Договор купли-продажи квартиры: как оформить, образец договора

Стороны, готовящие сделку по отчуждению объекта недвижимости, сталкиваются со сложностями и не знают, как оформить договор купли-продажи квартиры, чтобы сделка состоялась, а переход права собственности был зарегистрирован. Для этого договор должен отвечать требованиям законодательства, в том числе по своей форме, субъектному составу и предмету. Также договор должен содержать положения, обязательные для подобного вида соглашений. Как правильно составить договор и зарегистрировать сделку — разберем в данной статье.

Требования к договору купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи (ДКП) — соглашение между двумя или более лицами, по которому одна сторона обязуется передать в собственность имущество другой стороне за плату.  В случае продажи недвижимости предметом соглашения должен быть соответствующий объект — здание, помещение, сооружение, объект незавершенного строительства, земельный участок или участок недр.

Существенные условия договора

Любой договор должен содержать существенные условия. Под ними в гражданском праве понимаются условия, которые должны быть согласованы и в надлежащем виде оформлены сторонами. В ином случае договор считается незаключенным. Для любого договора существенными условиями признаются указание на стороны соглашения и его предмет — то, по поводу чего возникают права и обязанности. В отношении договора купли-продажи недвижимого имущества круг существенных условий расширен. К ним относятся:

1. Предмет, то есть недвижимый объект (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
2. Цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
3. Круг лиц, сохраняющих право пользования помещением, если предметом соглашения является жилое помещение (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Также по желанию любой из сторон к существенным могут быть отнесены любые условия, относительно которых стороны должны прийти к согласию (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, существенные условия соглашения могут быть определены самими сторонами сделки.

В том случае, если недвижимое имущество продается с рассрочкой платежа, то в соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ к существенным условиям дополнительно отнесены порядок, сроки внесения и размеры платежей.

Особенности ДКП недвижимого имущества

В отношении купли-продажи объектов недвижимого имущества установлено еще одно важное условие: предмет договора должен быть максимально детализирован в тексте соглашения (ст. 554 ГК РФ). Для детализации уже существующего объекта недвижимости достаточно указать его кадастровый номер (при его наличии). Для купли-продажи будущих объектов, которым не присвоен кадастровый номер, необходимо указать иные сведения — месторасположение, этаж, предполагаемая площадь, количество комнат и т. д. Однако во избежание форс-мажорных обстоятельств лучше указать максимально полные сведения о продаваемом объекте, в том числе и уже существующем.

Еще одно важное условие — для договора купли-продажи недвижимого объекта обязательна письменная форма (ст. 550 ГК РФ). Без соблюдения письменной формы договора сделка признается недействительной.

Дополнительной особенностью является то, что переход права собственности должен быть зарегистрирован в ответственном органе — Росреестре (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Поэтому данное соглашение составляется минимум в 3 экземплярах — по одному для каждого из участников сделки, еще одна копия остается в органе регистрации.

Как оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

Перед тем, как составить и подписать договор купли-продажи, стороны должны согласовать основные его положения, в особенности — существенные условия. Договор составляется в виде одного документа, но в нескольких экземплярах. Каждый из них подписывается всеми из участников соглашения. Обычно составление договора доверяется юристам, но можно попробовать заполнить его и самостоятельно. Как уже говорилось, обязательной является письменная форма договора, поэтому его нужно напечатать на компьютере или написать от руки.

Примерный порядок заполнения договора купли-продажи квартиры:

1. Первым делом заполняется «шапка» договора: название документа, место и дата составления.
2. Далее перечисляются стороны соглашения — необходимо указать полные паспортные данные сторон. Если продавцов или покупателей несколько, то указываются паспортные данные каждого лица, участвующего в сделке. Если от лица любой из сторон действует доверенное лицо, то указываются паспортные данные как участника сделки, так и поверенного. Каждой из сторон присваивается наименование, которое будет использоваться далее по тексту соглашения — «Продавец» и «Покупатель» соответственно. Совместно участники могут именоваться как «Стороны».
3. Далее необходимо указать, что продавец обязуется (согласен) продать объект недвижимости, а покупатель — купить его.
4. Затем следует подробно описать предмет договора — квартиру или иной объект недвижимости. Как уже говорилось, желательно максимально детально описать предмет соглашения — указать его месторасположение, адрес, этаж, площадь, количество комнат, площадь каждого из помещений в квартире и т. д.
5. Далее в тексте соглашения необходимо оставить ссылку на документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру. Таким документом может быть выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
6. Следующий раздел — цена договора. Следует указать сумму, за которую продается квартира. Сумму желательно указать как цифрами, так и буквами.
7. Далее указывается порядок расчета между сторонами. Если вся сумма передана от покупателя продавцу до или в момент подписания соглашения, то следует указать, что вся сумма передана. В ином случае максимально подробно описывается порядок расчета между сторонами.
8. Затем детально описывается порядок исполнения договора. Например, можно указать, что продавец обязуется освободить и передать квартиру в указанный в соглашении срок, тогда передача помещения сопровождается составлением и подписанием передаточного акта. Либо можно указать, что квартира передана во владение и пользование покупателю, в силу чего договор имеет силу передаточного акта.
9. В тексте соглашения продавец должен подтвердить, что помещение не находится под арестом, в залоге, под обременением, право собственности на объект никем не оспаривается.
10. Далее необходимо указать, что данное соглашение составлено и подписано по доброй воле сторон, которые не подвергались угрозам, насилию или давлению со стороны каких-либо лиц.
11. Далее нужно указать порядок разрешения споров. Обычно все неурегулированные соглашением моменты разрешаются в соответствии с действующим законодательством.
12. Затем описывается форма соглашения, количество страниц договора, а также количество экземпляров. Упоминается, что переход права собственности подлежит регистрации в органе регистрации (Росреестре), а право собственности возникает с момента внесения записи в ЕГРН.
13. В конце стороны подтверждают, что текст договора ими внимательно прочитан, содержание договора и правовые последствия сделки им ясны, претензии отсутствуют, что удостоверяется подписями участников сделки.
14. В самом конце соглашения ставятся подписи сторон с расшифровкой.

Образец и бланк договора купли-продажи квартиры

Как оформить договор купли-продажи квартиры в МФЦ

МФЦ — орган, предоставляющий государственные и муниципальные услуги, в том числе услуги по приему документов и заявлений на проведение государственной регистрации недвижимости. Если стороны самостоятельно составили договор, то они могут обратиться в многофункциональный центр, заполнить заявления и передать документацию для проведения регистрации. Сотрудник МФЦ проверит комплектность документов и составит их опись. Непосредственно сама регистрация производится Росреестром, МФЦ лишь передает пакет документов и возвращает их участникам сделки после проведения регистрации. Данная услуга предоставляется бесплатно, необходимо лишь оплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Также МФЦ оказывает услугу по составлению различных договоров, в том числе — и по купле-продаже недвижимого имущества. Договора составляются штатными юристами МФЦ на платной основе. Сразу же после составления соглашения стороны могут ознакомиться с его положениями и подписать его. После этого участники сделки могут заполнить заявления и передать документы для проведения регистрации. Необходимо отметить, что данные услуги предоставляются не в каждом многофункциональном центре, поэтому о подобной возможности следует поинтересоваться по телефону МФЦ или при личном посещении центра.

Как оформить договор купли-продажи квартиры у нотариуса

Участники сделки могут делегировать право составления договора купли-продажи нотариусу, который не только составит и удостоверит соглашение, но и передаст его на регистрацию в Росреестр.

В каких случаях оформление сделки у нотариуса обязательно

Удостоверение сделки у нотариуса обязательно лишь в одном случае — когда продается объект долевой собственности, при этом в сделке участвуют не все совладельцы недвижимости, то есть продается доля в праве общей собственности. В остальных случаях обращаться к нотариусу не обязательно, однако можно это сделать для большей надежности сделки.

Можно ли самому составить договор

Законодательство не обязывает обязательно доверять составление договора нотариусу — стороны могут принести уже заполненный образец. Однако практического смысла в этом нет — нотариус обязан провести правовую оценку соглашения, предоставленного участниками сделки. При этом нотариус вправе взять ту же сумму, что и за составление договора.

Стоимость услуг нотариуса

Цена нотариальных услуг складывается из нескольких составляющих. Если удостоверение сделки нотариусом обязательно, то с участников взимается плата за составление договора согласно тарифу, установленному региональной нотариальной палатой. Размер тарифа не может превышать предельного размера, определенного ФНП РФ. В зависимости от региона нахождения объекта недвижимости предельный тариф за составление (удостоверение) ДКП составляет от 7 до 24 тыс. руб. Также за удостоверение сделки взимается госпошлина в размере 0,5 % от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 тыс. руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Если участники сделки обращаются к нотариусу добровольно, то тариф за составление сделки не меняется. Размер госпошлины определяется ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате» и зависит от двух факторов:

1. Цены квартиры в договоре или кадастровой стоимости объекта (применяется наибольшая стоимость).
2. Наличия или отсутствия родственных отношений между участниками сделки.

Кто платит за услуги нотариуса

Стороны сами договариваются об оплате услуг нотариуса. Обычно расходы на нотариальные услуги делятся между покупателем и продавцом пополам, но можно договориться и о других пропорциях, например, возложить оплату полностью на покупателя. В таком случае необходимо указать данное положение в тексте соглашения. Госпошлину за регистрацию права собственности платит покупатель, госпошлина за переход права собственности от продавца к покупателю не взимается.

Особенности отдельных видов договоров купли-продажи недвижимости

Некоторые договора купли-продажи недвижимости имеют свои особенности, определенные способом расчета между сторонами или источником финансирования покупателя. Каждый из данных случаев разберем отдельно.

Договор с рассрочкой платежа

В договоре купли-продажи с рассрочкой платежа предусматривается, что полная или частичная стоимость квартиры вносится в виде периодических платежей, обычно ежемесячных. Как правило, такой договор применяется в том случае, когда покупателю не хватает средств для покупки, однако обращаться в банк за кредитом он не желает. Рассрочка может быть процентной или беспроцентной. В первом случае на сумму долга начисляются проценты, во втором используются платежи без начисления процентов. Все условия предоставления рассрочки, размеры и порядок внесения платежей, а также ответственность должника за нарушение порядка выплат должны быть установлены текстом договора.

Договор купли-продажи с материнским капиталом

Если для оплаты используются средства материнского капитала, то это должно быть отражено в договоре купли-продажи. В разделе «Порядок расчета между сторонами» необходимо указать, что часть стоимости перечисляется безналичным расчетом за счет средств государственного сертификата материнского капитала, оставшаяся стоимость оплачивается из личных средств покупателя. Так как используется безналичный расчет, в тексте соглашения необходимо указать номер банковского счета продавца, на который будут переведены средства маткапитала.

Покупатель с ипотекой

Если для оплаты покупки используются ипотечные средства, это также должно быть отражено в соглашении. В пункте «Порядок расчета между сторонами» указывается, что:

• часть средств для оплаты предоставляется кредитной организацией;
• после регистрации права собственности объект недвижимости остается в залоге у банка.

Кроме того, в данном пункте необходимо указать номер кредитного договора между покупателем и финансовой организацией, а также номер банковского счета продавца.

Квартира находится в залоге (ипотеке)

Продать квартиру, находящуюся в залоге, без согласия залогодержателя нельзя. Обычно банк разрешает продать находящееся в залоге жилье при полном погашении ипотечного кредита. Как правило, кредит гасится деньгами покупателя. Стороны могут действовать несколькими способами:

• Заключить договор задатка, размер которого равен долгу по ипотеке, после погашения кредита и получения разрешения банка стороны заключают ДКП;
• Заключить предварительный договор купли-продажи, после снятия обременения стороны заключают основной ДКП;
• Перевод ипотечного кредита на покупателя квартиры.

Несмотря на кажущуюся простоту последнего способа продажи заложенного жилья, банки редко идут навстречу сторонам. Поэтому обычно продавцам и покупателям приходится использовать первые два варианта действий.

Договор купли-продажи по доверенности

В договоре купли-продажи недвижимостью по доверенности от лица любой из сторон сделки выступает представитель — лицо, которому делегировано такое право документом, заверенным нотариусом или приравненным к нему должностным лицом. В тексте соглашения должны быть указаны паспортные данные как доверителя (участника сделки), так и его представителя.

Частые вопросы и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

Участники сделки могут оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно или доверить эту функцию профессионалам — юристу или нотариусу. Следует помнить, что за его составление придется заплатить немалую сумму, особенно если стороны обратились к нотариусу. Поэтому немалая часть участников сделок по купле-продаже недвижимости экономит и самостоятельно оформляет соглашение. Следует помнить, что ошибки и неточности в договоре могут привести к тому, что в регистрации сделки будет отказано. Если же договор нарушает чьи-то права, то сделка может быть признана недействительной судебным решением. Поэтому перед тем, как оформить и подписать соглашение, необходимо проконсультироваться с юристом.