Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Обновлено: Август, 2021 года

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры оформляется, когда продавец или покупатель решают отказаться от сделки по приобретению жилого помещения. Если участники такое соглашение, отказаться от обязательств без негативных последствий получается не всегда. Несогласная сторона может потребовать выплаты предоплаты или убытков.

Разберем, зачем подписывают предварительный контракт на покупку квартиры, что может послужить причиной отказа от сделки, какие существуют основания для прекращения обязательств по предварительному соглашению, как расторгнуть предварительный договор.

Зачем подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Предварительное соглашение на приобретение жилья заполняется для того, чтобы второй участник сделки не отказались в дальнейшем от приобретения или продажи. А в случае отказа – чтобы у пострадавшей стороны была возможность понудить второго участника к исполнению своих обязательств или взыскать штраф за немотивированный отказ.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ в предварительном соглашении обе стороны заявляют о своем намерении в будущем подписать основной контракт на заранее согласованных условиях.

В предварительном соглашении должны быть обозначены:

  • предмет контракта, который будет подписан позже (индивидуальные характеристики жилой недвижимости);
  • цена жилья;
  • условие о перечислении продавцу предоплаты;
  • дата, до наступления которой должен быть подписан главный контракт.

Стороны составляют соглашение в письменном виде. Государственная регистрация в Росреестре потребуется только после совершения основной сделки. Участники вправе по своему усмотрению удостоверить сделку у нотариуса.

Следует знать! Закон не обязывает продавца и покупателя подписывать предварительное соглашение по сделкам с жилой недвижимостью. Если стороны готовы сразу приступить к передаче прав собственности на жилье и оплате, можно подписать основной контракт.

Когда стороны приходят к решению прекратить обязательства по предварительному договору?

Несмотря на то, что предварительное соглашение по сделке с жилой недвижимостью обязывает продавца и покупателя в будущем подписать основной договор, на практике такие соглашения также расторгаются по различным причинам.

Любая сторона вправе отказаться от обязательств по следующим причинам:

  • один из участников своевременно не выполнил действия, необходимые для заключения основной сделки (например, покупателю не одобрили ипотеку, продавец не зарегистрировал право собственности на имущество);
  • покупатель выявил у имущества существенные дефекты (например, трещины в стенах, грибок);
  • продавец попытался обмануть покупателя (например, не сообщил о том, что на квартиру в скором времени будет наложен арест);
  • покупатель или продавец решили отказаться от сделки (например, ради более выгодного предложения цены);
  • возникли не зависящие от воли участников сделки обстоятельства (например, в квартире произошел пожар или затопление).

Важно! Если участники сделки по истечение срока действия предварительного соглашения не заключили основной контракт, обязательства прекращаются автоматически.

Основания для прекращения обязательств по предварительному договору

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Предварительное соглашение о продаже жилой недвижимости расторгается по тем же основаниям, что и основной договора (статьи 450 и 451 ГК РФ).

Рассмотрим три основания расторжения предварительного договора
По соглашению между продавцом и покупателем Участники договариваются о прекращении обязательств без претензий друг к другу. Подписывается соглашение и в дальнейшем стороны не обращаются в судебную инстанцию.
По инициативе продавца или покупателя Одна сторона решает отказаться от обязательств без согласия второй стороны. Направляется уведомление о расторжении соглашения. В дальнейшем вопрос решается по соглашению или в судебном порядке.
Через суд Если между участниками сделки возник конфликт, заинтересованная сторона идет в суд за прекращением обязательств по предварительному соглашению. Потребуется доказать, что причины отказа от сделки действительно серьезные и препятствуют заключению основного контракта.

Как отказаться от предварительного договора купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

Прежде, чем расторгать предварительное соглашение, рекомендуется вдумчиво изучить раздел с условием о порядке расторжения. В нем могут содержаться положения об обязательствах каждой стороны на случай, если основная сделка не состоится.

Далее необходимо предпринять следующие действия:

  1. Направить уведомление второй стороне.
  2. Подписать соглашение о расторжении контракта.
  3. Вернуть задаток или аванс.

Разберем каждый этап подробнее.

Шаг 1 – Направление уведомления

Заинтересованная сторона готовит уведомление для второго участника сделки, чтобы известить его об изменении своих намерений.

Извещение заполняется письменно и должно содержать обязательные сведения:

  • информацию об участниках сделки (ФИО и адреса);
  • данные о предварительном соглашении;
  • причина отказа от продажи или приобретения жилья;
  • требование о возврате аванса или задатка;
  • дата направления и подпись.

Уведомление необходимо направить заказным письмом с уведомлением, чтобы у отправителя осталось доказательство извещения второго участника предварительного соглашения. Если адресат готов получить уведомление нарочно, он должен поставить свою подпись о получении на экземпляре отправителя.

Уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Шаг 2 – Подписание соглашения о расторжении

Если у участников сделки нет требований друг к другу, необходимо подписать соглашение о прекращении обязательств по предварительному контракту.

В соглашении нужно написать следующее:

  • ФИО и место регистрации (проживания) обоих участников;
  • сведения о расторгаемом договоре;
  • описание квартиры (индивидуальные характеристики);
  • дата прекращения обязательств;
  • каким образом будет возвращена предоплата;
  • подписи сторон.

Заверять соглашение у нотариуса или регистрировать в Росреестре не требуется. Нотариальное заверение делается только в том случае, когда предварительный контракт заверялся в нотариальной конторе по инициативе сторон.

Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Шаг 3 – Возврат денежных средств

При расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры решается главный вопрос – возврат предварительной оплаты. В зависимости от условий, которые предусмотрели стороны, деньги остаются у продавца или возвращаются покупателю.

Условия могут быть следующие
Оплачивался задаток Оплачивался аванс
1. Если в соглашении есть условие, что задаток остается у продавца при любом исходе событий, то покупатель теряет деньги.
2. Если обязательства прекратились по вине покупателя, то вернуть деньги не получится.
3. Часто в соглашение включается условие об уплате продавцу двойной суммы задатка, если обязательства прекращены по вине покупателя.
Вся сумма аванса возвращается покупателю. При этом не имеет значения, по чьей инициативе прекратились обязательства.

Факт возврата денег покупателю оформляется в форме расписки.

Судебная практика

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Ниже приведены примеры судебной практики по расторжению предварительных соглашений о купле-продаже жилого помещения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30.11.2020 года N 88-25533/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции о взыскании с продавца задатка в сумме 20 000 руб. Участники сделки подписали предварительный контракт на продажу жилой недвижимости стоимостью 2 550 000 руб., из которых 20 000 были внесены в качестве задатка. В дальнейшем сделка не состоялась, и покупатели обратились в суд с иском о взыскании задатка в двойном размере – 40 000 руб. Суд посчитал, что предоплата является авансом, а не задатком и взыскал с продавца 20 000 руб.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16.09.2020 года N 88-21959/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции об отказе в прекращении обязательств по предварительному соглашению и во взыскании денежных средств. Участники сделки с недвижимостью подписали предварительный договор, квартира фактически передана покупателю до оплаты. Покупатель обратился с иском о расторжении соглашения из-за невозможности зарегистрировать право собственности на жилье. Суд расценил предварительную сделку как основной договор, поскольку продавец передал недвижимость второму участнику.

Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13.04.2020 года N 88-3822/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции об отказе во взыскании невыплаченного задатка. Стороны сделки с жилой недвижимостью подписали предварительное соглашения. Покупатель выплатил собственнику жилья задаток в сумме 30 000 руб. Покупатель просил взыскать задаток с продавца, поскольку тот отказался от сделки. Суд установил, что истец не представил доказательства того, что продавец уклонился от заключения основного контракта.

Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.02.2021 года N 88-30636/20, 88-3386/21 оставлено без изменений определение апелляционной инстанции о взыскании убытков за отказ от заключения основного договора. Участники сделки с недвижимостью подписали предварительное соглашение, по условиям которого покупатель передает продавцу задаток в размере 200 000 руб. В случае отказа от основной сделки продавец должен возместить покупателю убытки в размере 700 000 руб. Сделка с жилой недвижимостью не состоялась, что получило причиной обращения покупателя в суд. Суд установил, что предварительный договор расторгнут по обоюдному согласию сторон путем подписания дополнительного соглашения. Во взыскании задатка в двойном размере было отказано, с продавца были взысканы только убытки.

Какие сложности могут возникнуть?

Часто участники сделки не могут прийти к согласию при расторжении предварительного договора. В таком случае суды могут отказать в выплате продавцу задатка в двойном размере или во взыскании предоплаты в пользу покупателя.

Поэтому расторгать предварительное соглашение желательно с юридическим сопровождением. Разобраться во всех тонкостях расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры поможет юридическая консультация.

Частые вопросы и ответы на них

Как расторгнуть предварительный договор при покупке квартиры в ипотеку?
Сумма предоплаты по таким договорам может достигать 1 000 000 руб., поэтому важно перед подписание предварительного соглашения продумать порядок возврата средств покупателю. В противном случае придется обращаться в суд и нести серьезные судебные издержки.
Как прекращаются обязательства по предварительному соглашению при покупке доли в квартире?
Предварительный контракт на долю в квартире заключается с согласия других собственников и регистрируется у нотариуса. В случае прекращения обязательств потребуется подписать соглашение и аналогичным образом заверить его у нотариуса.
Что делать, если покупатель заключил предварительный договор, однако не успел собрать деньги?
Следует обратиться к продавцу с просьбой об изменении срока совершения основной сделки и подписать дополнительное соглашение о переносе срока совершения основной сделки.
В какой суд обращаться за расторжением предварительного договора и взысканием задатка?
Все споры по расторжению предварительного соглашения и взысканию задатка решаются в суде по месту жительства ответчика.
Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Провожу консультации и отвечаю на вопросы граждан. Моя почта: savo992@bk.ru. Профиль на ЯндексУслугах и youdo.com.
Главный юрист
Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку "Задать вопрос", я принимаю политику конфиденциальности и пользовательское соглашение.

Как расторгнуть предварительный договор при покупке квартиры в ипотеку?
Сумма предоплаты по таким договорам может достигать 1 000 000 руб., поэтому важно перед подписание предварительного соглашения продумать порядок возврата средств покупателю. В противном случае придется обращаться в суд и нести серьезные судебные издержки.
Как прекращаются обязательства по предварительному соглашению при покупке доли в квартире?
Предварительный контракт на долю в квартире заключается с согласия других собственников и регистрируется у нотариуса. В случае прекращения обязательств потребуется подписать соглашение и аналогичным образом заверить его у нотариуса.
Что делать, если покупатель заключил предварительный договор, однако не успел собрать деньги?
Следует обратиться к продавцу с просьбой об изменении срока совершения основной сделки и подписать дополнительное соглашение о переносе срока совершения основной сделки.
В какой суд обращаться за расторжением предварительного договора и взысканием задатка?
Все споры по расторжению предварительного соглашения и взысканию задатка решаются в суде по месту жительства ответчика.