Арендные отношения предполагают неукоснительное соблюдение договора обеими сторонами аренды. При нарушении арендатором обязательств по оплате, собственник помещений получает основания для принудительного взыскания. Незнание норм закона приводит к тому, что удержание имущества арендатора при задолженности происходит с превышением полномочий, когда арендодателя можно привлечь к ответу за самоуправство. Вопрос взыскания долга регулируется положениями Гражданского Кодекса, знание которого помогает решить спор с минимальными последствиями для сторон.
- Законно ли удержание имущества арендатора арендодателем
- Признаки и ответственность за самоуправство
- Превышение полномочий
- Отсутствие оснований для удержания
- Последствия самоуправства
- Правила удержания имущества
- Возврат удержанного имущества и защита от последствий
- Примеры из судебной практики
- Частые вопросы и ответы юриста по удержанию имущества
- Заключение
Законно ли удержание имущества арендатора арендодателем
Ситуация, когда арендодатель пытается удержать имущество арендатора с целью взыскания долга, регламентируется согласно п. 1 ст. 359 ГК РФ. Закон, позволяя удержать имущество арендатора, требует соблюдения других гражданско-правовых норм. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 п. 14 даются разъяснения об алгоритме законного удержания и случаях самоуправства:
- Необходимо предварительно расторгнут договор (по взаимному согласию или в судебном порядке).
- Должно быть законное основание для получения имущества, если арендатор не забрал его сразу после расторжения договора.
- Образовалась просроченная задолженность по аренде.
В действительности разрыв арендных отношений происходит вне правовой плоскости. Арендатору до момента расторжения договора, задействовав собственную охрану, создают препятствия для вывоза или помещают собственность арендатора в закрытое помещение, требуя оплатить долг. Такая ситуация является грубым нарушением прав арендатора, установленная ст. 606 ГК РФ, когда собственник помещения не вправе ограничивать арендатора в праве пользования и владения, пока не будет согласована процедура законного взыскания долга.
Признаки и ответственность за самоуправство
В Уголовном Кодексе есть отдельная статья, предполагающая привлечение к ответственности арендодателя за самоуправство. Ст. 330 УК РФ предусматривает наказание за незаконное удержание имущества лиц, арендующих собственность по арендному договору.
Превышение полномочий
Следующие ситуации будут рассматриваться как препятствование арендодателю владеть и пользоваться собственным имуществом:
- физический запрет;
- смена замков;
- перемещение имущества в другое место с ограничением доступа к нему и пр.
Подобные случаи при наличии действующего арендного договора станут поводом привлечь собственника за самоуправство.
Отсутствие оснований для удержания
У собственника помещения (физического или юридического лица) нет оснований для самостоятельного удержания имущества, если:
- Стороны не заключали соглашение в письменном виде.
- Договор подписан и срок его действия не истек.
- Отсутствует акт удержания.
- Собственник не информировал о намерениях арендатора.
Согласно п. 1 ст. 330 УК РФ, под самоуправством понимают самовольное совершение действий вопреки законодательным нормам, с основаниями для оспаривания правомерности пострадавшей стороной, которой был причинен значимый вред.
Последствия самоуправства
Если пострадавшая сторона выявит превышение полномочий со стороны арендодателя, в судебном порядке удается привлечь его к ответственности с наказанием в виде:
- штрафа свыше 80 тысяч рублей;
- обязательных работ до 480 часов;
- исправительных работ до 2 лет;
- лишение свободы сроком до полугода.
При установлении насильственного характера самоуправства, если арендодатель не отдает имущество и угрожает насилием, меры к нарушителю более жесткие – принудительные работы или лишение свободы до 5 лет или арест до 6 месяцев.
Правила удержания имущества
Во избежание встречных претензий со стороны арендатора, от собственника помещения требуется строго соблюдение установленного договором регламента в пределах мер, устанавливаемых гражданским законодательством.
Чтобы процесс взыскания был законным, придерживаются следующих правил:
- Имущество удерживают только после того, как арендное соглашение перестанет действовать.
- Процедура фиксируется через составление описи или акта удержания.
- Арендатор должен быть предупрежден о намерениях собственника.
При составлении документа должны присутствовать 2 свидетеля, участвующие в подписании акта или описи. Готовый и подписанный документ направляют заказным письмом арендатору в течение первых 3 дней с момента оформления. После выполнения данных действий у арендодателя появляется право вывезти имущество должника, поставив об этом в известность арендатора.
Возврат удержанного имущества и защита от последствий
Ситуации, когда задолженность служит поводом для обострения отношений между арендатором и собственником, требуют особого внимания еще на стадии составления соглашения об аренде.
С целью защиты прав арендодателя, в договор вносят пункт о допустимости процедуры удержания, если возникнет просрочка в оплате.
В интересах арендатора включить в соглашение пункт с запретом на удержание при наличии арендного долга.
Если дело дойдет до суда, арендатор сможет обосновать возникшую просрочку своим тяжелым финансовым положением, представив в доказательство своей финансовой дисциплины платежные документы, отражающие своевременность внесения платы в прошлом. Чтобы получить возможность взыскать сумму с имущества должника, арендодателю понадобится доказывать, что есть все доказательства злостного уклонения от оплаты.
После того, как вещи должника были удержаны, основания для возврата возникают только после полной ликвидации задолженности. Возвращаемое имущество принимают по той же описи, которую составляли в момент удержания. Вещи проверяют на исправность и состояние. Если возникнут расхождения между составленной описью и полученным обратно имуществом, арендатор вправе направить претензию в адрес собственника помещения.
Примеры из судебной практики
В судебной практике не однозначной позиции в защиту какой-либо из сторон. Решение судьи определяет предоставленные доказательства соответствия или нарушения законодательных норм, которыми обязан руководствоваться суд, рассматривая дела об удержании за задолженность:
- ст. 307 ГК РФ;
- п. 1. ст. 359 ГК РФ;
- ст. 309-310 ГК РФ;
- ст. 614 ГК РФ;
- ст. 106, 110 АПК РФ.
Большое значение на принимаемое решение оказывает само содержание арендного договора, если его положения не противоречат нормам законодательства.
Со случаями из судебной практики можно ознакомиться, перейдя по ссылкам:
- Решение от 11 марта 2020 г. по делу № А57-24866/2019. Арбитражный суд Саратовской области
- Решение от 7 марта 2020 г. по делу № А50-18187/2019 Арбитражный суд Пермского края
- Постановление от 2 марта 2020 г. по делу № А33-15182/2019 Третий арбитражный апелляционный суд г. Красноярск
- Решение от 20 февраля 2020 г. по делу № А60-57428/2019 Арбитражный суд Свердловской области
Частые вопросы и ответы юриста по удержанию имущества
Арендные отношения требуют досконального знания закона и принятых норм, когда возникают претензии и споры между участниками договора. Юридическая поддержка на этапе урегулирования задолженности поможет избежать встречных исков, вплоть до уголовной ответственности. Ниже представлены рекомендации юриста в наиболее частых ситуациях.
Заключение
Каждый случай прекращения аренды требует внимания к юридическим деталям, особенно в ситуации взаимных претензий и несогласия. Удержание чужого имущества в рамках арендных отношений часто заканчивается встречными исками со стороны арендатора, намеренного призвать собственника к ответу за самоуправство.
Здравствуйте!
Я не смогла оплачивать аренду, известила об этом Арендодателя. Она ответила, что по договору я должна известить ее за три месяца и поэтому не имею права выезжать сейчас. Оплачивать я так и не смогла. Она протянула время. Взяла с меня гарантийное, что до конца мая я все ей оплачу. После сменила замок в помещении и не отдает мне мое имущество. Она подала в суд. и я пока жду решение суда. Договор еще действует, судя по документам, т.к. никаких претензионных писем я от нее не получала.
Могу ли я на основании договора аренды вскрыть замок и забрать свое имущество? И как это правильно сделать?
Кроме того, за те дни. что помещение было закрыто, мне насчитали дни аренды, насчитали пени и штрафы. Как можно снизить долг?
Добрый вечер, Наталья.
Вскрыть помещение вы не можете, так как оно вам не принадлежит и подобные действия будут расценены как уголовное преступление (проникновение в чужое помещение). Поэтому в любом случае вам нельзя вскрывать замок.
Касаемо оплаты за аренду. Вас фактически лишили возможности проживать в арендуемом помещении. Вам данный факт нужно зафиксировать. Попросить в УК составить акт о проживании и акт о непроживании с такого-то числа. И соответственно потом в суде оспаривать сумму арендной платы за те дни, которые вы в квартире не проживали.
И у вас было взято гарантийное письмо о том, что вы оплатите долг до конца мая, письмо еще действует, а арендодатель уже подала в суд. То есть тут может быть спорный вопрос о применении санкций в виде пеней. Для того чтобы ответить на вопрос в этой части нужно знакомиться с договором аренды и гарантийным письмом. Возможно пени полностью можно будет и оспорить. Возьмите все документы, которые у вас есть и обратитесь к юристу по месту жительства за разовой консультацией. Почти все договора имеют лазейки, при желании их можно найти и воспользоваться.