и подписал приемопередаточный акт, завладение имуществом арендатора, покинувшего помещение с оставленными вещами, считается законным. Арендодатель вправе вывезти вещи в любое другое место по собственному усмотрению без риска обвинения в превышении права на удержание имущества.

Арендатор не появляется в помещении после истечения срока аренды

При отсутствии арендатора, покинувшего помещение без подписания акта, действуют согласно разъяснениям в Информационном письме ВАС №66. Если оборудование оставлено в помещении после завершения срока аренды, допускается удержание на основании п. 1 ст. 359 ГК РФ.

Чтобы отсутствие подписанного акта не было использовано против арендодателя, юристы рекомендуют составить этот документ в одностороннем порядке, детально описав оставленное во владение имущество.

Допускается также уведомительное письмо, в котором арендатору сообщают о принятии объекта аренды вместе с имуществом в связи с уклонением от надлежащего возврата. В письме точно указывают характеристики помещения и удерживаемые вещи, которые будут находиться у собственника до погашения задолженности.

Как поступить, если арендатор продолжает использовать объект после истечения срока договора

Игнорирование факта истечения срока аренды, когда арендатор продолжает вести деятельность на площадях арендодателя, не дает прав для присваивания имущества должника. Чтобы избежать обвинений в самоуправстве, собственнику следует через суд инициировать процесс принудительного выселения.

Можно ли забрать имущество арендатора при наличии судебного решения о расторжении договора

В данной ситуации следует дождаться вступления в силу судебного постановления, поскольку присутствует риск обжалования и отмены решения. Завладеть вещами и оборудованием арендатора раньше, чем решение вступит в силу, означает совершить самоуправство.

Даже если решение вступило в силу и договор считается расторгнутым, арендодатель не вправе завладевать имуществом арендатора с целью принудительного освобождения помещения. Тот факт, что арендатор игнорирует судебное предписание и продолжает пользоваться помещениями уже после расторжения соглашения, не дает оснований распоряжаться вещами, которыми продолжает пользоваться наниматель.

Единственный выход заставить нарушителя покинуть помещение – снова обратиться в суд с иском о принудительном выселении, поскольку закон рассматривает под выселением не только освобождение площади от нахождения в нем постороннего лица, но и его имущества.

Каждый случай прекращения аренды требует внимания к юридическим деталям, особенно в ситуации взаимных претензий и несогласия. Удержание чужого имущества в рамках арендных отношений часто заканчивается встречными исками со стороны арендатора, намеренного призвать собственника к ответу за самоуправство.

Не теряйте статью! Сохраните ее в соцсети:
Главный юрист
Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку "Задать вопрос", я принимаю политику конфиденциальности и пользовательское соглашение.

Adblock
detector