Как передать деньги при продаже квартиры продавцу безопасно

Существует несколько способов, как могут быть переданы деньги продавцу квартиры при проведении сделки. Все способы окончательного расчета можно разделить на две большие группы: двусторонний расчет, в котором принимают участие только стороны договора, а также расчет с привлечением посредника — банковской организации или нотариуса. Основной расчет можно осуществить как наличными, так и в порядке безналичного перевода. Также не следует забывать, что при подготовке к сделке обычно приходится вносить предоплату, которая идет в зачет общей цены за квартиру.

Способы внесения предоплаты за квартиру

При покупке квартиры подготовка сделки обычно занимает какое-то время — от одного дня до недель и даже месяцев. Продолжительность ожидания зависит от нескольких факторов: готовности документов покупателя или продавца, наличия встречной покупки, использования заемных средств или средств государственного сертификата и т. д. Чем дольше ожидание сделки — тем больше вероятность, что она по тем или иным причинам сорвется. Поэтому стороны обычно заключают предварительный договор, которым закрепляют основные условия будущей сделки.

В качестве подтверждения своих намерений покупатель передает продавцу часть оплаты по будущей сделке. Сделать это можно, заключив договор аванса, задатка или обеспечительного платежа. Непосредственно же сам способ передачи средств почти всегда одинаков — предоплата обычно вносится наличными средствами, хотя возможен и безналичный расчет.

Аванс

Аванс — самый распространенный способ закрепления правоотношений между продавцом и покупателем недвижимости. Стороны заключают договор, по которому покупатель передает продавцу определенную денежную сумму в качестве авансового платежа за квартиру. Иногда договор заключается даже не с самим продавцом, а с риелтором, в таком случае аванс служит доказательством того, что в дальнейшем покупатель не передумает покупать выбранное им жилье.

Парадокс состоит в том, что такого понятия, как «договор аванса» гражданское законодательство РФ не содержит. По своей сути аванс является обычной предоплатой, которая учитывается при полном расчете за квартиру. Продавец или покупатель может в любой момент его расторгнуть, не понеся никакой ответственности. Если продавец передумает совершать сделку, то вернуть деньги может быть проблематично. Собственник квартиры также никак не застрахован от того, что покупатель откажется от сделки, если продавцу был передан аванс.

Исключением являются случаи, когда в договоре прямо прописывается условие об ответственности покупателя за отказ от сделки. В таком случае часть аванса или вся сумма могут остаться у продавца. Если же условия договора предусматривают обоюдную ответственность, то такое соглашение должно рассматриваться как договор задатка.

Задаток

Понятие и форма договора задатка регулируется положениями ст. 380 ГК РФ. Задаток — это не только внесение предоплаты, но и способ обеспечения обязательств по договору. Договор задатка заключается обязательно в письменной форме, в тексте соглашения должно быть обязательно упомянуто слово «задаток», в ином случае передаваемая сумма считается авансовым платежом.

Последствия неисполнения условий договора о задатке регулируются ст. 381 ГК РФ. В случае неисполнения сделки последствия зависят от того, по чьей вине она сорвалась:

• по вине покупателя — задаток остается у продавца;
• по вине продавца — задаток возвращается покупателю в двойном размере.

Если сделка не состоялась по форс-мажорным обстоятельствам или вследствие соглашения между сторонами, продавец просто возвращает деньги покупателю.

Обеспечительный платеж

Еще одной формой предоплаты при покупке квартиры является договор о внесении обеспечительного платежа, который регулируется положениями ст. 381.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж обеспечивает обязательство, которое возникает в будущем, при его наступлении переданная сумма засчитывается в счет исполнения обязательства.

По своей сути это соглашение является гибридом между авансом и задатком. С авансом обеспечительный платеж роднит то, что в случае срыва сделки он просто возвращается покупателю в одинарном размере, причем не имеет значения, кто является виновником срыва сделки.

Однако возможности применения этой формы соглашения намного свободнее, чем при заключении соглашения о внесении задатка или аванса. Условиями договора могут быть предусмотрены различные штрафные санкции как для покупателя, так и для продавца за неисполнение обязательств. Например, в договоре можно предусмотреть, что при срыве сделки по вине покупателя платеж остается у продавца. При подобных условиях договор обеспечительного платежа фактически сближается с соглашением о внесении задатка за квартиру.

Как передать деньги за квартиру без посредника

При расчете без привлечения посредников денежные средства передаются покупателем продавцу напрямую, третья сторона в расчете не участвует. При этому непосредственно сам способ передачи денег может отличаться — покупатель волен как передать продавцу наличные деньги, так и осуществить безналичный расчет.

Передача денег наличными

Оплата наличными — самый привычный способ расчета за квартиру. Несмотря на существенные риски, он до сих пор пользуется определенной популярностью. Причиной этого кроме привычки являются оперативность и отсутствие дополнительных трат — сторонам не приходится тратиться на оплату банковских комиссий или услуг нотариуса. Однако есть и минусы — передача наличных денег является самым рискованным способом расчета, причем для обеих сторон.

Сам по себе данный способ расчета выглядит предельно просто — стороны подписывают договор купли-продажи, после чего покупатель передает деньги продавцу. Затем участники сделки подают документы на государственную регистрацию сделки. Факт передачи денежных средств обычно подтверждается распиской, которая составляется от лица продавца квартиры.

В качестве защиты своих интересов покупатель может потребовать, чтобы деньги были переданы после того, как документы будут сданы на государственную регистрацию. В таком случае стороны обычно производят расчет прямо в здании МФЦ — сразу же после того, как напишут заявления на проведение государственной регистрации и сдадут документы.

В идеальной для покупателя ситуации можно договориться, что полный и окончательный расчет будет произведен после того, как его право собственности на недвижимость будет зарегистрировано. Однако в таком случае значительно возрастают риски для продавца квартиры, так как он утрачивает право собственности без проведения полного расчета.

У наличного расчета существует множество минусов:

• небезопасность перевозки и хранения крупной денежной суммы;
• риск столкнуться с поддельными купюрами;
• возможные ошибки при расчете.

Также не следует забывать, что у каждого банка есть лимиты на выдачу наличных средств. Поэтому осуществить сделку максимально быстро не получится — сначала покупателю придется заказать и забрать в отделении банка необходимую ему сумму. Поэтому и такое преимущество наличного расчета, как оперативность, находится под вопросом.

Безналичный расчет

Безналичный расчет между покупателем и продавцом по своей сути мало чем отличается от оплаты наличными. При использовании такого способа покупатель просто осуществляет перевод на банковский счет или карту продавца, а не передает наличные средства. У безналичного расчета есть свои преимущества — можно не бояться перевозки крупной суммы деньги, не опасаться поддельных купюр или неточностей в расчете.

Однако на практике у такого способа довольно много минусов:

• возможна комиссия за перевод средств;
• расчет возможен только в рублях;
• в случае проблем с регистрацией права собственности вернуть деньги можно только через суд.

Использование безналичного расчета не исключает возможность составления расписки в получении денежных средств. Следует помнить, что выписка с карты или с банковского счета не является доказательством того, что перевод был осуществлен с целью оплаты обязательств по договору купли-продажи. Расписка служит доказательством того, что деньги были переданы продавцу именно в счет оплаты за приобретаемую квартиру. Поэтому если стороны выбрали такой способ расчета, нужно обязательно взять с продавца расписку в получении денег.

Продажа с обременением (отсрочкой платежа)

Данный способ позволяет снизить риски для покупателя, так как при его использовании полный расчет производится после того, как право собственности перейдет от продавца к покупателю. При использовании договора купли-продажи с обременением стороны подают регистратору или сотруднику МФЦ два заявления:

• на государственную регистрацию права собственности;
• на обременение права собственности.

После того, как переход права собственности зарегистрирован, покупатель производит полный расчет с продавцом, при этом неважно, каким способом это происходит (наличными или безналичным переводом). До момента полного расчета квартира находится под обременением — новый собственник может владеть и пользоваться недвижимостью, но не не имеет права ею распоряжаться, например, продать. Все данные условия нужно обязательно отразить в основном договоре купли-продажи недвижимости.

После расчета обе стороны должны вновь обратиться в Росреестр или в МФЦ и заполнить заявление на снятие обременения. Проблема может возникнуть с тем, что после получения денег продавец может быть не заинтересован тратить свое время. По этой причине рекомендуется производить полный расчет непосредственно в МФЦ перед тем, как снимать обременение. Если же продавец сможет уклониться от обязанности снимать обременение, то делать это придется через суд. Аналогичным образом и продавцу придется обращаться в судебные органы, если покупатель задерживает оплату или вовсе откажется расплачиваться за купленную квартиру.

Способы расчета с привлечением гаранта

Деньги могут быть переданы продавцу квартиры с привлечением гаранта-посредника — банка или нотариуса. Это значительно снизит риски как для покупателя, так и для продавца. Как правило, стоимость услуг гаранта невелика. Однако в случае привлечения посредника следует учитывать возможные ограничения по составу участников сделки, а также иные нюансы.

Банковская ячейка

Использование банковской ячейки — безопасный способ передачи наличных денег покупателем продавцу. Аренда банковской ячейки почти всегда используется при покупке жилья в ипотеку, в последнее время данный способ расчета набирает популярность и при купле-продаже жилья за наличные средства.

Банковской ячейкой называется сейф, расположенный в отдельном помещении в банке. С ее помощью можно передавать не только деньги, но и другие ценности — акции, драгоценности, какие-нибудь документы и т. д. Для использования ячейки нужно арендовать у банка на определенный срок, от продолжительности которого зависит и стоимость аренды.

Порядок использования банковской ячейки достаточно прост. Стороны договариваются о ее использовании, заключают договор с банком и арендуют ячейку. После подписания договора купли-продажи покупатель закладывает в нее денежные средства. После того, как право собственности на квартиру будет зарегистрировано, продавец посещает банк и предоставляет оговоренный в договоре документ, предоставляющий ему доступ к ячейке. Далее бывший собственник просто забирает из ячейки положенные ему деньги.

Преимуществом данного способа является то, что доступ к ячейке предоставляется продавцу уже после того, как переход право собственности будет зарегистрирован. При обычном наличном расчете деньги передаются до или после передачи документов на государственную регистрацию. В случае, если регистрация будет приостановлена или в ней будет отказано, покупателю приходится разыскивать продавца. Аренда банковской ячейки предупреждает эти проблемы — продавец просто не получит доступ к сейфу, пока не предоставит документ из Росреестра.

Но есть у данного способа и минусы. Главным из них являются дополнительные расходы. В среднем аренда ячейки обойдется в 3-5 тыс. руб. Однако в сравнении с той суммой, которую приходится тратить на покупку жилья, эти траты можно назвать несущественными. Еще одним минусом является то, что в случае отзыва лицензии у банка получить доступ к ячейке может быть проблематично, так как по общему правилу содержимое банковской ячейки не подлежит страхованию.

Аккредитив

Банковский аккредитив — способ расчета, при использовании которого к сделке в качестве посредника также привлекается банк. По своей сути аккредитив является аналогом банковской ячейки, разница состоит в том, что при аккредитиве используется безналичный расчет, а не наличный.

Аккредитивом называется денежное обязательство банка осуществить платеж в пользу бенефициара (продавца) по поручению приказодателя (покупателя). Денежные средства поступают на обезличенный банковский счет. Как только условия, достаточные для получения продавцом средств, будут выполнены, а банк их проверит, денежная сумма переводится на счет продавца. В данном случае условием для перевода денег является регистрация права собственности Росреестром. Если условие не было выполнено или прошел срок действия аккредитива, деньги переводятся обратно на счет приказодателя.

Данный способ расчета является абсолютно безопасным — аккредитив страхуется, так что вернуть деньги можно даже в случае отзыва лицензии у банковской организации. Стоимость аккредитива невелика, например, комиссия СберБанка составляет всего лишь 2 тыс. руб., что дешевле, чем аренда индивидуальной банковской ячейки. Еще одно преимущество — безналичный перевод на счет продавца. В случае использования банковской ячейки ему приходится посещать то отделение банка, в котором она была арендована. Аккредитив лишен данного недостатка.

Минусы данного способа расчета нельзя назвать существенными. Главным из них является то, что при открытии валютного аккредитива размер комиссии банка может увеличиваться. Например, СберБанк при открытии валютного аккредитива взимает комиссию в размере 0,5 % от суммы аккредитива, но не менее 3 тыс. долларов. Поэтому данный способ расчета почти всегда используется при расчетах в рублях.

Сервис безопасных расчетов

Сервис безопасных расчетов — новая банковская услуга, которая позволяет минимизировать риски при оплате покупки недвижимости. В частности, данный способ расчета предлагают такие банки, как СберБанк и ВТБ. Стоимость в СберБанке — 3 400 руб., в ВТБ — от 600 до 1500 руб. в зависимости месторасположения объекта недвижимости.

Фактически данный способ расчета является альтернативой аккредитиву. Покупатель заключает договор на использование системы СБР и переводит средства на специальный счет. Затем стороны подают документы на проведение государственной регистрации. После того, как сделка будет зарегистрирована, денежные средства переводятся на счет продавца.

Преимуществом данного способа является высокая надежность и низкая стоимость услуги. Главный недостаток — это ограничение по сторонам сделки. Воспользоваться СБР могут только граждане РФ, юридические лица не могут выступать в качестве покупателей. Также банки могут устанавливать и другие ограничения. Например, СБР от ВТБ может быть применен лишь в отношении ипотечных сделок. СберБанк не разрешает использовать сервис при проведении альтернативных сделок, запрещает получение средств доверенными лицами и несовершеннолетними, ограничивает количество получателей (не более 2 лиц) и т. д.

Депозитный счет нотариуса

Еще один безопасный способ расчета при проведении сделок с недвижимостью — использование депозитного счета нотариуса. Данный способ схож с аккредитивом, однако вместо банка в качестве гаранта и посредника выступает нотариус. Особенностью депозитного счета нотариуса является то, что с его помощью можно осуществить как наличный, так и безналичный расчет с продавцом.

При использовании данного вида расчета нотариус составляет соответствующее соглашение, которое подписывается всеми участниками сделки. После этого покупатель перечисляет средства на депозит нотариуса. Затем нотариус самостоятельно принимает подает документы в орган государственной регистрации. После того, как переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус перечисляет денежные средства на банковский счет продавца. Если продавец желает, он может получить наличные средства. В таком случае он посещает нотариуса и получает у него распоряжении или чек, на основании которого можно снять деньги со счета.

Естественно, услуги нотариуса придется оплатить. Особенностью данного способа расчета является то, что стоимость услуг нотариуса зависит от того, производится ли нотариальное удостоверение сделки, или нет. Если стороны нотариально удостоверяют сделку, то тогда за депозит взимается твердый тариф. Если же деньги принимаются на депозит без удостоверения сделки, то придется заплатить процент от принятых на депозит средств. Размеры тарифа установлены ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Как видно из таблицы, на первый взгляд сторонам выгоднее удостоверить сделку у нотариуса, так как в таком случае стоимость депозита значительно меньше. Однако нужно помнить, что за нотариальное удостоверение сделки также придется заплатить — как нотариальный тариф, так и УПТХ. Поэтому при выборе данного способа расчета за квартиру нужно не только определиться с тем, удостоверять или нет сделку, но и решить, стоит ли вообще обращаться к нотариусу. Депозит нотариуса — самый надежный, но и самый дорогой способ передачи денежных средств продавцу квартиры. Целесообразно делать это тогда, когда в силу закона нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью является обязательным.

Особенности продажи жилья в ипотеку

Расчет по договору купли-продажи жилья с привлечением заемных средств состоит из двух этапов. Первоначальный взнос передается покупателем продавцу самостоятельно, как правило, в день подписания договора купли-продажи, внесенная покупателем предоплата должна учитываться в размере первоначального взноса. Кредитные средства банк переводит на счет продавца через некоторое время после регистрации права собственности. Непосредственно сам покупатель в переводе кредитных средств никак не участвует.

Обычно перечисление первоначального взноса производится с помощью банковской ячейки или аккредитива. И дело не только и не столько в безопасности расчета или в требованиях банка. Так как в сделке участвует кредитная организация, то удобно осуществить все расчеты, используя предоставляемые банком услуги. Также нужно учитывать, что обычно банк делает заемщикам скидки на аренду банковской ячейки или использование счета-аккредитива.

Популярные вопросы и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

Каждый из способов передачи денег продавцу квартиры имеет свои плюсы и минусы. Привлечение гаранта-посредника возможно далеко не всегда. Например, банк может отказать в использовании аккредитива или сервиса безопасных расчетов по причине оплатой валютой, неподходящего состава участников договора и т. д. Риски при оплате наличным или безналичным расчетом можно снизить, составив расписку, но и она не дает стопроцентной гарантии безопасности. Каждая сделка по-своему уникальна, поэтому нельзя назвать однозначно самый безопасный и подходящий способ расчета. Подобрать наиболее оптимальный способ передачи денег продавцу поможет консультация, получить которую вы можете на нашем сайте.