Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры оформляется, когда продавец или покупатель решают отказаться от сделки по приобретению жилого помещения. Если участники такое соглашение, отказаться от обязательств без негативных последствий получается не всегда. Несогласная сторона может потребовать выплаты предоплаты или убытков.
Разберем, зачем подписывают предварительный контракт на покупку квартиры, что может послужить причиной отказа от сделки, какие существуют основания для прекращения обязательств по предварительному соглашению, как расторгнуть предварительный договор.
- Зачем подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры
- Когда стороны приходят к решению прекратить обязательства по предварительному договору
- Основания для прекращения обязательств по предварительному договору
- Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры: пошаговая инструкция
- Шаг 1 – Направление уведомления
- Шаг 2 – Подписание соглашения о расторжении
- Шаг 3 – Возврат денежных средств
- Судебная практика
- Частые вопросы и ответы на них
- Какие сложности могут возникнуть
Зачем подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры
Предварительное соглашение на приобретение жилья заполняется для того, чтобы второй участник сделки не отказались в дальнейшем от приобретения или продажи. А в случае отказа – чтобы у пострадавшей стороны была возможность понудить второго участника к исполнению своих обязательств или взыскать штраф за немотивированный отказ.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ в предварительном соглашении обе стороны заявляют о своем намерении в будущем подписать основной контракт на заранее согласованных условиях.
В предварительном соглашении должны быть обозначены:
- предмет контракта, который будет подписан позже (индивидуальные характеристики жилой недвижимости);
- цена жилья;
- условие о перечислении продавцу предоплаты;
- дата, до наступления которой должен быть подписан главный контракт.
Стороны составляют соглашение в письменном виде. Государственная регистрация в Росреестре потребуется только после совершения основной сделки. Участники вправе по своему усмотрению удостоверить сделку у нотариуса.
Следует знать! Закон не обязывает продавца и покупателя подписывать предварительное соглашение по сделкам с жилой недвижимостью. Если стороны готовы сразу приступить к передаче прав собственности на жилье и оплате, можно подписать основной контракт.
Когда стороны приходят к решению прекратить обязательства по предварительному договору
Несмотря на то, что предварительное соглашение по сделке с жилой недвижимостью обязывает продавца и покупателя в будущем подписать основной договор, на практике такие соглашения также расторгаются по различным причинам.
Любая сторона вправе отказаться от обязательств по следующим причинам:
- один из участников своевременно не выполнил действия, необходимые для заключения основной сделки (например, покупателю не одобрили ипотеку, продавец не зарегистрировал право собственности на имущество);
- покупатель выявил у имущества существенные дефекты (например, трещины в стенах, грибок);
- продавец попытался обмануть покупателя (например, не сообщил о том, что на квартиру в скором времени будет наложен арест);
- покупатель или продавец решили отказаться от сделки (например, ради более выгодного предложения цены);
- возникли не зависящие от воли участников сделки обстоятельства (например, в квартире произошел пожар или затопление).
Важно! Если участники сделки по истечение срока действия предварительного соглашения не заключили основной контракт, обязательства прекращаются автоматически.
Основания для прекращения обязательств по предварительному договору
Предварительное соглашение о продаже жилой недвижимости расторгается по тем же основаниям, что и основной договора (статьи 450 и 451 ГК РФ).
| По соглашению между продавцом и покупателем | Участники договариваются о прекращении обязательств без претензий друг к другу. Подписывается соглашение и в дальнейшем стороны не обращаются в судебную инстанцию. |
|---|---|
| По инициативе продавца или покупателя | Одна сторона решает отказаться от обязательств без согласия второй стороны. Направляется уведомление о расторжении соглашения. В дальнейшем вопрос решается по соглашению или в судебном порядке. |
| Через суд | Если между участниками сделки возник конфликт, заинтересованная сторона идет в суд за прекращением обязательств по предварительному соглашению. Потребуется доказать, что причины отказа от сделки действительно серьезные и препятствуют заключению основного контракта. |
Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры: пошаговая инструкция
Прежде, чем расторгать предварительное соглашение, рекомендуется вдумчиво изучить раздел с условием о порядке расторжения. В нем могут содержаться положения об обязательствах каждой стороны на случай, если основная сделка не состоится.
Далее необходимо предпринять следующие действия:
- Направить уведомление второй стороне.
- Подписать соглашение о расторжении контракта.
- Вернуть задаток или аванс.
Разберем каждый этап подробнее.
Шаг 1 – Направление уведомления
Заинтересованная сторона готовит уведомление для второго участника сделки, чтобы известить его об изменении своих намерений.
Извещение заполняется письменно и должно содержать обязательные сведения:
- информацию об участниках сделки (ФИО и адреса);
- данные о предварительном соглашении;
- причина отказа от продажи или приобретения жилья;
- требование о возврате аванса или задатка;
- дата направления и подпись.
Уведомление необходимо направить заказным письмом с уведомлением, чтобы у отправителя осталось доказательство извещения второго участника предварительного соглашения. Если адресат готов получить уведомление нарочно, он должен поставить свою подпись о получении на экземпляре отправителя.
Шаг 2 – Подписание соглашения о расторжении
Если у участников сделки нет требований друг к другу, необходимо подписать соглашение о прекращении обязательств по предварительному контракту.
В соглашении нужно написать следующее:
- ФИО и место регистрации (проживания) обоих участников;
- сведения о расторгаемом договоре;
- описание квартиры (индивидуальные характеристики);
- дата прекращения обязательств;
- каким образом будет возвращена предоплата;
- подписи сторон.
Заверять соглашение у нотариуса или регистрировать в Росреестре не требуется. Нотариальное заверение делается только в том случае, когда предварительный контракт заверялся в нотариальной конторе по инициативе сторон.
Шаг 3 – Возврат денежных средств
При расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры решается главный вопрос – возврат предварительной оплаты. В зависимости от условий, которые предусмотрели стороны, деньги остаются у продавца или возвращаются покупателю.
| Оплачивался задаток | Оплачивался аванс |
|---|---|
| 1. Если в соглашении есть условие, что задаток остается у продавца при любом исходе событий, то покупатель теряет деньги. 2. Если обязательства прекратились по вине покупателя, то вернуть деньги не получится. 3. Часто в соглашение включается условие об уплате продавцу двойной суммы задатка, если обязательства прекращены по вине покупателя. | Вся сумма аванса возвращается покупателю. При этом не имеет значения, по чьей инициативе прекратились обязательства. |
Факт возврата денег покупателю оформляется в форме расписки.
Судебная практика
Ниже приведены примеры судебной практики по расторжению предварительных соглашений о купле-продаже жилого помещения.
Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30.11.2020 года N 88-25533/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции о взыскании с продавца задатка в сумме 20 000 руб. Участники сделки подписали предварительный контракт на продажу жилой недвижимости стоимостью 2 550 000 руб., из которых 20 000 были внесены в качестве задатка. В дальнейшем сделка не состоялась, и покупатели обратились в суд с иском о взыскании задатка в двойном размере – 40 000 руб. Суд посчитал, что предоплата является авансом, а не задатком и взыскал с продавца 20 000 руб.
Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16.09.2020 года N 88-21959/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции об отказе в прекращении обязательств по предварительному соглашению и во взыскании денежных средств. Участники сделки с недвижимостью подписали предварительный договор, квартира фактически передана покупателю до оплаты. Покупатель обратился с иском о расторжении соглашения из-за невозможности зарегистрировать право собственности на жилье. Суд расценил предварительную сделку как основной договор, поскольку продавец передал недвижимость второму участнику.
Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13.04.2020 года N 88-3822/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции об отказе во взыскании невыплаченного задатка. Стороны сделки с жилой недвижимостью подписали предварительное соглашения. Покупатель выплатил собственнику жилья задаток в сумме 30 000 руб. Покупатель просил взыскать задаток с продавца, поскольку тот отказался от сделки. Суд установил, что истец не представил доказательства того, что продавец уклонился от заключения основного контракта.
Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.02.2021 года N 88-30636/20, 88-3386/21 оставлено без изменений определение апелляционной инстанции о взыскании убытков за отказ от заключения основного договора. Участники сделки с недвижимостью подписали предварительное соглашение, по условиям которого покупатель передает продавцу задаток в размере 200 000 руб. В случае отказа от основной сделки продавец должен возместить покупателю убытки в размере 700 000 руб. Сделка с жилой недвижимостью не состоялась, что получило причиной обращения покупателя в суд. Суд установил, что предварительный договор расторгнут по обоюдному согласию сторон путем подписания дополнительного соглашения. Во взыскании задатка в двойном размере было отказано, с продавца были взысканы только убытки.
Частые вопросы и ответы на них
Какие сложности могут возникнуть
Часто участники сделки не могут прийти к согласию при расторжении предварительного договора. В таком случае суды могут отказать в выплате продавцу задатка в двойном размере или во взыскании предоплаты в пользу покупателя.
Поэтому расторгать предварительное соглашение желательно с юридическим сопровождением. Разобраться во всех тонкостях расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры поможет юридическая консультация.
Здравствуйте, мы заключили предварительный договор купли — продажи квартиры. Покупатель внёс задаток в размере 50 000 руб. По договору оставшаяся сумма должна быть передана в момент подписания основного договора. Сейчас он говорит, что таких денег у него нет, но он может взять ипотеку. Хотя изначально мы ему и цену снизили только из за того что у него наличка. Обязаны ли мы ему вернуть задаток при расторжение договора. Менять условия договора мы не хотим, именно в способе оплаты.
Доброе утро, Полина.
Для вас даже при заключении договора ипотеки покупателем ничего не меняется, потому что вы в любом случае получите всю сумму налом. И, тем не менее, если вы принципиально хотите получить оплату наличными только от покупателя, а не через банк, предварительный договор купли-продажи можно расторгнуть, если в договоре прописан способ оплаты, то есть передача средств наличкой. Если данное условие не прописано и покупатель откажется от расторжения договора, отказаться от заключения основного договора будет сложно.
Касаемо возврата задатка. В предварительном договоре, как правило, прописывают условия возврата либо же невозврата задатка в случае отказа от заключения основного договора. Ознакомьтесь с условиями договора.
Я собственник (одна по закону о наследстве) земельного участка и 1/2 дли в праве общей долевой на дом. заключила предварительный договор об продаже своего участка(без указания полдома) за 7 млн руб в срок с сент 2021г по август 2022г с выплатой мне задатка 170 000 руб. Я письменно обратилась к сособственнику дома с просьбой или приобрести у меня полдома согласно ст 250 ГК РФ или отказаться от сделки и дать право приобретения покупателю(третьему лицу). Ответа не было. Покупатель не приобрел у меня участок и дом и по окончании срока требует возврата задатка в двойном размере. Что мне делать?
Добрый день, Марина.
А вы предварительный договор купли-продажи земельного участка заверяли нотариально? Если да, то странно, что нотариус вам позволил заключить такой договор. Дело в том, что в силу ст.35 ЗК РФ отчуждение земельного участка, в вашем случае это продажа, производиться вместе со зданием либо сооружение, которые на этом участке и расположены.
Половина дома вам не принадлежит, поэтому вы не вправе этой долей распоряжаться, но вторая то половина ваша, поэтому нужно было заключать предварительный договор сразу же на отчуждение и половины дома и земельного участка.
А с чем связан отказ покупателя от приобретения участка? Почему он требует вернуть аванс в двойном размере? Чтобы прокомментировать данный аспект вашего вопроса, нужно ознакомиться с предварительным договором. Но исходя из тех данных, которые вы дали, могу сказать, что ваш договор ничтожен, так как нарушает нормы действующего законодательства.