Возмездные сделки с семейной недвижимостью могут быть оформлены через договор купли-продажи доли квартиры между супругами, однако в процессе перевода прав на партнера по браку важно учесть ряд важных юридических особенностей. Это связано с особым характером имущественных отношений между партнерами по браку, управляющих совместным имуществом, включая покупку и продажу. Чтобы сделка прошла успешно, при заключении договора следует опираться на основные нормы Семейного Кодекса.
- В чем особенность супружеских сделок
- При каких условиях муж может продать долю жене
- Оформленная личная доля
- Совместное владение долей
- Этапы покупки доли, находящейся в совместной собственности
- Как правильно составить договор купли-продажи доли между супругами
- Основные реквизиты договора
- Правила составления
- Документы к договору
- Образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами
- Заключение договора купли-продажи и регистрация доли на супруга
- Расходы на переоформление доли
- Частые вопросы и ответы юриста
- Юридические сложности
В чем особенность супружеских сделок
При распоряжении имуществом супруги должны учитывать особые имущественные правоотношения, связанные с их юридическим статусом, согласно которому:
- Приобретаемая собственность расценивается как совместно нажитая, что предполагает совместное владение. В итоге, отчуждая долю в пользу другого супруга, продавец приобретает ее в качестве совместного имущества.
- В силу особого правового статуса, супруги распоряжаются общим нажитым имуществом или его частью с согласия второго партнера. Иными словами, чтобы продать долю, понадобится получать разрешение от покупателя.
- Супруги ведут общее хозяйство и имеют общий финансовый бюджет. Это означает, что заработанные деньги и любой иной доход и мужа, и жены, считаются общими. Тратя деньги на покупку части совместной собственности, семейная пара приобретает свое же имущество и получает за него свои же средства.
Эти юридические особенности требуют их учета в процессе распоряжения супружеским имуществом. Чтобы сделка не утратила свой смысл в связи с невозможностью оформления одного и того же лица в роли продавца и покупателя, следует разграничить доли сторон будущей сделки, проведя раздел имущества через соглашение или брачный договор.
Пока доли супругов не будут выделены из состава совместной собственности, сделка отчуждения между супругами не будет зарегистрирована Росреестром.
При каких условиях муж может продать долю жене
Хотя в отношении совместной собственности действуют ограничения по сделке купли-продажи между мужем и женой, это не означает, что супруги не могут выступать в роли продавца и покупателя по единой сделке. Главное, чтобы в планируемой сделке партнеры по браку выступали как независимые юридические субъекты.
Оформленная личная доля
Чтобы один супруг мог продать долю другому, она должны быть определена и оформлена в личное пользование.
В следующих обстоятельствах в годы брака возникает право на личную собственность:
- Приобретено до свадьбы.
- Оформлен брачный договор, предусматривающий оформление личного имущества.
- Получено в наследство.
- Оформлено по безвозмездной сделке дарения.
- Произведен раздел по инициативе одного или обоих супругов добровольно или через суд.
Если доля в квартире – единоличное имущество мужа или жены, для переоформления не понадобится дополнительных согласований и переоформлений.
Единственное требование – реализовать преимущественное право выкупа доли другими собственниками. Вначале следует предложить выкупить долю владельцам остальных частей, и только после их отказа допускается продажа третьим лицам, в том числе супругу, который еще не имеет доли в том же объекте.
Совместное владение долей
Если имущество является совместным, перед сделкой купли-продажи предстоит определить границы владений каждого участника собственности.
Сделать это можно 2 способами:
- Через брачный договор, когда супруги (будущие или настоящие) решают, кто и чем из купленного супругами в годы брака будет распоряжаться лично.
- Через соглашение об определении долей, когда супруги настоящие или бывшие устанавливают границы имущества каждого, фиксируя размер доли.
Существует еще 3 вариант, как перевести совместное имущество в общее долевое, когда второй супруг не согласен на предложенный вариант раздела. Заинтересованная сторона обращается в суд и предлагает определить распределение собственности согласно закону в принудительном порядке.
Этапы покупки доли, находящейся в совместной собственности
Если доля не принадлежит супругу на правах единоличной собственности, необходимо вначале определить ее конкретный размер, и только потом переходить непосредственно к процессу переоформления.
Этапы купли-продажи собственности, если она не является личным имуществом одного из супругов:
- До свадьбы или в годы брака – заключают брачный контракт относительно будущих приобретений.
- В период семейной жизни или после развода – подписывают соглашение относительно распределения имеющейся собственности, либо разделив совместное имущество в судебном порядке.
- Оформляют договор купли-продажи на конкретную долю.
- Передают договор на нотариальное заверение и регистрацию изменений в праве собственности в Росреестре.
При составлении договора между будущими супругами следует добавить:
- Пункт о раздельном владении доходами и имуществом с момента подписания документа;
- Пункт о распределении текущих объектов имущества и переводе из в личное владение одного из партнеров по браку.
Если муж и жена заключили контракт, в Росреестр обращаться для регистрации документа не нужно. Главное, чтобы нотариус удостоверил, что сделка прошла законно и была оформлена согласно установленных правил.
Как правильно составить договор купли-продажи доли между супругами
Если все юридические нюансы соблюдены, а доля оформлена в личную собственность, супругам можно переходить к заключению договора купли-продажи.
Документ составляют самостоятельно, либо доверяют подготовку опытному юристу. Многие супруги предпочитают сразу обращаться к нотариусу для оформления договора и последующего его заверения.
Основные реквизиты договора
При составлении договора купли-продажи супруги учитывают необходимость включения следующей информации:
- Город и дата составления.
- Данные о супругах, участвующих в сделке в роли покупателя и продавца.
- Идентификационные характеристики недвижимости (технические параметры, адрес, размер доли).
- Информация о правоустанавливающем документе, подтверждающем приобретение части одним из супругов.
- Цена продажи (приближенная к рыночной стоимости).
- Сведения о зарегистрированных по указанному адресу лицах.
- Наличие или отсутствие обременений/ограничений в праве распоряжения долей.
- Способ передачи денежных средств, порядок расчетов.
- Права и обязанности продавца и покупателя.
- Решение споров относительно предмета покупки.
- Последствия при невыполнении обязательств по договору.
- Число подписанных оригиналов.
- Информация о том, что право собственности надлежит перерегистрировать в Росреестре.
- Подписи и реквизиты.
После составления договора его необходимо заверить у нотариуса и передать на регистрацию в Росреестр.
Правила составления
Поскольку наличие супружеских отношений не влияет на проведение сделок с отделенными от состава совместной собственности долями, в содержании договора упоминать о наличии зарегистрированного брака между сторонами договора не следует.
Отдельного специального бланка для супругов, намеренных купить друг у друга имущество, не существует. Как следует из ст. 454 ГК РФ, участники сделки могут придерживаться стандартной письменной формы и содержания.
При указании данных об участнике купли-продажи понадобится следующая информация:
- О продавце/покупателе пишут в следующем формате: фамилия, имя, отчество полностью, дата рождения, место проживания;
- Об отчуждаемой доле: точный адрес квартиры, где расположена часть имущества, площадь, размер самой доли, соответствие одной из жилых комнат, кадастровый номер;
- Документ, давший основание владеть и распоряжаться долей (имущество может быть получено на основании договора дарения, приватизации, наследования и т.д.)
- В разделе права и обязанности отражают принятие сторонами обязательств о выплате суммы, проведения платежа в конкретные сроки, способы, как стороны намерены рассчитаться и передать имущество.
Если в процессе составления документа возникли сложности, следует привлечь на помощь квалифицированного юриста, специализирующегося в жилищном праве, либо попросить нотариуса об оказании услуги в подготовке договора.
Документы к договору
Чтобы договор был заверен и зарегистрирован в Росреестре, для сделки готовят стандартный перечень документации:
- Личные документы сторон (гражданские паспорта или равноценные документы);
- Выписку из ЕГРН на долю;
- Документ-основание для регистрации доли продавцом (договора купли-продажи, дарения, свидетельство на наследство);
- Техплан объекта;
- Выписку из домовой книги;
- Документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ЖКХ;
- Нотариальные отказы совладельцев, если они отказались выкупать долю.
Приемо-передаточный акт оформляется после подписания договора по факту передачи доли.
Образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами
При самостоятельном оформлении договора используют образец договора купли-продажи доли между мужем и женой, внося в готовый бланк свои данные и условия сделки.
Заключение договора купли-продажи и регистрация доли на супруга
В зависимости от обстоятельств, супруги обязаны должным образом зарегистрировать подписанный договор. Если доля выкупается отдельно от остальных частей жилплощади, необходимо заверить договор у нотариуса.
В назначенный день супруги являются в нотариальную контору вместе с пакетом документации и договором для его подписания и заверения. Услуги нотариуса платные – размер пошлины напрямую зависит от стоимости доли, но не менее 300 рублей.
Регистрация перехода права собственности проводится:
- В территориальных отделениях Росреестра;
- Через отделения МФЦ;
- Через нотариуса.
Если проводилась с участием нотариуса, после заверения договора информация передается в электронном виде в Росреестр напрямую для внесения изменений в базу. В течение 9 дней с момента сдачи документации новая выписка будет готова к выдаче.
Расходы на переоформление доли
В процессе оформления сделки предстоит уплатить регистрационную пошлину Росреестру. Реквизиты для платежа есть на сайте регистрирующего органа и в отделениях МФЦ.
Если оформление права организовано через нотариуса, регистрационная пошлина отдельно не взимается.
| Вид расходов | Примерная сумма, руб. |
|---|---|
| Регистрационная пошлина (при отдельном обращении в Росреестр) | 2000,00 |
| Технические услуги нотариуса | 2000,00-7000,00 |
| Нотариальное заверение | 300,00-20000,00 или 0,5% от стоимости |
| Юридическое сопровождение | От 2000,00 (устанавливается индивидуально) |
Помимо расходов на регистрацию есть риск взыскания налога с продаж (с дохода, полученного от реализации).
Согласно НК РФ, с налоговых резидентов РФ взимают 13% налог, если выполнены 2 важных условия:
- С момента покупки доли прошло не более 3-5 лет;
- Цена продажи превышает цену покупки.
Поскольку супруги, согласно ст. 105.1 НК РФ, считаются взаимозависимыми лицами, имущественный вычет по сделке не предусмотрен.
Частые вопросы и ответы юриста
Юридические сложности
Продажа доли супругу, с которым у продавца установлены особые юридические взаимоотношения, предполагают предварительное определение размера доли или ее фактическое выделение до того, как переходить к оформлению сделки. Сложность процедуры и высокий риск оспаривания заставляет особенно тщательно готовить документы, включая брачный контракт, соглашение о разделе, определении долей, договор купли-продажи.
Профессиональная юридическая помощь позволит совершить сделки в полном соответствии с требованиями действующего законодательства без угрозы отмены сделки в суде или отказа Росреестра в регистрации нового собственника.