Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры желательно оформить до внесения записи о сделки в ЕГРН. В этот момент еще не произошла официальная смена собственника недвижимости, поэтому сторонам проще прекратить договорные отношения без дополнительных финансовых вложений.
Разберем, можно ли отказаться от договора купли-продажи жилого помещения, какие существуют основания для прекращения обязательств, как составить соглашение о расторжении сделки, какие сложности возникают на практике и как решаются.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи жилой недвижимости
По общим правилам любую сделку можно отменить в случае изменения намерения сторон (статья 450 ГК РФ). Если участники договора решили прекратить отношения по взаимному согласию, необходимо составить соглашение
В зависимости от стадии, на которой расторгается сделка, возникают различные правовые последствия:
- До подачи документов в Росреестр. Достаточно составить соглашение по той же форме, что и основная сделка. С момента его подписания обязательства прекращаются.
- В процессе регистрации в Росреестре. Помимо составления соглашения потребуется обратиться в Росреестр за прекращением государственной регистрации. Ведомство вернет документы заявителю и прекратит регистрационные действия.
- После внесения сведений в ЕГРН. Возвращение к первоначальному положению возможно только путем обратной продажи жилья, когда новый собственник становится продавцом, а старый – покупателем. Подписание соглашения нецелесообразно, поскольку потребует дополнительных материальных затрат.
Важно! Отказ от сделки купли-продажи жилья позволяет заинтересованной стороне защитить себя от финансовых потерь. Например, когда из-за изменившихся обстоятельств приобретение или продажа жилого помещения становятся невыгодными.
Какие существуют основания для расторжения сделки по приобретению жилья
Сделка купли-продажи жилья отменяется как по взаимному согласию продавца и покупателя, так и по личному намерению одного из них. Разберем основания прекращения договорных отношений (расторжения договора купли-продажи недвижимости).
| По соглашению сторон | В одностороннем порядке |
|---|---|
| Любой из участников сделки обращается ко второй стороне с предложением о прекращении обязательств. Каждый получает свое имущество, переданное по сделке. Продавец возвращает жилое помещение, покупатель – деньги. Такая ситуация возможна, если у стороне нет претензий друг другу. | Один участник сделки желает отказаться от нее несмотря на то, что вторая сторона не согласна. Заинтересованному лицу потребуется доказать, что второй участник существенно нарушил условия договора. Вопрос решается путем обращения в судебную инстанцию. |
Прекращение обязательств по соглашению сторон производится нечасто. В большинстве случаев продавец или покупатель обращается к второму участнику с требованием о прекращении обязательств, не получает его согласия и подает в суд заявление о расторжении сделки.
Нужно помнить! Участники сделки не смогут отказаться от обязательств по личному желанию из-за изменения намерений. Должны иметься существенные обстоятельства, например, уклонение от регистрации договора, предоставление фальшивых документов, нарушение прав несовершеннолетних, существенной изменение жизненных обстоятельств.
Как составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры
Стороны сделки, решившие отказаться от сделки с жилой недвижимостью, подписывают соглашение о расторжении договора. В документе необходимо указать:
- сведения об участниках соглашения (ФИО, паспортные данные, адреса);
- сведения о сделке по приобретению жилья (дата и номер);
- описание жилого помещения;
- волеизъявление участников – расторгнуть сделку;
- условие о возврате квартиры продавцу, а денег – покупателю;
- условие о выплате неустойки;
- подписи сторон.
В соглашении можно дополнительно написать, что сделка отменяется с момента его подписания и у сторон нет требований друг к другу.
Судебная практика
Ниже приведены примеры судебной практики по расторжению сделок с квартирами.
Пример 1. Апелляционным определением Московского городского суда от 06.02.2019 года по делу № 33-5419/2019 оставлено без изменений решение суда первой инстанции об отказе в отмене сделки с жилой недвижимостью. Собственник и покупатель подписали договор на продажу квартиры стоимостью 5 250 000 руб. Покупатель не выплатил всю сумму. Суд посчитал, что оснований для расторжения сделки нет, поскольку оплата по договору была произведена полностью, доказательств обратного не представлено.
Пример 2. Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27.02.2020 года по делу № 88-3735/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции об отмене сделки с жилой недвижимостью. Между собственником жилья и покупателем подписан договор купли-продажи жилого помещения. Деньги продавцу переданы по расписке. Позже стороны заключили соглашение об отмене сделки, по условиям которого продавец должен был вернуть деньги покупателю в течение 10 дней. Основанием обращения в суд послужил возврат денег не в полном объеме. Продавец попытался оспорить сделку по безденежности, поставив под сомнение факт оплаты квартиры. В процессе разбирательства проводилась почерковедческая экспертиза, которая подтвердила, что расписка подлинная. Требования покупателя были удовлетворены.
Частые вопросы и ответы на них
Какие сложности могут возникнуть
Большинство граждан приобретают квартиру в ипотеку и начинают оплачивать кредит сразу после оформления кредитного договора. В случае отмены сделки купли-продажи квартиры возникает вопрос, как быть с кредитными обязательствами.
Во избежание финансовых потерь рекомендуется заключать соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры после юридической консультации у квалифицированного юриста. Разобраться во всех нюансах прекращения обязательств по сделкам с квартирами может помочь юридическая консультация.