Договор купли-продажи квартиры с обременением

Договор купли-продажи с обременением составляется тогда, когда в силу закона или по условиям сделки право собственности покупателя ограничивается после регистрации. Обременение в пользу продавца возникает в случае, если покупатель не полностью рассчитался до сделки, в пользу банка — если для покупки использовались заемные средства. Также существуют отдельный вид обременения в виде сохранения права пользования жилым помещением после смены собственника. Все виды обременения недвижимости должны быть описаны в тексте договора купли-продажи квартиры.

Понятие и виды обременения

Действующее законодательство не содержит точного определения понятия обременения. Значение данного термина было раскрыто в ст. 1 Федерального закона № 122-ФЗ, который утратил силу еще в 2017 году. Под обременением понималось наличие условий или запрещений, установленных законодательно или решением властных органов, которые ограничивают возможности владельца недвижимости при осуществлении им своего права собственности на недвижимый объект. В зависимости от вида и особенности обременения владелец квартиры, право собственности на которое ограничено, может пользоваться и владеть своим имуществом, но:

• Не вправе им распорядиться, то есть не может продать квартиру до момента, пока обременение не будет снято;
• Может распоряжаться имуществом с разрешения другого лица (физического или юридического) либо органа власти;
• Может свободно распоряжаться имуществом, однако для этого обязан соблюсти некоторые условия.

В указанной статье перечислялись и виды обременения. В отношении жилых объектов недвижимости обычно накладываются следующие виды обременения:

• Ипотека;
• Аренда;
• Арест имущества;
• Доверительное управление;
• Другие виды ограничений.

Исходя из положений Гражданского кодекса РФ, к основным видам обременения могут быть отнесены следующие ограничения:

• Залог имущества, включая ипотеку в случае покупки недвижимости в кредит (ст. 334 и 488 ГК РФ);
• Залог имущества, возникающий в случае рассрочки платежа (ст. 489 ГК РФ);
• Сохранение права пользования помещением у жильцов в случае смены собственника помещения (ст. 558 ГК РФ).

К последнему виду обременения обычно относят:

• Обременение, возникающее по договору пожизненного содержания (ренты) (ст. 604 ГК РФ);
• Обременение арендой или жилым наймом (ст. 617 и 675 ГК РФ);
• Обременение завещательным отказом (ст. 1137 ГК РФ).

Остальные виды обременения регулируются другими нормативно-правовыми актами. Например, обременение в виде ареста недвижимого имущества устанавливается нормами исполнительного производства.

Ипотека

Ипотека — самый распространенный вид обременения, накладываемый на объект недвижимости. Почти всегда по условиям кредитного договора, который заключают кредитор и заемщик, недвижимое имущество, приобретаемое за счет заемных средств, находится в залоге у кредитора. По условиям залога:

• Собственник недвижимости может распорядиться своим имуществом, то есть продать квартиру, лишь с разрешения залогодержателя;
• В случае грубых нарушений заемщиком своих обязательств залогодержатель вправе обратиться в суд и потребовать продажи предмета залога и покрытия понесенного банком ущерба от невыполнения заемщиком своих обязательств.

Ипотека как одна из разновидностей обременения на недвижимое имущество возникает в случае покупки первичного или вторичного жилья в кредит, который берется в специализированной финансовой организации, обычно — в банке.

В пользу продавца

Обременение в пользу продавца возникает тогда, когда в качестве залогодержателя выступает бывший собственник недвижимости. Обычно залог возникает по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа. Согласно ему, покупатель обязуется вносить полную стоимость квартиры в виде периодических платежей, размер и порядок уплаты которых регулируется положениями соглашения. В случае неисполнения покупателем своих обязательств продавец имеет право обратиться в суд с требованием признания сделки купли-продажи недействительной.

Второй распространенный вариант обременения в пользу продавца — отсрочка платежа. В такой ситуации стоимость объекта недвижимости также передается продавцу после регистрации перехода права собственности Росреестром. Отличия отсрочки от рассрочки состоит в том, что рассрочка предусматривает периодические платежи, отсрочка — единовременный платеж.

В пользу третьих лиц

Обременение в пользу третьих лиц обычно встречается в случае аренды (жилого найма) или пожизненной ренты. В соответствии со ст. 617 и 675 ГК РФ смена собственника недвижимости не влечет расторжение или изменение условий договора аренды (жилого найма). Граждане, проживающие в квартире, сохраняют право проживания до истечения срока действия соглашения.

По договору пожизненного содержания рентополучатель передает в собственность другому лицу свое имущество (квартиру), за что получает плату. Рентополучатель сохраняет право проживания в квартире даже в случае смены собственника жилья (ст. 586 ГК РФ). Более того, чтобы продать недвижимость, нужно получить одобрение рентополучателя (ст. 604 ГК РФ).

Обременением в пользу третьих лиц считается и сохранение права пользования жилым объектом по завещательному отказу. В соответствии с п. 2 ст. 1137 ГК РФ наследодатель может возложить на наследника обязанность предоставить третьему лицу в пользование все или часть жилого помещения. При последующей продаже объекта недвижимости право пользования данным имуществом сохраняется.

Данные виды обременения недвижимости не препятствует продаже жилья, однако после сделки жильцы не могут быть лишены права проживания в объекте недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ имена граждан, сохраняющих право проживания в квартире, должны быть указаны в тексте договора купли-продажи недвижимости. Если такие лица имеются, но не были упомянуты, соглашение считается не заключенным.

Арест недвижимости

Арест имущества или запрет на совершение регистрационных действий накладывается судебными приставами, обычно — на основании судебного решения. Причиной ареста чаще всего являются долги собственника, в том числе:

• По коммунальным платежам;
• По обязательным платежам, например, налогам;
• По алиментным выплатам;
• Непогашенные штрафы и иные взыскания, включая судебные;
• Невыплаченные кредиты и банковские ссуды.

Также арест имущества может быть наложен, если имущество может быть конфисковано в рамках решения суда по уголовному делу в отношении продавца. Запрет на совершение регистрационных действий может быть наложен, если объект недвижимости является предметом судебного спора. Кроме того, запрет на продажу может наложить суд по ходатайству органов расследования.

Продать недвижимость, которая находится под обременением в виде ареста или запрета, невозможно ни при каких обстоятельствах. Сначала нужно снять данный вид ограничения, а лишь затем приступать к продаже объекта.

Другие виды ограничений

К другим видам ограничений относится обременение опекой. Если недвижимость полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему гражданину или лицу, признанному недееспособным (ограниченно дееспособным), продать ее без разрешения органа опеки и попечительства нельзя. Получить разрешение опеки можно лишь в том случае, если взамен будет предоставлено в собственность жилье не меньшей стоимости либо будет выплачена соответствующая денежная компенсация.

Ограничение или запрет на продажу может быть наложен и государственными или муниципальными органами власти по причине того, что объект недвижимости располагается:

• В аварийном здании;
• В доме, признанном объектом культурного или исторического наследия.

Запрет на продажу квартир в аварийных зданиях накладывается в том случае, если собственник заключил соглашение с администрацией о предоставлении взамен другого жилья. Если же квартира находится в здании, признанном историческим или архитектурным памятником, продать ее можно лишь при разрешении органа власти (федеральной, субъекта РФ, муниципальной), который осуществляет охрану памятника.

Правила составления договора купли-продажи квартиры с обременением

Договор с обременением составляется по общим правилам оформления данного вида соглашения. Однако в его тексте должны быть указаны следующие сведения:

• Вид обременения;
• Наличие или отсутствие залога на недвижимое имущество.

В случае, если наложено обременение в виде сохранения права пользования помещением, залог на объект недвижимости не возникает. Однако тогда текст соглашения должен содержать полную информацию о лицах, в чью пользу наложено обременение.

Договор с залогом объекта недвижимости (образец)

Договор купли-продажи с залогом недвижимости в пользу продавца составляется в свободной форме. Текст соглашения должен содержать следующую информацию:

• Место и дату составления;
• Название документа;
• Подробное описание сторон соглашения (ФИО, номер и серию паспорта, дату и место рождения, место регистрации);
• Максимально полное описание предмета соглашения (объекта недвижимости);
• Цену договора;
• Порядок и способ оплаты;
• Права и обязанности сторон;
• Указания на приложения к соглашению;
• Иные дополнительные условия;
• Подписи сторон и дату подписания.

Если залог недвижимости возникает из-за рассрочки платежа, то в разделе «Порядок оплаты» должны быть указаны:

• Размеры, порядок и сроки внесения платежей;
• Информация, что до момента полного расчета квартира находится в залоге у продавца.

Аналогичным образом составляется договор купли-продажи, если обременения возникает в силу отсрочки платежа. Единственное отличие — в разделе «Порядок оплаты» указывается дата и порядок внесения единственного платежа за квартиру.

Договор с ипотекой

Договор купли-продажи с ипотекой составляется по аналогичным правилам. Все основные разделы содержат ту же информацию, в разделе «Порядок оплаты» указывается следующая информация:

• Часть средств оплачивается личными средствами покупателя;
• Оставшаяся часть средств оплачивается из средств кредита (указывается наименование банка, номер кредитного договора, порядок и срок перечисления средств продавцу).

Также в тексте соглашения должно быть упомянуто, что с момента регистрации права собственности и до полного расчета по кредиту объект недвижимости находится в залоге у банка, право залога недвижимости у продавца не возникает.

Договор с сохранением права проживания

Договор купли-продажи, которым предусмотрено сохранение права пользования жилым помещением третьими лицами, также составляется по общим правилам. Отличие от стандартного соглашения состоит в том, что в тексте договора должны быть указаны:

• Полный перечень лиц, сохраняющих право проживания квартиры (ФИО и паспортные данные);
• Основания наложения ограничения (ссылка на договор или нормы права);
• Срок истечения ограничения (при его наличии).

Как зарегистрировать обременение

Обременение, упомянутое в договоре купли-продажи, не нужно регистрировать отдельно. Оно будет зарегистрировано Росреестром одновременно с государственной регистрацией права собственности на объект недвижимости.

Обременение по договору аренды или жилого найма на срок более года может быть зарегистрировано отдельно от договора купли-продажи. Для этого собственнику помещения необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ и предоставить копию договора, документы на квартиру и паспорт. Обременение с правом пользования помещением (завещательный отказ или рента) не подлежит государственной регистрации, поэтому зарегистрировать его отдельно нельзя. Обременение в виде ареста накладывается после обращения в Росреестр органов власти.

Как снять обременение

Для снятия обременения необходимо устранить причину его наложения. Например, если квартира находится в залоге, нужно погасить ипотечный кредит или полностью рассчитаться с продавцом. Если причиной наложения являлся судебный арест, то необходимо получить решение суда, аннулирующее ограничение. Если обременение возникло по договору жилого найма, то следует дождаться, когда срок действия данного соглашения истечет. В том случае, когда ограничение наложен по договору ренты, необходимо дождаться, пока ее получатель уйдет из жизни.

Для снятия обременения необходимо обратиться в отделение Росреестра или в МФЦ и предоставить:

• Паспорт;
• Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение;
• Документы, которые подтверждают исчезновение оснований для обременения недвижимости.

Документом, на основании которого снимается обременение, может быть взаимное согласие залогодержателя и собственника недвижимости, договор аренды с истекшим сроком действия, соглашение о ренте и свидетельство о смерти ее получателя и т. д. В случае ипотеки обременение снимается после предоставления документа, подтверждающего полную выплату кредита. Как правило, сейчас банки самостоятельно направляют подобную документацию в Росреестр, так что обременение снимается автоматически.

Какие сложности могут возникнуть

Составление договора купли-продажи квартиры с обременением имеет ряд особенностей, отличающее его от оформления стандартных соглашений по продаже недвижимости. Текст договора кроме обычных положений должен в обязательном порядке содержать сведения об обременении и правовых последствиях его наложения — залоге в пользу продавца или кредитной организации. В том случае, если наложено обременение в виде сохранения права пользования квартирой после смены собственника, должны быть указаны правовые основания для подобного ограничения, а также исчерпывающий перечень лиц, в чью пользу оно наложено.

Нарушение данных положений приведет к тому, что договор может быть признан незаключенным, а сделка купли-продажи — недействительной. Поэтому к составлению договора купли-продажи с обременением необходимо подойти с особой серьезностью. Обычно оформление договора доверяется юристу, но можно составить его и самостоятельно. Для этого необходимо знать основные правила оформления подобного типа соглашения. Помочь в этом может юридическая консультация.

Частые вопросы и ответы на них