Если вы купили квартиру с долгами по коммунальным платежам, придется заниматься вопросом погашения уже начисленных платежей и переоформлением лицевого счета, оповестив управляющую компанию и поставщиков коммунальных ресурсов о смене собственника. Долг за потребленную ранее воду или электричество никуда не исчезнет, однако в силах нового владельца частично снять с себя обязательства, переадресовав претензии к бывшему собственнику. Что делать, если есть долг по коммунальным платежам в купленной квартире, кто должен платить по старым квитанциям, определяют по моменту начисления и виду услуги.
- Кто должен платить, если квартира продана с долгами по коммуналке
- Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Проверка документов
- Шаг 2. Запросить информацию о лицевом счете в управляющей компании
- Шаг 3. Составить договор
- Шаг 4. Собрать документацию
- Шаг 5. Зарегистрировать сделку через Росреестр
- Что делать, если управляющая компания требует погашения долга с покупателя?
- Шаг 1. Уведомить УК
- Шаг 2. Подать претензию на выставление чужих сумм в квитанции
- Шаг 3. Направьте жалобу в жилинспекцию
- Шаг 4. Подайте претензию риэлтору, допустившему продажу квартиры с долгами
- Способы защиты от покупки квартиры с долгами
- Судебная практика
- Ответы на частые вопросы
- Нужна ли помощь юриста
Кто должен платить, если квартира продана с долгами по коммуналке
Как следует из ст. 153 ЖК РФ, собственник жилья несет ответственность за своевременную оплату потребленных коммунальных ресурсов и услуг за весь период владения этой недвижимостью. Если услугой ЖКХ пользовался предыдущий владелец, ответственность за просроченные платежи возлагается на него лично даже после того, как само жилье будет продано новому собственнику.
Аналогичная ответственность по платежам ЖКХ лежит на нанимателях помещений или членах жилищного кооператива.
Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: пошаговая инструкция
Правилами оформления купли-продажи не предусмотрена обязанность предъявлять документы и справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. С другой стороны, согласно нормам гражданского законодательства, собственник обязан предупредить обо всех существенных условиях сделки покупателя. Эта обязанность открывает возможность оспаривания сделки новым собственником, если о накопленном долге до подписания договора продавец не сообщил.
Чтобы исключить проблемы с взысканиями после покупки квартиры с долгами ЖКХ, при оформлении сделки с недвижимостью следуют определенному алгоритму.
Шаг 1. Проверка документов
После выбора квартиры просят продавца показать документацию, подтверждающую право собственности:
- Свидетельство о регистрации собственности Росреестром.
- Выписка ЕГРН.
Любой из этих документов поможет выявить аресты и ограничения, которые не позволят перерегистрировать собственность на нового владельца.
Если квартира арестована, значит в отношении продавца ведется исполнительное производство. Следует дождаться погашения задолженности и снятия ареста, прежде чем передавать задаток.
Шаг 2. Запросить информацию о лицевом счете в управляющей компании
Сведения о состоянии расчетов запрашивают через продавца, либо с его согласия. Чтобы исключить возможность обмана и подделки справок, стоит потратить время на совместный визит в расчетный счет и офисы коммунальных служб, либо оформить доверенность на получение документов от имени продавца.
Отказ потенциального продавца предоставить необходимые документы следует расценивать как признак высокой вероятности мошенничества.
Для проверки состояния расчетов по коммунальным расходам следует использовать только свежие справки, полученные не позже 1 месяца назад.
Шаг 3. Составить договор
Если выявлены просроченные оплаты по газу, воде, свету, отоплению, иных коммунальных услугах, покупатель и продавец недвижимости выбирают один из вариантов согласования.
| Решение | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| В договор купли-продажи вносят пункт об авансе, направляемом на погашение задолженности. | Не нужно самостоятельно разбираться с поставщиками ресурсов, судиться, оспаривать решения. | Нет гарантий, что собственник не потратит деньги на другое, а от сделки откажется, не вернув сумму. |
| Продавец самостоятельно находит средства для окончательных расчетов по ЖКХ (например, беззалоговый кредит), после чего в купчей фиксируют этот факт. | Покупатель ничем не рискует, оформляя жилье с уже погашенным долгом. | Продавец переплачивает высокие проценты банку, если для погашения использовался кредит. |
| Продавец соглашается уступить в цене за квартиру в обмен на заверения покупателя уплатить долги впоследствии. | Для покупателя такой вариант оптимальный, если доподлинно известны все долги и неоплаченные счета. | Впоследствии долг может увеличиться на пени и судебные издержки, если поставщик услуги обратится в суд. Продавец серьезно рискует впоследствии выплачивать ЖКХ, поскольку договором не гарантировано, что покупатель сам оплатит долг. |
Как и в случае с основными расчетами между продавцом и покупателем, долг по коммуналке нуждается в правильном юридическом оформлении. Квалифицированная помощь юриста позволит правильно оформить документы и согласовать финансовые расчеты между управляющей компанией, поставщиками услуг ЖКХ, старым и новым собственником.
Основные реквизиты договора:
- Сведения об участниках сделки.
- Информация об объекте.
- Ссылка на документы, дающие право собственности на квартиру.
- Стоимость квартиры.
- Порядок расчетов.
Если стороны принимают решение, что задолженность будет оплачивать покупатель, заключают дополнительное соглашение о переводе долга. Его подписывают отдельно от стандартного договора, где стороны покупки выступают в роли кредитора и должника.
Шаг 4. Собрать документацию
Хотя Росреестр не потребует обширного перечня документов для регистрации права новым собственником, следует собрать и изучить полный список справок, выписок, иной документации на объект недвижимости:
- Личные документы продавца, включая несовершеннолетних лиц (российский паспорт, свидетельство о рождении).
- Выписка ЕГРН.
- Справка ФНС о своевременной оплате налога на имущество.
- Если есть судебное решение о взыскании, из отдела ФССП берут справку об отсутствии арестов по исполнительному производству.
- Выписка о состоянии лицевого счета управляющей компании (УК).
- Справка из ЕРЦ об отсутствии долга.
- Договор купли-продажи квартиры.
- Документ, на основании которого продавец стал собственником (купчая, дарственная, свидетельство о наследовании и т.д.)
- Выписка из домовой книги, где указано количество прописанных лиц, и кто прописан.
Далее собирают дополнительные документы для Росреестра:
- Квитанция об уплате регистрационной пошлины – 2 тысячи рублей.
- Приемопередаточный акт.
- Расписка о передаче денежных средств.
Если расчеты проводят по аккредитиву или через банковскую ячейку, понадобятся подтверждающие договора.
При подписании передаточного акта следует зафиксировать показания счетчиков и передать оставшуюся сумму. Во избежание дальнейшего оспаривания, акт с показаниями счетчиков удостоверяют в офисе УК.
Шаг 5. Зарегистрировать сделку через Росреестр
Документы в регистрирующий орган передают лично, в отделении Росреестра по месту расположения квартиры, либо через офис МФЦ.
Если договор заверяет нотариус, в Росреестр обращаться нет необходимости – информацию о сделке передают в формате онлайн, заверяя документы специальной цифровой подпись.
Что делать, если управляющая компания требует погашения долга с покупателя?
Законодательство не регулирует вопрос оповещения коммунальных служб и УК о произошедших изменениях в составе собственников квартир с коммунальными долгами. Сразу после сделки могут возникнуть ситуации, когда в квитанциях продолжают указывать прежнего владельца, либо суммируют чужие долги к текущим начислениям, требуя их уплаты покупателем.
Такие требования незаконны, однако понадобится потратить время и силы, чтобы все службы благополучно сменили данные о владельце и переадресовали свои финансовые претензии бывшему хозяину.
Шаг 1. Уведомить УК
Чтобы УК своевременно поменяла сведения о собственнике, о сделке следует сообщить в течение ближайших нескольких дней, предоставив подтверждающие документы. Управляющая компания не станет выставлять счета с суммами предыдущего владельца, поскольку эту задолженность по закону обязан погасить прежний собственник.
Во избежание недоразумений, следует предъявить в офисе УК или председателю ТСЖ новые документы:
- Выписку ЕГРН.
- Приемопередаточный акт с данными счетчиков.
- Договор купли-продажи.
В офисе УК пишут заявление с просьбой выставлять новые счета на имя лица, купившего недвижимость, исключив из квитанции и расчетов суммы, начисленные предыдущему хозяину.
Если нет возможности лично посетить офис УК, копии направляют заказным письмом с описью на адрес головного офиса компании.
Шаг 2. Подать претензию на выставление чужих сумм в квитанции
Если УК игнорирует заявления собственника о незаконности взыскания, в офис компании подают официальную претензию со ссылкой на ст. 153 ЖК РФ с несением ответственности за долги, образованные после приобретения недвижимости. Обращение на имя руководства компании пишут в свободной форме. Главное, чтобы там было указано, что в квартире сменился собственник, не имеющий отношения к долгам. К заявлению прикладывают подтверждающие документы – личные, на собственность, по сделке.
После этого большинство проблем разрешается, и со следующего месяца квитанции будут изменены.
Чтобы иметь подтверждение, что документ был вручен, распечатывают второй экземпляр, на котором представитель УК ставит отметку о получении.
Если УК продолжит настаивать на оплате долга, следует напомнить об ответственности за вымогательство и отсутствии оснований требовать платежей за предыдущего владельца.
Даже если известно новое место жительства должника, новый собственник сообщать его в управляющую компанию не обязан.
Шаг 3. Направьте жалобу в жилинспекцию
В каждом городе есть уполномоченный госорган, контролирующий все коммунальные начисления. При выявлении необоснованного включения в квитанцию чужого долга следует направлять жалобу в жилищную инспекцию, указав на нарушение. Инспекция проверит правильность расчетов и выдаст предписание изменить суммы.
Шаг 4. Подайте претензию риэлтору, допустившему продажу квартиры с долгами
Если сделку организовал риэлтор, гарантировавший отсутствие проблем с недвижимостью, клиент вправе потребовать денежного возмещения из-за некачественных услуг. Согласно ст. 29 закона «О защите прав потребителей», покупатель вправе потребовать назад часть выплаченного вознаграждения из-за плохой работы агента по недвижимости, ненадлежащей проверки документов и юридической чистоты сделки.
Способы защиты от покупки квартиры с долгами
Есть множество способов, как проверить квартиру на наличие коммунальных задолженностей:
- Обратиться в управляющую компанию или посмотреть список неплательщиков на сайте УК.
- Посмотреть в терминале Сбербанка, введя адрес квартиры, номер лицевого счета в разделе оплаты коммунальных платежей.
- Сайт ФССП показывает открытые исполнительные производства и источник задолженности по всем должникам. Чтобы узнать информацию о собственниках жилья, необходимо ввести ФИО, год рождения, регион и адрес.
- Чтобы исключить лишние начисления по коммуналке из-за неверного внесения показаний, данные счетчиков фиксируют в приемопередаточном акте, который далее подтверждают в УК.
Если управляющая компания завысит начисления в новой квитанции, можно сослаться на подписанный и заверенный акт с зафиксированными данными счетчика.
Судебная практика
Благодаря тщательной проверке документов накануне сделки, удается избежать неправомерных взысканий и неприятностей при переоформлении недвижимости. Рассматривая иски к новым владельцам, суд обращает внимание на момент начислений суммы и наличие в договоре купли-продажи указаний о том, кто должен платить задолженность по коммунальным платежам.
Решение Новошахтинского районного суда Ростовской области № 2-2843/2014 2-367/2015 2-367/2015(2-2843/2014;)~М-2808/2014 М-2808/2014 от 11 февраля 2015 г. по делу № 2-2843/2014 признает значимость факта, что на момент передачи жилья новый покупатель точно знал о факте задолженности по коммунальным платежам. Невключение пункта об ответственности за коммунальный долг в договор купли-продажи суд расценил как согласие покупателя оплатить за собственника долг. В удовлетворении иска с требованием освободить от чужого долга было отказано.
Решение Якутского судебного участка №46 Республики Саха от 5 мая 2016 г. по делу № 2-578/2016 установлена ответственность нанимателя за коммунальные долги, оплаченные собственником муниципального жилья – администрацией города Якутска. Суд в порядке регресса взыскал долг после того, как сам собственник произвел фактические расчеты с коммунальными службами и управляющей компанией.
Решением Судебного участка № 3 Бокситогорского муниципального района Ленинградской области от 23 июля 2015 г. по делу № 2-781/2015 частично удовлетворены требования по взысканию долга с бывшего собственника, подарившего свою долю новому владельцу. Долг взыскан только за тот срок, когда собственником числился бывший владелец.
Ответы на частые вопросы
Нужна ли помощь юриста
Покупая недвижимость с непогашенной задолженностью, следует уделить особое внимание вопросу урегулирования финансовых претензий со стороны организаций, поставляющих коммунальные ресурсы в адрес бывшего собственника квартиры. Если управляющая компания настаивает на том, чтобы квитанции за прошлый период оплачивал новый собственник, следует обратиться к опытному юристу. С его помощью покупатели смогут составить претензии на имя руководителей коммунальных служб, а также подать жалобу в жилинспекцию.
Не следует надолго откладывать момент снятия с себя чужой задолженности, чтобы впоследствии не стать ответчиком по уже накопленным после покупки долгам. Квалифицированная юридическая помощь позволит избежать неприятных последствий от сделки по покупке квартиры с коммунальными долгами.