Купили квартиру с долгами по капремонту: обязан ли новый собственник погашать долг

Если вы купили квартиру с долгами по капитальному ремонту, придется детально изучать вопрос, что делать и кто должен платить обязательные взносы. Обязанность по уплате взносов по капремонту не снимается отсутствием квитанций. Даже если произошел сбой в базе, и квитанция не приходила долгое время ни прежним хозяевам, ни текущим, платить за ремонт общего имущества придется. Если оформлена покупка квартиры с долгами без проверки состояния счета по капитальному ремонту и коммунальным платежам, придется самостоятельно разбираться с поставщиками услуг. Вернуть потраченные на погашение долга деньги удастся только частично.

Можно ли продать квартиру, если есть долги за коммунальные услуги и капремонт

Продажа – возмездная сделка отчуждения, когда одна сторона передает другой свою собственность, при этом, не устанавливается отдельных требований по оплате начисленных коммунальными службами сумм.

Если задолженность не привела к аресту имущества, включая продаваемую квартиру, собственник вправе предложить ее новым покупателям на любых условиях, в том числе и с долгами. Другое дело, что продать недвижимость с задолженностью не так легко – покупатели предпочитают, чтобы все обязательства были погашены.

Не получится продать жилплощадь с неоплаченными квитанциями, если покупатель собирается брать ипотеку. Ради безопасности сделки, банк настоит на предъявлении справок и выписок, которые подтвердят уплату:

• Долгов по налогам;
• Квитанций по коммуналке;
• Счетов за капитальный ремонт.

Если технические параметры жилья, расположение, стоимость устраивают покупателя, он вправе потребовать квитанции и чеки, подтверждающие отсутствие задолженности, и включить соответствующие пункты об оплате ЖКХ и капремонта в основной договор, либо согласовать погашение отдельным соглашением, составленным опытным юристом.

Какие долги переходят при покупке квартиры на нового собственника

Собственник должен следить за состоянием своей недвижимости, содержать ее, оплачивать регулярные платежи. Вместе с прекращением прав на собственность утрачиваются платежные обязательства, однако не снимается ответственность за начисленные ранее суммы и просроченные долги. Исключение составляет задолженность за ремонт общедомового имущества, которая переходят вместе с жилым объектом к новому владельцу.

В Жилищном Кодексе статьей 158 пунктом 3 определен порядок внесения оплаты за капремонт в доме, где располагается квартира. Ответственность за уплату взносов распространяется на весь период с момента появления собственности, и переходит в полном объеме к новому владельцу, в том числе и за предыдущий срок.

Не переходят долги за капитальный ремонт, если они образованы со стороны муниципалитета или государства, если ранее квартирой владели они.

Квартира продана с долгами по коммуналке и капремонту, кто их должен платить

Если о непогашенном долге покупатель узнал уже после перерегистрации собственности, нужно попытаться договориться с бывшим владельцем о выполнении просроченных обязательств, а если в мирном порядке взыскать задолженность не удалось, придерживаются следующего порядка:

1. Выявить общую сумму задолженности по каждому виду коммунальных услуг.
2. Оплатить квитанции самостоятельно.
3. Обратиться в суд с иском о взыскании долга в порядке регресса с бывшего владельца.
4. Взыскать задолженность по капитальному ремонту с продавца не удастся, даже если истец докажет, что долг образовался до момента покупки.

Если за квартиру не платили в течение нескольких лет, согласно ст. 196 ГК РФ, покупатель может попробовать оспорить сумму, исключив из нее размер задолженности за период свыше 3 лет.

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Если долг выявлен до подписания договора купли-продажи квартиры, стороны могут самостоятельно договориться о порядке расчетов.

Продажа с долгами ЖКХ может состояться с переводом долга на покупателя, либо с фиксацией ответственности на продавце. Согласно ст. 391 ГК РФ, чтобы перевести долг на покупателя, продавец должен надлежащим образом уведомить об этом. Пока между сторонами не заключено письменное соглашение, перевод долга неправомерен.

Как оформить договоренность

Чтобы снять с себя обязательства по коммунальным долгам, покупатель должен заранее позаботиться о правильном оформлении договоренности:

1. Покупатель передает аванс в рамках отдельного договора, указав, что средства должны быть потрачены на погашение долга по ЖКХ.
2. Если вариант авансового платежа не подходит, продавец может согласиться снизить цену покупки на сумму задолженности. Недостатком такого варианта служит отсутствие гарантий, что долг не будет взыскан позднее через регрессный иск.
3. Чтобы исключить риски, продавцу рекомендует найти источник финансирования самостоятельно (например, оформив банковский кредит).

Недобросовестный продавец может попытаться включить в договор пункт о переводе коммунального долга на нового собственника. Во избежание проблем, следует внимательно читать каждый пункт договора купли-продажи.

Как выглядит договор купли-продажи квартиры с долгами

При оформлении договора с задолженностью по коммунальным расходам и капремонту используют готовый образец документа, в котором должны быть следующие реквизиты:

• Населенный пункт и дата;
• Информация о сторонах сделки;
• Характеристики недвижимости и ее адрес;
• Цена сделки и способы расчетов;
• Порядок и сроки передачи;
• Подписи покупателя и продавца;
• Приложения.

Пункт о расчетах между сторонами должен включать упоминание о внесении авансового платежа, который продавец использует для обнуления накопленных долгов.

Способы защиты от неожиданного появления долгов

Не следует заключать сделки отчуждения недвижимости в спешке. Перед подписанием договора важно удостовериться, что по квартире не осталось непогашенных обязательств – по налогам, коммуналке, капремонту, кредитам. Чтобы исключить появление неожиданных задолженностей после перерегистрации недвижимости, предпринимают определенные меры безопасности:

1. Попросить собственника предъявить последние квитанции по всем подключенным в квартире коммунальным ресурсам до согласования суммы сделки.
2. Потребовать предъявить перед подписанием договора выписки по лицевому счету от управляющей компании, справки об отсутствии задолженности от ФНС и поставщиков коммунальных ресурсов. Если выявлены неоплаченные периоды, стороны корректируют условия договора и только потом подписывают документ.
3. Если задолженностей не выявлено, в договоре указывают пункт, что продавец погасил все обязательные платежи, включая капитальный ремонт.

Выписка ЕГРН подтвердит, что квартира не заложена, и продавец не платит кредит, по которому есть залоговое обеспечение. Справка ФНС убедит, что продавец оплатил налог. Запрос в ФССП поможет выявить возможные проблемы с принудительным взысканием.

Впоследствии, если будет выявлено, что на момент заключения соглашения продавец ввел покупателя в заблуждение, новый собственник сможет отменить сделку в судебном порядке.

Частые вопросы и ответы на них

Нужна ли помощь юриста

Сделки с недвижимостью, по которым образовалась задолженность по капитальному ремонту, нуждаются в юридическом сопровождении, поскольку потребуются знания правовых нюансов определения ответственности за долги.

Квалифицированный юрист подскажет, какие именно документы следует требовать от продавца, чтобы защитить покупателя от неправомерного взыскания, а также поможет отстоять права нового собственника в суде, если неоплаченные квитанции выявлены после сделки.