Расторгнуть договор купли-продажи квартиры может как продавец, так и покупатель. Но для этого нужны веские основания или обоюдное согласие. В остальных случаях придется обращаться в суд, но и там требования нужно обосновать.
Рассмотрим, как отменить сделку по соглашению до регистрации права собственности, в процессе или после, а также что сделать для возврата имущества или денег через суд, какие расходы ожидают истца, что делать при покупке за маткапитал или в ипотеку, и какие документы понадобятся для оспаривания сделки.
- Основания и особенности расторжения договора
- Основания для признания договора недействительным
- Способы расторжения договора
- По соглашению сторон
- По требованию одной из сторон
- Расторжение после регистрации
- Если бралась ипотека или использовался маткапитал
- Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд: пошаговая инструкция
- Документы
- Госпошлина
- Судебная практика
- Возможные сложности
Основания и особенности расторжения договора
Расторжение договора купли-продажи квартиры подразумевает возврат денег покупателю, а недвижимости – продавцу. В Росреестре договор регистрировать не нужно с 2013 года, вместо этого регистрируется только переход права собственности. Особенности расторжения сделки зависят от того, были ли произведена регистрация, или нет.
Если договор купли-продажи (далее – ДКП) не предъявлялся в Росреестр, сторонам достаточно заключить соглашение к нему. Если право собственности находится в процессе регистрации, нужно подать заявление о прекращении процедуры. Если же покупатель уже числится собственником, можно оформить обратный ДКП. Налог с прибыли платить не придется, т.к. в нем будет указана такая же сумма, как и при покупке недвижимости.
Особенности и основания отмены сделки регулируются гл. 29 ГК РФ. Расторгнуть договор можно по нескольким основаниям:
- Вне зависимости от причин, если обе стороны согласны на это.
- Существенное нарушение условий продавцом или покупателем: несоблюдение сроков передачи денег, отказ от переоформления права собственности или освобождения квартиры, наличие обременений: например, нахождение недвижимости в залоге у банка, право собственности у несовершеннолетних или недееспособных граждан. В последнем случае потребуется разрешение органов опеки, которое выдается только при предоставлении другой жилплощади. Нередко продавцы скрывают этот момент.
- Отказ от принятия недвижимости покупателем.
- Существенное изменение обстоятельств, если продавец или покупатель при подписании ДКП не могли предположить, что эти обстоятельства произойдут, и предотвратить их было нельзя.
Важно! Можно аннулировать ДКП и из-за существенных неустранимых недостатков квартиры. Но при условии, что продавец знал о них, они не были обнаружены в момент совершения сделки покупателем и не отражены в акте приема-передачи.
Основания для признания договора недействительным
Расторжение ДКП и признание недействительным – две совершенно разные процедуры. Первое возможно по соглашению сторон. Недействительным же договор признается только через суд.
Каковы основания для признания ДКП недействительным (§ 2 гл. 9 ГК РФ):
- Мнимая сделка, совершенная без дальнейших правовых последствий – фактической передачи недвижимости;
- Притворная сделка, проведенная с целью прикрытия другой сделки. Например, если попытаться прикрыть куплей-продажей обмен недвижимости с доплатой, чтобы не платить налоги;
- Договор подписан недееспособным. В сделках с недвижимостью таких граждан всегда участвуют органы опеки и опекуны. Если нет разрешения, ДКП признают недействительным;
- Квартиру продал несовершеннолетний собственник без согласия органа опеки. Разрешение здесь тоже требуется;
- ДКП заключен под влиянием угроз, обмана, психологического или физического воздействия.
- Не соблюдены требования к форме договора;
- В момент подписания ДКП покупатель или продавец находились в состоянии опьянения, и не понимали последствий своих действий.
Также суд может признать недействительным по требованию третьего лица, согласие которого нужно было для сделки. Например, если продана квартира, купленная в браке, и нотариальное согласие второго супруга не было получено (ст. 35 СК РФ).
Способы расторжения договора
Если право собственности еще не зарегистрировано или находится в процессе регистрации, аннулировать сделку можно по соглашению сторон. Если же продавец или покупатель отказываются отменять ДКП, можно расторгнуть его по требованию одной из сторон через суд, но только при наличии оснований.
Примечание: проще всего заключить соглашение. Это позволит избежать дополнительных расходов и других проблем. Если ДКП удостоверен нотариусом, то и оно оформляется в нотариальной конторе.
По соглашению сторон
Покупатель и продавец могут договориться о расторжении ДКП до регистрации или в процессе вне зависимости от оснований. Достаточно обоюдного согласия. В дальнейшем это не ограничивает право участников сделки на повторное заключение договора.
Как выглядит процедура пошагово:
- Инициатор направляет второй стороне письменное уведомление о намерениях расторгнуть ДКП. Это важно: если другой участник сделки не даст ответ в течение 30 дней или в иной срок, указанный в уведомлении, при наличии оснований придется обращаться в суд.
- Покупатель и продавец договариваются об оформлении соглашения.
- Заключается соглашение. Если регистрация уже начата, подается совместное заявление о прекращении. Из документов понадобятся паспорта, расторгаемый договор, и выписка из ЕГРН.
Соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости можно подать напрямую в Росреестр или через МФЦ.
По требованию одной из сторон
Расторжение по инициативе покупателя или продавца возможно через суд. Придется готовить документы и собирать доказательства, подтверждающие обоснованность требований.
Какие могут быть основания:
- Покупатель не перечислил деньги;
- В квартире обнаружен существенный недостаток, исправление которого обойдется слишком дорого. При условии, что продавец знал о нем, но намеренно все скрыл;
- Один из участников сделки нарушил иные условия договора.
Обратите внимание! Для аннулирования сделки обязателен досудебный порядок урегулирования. Сначала нужно попытаться решить все мирным путем, а затем обращаться в суд. Кроме того, если сделкой покупателю или продавцу причинен ущерб, можно потребовать компенсацию.
Расторжение после регистрации
Если переход права собственности уже состоялся, но стороны решили вернуть все на первоначальное положение, проще всего оформить еще один ДКП. По нему новый собственник обязуется вернуть недвижимость старому, а тот – передать ему деньги. Обычно указывается сумма, равная первоначальной стоимости.
Есть и другой вариант – составить обычное соглашение о расторжении договора и прийти с ним в МФЦ. Для переоформления права собственности на прежнего владельца придется повторно заплатить пошлину в 2 000 руб. Процедура занимает 10 календарных дней.
В обоих случаях после возврата права собственности к предыдущему владельцу выдается новая выписка из ЕГРН, где он указан в качестве собственника.
Из документов понадобится только соглашение, старый договор, и паспорта. Если процедура проводится на основании судебного решения, предоставляется и оно.
Если бралась ипотека или использовался маткапитал
Если покупатель использует маткапитал для покупки недвижимости, по закону он обязуется выделить доли всем членам семьи. Чтобы отменить с ним сделку, придется привлекать органы опеки: просто так распорядиться имуществом несовершеннолетних без их согласия не получится.
Если же для покупки покупатель оформлял ипотеку, к сделке подключается и банк. Здесь все зависит от того, зарегистрировано ли право собственности и обременение. Если нет, достаточно просто оформить соглашение. Когда покупатель уже числится в качестве собственника, любые действия с квартирой возможны только с согласия кредитора.
Здесь есть несколько вариантов:
- Стороны заключают предварительный ДКП, согласно которому бывший собственник возвращает полученные ранее деньги в качестве задатка. Новый владелец погашает им ипотеку, банк снимает обременения, стороны регистрируют изменения в Росреестре, предварительно оформив основной ДКП.
- Привлекается сам банк-кредитор. Заключается ДКП, арендуются две ячейки. В одну покупатель вносит часть средств для закрытия ипотеки. Деньги со второй продавец получает после снятия обременений.
Важно! При использовании ипотеки проще всего оформить обратную куплю-продажу, предварительно погасив задолженность перед банком.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд: пошаговая инструкция
Если договориться в досудебном порядке не получилось, и права продавца или покупателя нарушены, придется обращаться в суд.
Как это происходит:
- Истец собирает документы, при необходимости проводит экспертизу. Например, если речь идет о расторжении ДКП из-за существенных недостатков в квартире.
- Копия искового заявления направляется истцом ответчику. Понадобятся документы, подтверждающие получение им документа.
- Заявление и остальные документы подаются в районный или городской суд по месту жительства ответчика.
- Судья принимает заявление к производству, выносит определение.
- Стороны получают извещения с датой и временем первого заседания.
- Проводится предварительное слушание, после него – основные разбирательства.
На заседаниях нужно грамотно отстаивать свою правоту и подтверждать документами каждое требование. Разбирательства могут длиться несколько месяцев. Если решение вынесено в пользу истца, его заверенная копия направляется судом в Росреестр. После этого нужно прийти и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения.
Следует знать: обратиться в суд можно только в течение трех лет с момента оформления ДКП. Если срок исковой давности пропущен, его придется восстанавливать.
Документы
При подаче искового заявления понадобится паспорт, акт приема-передачи, квитанция об уплате госпошлины, и оспариваемый ДКП. Если проводилась экспертиза, предоставляется заключение.
Госпошлина
При подаче искового заявления придется заплатить госпошлину в размере 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Судебная практика
При грамотной поддержке расторгнуть ДКП через суд можно. Обычно люди обращаются в суды за отменой сделок по причине неисполнения обязательств другими участниками. Например, в связи с неоплатой ежемесячных платежей по ДКП в рассрочку.
Вот несколько примеров из практики:
- Решение № 2-3090/2019 2-3090/2019~М-3151/2019 М-3151/2019 от 18 декабря 2019 г. по делу № 2-3090/2019.
- Решение № 2-546/2019 2-546/2019~М-520/2019 М-520/2019 от 17 декабря 2019 г. по делу № 2-546/2019.
- Решение № 2-3308/2019 2-3308/2019~М-2972/2019 М-2972/2019 от 10 декабря 2019 г. по делу № 2-3308/2019.
Возможные сложности
Самая большая проблема для многих людей – собрать доказательства, подтверждающие обоснованность исковых требований. Это может быть экспертное заключение, аудио- и видеозаписи. Нередко привлекаются и свидетели, с которыми еще нужно договориться о посещении судебного заседания.
Вы можете получить консультацию у наших юристов по любому вопросу, связанному с расторжением договора. Для этого достаточно оставить обращение онлайн через специальную форму или позвонить по бесплатному номеру.
Здравствуйте,продали квартиру ниже рыночной цены,квартира без излишеств,ремонт косметический но все чаистенько и аккуратно.Покупатели 2 раза смотрели квартиру,просили им оставить по возможности мебель хоть немного,мы согласились и оставили даже больше чем обещали.(в акте приёмки все прописали) Перед отъьездом все помыли.
Сначала покупатели жаловались что плохо помыли им квартиру,потом стали просить расторжения сделки т.к увидели долги позапрошлого собственника,которые не ко мне не к ним никакого отношения не имеют (на меня были открыты новые лицевые счита по ком.услугам и они по нулям все погашенны) продала квартиру без долгов и обременений ,сделка юредически чистая,всю сделку сопровождали юристы.Далие стали жаловатся что квартира при осмотре с мебелью нашей красивее выглядела а сейчас им не нравится. С момента продажи прошло 2 месяца.Деньги мы с продажи квартиры вложили в ипотеку и купили другую недвижимость. Весомое ли основания претензий покупателя для обращения в суд?
Добрый день, Елена. Нет, претензии новых собственников не существенны. В рамках ст.450 ГК РФ договор купли-продажи мог бы быть расторгнут, если бы другая сторона существенно нарушила интересы покупателя и причинила ущерб либо же лишила возможности пользоваться проданным товаром по назначению без значительных финансовых вливаний.
Тот факт, что где-то квартиру, по мнению, покупателей не домыли, не является основанием для расторжения договора. Также не является и основанием и наличие долга по ЖКХ, образовавшаяся по вине владельцев квартиры еще до вас. И конечно, не является основанием ссылка на то, что квартира казалась сначала красивее. Теперь это их собственников, не устраивает, как помыли, пускай моют сами, не нравиться мебель, пускай меняют, не красиво – делают ремонт. А долги пускай уже выбивает УК из бывшего собственника, если найдут и исковые сроки позволят.
Продали дом с участком,через три месяца звонит покупатель и требует деньги за то что якобы на втором этаже в стенах утеплитель вместо 150 только 50 мм ,если не оплатим ему деньги то грозится подать в суд.дом был куплен через субсидию,деньги соответственно уже потрачены были на решение проблем и недвижимость.
Добрый день, Марина.
В рамках ст.450 ГК РФ отменить сделку купли-продажи жилого помещения в одностороннем порядке по инициативе покупателя можно только при наличии веских оснований. В частности, при существенном нарушении договора одной из сторон. Под существенным нарушением понимается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать.
Ну, допустим, если бы вы сказали, что грунтовые воды не подтопляют дом, а на самом деле через пару месяцев начали подтоплять и вы об этом знали, либо же не работает отопление и все нужно менять, а было заявлено, что все хорошо. То есть покупатель вынужден значительно потратиться для приведения дома в порядок для дальнейшего проживания.
У вас второй этаж утеплен. Прописано ли где-либо в договоре купли-продаже, технической документации на дом и т.д. что утеплитель большей толщины либо это было только на словах. Если только на словах, суд сделку не отменит. Утеплитель по факту есть, а доказать, что вы сказали другое невозможно. И дом при сделке осматривался. Нужно было сразу смотреть на утеплитель, а не через 3 месяца.
Отказывайте в возврате средств и говорите, что если кому-то что-то не нравиться, пускай обращается в суд.
Сын сейчас почти продал квартиру. Покупательница стала требовать отмены сделки через несколько дней после того, как они сдали документы в МФЦ на регистрацию: т.е. 02.04.21 вечером она звонит с этим (придралась к газовой колонке, я расцениваю это, как неадекват с ее стороны), он звонит с утра в МФЦ 03.04.21, где ему отвечают, что документы готовы. Осталось т.е. им только акт передачи подписать, и ему получить деньги по аккредитиву (еще не получил).Я сыну сказала, что ее никто не принуждал, квартиру ты показал, что она просила, показал и ответил на ее вопросы. И потом много времени у нее было: он много работает, т.е. они пока договор составили, потом в МФЦ не сразу попали. Ничего я не понимаю. Эта покупательница взрослый человек, и что теперь?
Добрый вечер, Светлана.
Документы уже готовы, значит сделка прошла государственную регистрацию, теперь для того чтобы расторгнуть нужно заключать обратный договор купли-продажи либо же проводить расторжение договора в судебном порядке. Я бы вам рекомендовала передать заказчице, что если ее что-то не устраивает, пускай обращается в суд. Квартиру она осматривала, в том числе и газовую колонку, поэтому тот факт, что ей там что-то не понравилось вряд ли послужит весомым аргументом для расторжения договора купли-продажи квартиры.
После смерти мужа продала дом, поскольку не могла находиться одна, дети живут в другом городе, навещать часто не могут. Это совпало с пандемией, когда невозможно было ни выходить самой, ни меня не могли навещать. Уехала к детям, через некоторое время поняла, что хочу вернуться обратно в свой дом. Можно ли надеяться на расторжение договора купли-продажи, если я совершила эту сделку под давлением сложившейся ситуации и находясь в депрессивном состоянии?
Добрый день, Татьяна.
Вы были собственником дома, продажи жилое помещение по собственному желанию, без давления со стороны детей и нового собственника. Вас не вводили в заблуждение по поводу характера сделки, не угрожали. Поэтому расторгнуть договор купли-продажи на основании того, что вы изменили свое решения в виду изменения душевного состояния не получиться. Оснований для расторжения купли-продажи недвижимости, которые предусмотрены законом, у вас нет. Мне жаль.
Здравствуйте! При покупке квартиры продавец не пояснил, что Квартира приобреталась в браке, хотя собственник давно в разводе. Теперь бывший супруг требует расторжения сделки, продавец говорит что деньги уже давно потратил. Какие шансы остаться без квартиры и без денег?
Добрый день, Наталья.
Для начала вам нужно заявить в суде, что вы являетесь добросовестным приобретателем. В силу ч.4 ст.302 ГК РФ если со дня регистрации права собственности продавцом за собой прошло более 3-х лет, квартира будет оставлена в собственности у добросовестного приобретателя.
К тому же в рамках ч.7 ст.38 СК РФ требования о разделе совместно нажитого имущества между супругами может быть предъявлено в течение 3-х лет с момента развода. Если покупатель расторг брак более 3-х лет назад, сделку не оспорят, не будет оснований в связи с истечением срока исковой давности.
Продали квартиру. Спустя 5 дней покупателя не устроили условия проживания в квартир квартире. Требует расторжения договора купли продажи. Имеит ли право?
Добрый вечер, Людмила.
Покупатель имеет право потребовать расторжение договора купли-продажи недвижимости, но отказ должен быть обоснован вескими причинами. Так в си.450 ГК РФ сказано:
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
Что не устроило новых владельцев в квартире? они же видели квартиру до заключения договора, акт приемки вы составляли? Все условия договора оговаривались, в итоге договор был подписан. На что теперь покупатели жалуются? Если допустим соседи шумные, то это не является основанием. За 5 дней они не могли настолько обжиться, чтобы понять все недостатки квартиры, допустим стены сыреют, тонкие перегородки и т.д.
Претензии, которые они предъявляют сейчас, оговорены в договоре? Если нет и претензии мелкие типа шумоизоляции, договор не расторгнут. При этом расторгать договор придется только в судебном порядке.
Укажите смысл их претензий, чтобы можно было понять есть ли основания для расторжения договора или нет, и нужен договор купли продажи для ознакомления. Без указанной информации более полный ответ я дать не могу.