Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации можно, но с учетом определенных особенностей. Стандартное соглашение о расторжении сделки в данном случае не подойдет, однако выход есть. Рассмотрим, как расторгнуть договор в мирном или судебном порядке, какие могут быть для этого основания, что делать продавцу и покупателю, какие документы понадобятся при обращении в суд, как избежать длительных судебных разбирательств, и какие могут ожидать трудности в процессе или после оспаривания.

Основания для расторжения договора

Расторгнуть договора купли-продажи (далее – ДКП) можно по взаимному согласию или в судебном порядке. В первом случае придется заключать обратный ДКП на тех же условиях, где покупателем уже будет бывший продавец, а продавцом – новый собственник. После регистрации ДКП считается исполненным, поэтому возможен только такой вариант.

Примечание: оформление обратного ДКП возможно лишь в том случае, если обе стороны согласны на это. К сделке применяются правила купли-продажи, установленные § 1 гл. 30 ГК РФ.

Если же продавец или покупатель не согласны на составление обратного договора, придется обращаться в суд. Расторжение возможно только при наличии оснований, предусмотренных гл. 29 ГК РФ.

Какие могут быть основания:

1. Неисполнение обязательств продавцом. Например, если он отказывается выселяться из квартиры или аннулировать регистрацию.
2. Ненадлежащее исполнение обязательств покупателем. Например, если оформлен ДКП с рассрочкой, и новый собственник не выплачивает деньги согласно установленному графику.
3. Существенное нарушение условий сделки, при котором одна из сторон получает большой ущерб и лишается того, на что можно было бы рассчитывать при заключении ДКП.
4. Существенное изменений обстоятельств, которые покупатель или продавец не могли предусмотреть при подписании ДКП, и не было возможности их предотвратить.

Сделку можно признать недействительной и по любому из оснований, указанных в § 2 гл. 9 ГК РФ.

Признание договора недействительным

Расторжение договора и признание недействительным – две разные процедуры. Но обе возможны только через суд, а последствием является возврат имущества продавцу, а денег – покупателю. Собственник меняется на основании решения суда, которое направляется в Росреестр после вступления в законную силу.

Когда сделка может быть признана недействительной:

• Договор составлен с нарушением действующего законодательства;
• Договор оформлялся с целью прикрытия другой сделки (притворный), или без цели создания дальнейших правовых последствий (мнимый);
• Продавец или покупатель до подписания ДКП признаны судом недееспособными. Сделки с их имуществом по закону проводятся только при участии опекунов и органа опеки, от которого требуется разрешение;
• Отчужденная недвижимость принадлежала несовершеннолетнему. Здесь тоже требуется разрешение органа опеки, взамен ребенку должно быть предоставлено другое имущество, соответствующее всем критериям. Без этого разрешение не выдадут;
• У проданной недвижимости есть другой собственник, который по закону может на нее претендовать.
• Договор оформлялся под влиянием заблуждения;
• В момент подписания ДКП одна из сторон находилась в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
• К заключению ДКП участник сделки был принужден угрозами и иными насильственными действиями.

Важно! Если продавалась доля в праве собственности, оспорить ДКП может второй собственник, которому продавец не предоставил преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Подать исковое заявление может и супруг продавца, если с него не было взято нотариальное согласие на сделку, а квартира куплена в браке (ст. 35 СК РФ).

Расторжение договора по взаимному согласию

Сам договор с 2013 года в Росреестре не регистрируется, происходит лишь переоформление права собственности. Если регистрация права произведена, нужно заключить обратный ДКП.

Процедура состоит из нескольких этапов:

1. Покупатель или продавец договариваются о возврате в прежнее положение: бывший собственник получает недвижимость обратно, а действующий – деньги.
2. Стороны заключают ДКП. В нем нужно определить порядок оплаты, сроки возврата жилья.
3. Покупатель и продавец вместе обращаются в МФЦ или напрямую в Росреестр для регистрации права собственности. Уплачивается госпошлина, в ответ сотрудник выдает уведомление о принятии документов с датой готовности новой выписки из ЕГРН.
4. Регистрация производится в течение 10 календарных дней.

По итогу новый владелец (бывший продавец) получает выписку из ЕГРН, где он будет указан в качестве собственника. Порядок передачи денег стороны определяют самостоятельно, но обычно они возвращаются в момент подписания договора.

Документы

Для сделки сторонам понадобится:

1. Паспорта.
2. Три экземпляра нового ДКП.
3. Документы на квартиру.

Может пригодиться и квитанция об оплате госпошлины для регистратора, но сейчас все данные проверяются работниками учреждений самостоятельно через внутреннюю систему. Лучше все же взять с собой квитанцию, чтобы при необходимости подтвердить оплату.

Госпошлина

За переоформление права собственности уплачивается пошлина в размере 2 000 руб.

Налоги

Согласно ст. 217.1 НК РФ, минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ составляет 5 лет. Но при оформлении обратного ДКП на ту же сумму налог не платится. Нужно только предоставить декларацию 3-НДФЛ в ИФНС и предыдущий ДКП, чтобы доказать, что доход от сделки получен не был.

Расторжение договора в судебном порядке

В суд можно обратиться с требованием о расторжении ДКП, взыскании моральной компенсации и судебных расходов. Последнее компенсируется пропорционально части удовлетворенных требований.

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика, а не по адресу расположения недвижимости, т.к. предметом спора является сам договор.

Что нужно сделать:

1. Составить исковое заявление грамотно и аргументированно, со ссылками на статьи законов.
2. Отправить копию заявления ответчику и дождаться уведомления о вручении. Оно понадобится для подтверждения отправки, с 2018 года это делают истцы, а не суды.
3. Подать заявление вместе с остальными документами в суд.
4. Дождаться принятия материалов к производству, на это уходит до 5 дней. По результатам судья выносит определение, сторонам отправляются извещения.
5. Получить извещение с указанием даты и места заседания.
6. Прийти на заседание. Сначала проводится предварительное слушание, где уточняются исковые требования, запрашиваются дополнительные документы.
7. Участвовать в основных разбирательствах. Сторонам дается право аргументировать свои позиции, привлекать свидетелей, подавать ходатайства и возражения.
8. Получить судебное решение. Всем участникам производства его удостоверенная копия выдается в течение 5 дней после принятия в окончательной форме.

Когда решение вступит в силу, суд сам направит его копию в Росреестр для перерегистрации права собственности на истца, если его требования удовлетворены. Ему нужно прийти со своей копией и паспортом, и получить новую выписку из ЕГРН.

Документы

При обращении в суд понадобится:

1. Исковое заявление.
2. Паспорт.
3. Расторгаемый договор.

Предоставляются и доказательства, подтверждающие наличие оснований для расторжения ДКП. Это может быть экспертное заключение о существенных недостатках в недвижимости; выписки по банковскому счету, подтверждающие нарушение сроков внесения платежей за квартиру, проданную в рассрочку. При необходимости участники могут ходатайствовать о вызове свидетелей.

Госпошлина

При обращении в суд истец уплачивает госпошлину – 300 руб. Если его требования удовлетворят, пошлину взыщут с ответчика (ст. 333.19 НК РФ).

Сроки

Срок исковой давности составляет три года с момента регистрации права собственности по оспариваемому ДКП. Само дело рассматривается и разрешается в течение двух месяцев (ст. 154 ГПК РФ), но срок может быть продлен при наличии оснований для приостановления производства (ст. 215 ГПК РФ).

Судебная практика

Чаще всего ДКП оспаривают продавцы, которые продали недвижимость в рассрочку или с отсрочкой платежа, но не получили денег.

Пример:

Истица обратилась в суд с требованием о расторжении ДКП и возврате денег, уплаченных за квартиру – 1 800 000 руб. Между ней и ответчиком был заключен договор, во время осмотра жилплощади недостатков выявлено не было. Через несколько недель после переезда истица обнаружила дефекты, обратилась за помощью к экспертам. Они установили, что несущая способность стен снижена, общий износ составляет 60%, есть неровности и другие повреждения. Ремонт обойдется минимум в 2 000 000 руб.

Ответчик требования не признал, подал возражение. Он пояснил, что при оформлении ДКП истица была оповещена о недостатках. Подтвердить это он ничем не смог, акт приема-передачи не составлялся. Рассмотрев дело, суд удовлетворил исковые требования, обосновав это тем, что истица в результате сделки получила существенный ущерб, несопоставимый с тем, на что она могла бы рассчитывать при заключении ДКП.

Вот еще несколько примеров реальных дел и решений по ним:

1. Решение № 2-632/2019 2-632/2019~М-2/581/2019 М-2/581/2019 от 18 декабря 2019 г. по делу № 2-632/2019.
2. Решение № 2-634/2019 2-634/2019~М-633/2019 М-633/2019 от 25 декабря 2019 г. по делу № 2-634/2019.
3. Решение № 2-1687/2019 от 16 декабря 2019 г. по делу № 2-1161/2019~М-952/2019.

Возможные трудности

Если продавец решает оспорить сделку и вернуть недвижимость, он может столкнуться с отказом в выселении даже при наличии судебного решения. У покупателей тоже бывают проблемы: например, если бывший собственник уже потратил вырученные деньги. Суд может их взыскать, но, скорее всего, средства будут выплачиваться частями.

Если вам нужна помощь, вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нашим юристам. Они внимательно изучат ваше дело и расскажут о самых оптимальных вариантах решения трудностей. Для этого достаточно подробно описать проблему в онлайн-форме или рассказать о ней по телефону.