Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно только в судебном порядке. Без суда обойтись тоже можно, но нужно знать тонкости, которые позволят «обойти» закон, не нарушая его. Рассмотрим, как это сделать правильно, на каких основаниях можно аннулировать сделку, что делать, если спорное жилье куплено в ипотеку, какие документы понадобятся, что нужно для обращения в суд, куда подавать исковое заявление, какая госпошлина уплачивается и что делать после получения решения суда.
- Что относится к недвижимому имуществу
- Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда
- Основания для расторжения договора
- Существенное нарушение условий договора
- Существенное изменение обстоятельств
- Признание договора недействительным
- Если оформлена ипотека
- Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд: пошаговая инструкция
- Документы
- Госпошлина
- Сроки обращения в суд и разрешения дела
- Судебная практика
- Возможные проблемы
Что относится к недвижимому имуществу
Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимому относится имущество, перемещение которого невозможно без существенного разрушения и невозможности дальнейшего использования. Это может быть квартира, машино-место, гараж, земельный участок, комната, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, участки нет. Также недвижимостью считаются воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации.
По закону собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, менять, завещать. Но если владельцев несколько, при продаже придется предоставить им преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Для этого нужно уведомить их о своих намерениях. Если они не приобретут продаваемую долю в течение месяца, можно выставлять ее на продажу третьим лицам.
Важно! Преимущественное право не распространяется на покупку доли, выделенной в натуре. Оно касается только доли в праве собственности.
Иногда после оформления договора купли-продажи (далее – ДКП) у нового или старого собственника возникает желание расторгнуть его и вернуть обратно жилье или деньги. На практике это сделать не так-то просто. Рассмотрим, какие могут быть основания и что делать, если переход права собственности уже зарегистрирован.
Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда
Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.
Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.
Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.
Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.
Важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания неважны. Достаточно желания обеих участников сделки.
Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 руб. своей родственнице, собираясь уезжать жить в другой город. Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они договорились об этом, и оформили ДКП, согласно которому бывшая покупательница наоборот становится продавцом. Стоимость недвижимости по договору – 3 000 000 руб. Налог в этом случае не платится.
Если бы новая собственница решила продать бывшей владелице жилье дороже – например, за 3 200 000 руб., – ей бы пришлось заплатить НДФЛ от прибыли:
200 000 × 13% = 26 000 руб. – сумма к уплате без налогового вычета. Вычет в 1 000 000 руб. фактически освободил бы от налогообложения.
Основания для расторжения договора
Если сторонам не удается договориться о заключении обратного ДКП, придется обращаться в суд. Просто так это сделать не получится: нужны основания, согласно которым суд примет решение о признании договора расторгнутым.
Какие могут быть основания:
- Существенное нарушение условий договора покупателем или продавцом;
- Существенное изменение обстоятельств.
Разберемся, что подразумевается под этим.
Существенное нарушение условий договора
Нарушение условий договора считается существенным, когда одна из сторон сделки, чьи права были нарушены, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении ДКП (ст. 450 ГК РФ).
Например:
- В ДКП указано, что в квартире нет зарегистрированных граждан, но впоследствии выяснилось, что они все же есть. Новый собственник вправе потребовать аннулирования прописки в досудебном порядке, при невыполнении требований – обратиться в суд;
- Недвижимость продавалась с рассрочкой, и покупатель не выполняет обязательства, нарушает сроки внесения платежей;
- Новый владелец обнаружил недостатки, о которых не был предупрежден заранее, и на их устранение придется потратить несколько сотен тысяч рублей.
Примечание: на практике доказать нарушение условий ДКП по части недостатков имущества нелегко. Важно, чтобы они возникли в период владения недвижимостью продавцом, он знал о них, но не предупредил покупателя и не отразил это в акте приема-передачи.
Существенное изменение обстоятельств
Под существенным изменением обстоятельств подразумеваются ситуации, зная о которых покупатель или продавец никогда бы не заключили сделку.
Здесь важно соблюдение одновременно нескольких условий (ст. 451 ГК РФ):
- Сторона, желающая расторгнуть ДКП, не могла во время подписания предугадать, что эти обстоятельства наступят;
- Обстоятельства нельзя было предотвратить;
- В ДКП не указано, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;
- Исполнение договора на прежних условиях повлекло бы для стороны существенный ущерб, при котором она лишилась бы того, на что могла бы претендовать в результате сделки.
Важно знать! Оспорить ДКП в такой ситуации тоже сложно. Все обстоятельства придется доказывать в суде. При этом не получится вернуть недвижимость или деньги, если заинтересованная сторона могла догадываться о возможном наступлении проблемной ситуации.
Например, не получится оспорить ДКП с рассрочкой, если новый собственник потерял работу и не может вносить платежи. Судья с большой долей вероятности скажет, что увольнение можно было предугадать, поэтому оно не является основанием для расторжения сделки. Сюда же относится и получение инвалидности плательщиком.
Признание договора недействительным
Есть еще один вариант – признать ДКП недействительным по основаниям, указанным в § 2 гл. 9 ГК РФ. Последствием недействительности сделки является возврат недвижимости продавцу, а денег – покупателю (ст. 167 ГК РФ).
Какие могут быть основания:
- Продавцом оказался недееспособный человек, чья недееспособность установлена судом до подписания ДКП. Сделки от его имени вправе совершать только опекун с разрешения органа опеки;
- Продано имущество несовершеннолетнего без разрешения органа опеки;
- При подписании ДКП на покупателя или продавца осуществлялось моральное или физическое давление;
- В момент заключения сделки одна из сторон была в состоянии опьянения, и не могла осознавать последствия в полной мере;
- Договор составлен с нарушением требований законодательства или под влиянием заблуждения;
- Проданное имущество приобреталось в браке, и продавец не взял нотариальное согласие супруга на продажу. Оно обязательно, даже если супруги развелись, но имущество не поделено;
- ДКП заключен с целью прикрытия другой сделки.
Потребовать признания ДКП недействительным вправе продавец, покупатель или третье лицо, защищающее интересы гражданина. Например, орган опеки, если речь идет о незаконной продаже недвижимости несовершеннолетнего или недееспособного.
Если оформлена ипотека
С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.
Здесь есть несколько вариантов:
- Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
- Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.
Важно знать! Конечный исход зависит от обстоятельств конкретного дела и мнения кредитора.
Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд: пошаговая инструкция
Чтобы расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, нужно подать исковое заявление в районный или городской суд по месту жительства ответчика.
Как все выглядит пошагово:
- Истец собирает документы, подтверждающие основания для расторжения, затем составляет исковое заявление с отсылкой на них.
- Копия заявления направляется ответчику, лучше Почтой России: в суд понадобится документ, подтверждающий получение иска второй стороной.
- Заявление и остальные документы подаются в суд.
- Судья назначает предварительное слушание, на котором дело готовится к разбирательству (ст. 152 ГПК РФ).
- Во время разбирательств выслушиваются доводы сторон, изучаются доказательства, даются свидетельские показания.
По итогу судья единолично принимает решение, оно вступает в силу через месяц. Его копии можно получить в течение 5 дней после принятия в окончательной форме, они выдаются всем участникам процесса, одна направляется в Росреестр. Нужно прийти со своей копией и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения суда.
Документы
При обращении в суд понадобится исковое заявление, расторгаемый ДКП, уведомление о вручении заявления ответчику, паспорт. Если проводилась экспертиза недвижимости – экспертное заключение. Пригодятся любые документы, относящиеся к делу.
Госпошлина
Размер госпошлины равен 300 руб., она уплачивается истцом при подаче заявления. Если требования удовлетворят, судебные расходы взыщут с ответчика.
Сроки обращения в суд и разрешения дела
Обратиться в суд можно в течение трех лет с момента регистрации права собственности. Само дело рассматривается и разрешается не позднее двух месяцев с даты подачи заявления. Но сроки могут затянуться, если есть основания для приостановления производства.
Судебная практика
Расторгнуть ДКП недвижимости в суде тяжело, но при грамотной подготовке к разбирательствам и умении обосновать свою позицию вполне возможно.
Вот несколько примеров реальных решений по делам, в которых исковые требования о расторжении удовлетворены в полном объеме:
- Решение № 2-1309/2018 2-254/2019 2-254/2019(2-1309/2018;)~М-1159/2018 М-1159/2018 от 27 ноября 2019 г. по делу № 2-1309/2018.
- Решение № 2-1273/2019 2-1273/2019~М-1242/2019 М-1242/2019 от 27 ноября 2019 г. по делу № 2-1273/2019.
- Решение № 2-4283/2012 2-4283/2012~М-3949/2012 М-3949/2012 от 19 ноября 2012 г. по делу № 2-4283/2012.
Возможные проблемы
Бывший продавец при оспаривании может столкнуться с такой проблемой, как отсутствие или непринятие судом доказательств, подтверждающих основания для аннулирования сделки. То же самое касается и покупателя, действующего со стороны истца.
Еще одна проблема кроется в регистрации несовершеннолетних в спорном жилье. Закон защищает их права, и даже если судья на стороне истца, выписать ребенка из квартиры будет тяжело.
Если вам требуется помощь, вы можете задать вопрос нашим юристам и получить подробную консультацию. Для этого достаточно позвонить по бесплатному номеру или оставить обращение через специальную онлайн-форму на сайте.
День добрый, Возможно ли расторжение или аннулирование договора купли продажи квартиры по обоюдному согласию продавца и покупателя (ввиду того что они стали супругами, и теперь вынуждены платить налог от продажи квартиры друг другу, поскольку на момент совершения сделки в браке с друг другом не состояли), если квартира уже перепродана третьему лицу? При этом возврат недвижимости не требуется, т е она остается у нынешнего собственника (третьего лица).
Доброе утро, Алина. Аннулировать договор купли-продажи по согласию покупателя и продавца можно было бы, если бы квартира не была перепродана третьему лицу. Как следует из вашего вопроса, квартира уже перепродана, поэтому теперь уже супруги не имеют права распоряжаться жилым помещением, не пребывающим в их собственности.
Здравствуйте. Купили квартиру, спустя 2 недели после покупки, нас стало топить канализацией из туалета и ванны. У нас первый этаж. Могу ли расторгнуть договор? Является ли канализационный затоп основанием/существенным недостатоком/скрытым нарушением?
Добрый вечер, Мария. Затопление канализационными стоками предполагает наличие проблем в инженерных сетях многоквартирного дома. Ответственны за исправность инженерных сетей Управляющая компания. Откуда прежний собственник мог знать, что канализация придет в негодность? Он отвечал за ее исправность? Нет. Поэтому расторгнуть договор купли-продажи квартиры именно на этом основании, не получиться. Но вы можете взыскать причиненный ущерб в виду будущего ремонта уже с УК. Только акт нужно составить о затоплении и причиненном ущербе.
добрый день. купил участок в МО, Документы все оформил, договор купли продажи, ЕГРН всё получил. Продавец индивидуальный предприниматель деньги в полном объёме получил. начал строиться и тут выясняется что около участка расположен пожарный пруд, береговая полоса которого проходит по моему участку и соответственно строить дом нельзя, участок поставлен на учет в Росреестре с нарушениями водного кодекса.
Могу ли я расторгнуть договор купли продажи участка и вернуть деньги?
Спасибо.
Добрый вечер, Минай.
Вы могли бы расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и даже потребовать возмещения убытков, которые заключаются в расходах при начале строительства дома в порядке ст.450 ГК РФ. Но вопрос в том, что нужно доказать, что прежний собственник земельного участка знал, что производить строительство на участке нельзя, и участок поставлен на учет с нарушениями. Если вы докажите этот факт, тогда сможете расторгнуть договор.
Купила земельный участок 29 апреля, когда мы смотрели участок бывшая собственница показала его границы, после регистрации права, мы вызвали инженера и выяснилось что границы участка не такие как она показывала, а они попадают на территорию трёх соседей и плюс участок оказался покрыт борщевиком, а у меня маленький ребенок? О том что там растет борщевик хозяйка явно умолчала. Могу ли я аннулировать договор купли продажи в одностороннем порядке, так как собственница не хочет его разрывать или сделку не получиться аннулировать?
Добрый вечер, Ека.
У вас есть несколько оснований для расторжения договора купли-продажи в порядке ст.450 ГК РФ, так как вы в виду такой покупки в значительной мере лишаетесь того на что рассчитывали, а именно пользование участком по назначению. То есть вам показали одни границы участка, а в итоге оказались другие, явно меньше к которым добавились расходы по правильному межеванию не говоря уже о меньшем участке.
Также вас не поставили в известность о том, что на территории земельного участка растет борщевик. И у вас в связи с этим возникнут дополнительные расходы по его выкорчевыванию и утилизации.
Но вам нужно учитывать тот факт, что бывшая собственница участка могла и не знать ни о нарушении границ, ни о наличии борщевика. Поэтому этот момент нужно будет в суде также доказывать, тем самым подтвердив недобросовестность продавца.
Здравствуйте,приобрели гараж в январе этого года,сейчас выясняется что под ним проходит газовая труба и газпром выдал нам предписание о сносе,можем ли мы подать на расторжение договора купли продажи?
Добрый день, Алена.
В силу ст.450 ГК РФ в судебном порядке можно потребовать расторжения договора-купли так как было нарушено ваше право на использование гаража по назначению. Но вам нужно будет доказать, что продавец знал о том, что под его гаражом проходит газовая труба и возможны такие последствия, как снос. Если не докажите в суде данный факт, откажут.
Добрый день! Получила в наследство дачный участок с домом. Оформила в собственность, провела межевание и продала. ДКП проводила через МФЦ. Теперь выясняется, что половина дома стоит на чужом участке. Хотелось бы узнать, что теперь делать? Как смогли провести межевание и не заметить, что половина дома стоит за пределами моего участка? Может ли новый владелец расторгнуть договор купли- продажи?
Добрый день, Татьяна.
Да, новый владелец может расторгнуть договор купли-продажи в порядке ст.450 ГК РФ, ведь невозможно владеть домом и не владеть земельным участком, на котором тот построен. Если по-соседски новый владелец не договориться о продаже части участка, сделку могут аннулировать. Но так как вашей вины в создавшейся ситуации нет, я бы вам рекомендовала обратиться с иском о выплате компенсации понесенных расходов к кадастровому учреждению, которое межевание и проводило.
Купила комнату в комунальной квартире. У меня двое несовершеннолетних детей. Долго искали спрашивали по поводу соседей, чтобы не нарваться на алкашей или наркоманов, в итоге нашли. Нам сказали что одни соседи живут в этой квартире только в летний период, а второй 1-2 раза в месяц. В итоге второй сосед оказался алкашом и живёт там постоянно, постоянно угрожает, поджигает вещи, обещает поджечь нашу комнату и т. д. Можно ли расторгнуть сделку?
Добрый вечер, Надежда.
Прежде чем обращаться в суд с расторжение договора купли-продажи комнаты нужно прояснить несколько моментов.
В договоре купли-продажи комнаты не прописано условие, что соседей-алкашей по соседству быть не должно. Второй момент, тот факт, что сосед ведет асоциальный образ жизни и угрожает вам и вашим детям нужно доказать, причем не только словами, но и документально. Вызывайте участкового, пишите жалобы в полицию, администрацию, что нарушает ваш покой и угрожает и т.д. У вас должны быть документы, протоколы, письма-обращения и ответы на них.
Но даже при наличии доказательств о сомнительном соседе расторгнуть договор купли-продажи комнаты будет затруднительно. Продавцы могут сказать, что сосед там раньше не жил и они не знали о его проблемах и доказать обратное вы не сможете. Поэтому рекомендую собрать документы и поставить в известность продавцом, что либо они добровольно возвращают деньги либо же вы идете в суд. То есть чуть припугнуть. Если согласятся хорошо, откажут, продавайте комнату и ищите другое жилье.
Уточните есть ли у соседа долги по коммуналке, если он пьет, может и не платит. Если долги большие, ставьте вопрос о его выселении.
Я продала дом получила договор купли продажи. Новый хозяин начал делать ремонт. Снял штукатурку до бревен выкинул всю мебель в доме. В этом году было много снега и речка разлилась и подошла к дому. ОН ПРЕДЪЯВИЛ МНЕ ЭТО И ХОЧЕТ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР КУПЛИ ПРОДАЖИ. Или чтобы я ему вернула половину денег, я и так продала ему дом дешево. Он хочет подать в суд н а меня. Может ли он выиграть суд.
Добрый день, Елена.
Вы не отвечаете за недостатки, которые возникли в доме после снятия штукатурки и возникших дефектов вследствие воздействия климатических факторов, таких как половодье. Поэтому пускай клиент и дальше грозит судом, расторгнуть договор в виду разлива речки, что вы предвидеть не могли, как и отвечать за сей процесс, он не сможет.
Здравствуйте! После смерти мужа продала дом, уехала жить к детям, они проживают в другом городе. Решение продать было спонтанным, год одинокого пребывания в доме, да еще пандемия, постоянное одиночество выбили из колеи, депрессия. С детьми не посоветовалась…Сейчас очень жалею, хочу вернуть дом, по сути-лишила детей родительского дома. Можно ли оспорить договор купли-продажи дома?
Добрый день, Татьяна.
Мне жаль, но оспорить договор купли-продажи на том основании, что вы передумали год спустя не получиться. Покупатели, приобрели дом надлежащим образом, претензий к состоянию дома покупатели не выдвигали, договор был заключен с соблюдением всех норм закона.
Здравствуйте! Как на практике происходит возврат полученного по сделке, признанной недействительной, применительно к квартире? Может ли покупатель не передавать продавцу квартиру пока тот не обеспечит возврат уплаченной суммы?
Добрый день, Алексей Львович.
Да, может. Если сделка была признана недействительной по решению суда, право собственности возвращается только после возврата уплаченных средств.
Добрый день. Подскажите я купил частный дом, через 3 месяца после сделки я заметил трещину на кирпичной кладке в нижней части дома но она не критическая и данная трещина дальше не распостраняется. После осмотра фундамента оказалась что фундамент целый. Могу ли я расторгнуть договор сейчас или через год если трещина будет увеличиваться?
Как говорит прежний хозяин дома, что это возможно просто усадка дома и ничего страшного он в этом не видит.
Добрый день, Максим.
Как вы сами указали, трещина не большая, при покупке дома вы ее не видели. Откуда вы знаете, когда она образовалась, может уже после того, как владельцем стали вы. Тем более вы проверили, что фундамент цел, поэтому трещина может после заделки и не повлияет на строение.
При изложенных вами обстоятельствах, предполагаю, что суд вам откажет в расторжении договора купли-продажи дома. Повреждения не значительны, они могли возникнуть уже после перехода прав собственности, и ремонт не повлечет для вас значительных расходов, поэтому в силу ст.450 ГК РФ с большой вероятностью в расторжении договора вам откажут.
Продала дом с землёй 20 лет назад. Покупатель не переоформил документы на себя и мне каждый год приходит налог. В росреетре земля числится за мной. Могу ли я ей распоряжаться.
Добрый вечер, Светлана.
Я бы вам рекомендовала обратиться в суд и обязан покупателя осуществить регистрацию перехода прав собственности в Росреестре в порядке ст.551 ГК РФ. Также в силу ч.3 ст.551 ГК РФ вы можете взыскать с покупателя все средства, которые были вами выплачены на протяжении 20 лет в качестве налога.
Касаемо права распоряжаться. Если у вас был заключен официальный договор купли-продажи и есть расписка о получении вами средств при продаже дома с участком, покупатель может опротестовать вашу сделку по дальнейшему распоряжению домом, к примеру, если вы его продадите. Поэтому проще обязать через суд зарегистрировать переход права собственности в Росреестре покупателя, чем потом разбираться с проблемами уже с другими покупателями.
Здравствуйте! Можно ли расторгнуть ипотечный договор, т.к. в доме отсутствует вода и свет. Подведены, но не оплачены ДНТ. А по документам как жилой дом.
Добрый вечер, Ирина.
Ипотечный займ вам предоставлял банк по вашему запросу. Банк никоим образом не связан с недостатками недвижимости, которую вы приобрели, это был ваш выбор. Поэтому для начала вам нужно обратиться к продавцу недвижимости и требовать расторжения договора купли-продажи с ним в рамках ст.450 ГК РФ, а уже впоследствии вы будете решать вопрос о закрытии ипотечного договора путем возврата займа.
Если вы сейчас в судебном порядке попробуйте расторгнуть договор ипотеки в виду ненадлежащего качества жилья, вам будет отказано, в виду того, что кредитное учреждение является ненадлежащим ответчиком.
Здравствуйте!
Приобрел дачу в 2001 ом году по генеральной доверенности. Дача была в собственности продавца. Начал переоформление, которое затянулось. По различным обстоятельствам я не переоформил в срок действия доверенности (3 года) эту дачу. Продолжал пользоваться дальше и по сей день. Платить членские и целевые взносы, заключил договор с мусороуборочной компанией города от своего имени, тоже и с электроэнергией.
В 2020 году предпринял попытку найти хозяина, для составления доверенности для переоформления, но не нашел. Как я могу переоформить дачный участок на себя? Правление и председатель НСТ на моей стороне.
Добрый день, Станислав.
Для подтверждения перехода права собственности нужно обращаться в суд. Но прежде вам нужно проконсультироваться у юриста, который посмотрит документы и распланирует дальнейший порядок действий. Не ознакомившись с документами, иного ответа я вам предоставить не могу.
Добрый день!
Я покупатель квартиры (в ипотеку от Сбербанка). Собственники-несовершеннолетние дети. Опека дала разрешение на продажу с последующим выделением доли в новом жилье, которое должна приобрести их мама в течении месяца.
В пятницу вечером, у нотариуса, подписали ДКП, он же отправил договор на регистрацию в росреестр (вечером). В субботу выяснилось, что мама детей не собирается что-то покупать, а хочет использовать вырученные денежные ср-ва в личных целях. Уплачен пока только аванс, остальной расчет после регистрации права (будет готово во вторник). Как правильно отменить регистрацию и какие риски меня ожидают, если продавцом не будет выполнено предписание опеки?
Добрый день, Наталья.
Оформлялось ли обязательство о выделении долей детям в ином жилье? Если да, то заверялся ли документ нотариально?
Риски будут зависеть от того, составлялось ли обязательство.
При отказе матери в выделении долей детям сделка купли-продажи будет оспоримой по иску прокуратуры. Но, если есть обязательство, то в судебном порядке вы можете ходатайствовать о признании вас добросовестным приобретателем. В подобной ситуации, суд не отменит договор купли-продажи, а обяжет мать вернуть маткапитал в Пенсионный фонд.
Если же обязательство письменно не оформлялось, сделку могут в суде признать недействительной со всеми вытекающими обстоятельствами.
Здравствуйте! Можно ли расторгнуть ДКП земельного участка, если после покупки выяснилось, что на нем нельзя строить жилой дом, так как планируется реконструкция линейного объекта рядом с участком. Запрет действует на неопределенный срок, пока не будет проектной документации. В россреестре никаких ограничений не зарегистрировано. Земля под ЛПХ, сделка зарегистрирована в ЕГРН.
Добрый вечер, Людмила.
В силу ст.450 ГК РФ договор купли-продажи можно расторгнуть в одностороннем порядке по инициативе покупателя при существенном нарушении условий договора, то есть по таковым которые влекут для покупателя такой ущерб, который в значительной степени лишает его того, на что он рассчитывал.
То есть тот факт, что вы не можете возвести дом на земельном участке, хотя земельный участок и приобретался для этих целей, будет являться основанием для расторжения договора, но для начала вам нужно доказать, что продавец был осведомлен об этом и все равно продал вам участок.
Здравствуйте. Продали частный дом с землей. Через 4 месяца покупатель предъявляет, что дома холодно. В этом случаи может ли покупатель расторгнуть договор — купли продажи дома?
Добрый день, Ильмира.
Учитывая, что дом частный и предназначен для круглогодичного проживания, отопление установлено. Но было ли оно исправно в момент продажи? Если было исправно, значит договор купли-продажи не расторгнут. Тем более, если новые жильцы привыкли к высокой температуре, а вы скажем к более низкой и для вас это считалось нормой. Ведь у каждого свои предпочтения.
Но если вы знали о том, что в доме изначально холодно, какая бы система отопления у вас не была, договор могут расторгнуть, если докажут, что вы намеренно скрыли этот факт.
К сведению: стандартной нормой считается +18.
Но сложнее ситуация, если отопление не исправно, и вы скрыли этот факт, тогда договор с большой вероятностью будет расторгнут так как ремонт системы отопления предполагает значительных вложений, а это уже ст.475 ГК РФ, которая подразумевает возврат денег в случае передачи товара ненадлежащего качества и ст.450 ГК РФ, которая опять же подразумевает значительные расходы для покупателя на которые он не рассчитывал при покупке.
Здравствуйте! Что нужно написать мне, продавцу, в ДКП квартиры покупателю с участием заемных средств Сбербанка, что бы при неоплате кредитной части суммы максимально просто получить квартиру обратно?
Сбер категорично настаивает на отсутствии залога в пользу продавца до полной оплаты (п.5 ст. 488ГК). Мало того, что по ДКП Сбербанк получает квартиру в свой залог, так и покупатель может просто оплатить первоначальный взнос и даже не получать кредит физически. Кредитные деньги могут быть и просто получены покупателем, никаких обязанностей Банка по перечислению их мне нет.
Аккредитив на эту кредитную часть никак не оформить — только непокрытый, а какой в нем смысл?
В итоге я могу остаться только с первоначальным взносом (собственными средствами продавца), и он больше половины суммы. Т.е. я в лучшем случае могу претендовать на оплату оставшихся денег, живя на улице.
Что делать… Как в ДКП обусловить отмену регистрации перехода права при неполной оплате?
Добрый вечер, Олег.
Банк вам перечислит всю сумму, на которую вы заключаете договор купли-продажи квартиры, а не только первоначальный взнос. С момента перечисления всех средств по договору купли-продажи квартира уже не будет вашей. Право собственности будет оформлено на покупателя. Но так как для покупки квартиры используются заемные средства, квартира будет пребывать в залоге у банка в качестве обеспечения погашения ипотеки.
Пропишите в договоре купли-продажи, что квартира переходит в собственность покупателю только после уплаты всей суммы вам. Далее, если покупатель нарушит условия кредитования, это уже будут его проблемы не ваши, так как договор у банка с покупателем, а не с вами. Так что на улице вы не останетесь, всю сумму вам обязаны передать при переходе прав собственности.
Добрый день! Можно ли отсудить часть квартиры у бывшей супруги? Квартира перешла ей по договору дарения в момент нахождения в браке. Ремонт, обстановка полностью за счёт средств мужа.
Бывшая супруга успела перепродать квартиру. Можно ли отменить куплю-продажу на основании того, что бывший муж хочет разделить имущество и получить часть квартиры?
Добрый вечер, Юлия.
В силу ст.36 СК РФ имущество, которое получено в период брака в дар, признается личным имуществом одаряемого. Но в рамках ст.37 СК РФ личное имущество супруга может быть признано совместным, если в период брака за счет совместных средств были осуществлены существенные улучшения жилого помещения, что привело к его увеличению в цене.
В вашем случае в квартире был произведен ремонт, а значит стоимость жилого помещения увеличилась, что и дает теперь право бывшему супругу обратиться в суд для признания квартиры совместной собственностью. Касаемо мебели и бытовой техники, то все общее, поэтому по требованию супруга может быть поделено поровну.
Но для предъявления требований о разделе совместно нажитого имущества в порядке ч.7 ст.38 СК РФ установлен исковой срок, равный 3 годам. Поэтому, если после развода прошло три года, супруг уже не вправе претендовать на квартиру. Если же указанный срок не минул, бывший муж имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о признании квартиры общей и потребовать половину стоимости. При этом учитывая, что квартира уже продана, с большой вероятностью речь будет идти о выплате денежной компенсации, а не об отмене договора купли-продажи. Люди квартиру купили в рамках закона, а значит они добросовестные покупатели.
Добрый день. Продали квартиру с использованием материнского капитала.Часть наличных денег была отдана до регистрации договора в Росреестре.Большую часть денег(материнский капитал)после подачи всех документов в пенсионный фонд не получили,так как пенсионный фонд дал отказ.так как ребенку нет трех лет. Хотим расторгнуть договор купли продажи с возвратом первоначально оплаченной суммы. Обязательно через суд?
Добрый день, Ольга.
В силу ст.450 ГК РФ стороны договора вправе расторгнуть документ по соглашению сторон. Если покупатели согласны, оформляете дополнительное соглашение к договору и возвращаете стороны в первоначальное состояние с возвратом денег. В суд обращаться не нужно. Но такой вариант возможен, если договор еще не прошел перерегистрацию прав собственности в Росреестре.
Также вам нужно обратить внимание на то, прописаны ли в договоре условия расторжения, в частности неустойка в случае отказа от договора-купли продажи в одностороннем порядке и прописаны ли в договоре условия о передаче задатка, там тоже есть свои особенности. Для более детального ответа нужно ознакомиться с договором.
Если же хотя бы одна из сторон не возвращает деньги и не желает расторгать договор, разрешение спора возможно только в судебном порядке.
Подскажите пожалуйста, если ДКП был совершен в 2020 году а второй ДКП (по возврату имущества на прежнего собственника) будет совершен в 2021 году, получается что участникам прийдется платить налог т.к. они не успели совершить данные действия в одном году?
Добрый вечер, Дарья.
В силу ст.285 НК РФ налоговым периодом является именно календарный год. Но уточните вопрос по применению налоговых вычетов.
Здравствуйте. Можно ли аннулировать сделку после регистрации права и снятия обременения с недвижимости?
Добрый вечер, Лана.
Я так понимаю, речь идет о недвижимости. Если сделка уже прошла гос.регистрацию, то аннулировать сделку можно только в судебном порядке, признав договор купли-продажи недействительным, по основаниям утвержденным законом. Либо есть еще вариант, обратный договор купли-продажи.
Но из вашего вопроса не совсем понятно о какой сделке идет речь, учитывая, что было и обременение. Может был ипотечный договор и квартира была в залоге? Кредит выплачен, залог снят, право собственности оформлено. Верно? Если второй вариант, то договор не аннулируете, все обязательства уже исполнены. Теперь квартиру можно только продать либо распорядиться иным способ, определенным законом.
Уважаемый юрист! Мной 25 декабря был продан зем.участок по доверенности. Сделка произведена через нотариуса по договору. Деньги покупатель положил на депозит. Я сделку хочу отменить.Сейчас выходные праздничные дни, в Госрестре сделка еще возможно не оформлена.Причина-сделка проводилась через две недели после смерти моего отца, я была морально подавлена, на успокоительных средствах, на меня было произведено давление других лиц! Сделку отменить необходимо!Заранее спасибо!
Добрый день, Елена.
Для начала направьте заявление в Росреестр о приостановлении регистрации сделки, далее свяжитесь с покупателем и попросите его аннулировать сделку, пока она не прошла регистрацию. Если покупатель согласиться, всего лишь заберете документы из Росреестра и вернете деньги. Если же покупатель будет против, придется обращаться в суд для оспаривания сделки, совершенной под давлением и данное основание очень трудно доказать, поэтому, если придется решать вопрос в суде, понадобиться хороший адвокат.
Здравствуйте.
В статье указано, что в случае обоюдного согласия продавца/покупателя, можно оформить обратный ДКП, и налоги при сохранении прежней цены платить НЕ придётся. Для земельного участка это тоже актуально?
А после того, как участок вернулся прежнему продавцу, пятилетний срок по налогам пойдет заново? Т.е. придётся ждать 5 лет, чтобы без НДФЛ снова продать свой участок, которым по факту владел много лет?
Добрый день.
Данная позиция актуальна для всех доходов независимо от того что вы продали либо же купили. Но важен срок, когда был заключен и расторгнут договор купли-продажи. Если вы сначала продали тот же земельный участок, подали декларация о доходах, а потом уже договор был аннулирован, необходимо подать в Налоговую уточненную декларацию, на основании которой будет произведен перерасчет.
Касаемо срока. Зависит от того будет ли возврат оформлен расторжением первоначального договора купли-продажи либо же заключением нового, но уже обратного. Во втором случае, течении 5 летнего срока начнется заново.
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, можно ли расторгнуть договор купли — продажи в случае выявления постоянного шума из-за установленного в подвале узла отопления? Очень сильный гул стоит, который стал особенно заметен ночью.
Здравствуйте, Ольга.
Неисправности узла отопления могли возникнуть только в этом году, продавец мог об этом и не знать. Даже если продавец и знал, вы не докажите обратное, поэтому расторгнуть договор купли-продажи не получиться, так как в силу ст.450 ГК РФ для расторжения договора нужны существенные нарушения, которые ведут к ущербу.
Бывший владелец не собственник узла отопления, ведь речь идет о коммуникации в многоквартирном доме, насколько я поняла, поэтому претензии продавцу о том, что он вас не уведомил о шуме вы ему и предъявить не можете.
Но это не значит, что ситуация не поправила, обратитесь с заявлением в Управляющую компанию и уведомьте их что узел отопления издает большой шум. Который нарушает ваши права. Просите измерить допустимость звука и устранить неисправности, которые приводят к шуму. Если УК в течении 30 дней не решит эту проблему можете написать жалобу уже за их бездействие в Государственную жилищную инспекцию.
Здравствуйте. Является ли для суда в основнием, для расторжения ДКП, 1-если квартира холодная?…
2-если, вдруг потечет кровля, т.к. квартира находится на последнем этаже..
Добрый день, Кри.
Расторгнуть договор купли-продажи можно как по соглашению сторон, так и в судебном порядке, если тот же продавец не согласен. Но для того чтобы через суд отменить сделку, вам нужно доказать, что жилье имеет существенный недостаток, который не позволяет использовать квартиру в полном объеме и что продавец скрыл от вас эту информацию.
За отопительную систему многоквартирного дома отвечает УК, поэтому если в квартире холодно для начала нужно обратиться в Управляющую компанию, возможно проблема именно в радиаторах либо же внутридомовой системе подачи тепла.
Продавец не отвечает за действия либо бездействие УК поэтому на основании того, что в квартире не достаточно тепло, сделку суд не отменит.
Касаемо протечки крыши. Это тоже проблема УК, а не продавца. Ремонт кровли относиться к капитальному ремонту, эти работы проводятся в лучшем случае один раз в 20-30 лет, в зависимости от плана ремонта МКД, утвержденного муниципалитетом. Крыша может не протечь и еще 5 лет, а может после сильного ветра сорвать пару листов шифера и через 2 месяца. Продавец не ответственен за погодные условия и сроки осуществления капитального ремонта.
Итог: По указанным вами основаниям, суд не расторгнет договор купли-продажи. Обращайтесь в УК по поводу установления температурного режима в квартире и устранения сего недостатка.
Я приобрёла садовый участок 9 ноября 2021 г. Документы все оформила, договор купли продажи, ЕГРН всё получила. Покупатели деньги в полном объёме получили. В данный момент мне звонит супруга бывшего владельца сада и говорит, что она передумала и хочет расторгнуть договор. Основание что договор не подписан ноториально.
При сделке она присутствовала и дала согласие на продажу, где и подписала договор купли продажи. Имеет ли она право на расторжение договора
Добрый день, Наталья.
Как правило, при продаже любой недвижимости, которая приобретена в браке, требуется нотариальное заверенное согласие супруги. В вашем пакете документов такого документа нет. Но подпись супруги стоит на договоре купли-продажи. Соответственно формально ее согласие получено, поэтому оснований для расторжения договора купли-продажи нет. А причина для отмены договора купли-продажи в виде передумала, законом не предусмотрена. Договор можно расторгнуть только по взаимному согласию сторон путем заключения дополнительного соглашения. Если вы не согласны на отказ от участка, вопрос можно решить только в судебном порядке и с большой вероятностью супруга продавца проиграет.