Определение порядка пользования нежилым помещением

Обновлено: Февраль, 2023 года

Определение порядка владения и пользования нежилым помещением

В том случае, если нежилое помещение находится в общей собственности нескольких лиц, между ними может возникнуть конфликт интересов. В таком случае выходом из ситуации является определение порядка пользования помещением. Гражданское законодательство РФ предусматривает возможность совладельцам самим определить порядок использования помещения с помощью соглашения. Если стороны не могут разрешить конфликт с помощью соглашения, любая из них вправе обратиться в суд, который и определит порядок пользования общей собственностью.

Что такое порядок пользования помещением?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Общая собственность на недвижимое имущество возникает тогда, когда оно находится в собственности двух или более лиц. В большинстве случаев речь идет об общедолевой собственности — каждому из совладельцев принадлежит отдельная доля, которой он владеет, пользуется и распоряжается. Совместная собственность, когда отдельные доли не выделены, возникает лишь в определенных законодательством случаях. Например, в совместной собственности находится недвижимое имущество, нажитое супругами в браке.

Нередко у совладельцев имущества возникают конфликты в отношении того, как следует им пользоваться. Если окончательный раздел имущества невозможен, то сторонам во избежание конфликтных ситуаций необходимо разграничить зоны владения и определить пользования частями общего имущества.

Определение порядка пользования — процедура, закрепляющая за каждым из собственников часть общего имущества, которой он может пользоваться без ущерба для других совладельцев. Порядком пользования имуществом можно урегулировать и другие моменты пользования имуществом.

Особо важное значение имеет порядок пользования недвижимым имуществом — как жилым, так и нежилым. Такой вид имущества в большинстве случаев не может быть разделен между совладельцами без ущерба для самого объекта (нельзя организовать отдельные входы, разделить коммуникации и т. д.). Поэтому совладельцам часто приходится определять пользования недвижимым имуществом.

Способы определения порядка пользования помещением

Ст. 247 ГК РФ, которой устанавливается процедура определения порядка пользования общим имуществом, не делает различий между его видами — движимым и недвижимым. Нет различий и между видами помещений — порядок пользования нежилым помещением определяется так же, как и жилым.

Ст. 247 ГК РФ устанавливает, что стороны могут определить порядок пользования общей собственностью двумя способами. Первый из них — составление соглашения, которым каждому из долевых собственников предоставляется в пользования часть имущества, пропорциональная его доле. Если стороны отказываются подписать соглашение, то порядок пользования определяется судом.

Соглашение между собственниками

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Соглашение между собственниками — разновидность досудебного способа решения вопроса. Этим документом разграничиваются права собственников и определяется порядок пользования помещением. Соглашение может быть и устным, но такая форма договора не может в полной мере защитить права участников в случае нарушений условий договора.

Важно! Условием юридической силы соглашения является обязательное участие и согласие всех владельцев долей. Если хотя бы один из совладельцев отказывается подписать соглашение, оно признается недействительным.

В тексте документа должны быть отражены следующие сведения:

  • дата и место составления соглашения;
  • название документа («Соглашение о порядке пользования»);
  • описание предмета соглашения (объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности);
  • ссылки на правоустанавливающие документы;
  • имена и паспортные данные всех участников;
  • порядок пользования частями помещения;
  • дополнительные и прочие условия соглашения;
  • порядок разрешения споров;
  • условия изменения и расторжения соглашения;
  • при наличии — приложения к договору;
  • имена и подписи всех участников соглашения.

Судебный способ разрешения спора

Судебный способ разрешения конфликта применяется тогда, когда досудебные способы разрешения спора исчерпаны. В таком случае один из совладельцев выступает в качестве истца, остальные — в качестве ответчиков.

Исковое заявление

Инициатор судебного разбирательства должен составить исковое заявление по правилам, утвержденным ст. 131 ГПК РФ. В заявлении должны быть указаны:

  • наименование суда, в который обращается истец;
  • паспортные данные и адрес проживания истца;
  • ФИО, а также место проживания и работы истца, дата и место рождения, один из идентификаторов (номер ИНН, водительского удостоверения, СТС и т. д.), если они известны истцу;
  • сведения о нарушении прав лица, обратившегося в суд;
  • требования истца, подтвержденные доказательствами и ссылками на законодательство;
  • если одновременно заявляются имущественные требования — цена иска;
  • перечень прилагаемых с иску документов.

Также в иске можно указать, что истцом предпринимались действия для досудебного способа решения спора. Подтверждением этого факта является проект соглашения об определении порядка пользования, копия которого прилагается к иску.

Необходимые документы

К заявлению нужно приложить документы, которые доказывают обоснованность иска и выполнении истцом процессуальных процедур. В число необходимой документации входят:

  • квитанция об оплате госпошлины;
  • копия доверенности, если от лица истца действует представитель;
  • проект соглашения об определении порядка пользования с уведомлением о вручении;
  • копии правоподтверждающих документов;
  • иные документы, подтверждающие правоту истца.

Важно! Документы, на основании которых истец предъявляет свои требования, должны быть предоставлены в нескольких копиях — одна для суда и одна для каждого из ответчиков.

Рассмотрение дела в суде

Судебный процесс, как правило, занимает несколько месяцев. Суд может назначить экспертную оценку, если кроме определения порядка пользования помещения иск содержит и иные требования. В таких случаях продолжительность судебного разбирательства может увеличиваться. После вынесения решения любая из сторон, недовольная результатами рассмотрения дела, может обжаловать его в апелляционном порядке.

Судебная практика

Примеры судебной практики по делам, в которых определяется порядок пользования нежилыми помещениями:

Какие сложности могут возникнуть?

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Иски об определении порядка пользования нежилым помещением нередко содержат несколько требований. Например, истец может заявить требование об устранении препятствий в пользовании, о взыскании неосновательного обогащения, платы за пользование помещением или стоимости неотделимых улучшений, разделе лицевых счетов и т. д. Чем больше требований содержит иск — тем тяжелее грамотно составить заявление и доказать обоснованность своей позиции. Если иск содержит имущественные требования, то также нужно верно определить его цену.

Ошибки в составлении иска — главная причина того, что иск оставляется без движения или возвращается истцу. Поэтому перед обращением в суд обязательно нужно получить консультацию юриста, который даст квалифицированную оценку возможности выиграть дело, поможет сформулировать законные требования и составит грамотное исковое заявление.

Ответы юриста на частые вопросы по теме статьи

Нужно ли регистрировать соглашение о порядке пользования помещением?
Государственная регистрация соглашения не нужна.
Нужно ли согласовывать соглашение с ТСЖ?
ТСЖ не является стороной соглашения (одним из собственников в общего имущества), поэтому стороны не обязаны согласовывать проект договора с ТСЖ, а также уведомлять товарищество или управляющую компанию.
Можно ли в иске заявить несколько требований, в том числе о выплате денежной компенсации?
Зачастую нежилое помещение используется для извлечения дохода, например, при его сдаче в аренду. Если истец не получал свою часть дохода, соразмерную его доле в общем имуществе, одновременно с требованием об определении порядка пользования он может заявить требование о взыскании неосновательного обогащения.
Могут ли при смене собственника измениться условия соглашения о порядке пользования помещением?
В случае смены собственника действующий порядок пользования, вне зависимости от того, был он установлен соглашением или судебным решением, может быть пересмотрен по инициативе нового совладельца.
Главный юрист
Вопросы и ответы: 12
  1. Екатерина

    Я являюсь собственником 2/3 части нежилого помещения, другой собственник 1/3. Он в течении трех лет использует единолично помещение. Я желаю его продать, так как нет возможности им пользоваться, я живу в другом городе. Он первоначально отказался от первой очереди купить. Впоследствии изъявил желание купить на его условиях, которые меня не устраивают. Я обратилась с иском о разделе помещения в натуре, приложив к исковому заявлению экспертное заключение о возможности выдела. Ответчик возразил, заявив о невозможности выдела, документально не подтвердив свои доводы.

    Суд проигнорировал это и назначил судебную экспертизу, возложив обязанность оплаты экспертизы в долях: на меня 2/3 части. Для удорожания экспертизы суд поставил перед экспертом дополнительный к основному второй вопрос: Если выдел возможен, определить стоимость работ. Я категорически не согласна с оплатой экспертизы и с включением в судебную экспертизу определение стоимости работ, которое не имеет никакого значения при определении возможности выдела, ведет к неоправданным , ненужным расходам. Судья заведомо приняла сторону ответчика. Что можно сделать, чтобы защитить свои права?

    1. Главный Юрист

      Доброе утро, Екатерина. Суд имел полное право назначить экспертизу даже при наличии вашей экспертизы, если возникли сомнение и требуется компетентное мнение со стороны. Именно поэтому в данном аспекте нарушений нет. Касаемо включения второго вопроса, суд тоже имел на это право, если одна из сторон такой вопрос озвучила. Касаемо расходов. В этом разделе вы можете выразить письменное несогласие суду, потому что в решении вашего вопроса, как ответчика стоимость проведения работ не важна, и вы экспертизу предоставили.

  2. Светлана

    Добрый вечер! Я являюсь одним из арендаторов помещения коммерческой недвижимости( офис), другая фирма арендатор блокирует вход в места общественного пользования (туалет), так как он проходит через их территорию. Насколько они законно или незаконно поступают и на какие статьи можно упираться в данной ситуации.

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Светлана.

      Право распоряжаться как нежилыми помещениями, так и местами общего пользования в здании принадлежат только собственнику. Ему достаточно просто поговорить с вашими соседями. У вас два арендатора, которые не могут между собой помириться. Поэтому на данной стадии конфликта, я вам рекомендую обратиться к арендодателю с просьбой об устранении препятствий в пользовании местами общего пользования. Если оба офиса принадлежат одному и тому же человеку, думаю, проблем не будет. Ему достаточно просто поговорить с вашими соседями. Если же разным, то уже собственникам придется договариваться путем заключения соглашения. Если согласия достичь не удастся, придется обращаться в суд.

  3. Дмитрий

    Вопрос по теме Соглашение о порядке пользования помещением.
    Жена собственник помещения, которое приставы арестовали для обращения взыскания по решению суда. После ареста я получил решение суда о своей доли в нашей общей собственности т. е. мы с женой стали долевыми собственниками этого помещения. Сейчас я хочу сдать в аренду свою половину. Моего решения суда и соглашения о порядке пользования будет достаточно, что бы сдать в аренду?

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Дмитрий.

      Да, этого будет достаточно. В рамках ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности возможно только по согласию всех содольщиков. Ваша супруга в силу того, что на ее часть наложен арест пока что распоряжаться своей частью в полной мере не может, но ее письменного согласия на то, чтобы вы передали в аренду свою часть будет достаточно.

      Касаемо второго документа. Решения суда. Титульным владельцем помещения пока что является только ваша супруга и именно на ее имущество наложен арест, поэтому для начала вам нужно оформить право собственности на свою 1\2 часть в Росреестре, а уже потом передавать в аренду. В договоре аренды будут данные собственника, а вы пока что еще не собственник, потому что право собственности возникает с момента прохождения государственной регистрации.

  4. Ирина

    Добрый день! подскажите. пожалуйста, такая ситуация. Собственником нежилого помещения является 5 человек, один из которых индивид.предприниматель (с ним заключен договор водоснабжения и водоотведения на вышеуказанное помещение). Такая ситуация, истек срок действия водомера, водоканал должен подать в суд (штрафные санкции), на кого подавать в суд? на всех 5 собственников, но на них нет данных и договора. Или на одного, с которым заключен договор? в договоре ничего не прописано про 5 собственников.
    Спасибо.

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Ирина.

      То, что у помещения 5 собственников не говорит о том, что им всем нужна вода, ведь речь идет о нежилом помещении. Они могли передать свои доли под управление одному. Договор же заключен с одним лицом вот именно он и будет выступать ответчиком по иску в виду неисполнения условий договора и уклонения от проверки водомера.

      1. Ирина

        Спасибо за ответ! Подскажите пожалуйста, как должна быть оформлена передача доли под управление сособственниками. оному собственнику?

        1. Главный Юрист

          Добрый день, Ирина.

          При наличии нескольких содольщиков можно составить соглашение о порядке пользования помещением. Соглашение нужно заверить нотариально и документ будет иметь юридическую силу. При наличии спорных вопросов о порядке пользования помещением вопрос разрешается в судебном порядке.

  5. Вадим

    Здравствуйте.
    Можно ли определить порядок пользования помещением (3 собственников), если 1 из собственников пристроил 5 квадратов к общему помещению (пристрока), а другой перенес стену (заузил общее имущество). Был суд по сносу перепланировок и реконструкций и сособственникам установлено снести незаконные постройки и перепланировки. Но они не сносят. А в это время в суде находится иск о порядке пользования. Может ли судья определять порядок пользования, если квадратура совсем другая, нежели в плане БТИ?

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Вадим.

      Если есть решение суда о сносе перегородки и приведение жилого помещения в прежнее состояние, оно должно исполняться. В случае неисполнения, вам нужно обратиться с жалобой в Федеральную службу приставов с заявлением о том, что решение суда не исполняется, и вы просите его исполнить.

      Касаемо порядка пользования. Этот вопрос достаточно сложный. Вы не указали, какие условия пользования выдвигаете и насколько их реально проконтролировать. Если вы просите, допустим, разбить по два-три часа пользования тем же санузлом или коридором, суд вам на встречу не пойдет. Решения, которые в принципе невозможно не только исполнить либо проконтролировать, суд не принимает, а приставы у вас с часами стоять дома не будут.

      Поэтому опишите какие условия порядка пользования вы выдвигаете в суде для того чтобы можно было спрогнозировать, утвердит ли их суд или нет.

Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку «Задать вопрос», я принимаю политику обработки ПДн, согласие на обработку ПДн, пользовательское соглашение.