Определение порядка пользования квартирой в общей долевой собственности

Определение порядка пользования квартирой обычно производится в том случае, когда стороны не могут договориться о том, кто какой комнатой должен владеть и пользоваться. При необходимости порядок пользования может регулировать и иные нюансы проживания в квартире нескольких совладельцев. Как правило, стороны составляют соглашение, которым определяют отдельные комнаты для проживания каждого из совладельцев и членов их семей, а также порядок использования помещений общего назначения. Если же собственники не смогли прийти к согласию, они могут разрешить этот вопрос через суд.

Порядок пользования квартирой: понятие

Под правом пользования понимается возможность личного использования вещи по своему назначению, которым обладают собственники имущества. Право пользования квартирой — правомочие, которое предоставляется собственнику объекта недвижимости, позволяющее ему свободно проживать в квартире. В соответствии со ст. 31 ЖК РФ право пользования предоставляется не только собственнику, но и членам его семьи (домочадцам).

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то каждый из них обладает правом пользования помещением. Однако право собственности распространяется лишь на долю квартиры, которой обладает каждый из совладельцев. Поэтому возникает необходимость в разграничении прав, чтобы реализация одним из владельцев своего права собственности, включая и пользование помещением, не нарушала права остальных совладельцев.

Порядок пользования квартирой — выделение каждому из собственников в исключительное владение и пользование части квартиры. Как правило, в пользование выделяется одна из комнат многокомнатной квартиры. Также все собственности получают возможность на равных условиях пользоваться помещениями общего назначения — кухней, коридором, сан. узлом и т. д. Собственники могут договориться и о дополнительных условиях использования вспомогательных помещений, например, определить, кто может пользоваться балконом, выход на который находится на кухне, указать режим использования ванной комнатой, решить, кому принадлежат расположенная в квартире кладовка, антресоли и т. д.

Выделение должно основываться на равенстве прав всех собственников, но с учетом их доли в праве общей собственности на квартиру. Отсутствие возможности выделить каждому совладельцу отдельной комнаты, в полной мере соответствующей его доле в квартире, не может являться основанием для нарушения его прав. Такому собственнику может быть передана в пользование комната большей или меньшей площади, чем составляет его доля в праве общей собственности на жилое помещение.

Способы определения порядка пользования квартирой

Порядок пользования квартирой ее совладельцами, а также членами их семей может быть определен несколькими способами. Нередко пользование комнатами производится на основе фактически сложившегося порядка, то есть негласного договора между совладельцами жилья. Собственники живут каждый в своей комнате и не претендуют на жилплощадь друг друга.

В том случае, если сложившегося порядка пользования квартиры не существует, либо одну или несколько из сторон он не устраивает или же они хотят подстраховаться от возможных проблем, производится определение порядка пользования квартирой. В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ порядок определяется путем составления соглашения. Если же стороны не смогли прийти к согласию, порядок пользования назначается судом. В таком случае именно суд определяет, кому какая комната квартира достанется. После вынесения судебного решения оно обязательно для всех владельцев, проживающих в квартире.

Как заключить соглашение о порядке пользования квартирой

Соглашение между сторонами о порядке пользования общей долевой собственностью может быть составлено в устном или письменном виде. Устная форма соглашения допустима, если стороны находятся между собой в хороших отношениях и не имеют претензий друг к другу. Однако лучше закрепить согласие сторон путем составления письменного документа. Для большей надежности можно даже заверить его у нотариуса.

Строго определенной законом формы соглашения не существует, поэтому оно составляется в виде обычного договора между сторонами. В тексте соглашения нужно отразить следующие сведения:

• название документа («Соглашение о порядке пользования квартирой»);
• дату и место составления;
• информацию об участниках соглашения, то есть собственниках квартиры — ФИО, дату рождения, серию, номер и дату выдачи паспорта, место регистрации;
• информацию об объекте недвижимости, данные о размере долей каждого из совладельцев и ссылки на их правоподтверждающие документы;
• порядок пользования квартирой — кому и какая комната передается в пользование, условия ее использования;
• дополнительные условия пользования помещениями общего назначения и находящимися в них предметами обихода, например, в каком порядке производится уборка квартиры,кто и в каком размере оплачивает коммунальные платежи и т. д.;
• срок действия соглашения (можно указать конкретный или неопределенный срок действия договора);
• оговорку, что стороны являются дееспособными, при заключении соглашения не находились под давлением, осознавали правовые последствия его подписания и т. д.;
• указание на количество экземпляров соглашения;
• дату составления документа и подписи всех его участников.

Также соглашение может составляться в качестве проекта предложения, который направляется одной стороной другой (или другим). В таком случае оформление проекта предложения является необходимым этапом перед обращением в суд. Подобный документ составляется одной стороной и направляется другим совладельцам путем почтового отправления. Чтобы у инициатора обращения в суд были доказательства направления предложение, документ отправляется письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Также можно отдать проект соглашения соседу лично, но при условии, что тот оставит отметку о получении проекта соглашения.

Как определить порядок пользования квартирой через суд

Определение порядка пользования квартирой производится судом, если стороны не смогли прийти к согласию. В таком случае один из собственников выступает в роли истца, остальные — в качестве ответчиков. При желании ответчики могут подать встречный иск, в котором они имеют право выдвинуть требование об определении порядка пользования квартиры на иных условиях. После рассмотрения дела суд вынесет решение, участники процесса могут согласиться с ним или опротестовать в суде апелляционной инстанции.

Подсудность

Перед тем, как обращаться в суд, необходимо определить подсудность дела. Ранее дела об определении порядка пользования объектами жилой недвижимости могли рассматриваться как мировыми судьями, так и районными судами. С 2019 года ситуация изменилась. Споры об определении порядка пользования помещением теперь рассматриваются исключительно районными судами в качестве судов первой инстанции. Что касается территориальной подсудности, то обращаться нужно в суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости.

Исковое заявление

Заявление в суд об определении порядка пользования жилым помещением составляется по правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. В нем нужно указать следующую информацию:

• наименование суда;
• сведения об истце — паспортные данные, место регистрации, контактные данные для связи (номер телефона, адрес электронной почты);
• данные ответчиков — ФИО, место регистрации, дата и место рождения, место работы, любой из идентификаторов (номер паспорта, ИНН, СТС, водительского удостоверения и т. д.), известный истцу;
• аналогичную информацию о третьих лицах;
• сведения об объекте недвижимости и зарегистрированных на него правах;
• указание на то, как именно нарушены права истца, обстоятельства, которыми истец подтверждает данный факт, а также подтверждающие это доказательства;
• указание на то, что истцом был соблюден досудебный порядок решения вопроса (было направлено предложение заключить соглашение);
• исковые требования истца;
• перечень прилагаемых к иску документов;
• дату и подпись направления заявления.

Документы для суда

К заявлению необходимо приложить пакет документов. В первую очередь, к иску прилагается копия паспорта, копия доверенности, если подачей заявления занимается представитель, уведомление о вручении копии заявления ответчикам и третьим лицам, а также квитанция об оплате госпошлины.

Также к заявлению нужно приложить документы, которыми истец обосновывает свою позицию. В качестве такой документации могут выступать:

• копия правоподтверждающих документов на квартиру;
• кадастровый, технический паспорт на квартиру или выписка из ЕГРН с экспликацией плана квартиры и указанием площади всех ее помещений;
• подтверждение почтового отправления с предложением заключить соглашение;

По выбору истца к заявлению могут быть приложены и иные документы, которые по его мнению могут иметь значение для разрешения спора.

Госпошлина

Так как требование определить порядок пользования квартирой относится к требованиям неимущественного характера, размер госпошлины определяется пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. При подаче иска придется заплатить в казну 300 руб. Если одновременно заявляются требование имущественного характера (например, признать право собственности на долю в жилом помещении и определить порядок пользования квартирой), то придется заплатить госпошлину за требование имущественного характера. Ее размер определяется ценой иска, а значит — ценой квартиры (доли в ней).

Что может повлиять на решение суда

Основное, на что обращает суд при вынесении судебного решения — это размеры долей каждого из собственников и площадь комнат в квартире. В идеале каждому собственнику должна быть передана во владение и пользования комната той площади, которая соответствует размеру его доли. Именно руководствуясь принципом соразмерности суд определяет, кому из собственников какая комната будет передана во владение и пользование.

При этом в расчет берется не общий размер площади квартиры, а жилая площадь. Например, одному из совладельцев принадлежит 2/3 доли в квартире, второму — 1/3. Жилая площадь квартиры составляет 39 м2. В идеале собственнику, которому принадлежит 1/3 доли, должна быть выделена комната площадью в 13 м2, остальные комнаты передаются владельцу 2/3 долей.

Так как на практике такая ситуация складывается крайне редко, суд может отступить от данного принципа и передать ему в пользование комнату большей или меньшей площади. Также суд правомочен назначить выплату денежной компенсации, если собственнику передается в пользования комната меньшей площади, чем составляет его доля.

Кроме того, при определении порядка пользования квартирой суд может отступать от принципа соразмерности, принимая во внимание следующие факторы:

• возможность совместного использования;
• сложившийся ранее порядок пользования;
• нуждаемость каждого из собственников.

Возможность совместного использования может стать решающим факторов при определении порядка пользования однокомнатной квартирой. Если участники процесса являются посторонними друг для друга лицами, то суд может отказаться определять порядок пользования таким жильем. Тем самым он откажет истцу в удовлетворении исковых требований.

Сложившийся порядок пользования может повлиять на решение суда. Если совладелец много лет проживает в одной из комнат, а отступление от принципа соразмерности незначительно, то суд может принять это во внимание и оставить ему в пользование данную комнату.

Принимая во внимание нуждаемость каждого из собственников в конкретной комнате, суд обращает внимание на имущественное положение каждого из совладельцев, в том числе и наличие в собственности другого жилья. Также учитывается то, постоянно или нет проживает в квартире каждый из собственников, их семейное положение, наличие в семье детей и т. д.

Судебная практика

Подборка судебных решений по делам, в которых истцы в своих исковых заявлениях требовали от суда определить порядок пользования квартирой.

Пример 1. Решением Крымского районного суда Краснодарского края № 2-2682/2020 2-2682/2020~М-2685/2020 М-2685/2020 от 27 ноября 2020 г. по делу № 2-2682/2020 требования истца об определении порядка пользования квартирой удовлетворены в полном объеме. Истец, действовавшая в интересах несовершеннолетнего собственника ¼ доли в праве общей собственности на четырехкомнатную квартиру, обратилась с иском к другому собственнику, владеющему ¾ доли. Доли спорного имущества в квартире выделены не были, добровольный порядок пользования жилым помещением между сторонами не сложился. Суд рассмотрел дело и установил, что предложенный истцом вариант порядка пользования является наиболее оптимальным — в пользование истца переходит изолированная комната площадью 9,8 м2, что соответствует его доле в праве общей собственности (¼ или 9,87 м2). В связи с этим суд удовлетворил требования истца.

Пример 2. Решением Батайского городского суда Ростовской области № 2-1641/2020 2-1641/2020~М-1185/2020 М-1185/2020 от 28 октября 2020 г. по делу № 2-1641/2020 требования истца об определении порядка пользования квартирой, нечинении препятствий в пользовании помещением, компенсации морального вреда были удовлетворены в полном объеме. Истец, являющаяся собственником ½ доли трехкомнатной квартиры, обратилась с иском ко второму собственнику. При заселении между сторонами была достигнута устная договоренность о порядке пользования квартирой, которая соблюдалась несколько нет. Однако затем ответчик заняла вторую комнату, тем самым нарушив сложившийся порядок пользования. Так как ответчик отказалась вернуться к ранее сложившемуся порядку пользования помещением, истец была вынуждена обратиться в суд. Суд, рассмотрев материалы дела, удовлетворил требования истца в полном объеме.

Пример 3. Решением Володарского районного суда Нижегородской области № 2-293/2020 2-293/2020~М-169/2020 М-169/2020 от 14 октября 2020 г. по делу № 2-293/2020 требования истца об определении порядка пользования квартирой, признании перепланировки самовольными и приведении квартиры в прежнее состоянии были оставлены без удовлетворения. Истец является собственником 1/3 доли, ответчик — 2/3 доли в квартире. Ответчик произвел перепланировку квартиры, в связи с чем изолированная комната, которая по своему размеру соответствовала доле истца, стала проходной. Ответчик во встречном иске просила сохранить переоборудование квартиры. Суд установил, что перепланировка была произведена самовольно. Однако доводы истца о том, что переоборудование квартиры нарушает его права и угрожает его жизни и здоровью, были признаны судом недоказанными. Суд учел, что в собственности истца имеется другое жилое помещение, а ответчик обещал не чинить ему препятствий в пользовании жилой комнатой и помещениями общего назначения. В связи с этим суд отказал истцу в удовлетворении исковых требований, удовлетворил встречный иск ответчика и определил порядок пользования отдельными помещениями в квартире.

Пример 4. Решением Ленинского районного суда г. Челябинска № 2-2260/2020 2-2260/2020~М-1204/2020 М-1204/2020 от 28 июля 2020 г. по делу № 2-2260/2020 требования истца о вселении в квартиру и определении порядка пользования были удовлетворены частично. Истец обратился в суд с иском, указав, что квартира была предоставлена семье истца по договору социального найма на основании ордера. Ключей от квартиры у него нет, ответчик чинит препятствия для его проживания в квартире. Суд, рассмотрев материалы дела, установил следующее. На основании ордера о вселении истец имеет право проживать в квартире, ответчик не должен чинить ему препятствий в этом. Так как жилое помещение находится в муниципальной собственности, а жильцы проживают в нем по договору социального найма, определить порядок пользования квартирой не представляется возможным. Все жильцы обладают равными правами на проживание в любых помещениях квартиры. В связи с этим требования истца были удовлетворены частично: суд постановил вселить его в квартиру, в определении порядка пользования квартирой истцу было отказано.

Пример 5. Решением мирового судьи Выборгского района Ленинградской области на участке № 23 от 3 июля 2017 г. по делу № 2-322/2017 требования истца об определении порядка пользования квартирой были оставлены без удовлетворения. Истец обратился с иском к трем другим собственникам, каждой из сторон принадлежит по ¼ доли квартиры. Суд определил, что истец в квартире постоянно не проживает, а также то, что предложенный им вариант пользования квартиры ущемляет права остальных ее владельцев. В связи с этим в удовлетворении исковых требований истцу было отказано.

Популярные вопросы и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

Определение порядка пользования квартирой состоит из двух этапов. Сначала стороны могут договориться и заключить соглашение. В нем можно отразить любые пожелания совладельцев — от того, кто в какой комнате проживает, до того, кто и в каких местах помещений общего пользования производит уборку. Если же стороны не смогли договориться, то вопрос решается в суде. В таком случае истцу необходимо тщательно подготовить исковое заявление, а также доказательства тот, что его права нарушаются другими владельцами квартиры. Помочь в подготовке к судебному процессу может юридическая консультация, получить которую можно на нашем сайте.