Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности

Сделки через договор купли-продажи квартиры в долевой собственности предусматривают выполнение обязательной процедуры, связанной с соблюдением прав других собственников на преимущественный выкуп. Закон допускает продажу каждой доли по отдельности, либо сразу всей квартиры как долевой собственности, где в роли продавцов выступит сразу несколько человек. Участие в сделке нотариуса считается обязательным, если покупается только одна из долей. Если отчуждаются сразу все доли в имуществе, нотариальное заверение необязательно.

Особенности сделки с долевой собственностью

Владелец доли распоряжается своим имуществом, в том числе, продает ее новым собственникам согласно ст. 246 ГК РФ при условии соблюдения требований ст. 250 ГК РФ, предусматривающей права собственников остальной жилплощади на преимущественный выкуп. Если планируется продажа всей квартиры, находящейся в долевой собственности, то придется получить согласие каждого из совладельцев. Если хотя бы один из собственников откажется продавать свою часть, другие вправе переоформить только свое имущество.

Продажа долей не так выгодна, поскольку число желающих жить на общей жилплощади не так много. Примерно 25% стоимости можно было бы выручить дополнительно, продав квартиру целиком по рыночной цене. По этой причине, если планируется продажа, стараются организовать сделку сразу всей квартиры.

Алгоритм сделки купли-продажи долевой квартиры зависит от выбранного способа оформления:

1. В рамках единого договора, с продажей жилья всеми собственниками сразу, выступающими по документу в качестве «Продавец1», «Продавец2».
2. Через несколько договоров с отдельной продажей каждой доли одному лицу, при условии соблюдения приоритетного права на выкуп согласно ст. 250 ГК РФ.

К преимуществам заключения единого договора по продаже долевой собственности относят:

1. Не требуется соблюдение процедуры преимущественного выкупа.
2. Квартиру, а значит и долю каждого, продают по лучшей цене на уровне рыночной.
3. На оформление уходит минимум времени.
4. Отсутствует потребность в нотариусе.

Такой вариант продажи – наиболее быстрый, выгодный, легкий способ приобретения квартиры, принадлежащей нескольким продавцам, если они готовы одновременно отказаться от своей части, получив взамен определенное вознаграждение на равных с другими владельцами условиях.

Иногда обстоятельства заставляют проводить поэтапную куплю-продажу долей по отдельности, когда с каждым продавцом заключают отдельное соглашение, в котором устанавливают свои условия сделки.

К преимуществам продажи квартиры по отдельным долям относят:

• Ничто не мешает договориться с одним собственником об одной стоимости, а с другим установить меньшую цену, договариваться индивидуально с каждым продавцом проще;
• Каждый продавец получает на руки личный отдельный договор;
• Если понадобится платить НДФЛ при недолгом владении долей, продавец получает право на налоговый вычет в 1 миллион рублей;
• Продавцам можно не волноваться, что деньги покупателя квартиры будут распределены по справедливости.

Выбирая отдельное оформление доли, следует учитывать, что регистрационную пошлину придется оплачивать за каждую долю – по 2 тысячи рублей, плюс дополнительно оплатить услуги нотариуса.

Алгоритм заключения договора купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи предполагает заключение договора с последующим заверением и регистрацией права в Росреестре. Согласно ст. 42 закона о госрегистрации недвижимого имущества, оформление договора купли-продажи предполагает обязательное нотариальное удостоверение после проверки представленной сторонами документации.

Этап 1. Подготовка к сделке

Перед самой сделкой предстоит решить 2 важных вопроса:

1. Если доля принадлежит несовершеннолетнему, вначале следует обратиться в отдел опеки для согласования сделки. Чтобы надзорный орган выдал письменное разрешение, вместе с заявлением родители (законные представители) предоставляют доказательства, что несовершеннолетнему предоставят равноценное или лучшее жилье.
2. До заключения договора необходимо предложить другим собственникам выкупить часть жилплощади самостоятельно. Если никто не заявит о желании выкупить долю, через месяц можно приступать к поискам покупателей на стороне.

Если все условия соблюдены, и найден потенциальный собственник, пора приступать к обсуждению условий сделки и оформлению договора.

Этап 2. Составление договора купли-продажи

Согласно ст. 550 ГК РФ, для оформления продажи используют письменную форму договора. При составлении договора учитывают особенности купли-продажи, сделки отчуждения, предусматривающей в соответствии со ст. 454 ГК РФ процесс передачи квартиры от одного участника другому недвижимого имущества.

Если совладельцы решили продать квартиру в долевой собственности, при составлении единого договора учитывают особенности сделки:

1. В роли продавца выступает каждый из совладельцев, их указывают в договоре по отдельности: «Продавец1», «Продавец2» и т.д.
2. Из текста договора исключают пункт о проведении процедуры согласования продажи с другими.
3. В пункте с описанием порядка расчетов рекомендовано указывать условия для каждого из продавцов.

Строгой формы бланка договора для сделки отчуждения не существует. Стороны могут составить договор купли-продажи самостоятельно, либо поручить подготовку юридически безукоризненного документа опытному юристу.

Если участники договора решили справиться с составлением документа самостоятельно, настоятельно рекомендуется использовать готовый образец договора купли-продажи, обращая внимание на необходимость присутствия следующих реквизитов:

1. Наименование документа.
2. Населенный пункт, где составлен документ.
3. Дата оформления (пишется прописью).
4. Сведения о продавцах и покупателях (ФИО полностью, номер, орган и дата выдачи паспорта, адрес регистрации).
5. Идентификационные характеристики недвижимости – точный адрес, площадь, этажность дома, в котором располагается квартира,
6. Точный размер доли.
7. Цена продажи квартиры (устанавливают единую стоимость за весь объект недвижимости).
8. Порядок расчета (рекомендуется указывать условия для каждого владельца, выбирая безналичный или наличный расчет с точной суммой).
9. Пункт, определяющий момент передачи суммы продавцам после того, как будет зарегистрирована сделка в Росреестре.
10. Информация о зарегистрированных гражданах (их наличии, отсутствии, количестве) с уточнением лиц и дат планируемой выписки.
11. Подтверждение факта свободного, осознанного волеизъявления, вменяемости сторон и их дееспособности.
12. Пункт, описывающий обстоятельства для расторжения договора.
13. Порядок действий в условиях форс-мажора.
14. Число подписываемых экземпляров (по количеству всех участников плюс еще один для нотариуса и Росреестра).

Под каждым экземпляром каждый продавец и покупатель ставит подпись с расшифровкой.

Этап 3. Сбор документов

Все данные, приводимые в договоре, должны быть подтверждены документами. Для заключения договора и регистрации перехода прав к покупателю понадобится подготовить перечень документации:

1. Копии личных удостоверяющих документов (паспорт РФ, свидетельство о рождении);
2. Медицинское заключение о дееспособности;
3. Документ, дающий основание распоряжаться квартирой в целом и каждой долей по отдельности (дарственная, свидетельство о наследовании, купчая, обмен, приватизационный акт);
4. Технический паспорт БТИ с идентификационными характеристиками объекта (площадь, этаж, материалы, отделка) с планом квартиры;
5. Документ, подтверждающий своевременность уплаты коммунальных платежей
6. Выписка ЕГРН;
7. Справка из банка об аренде ячейки для расчетов по договору;
8. Для совместного имущества – нотариально согласие супруга;
9. При участии несовершеннолетнего собственника – письменное разрешение органов опеки.

Если продажа долевой собственности ведется по частям, с отдельным заключением договора с каждым собственником, дополнительно понадобится письменный отказ от остальных совладельцев от преимущественного выкупа.

Если в договоре не зафиксирован момент передачи недвижимости новому собственнику, оформляют приемопередаточный акт.

Если не заключается общий договор со всеми собственниками одновременно, перед регистрацией сделки в Росреестре предстоит посетить нотариуса для заверения документа и удостоверения в законности перехода прав.

Этап 4. Заверение у нотариуса

Спектр услуг нотариуса гораздо шире, чем простой заверяющий штамп на документе. При удостоверении сделки продажи нотариус проводит:

• Идентификацию каждого участника купли-продажи;
• Проверку документов на недвижимость;
• Проверку дееспособности сторон;
• Разъяснения пунктов подписываемого договора (зачитывание вслух и объяснение при необходимости значение каждого условия договора);
• Подготовку бланка договора в строгом соответствии с законодательными нормами.

После тщательной проверки документации и соблюдения законности сделки нотариус присутствует при подписании договора в качестве гаранта закона.

Расходы на нотариуса состоят из:

1. Технический сервис – 3-8 тысяч рублей.
2. Заверение – 0,5% от суммы, в пределах 300-20 000 рублей.

Подробный порядок расчета нотариальной пошлины определен налоговым законодательством – ст. 333.24 НК РФ.

Этап 5. Регистрация купли-продажи

Заключение договора не наделяет покупателя статусом нового владельца объекта. Для этого необходимо пройти последний этап сделки – регистрация в территориальном отделении Росреестра. Только после получения на руки выписки с указанием в качестве собственника покупателя квартиры можно считать процесс благополучно завершенным.

Для внесения изменений в базу Росреестра стороны обращаются с заявлением с просьбой передать право на собственность покупателю:

• В отдел Росреестра по месту расположения квартиры;
• Через отделение МФЦ, если это предусмотрено установленными в регионе правилами;
• С помощью нотариуса с электронной передачей информации в Росреестр, минуя личное обращение.

Последним вариантом пользуются участники купли-продажи при одновременной продаже всех долей сразу. Для регистрации сделки уплачивают госпошлину в 2000 рублей за 1 договор. Если право собственности регистрируется без нотариуса, в пакет документации, предъявляемый в Росреестр, входит:

1. Выписка ЕГРН.
2. Договор купли-продажи.
3. Техпаспорт.
4. Квитанция об оплате пошлины.

Дополнительно могут понадобиться разрешительные документы от опеки или второго супруга.

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности

Ответы юриста на частые вопросы

Нужна ли помощь юриста

Переоформить долевую собственность на нового владельца не так легко, если учесть необходимость согласования условий с каждым из совладельцев, не считая стандартных разрешительных документов от опеки или супруга. С учетом многоэтапности процесса продажи долей рекомендуется поручить решение вопроса квалифицированному юристу, способному аргументированно убедить в обоснованности цены и представить оптимальный вариант проведения сделки через единый или отдельный договор с покупателем.

Опытный юрист поможет правильно составить договор купли-продажи, включив в него все нюансы, связанные с долевой собственностью.