Если застройщик задерживает сдачу дома, дольщики вынуждены активно отстаивать свои интересы. И такое поведение вполне обосновано, учитывая количество недостроенных высоток по всей стране. При этом своевременная передача квартиры собственнику – это прямая обязанность лица, организовавшего строительство. А за невыполнение взятых на себя обязательств субъект несет ответственность, предусмотренную действующим российским законодательством.
Порядок сдачи дома
В 2024 году застройщик обязан передать квартиру дольщику в срок, предусмотренный договором о долевом участии. Передают объект посредством составления передаточного акта. Дата, указанная в этом документе, и является днем передачи недвижимости.
Если застройщик опоздал и не обеспечил своевременное исполнение договорных обязательств, для него наступает материальная ответственность. Наказание за просрочку – это неустойка, которая насчитывается за каждый день задержки.
Право дольщика на получение неустойки закреплено в п. 2 ст. 6 ФЗ №214.
Для подписания передаточного акта недостаточно завершения строительства, необходимо сдать объект в эксплуатацию. Поэтому одно из главных требований – подключение дома ко всем предусмотренным коммуникациям. Подобный процесс часто занимает много времени, поскольку на этом этапе не обойтись без участия ряда государственных и муниципальных структур. Однако причины несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию с юридической точки зрения не важны. Ответственность девелопера перед дольщиком является повышенной. Прямой вины строителя в задержке может и не быть, но платить неустойку клиентам все равно придется.
Что можно получить от застройщика
Дом сдан в эксплуатацию не в срок или не сдан вообще, хотя сроки уже вышли – в обеих этих ситуациях дольщик вправе рассчитывать на компенсацию. Чем продолжительнее просрочка, тем большей будет сумма возмещения.
Компенсация за то, что девелопер нарушил сроки сдачи, предусматривает неустойку и штраф, возмещение расходов, понесенных на юриста, взыскание морального и материального ущерба. В исключительных случаях покупатели идут даже на расторжение договора. При разрыве договорных отношений в одностороннем порядке застройщик обязан вернуть дольщику плату за квартиру, а также пеню за пользование деньгами. Пеня рассчитывается исходя из значения 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день пользования. Однако одностороннее расторжение сделки выгодно только, если строительство находится на низкой стадии готовности. В остальных случаях стороны обычно обходятся денежными санкциями.
Неустойка
За каждый день опоздания застройщик платит сумму, равную произведению 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на цену договора. Применяется то значение ставки, которое действует на момент выполнения обязательств. Если покупатель – физическое лицо, размер неустойки возрастает в 2 раза, поскольку для подсчетов берется не 1/300, а 1/150 ставки ЦБ.
Формула расчета для физического лица:
Неустойка = Цена недвижимости согласного договору × 1/150 ставки ЦБ × Количество просроченных дней.
Важно знать. С 09.12.2023 по 07.03.2024 года ставка рефинансирования ЦБ составляет 16,0%.
Пример. Рылеев Анатолий Анатолиевич купил квартиру по договору долевого участия. Цена недвижимости – 3 000 000 рублей. Застройщик задержал сдачу дома на 90 дней. Рылеев предъявил требование о выплате неустойки.
3 000 000 × 1/150 × 16,0% × 90 = 288 000 рублей.
Сумма неустойки за 90 дней – 288 000 рублей.
Для удобства воспользуйтесь онлайн калькулятором расчета неустойки по ДДУ.
Штраф
Это денежная санкция в фиксированном размере, что налагается на застройщика за затягивание сроков передачи дома. Сумма штрафа составляет 50% от начисленной неустойки. Однако судебная практика показывает, что реальные штрафные взыскания обычно гораздо ниже заявленных сумм.
Моральный и материальный ущерб, судебные расходы
С недобросовестного девелопера также можно взыскать:
- Моральный ущерб – если проволочки с получением собственного жилья стали причиной душевных страданий покупателя;
- Материальный ущерб – если задержка привела к дополнительным тратам, например, появилась необходимость снимать жилплощадь;
- Судебные расходы – госпошлина, услуги адвокатов.
Для того чтоб получить вышеупомянутые виды возмещений, нужно заявить и аргументировать в суде соответствующие исковые требования. Иначе компенсация может ограничиться исключительно неустойкой и штрафом.
Сумма, уплаченная за квартиру, и неустойка за пользование денежными средствами
Получить обратно деньги за квартиру можно только в случае расторжения договора. В такой ситуации каждая из сторон обязана вернуть то, что было передано ей в результате сделки. Дольщик отказывается от недвижимости, а девелопер обязан вернуть сумму, что была уплачена покупателем. Кроме этого застройщик платит неустойку за пользование чужими средствами.
Пока сроки сдачи еще не нарушены, одностороннее расторжение договора возможно только в суде. После наступления просрочки дольщику для разрыва договорных отношений достаточно направить второй стороне уведомление.
Порядок действий дольщика
Если застройщик затягивает сдачу дома, дольщику для получения компенсации необходимо действовать в определенной последовательности. Примерный алгоритм включает следующие шаги:
- Подготовка претензии и направление документа на рассмотрение девелопера;
- Ожидание реакции на заявленное требование;
- Изучение предложений по урегулированию спора;
- Если стороны не пришли к соглашению, составляется исковое заявление;
- Судебный процесс и принятие решение;
- Исполнение судебного предписания.
Все эти стадии можно объединить в три этапа – досудебный, судебный и этап фактического исполнения решения суда.
Досудебный этап
Досудебный порядок урегулирования споров – это возможность самостоятельно, без привлечения третьих субъектов разрешить конфликты, связанные с выполнением ранее достигнутых договоренностей. Лицо, интересы которого нарушены, обращается ко второй стороне с требованием устранить нарушения, например, сдать объект и выплатить неустойку за просрочку. Требования излагаются в форме претензии.
При нарушении сроков сдачи объекта можно направить претензию относительно выплаты неустойки. При этом не важно, была ли в конечном итоге сдана квартира или нет. Если объект все-таки закончен, но с задержкой, то лицо сможет точно подсчитать общую сумму пени. Если дом не сдан, дольщик определяет размер пени за один день и прописывает требование о выплате компенсации по дату фактического исполнения обязательств.
Претензия составляется в свободной форме. Обязательно нужно указать полные данные получателя и отправителя. В документе необходимо коротко изложить суть допущенных застройщиком нарушений, ссылаясь на пункты ранее подписанного договора или на нормы действующего законодательства.
После направления требования отправителю нужно дождаться ответа. Срок ожидания – не более 30 дней с момента вручения письма адресату. Обычно застройщики добровольно не компенсируют покупателям положенную по закону неустойку.
Большинство либо игнорируют претензию, либо предлагают клиентам другие способы возмещения, например:
- Добровольную выплату пени, но со скидкой (обычно это 10-30% от того, что положено по закону);
- Бесплатные работы по отделке помещения;
- Скидку на гараж в новом доме и другое.
В таком случае дольщик должен решить, соглашаться ли на полученное предложение или же начинать судебную тяжбу.
Рассмотрение спора судом
Если стороны не смогли самостоятельно достигнуть консенсуса, остается судебное разрешение спора. Для начала процедуры необходимо подготовить иск и направить его на рассмотрение соответствующего суда.
Форма и содержание иска должны отвечать ст. 131 ГПК РФ.
Суд вправе обязать недобросовестного застройщика не только выплатить неустойку и штрафные санкции, но и взыскать в пользу дольщика понесенные судебные расходы, а также материальный и моральный вред. Последние два пункта истец должен аргументировать.
Судебная практика последних годов демонстрирует, что суды в большинстве случаев:
- Снижают размер неустойки, если девелопер все-таки сдал объект, хоть и с задержкой;
- Для удовлетворения прошения о возмещении материальных затрат требуют наличия прямой связи между понесенными убытками и несвоевременным получением квартиры (например, в требовании возместить стоимость аренды жилья на время просрочки может быть отказано, если у истца есть постоянная прописка);
- Удовлетворяют требование относительно компенсации морального ущерба, но душевные страдания редко оценивают больше 30000 рублей.
После вынесения судом решения дольщику необходимо получить исполнительный документ и предъявить его для принудительного взыскания судебным приставам. Если ответчик добровольно не уплатит определенную судьей сумму, его счета и имущество будут арестованы.
Нужно ли обращаться к юристу
Если застройщик нарушает условия договора о долевом участии, дольщику стоит безотлагательно обратиться к юристу в сфере недвижимости. Нередко попытки самостоятельного решения вопроса только усугубляют ситуацию или лишают лицо возможности получить законное возмещение.
Во-первых, очень часто девелопер, который осознает неизбежность просрочки, пытается манипулировать дольщиками. Закон обязывает застройщика уведомить клиентов о грядущей задержке не позднее, чем за два месяца до наступления обозначенной в договоре даты сдачи дома. На практике нарушитель просто предлагает покупателю подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи, преподнося предложение как требование.
Сторона не обязана заключать дополнительное соглашение. Подписав этот документ, лицо тем самым добровольно соглашается на отсрочку и не может претендовать на выплату пени.
Во-вторых, несвоевременное написание претензии и подача иска может в итоге принести дольщику большие финансовые потери. Обращение одного гражданина обычно провоцирует других клиентов на аналогичные действия. Если много покупателей одновременно заявят свои требования, это, скорее всего, приведет к банкротству застройщика. А банкрот дом не достроит. Но и промедление с заявлением законных требований снижает шансы на компенсацию.
Поэтому участие в деле компетентного юриста переоценить трудно. Адвокат в сфере недвижимости анализирует каждую ситуацию, учитывая репутацию застройщика, готовность объекта, а также условия заключенного между сторонами договора. Специалист сформирует перечень требований к застройщику, поможет в составлении всех процессуальных документов и защитит интересы клиента в суде.