Как перевести долю в квартире в комнату?

Обновлено: Январь, 2021 года

Перевод доли в квартире в комнату

Владеть долей в квартире не значит автоматически претендовать на одну из комнат, пока не оформлен фактический выдел части недвижимости в натуре. Способ, как перевести долю в квартире в комнату, определяется с учетом наличия согласия между владельцами и выполнения определенных требований законодательства. Процесс обособления конкретного жилого помещения из квартиры сложен и длителен, если владельцы долевой собственности заранее не договорились о порядке выделения и пользования общим имуществом.

Законодательные нормы по переводу доли в комнату

Перевод доли в квартире в отдельную комнату представляет собой фактический выдел жилплощади из состава общего имущества. Особенности определения долей в имуществе устанавливаются ст. 245 ГК РФ. Если нет оснований считать порядок распределения иным, по закону доли собственников будут равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ), если сами владельцы не предпочтут согласовать деление на доли по-другому.

Если собственник вкладывал собственные средства в улучшение всего объекта, провел модернизацию, повысившую рыночную стоимость квартиры, на основании п. 3 ст. 245 ГК РФ, он вправе потребовать увеличения личной доли, что отразится на выделе отдельного помещения в натуре.

Переоформление доли в комнату, согласно ст. 252 ГК РФ, предполагает следующий алгоритм действий:

  1. Определить размер принадлежащей каждому участнику собственности доли.
  2. Провести согласование увеличения или уменьшения чьей-либо части через мировое соглашение.
  3. При выявлении разногласий требовать выдела комнаты из общего имущества в судебном порядке.
  4. При отсутствии возможности равного распределения жилья без несоразмерного ущерба общему имуществу, вместо фактического выделения доли выплачивают денежную компенсацию, сопоставимую с рыночной стоимостью части собственности.
  5. Если принадлежащая часть слишком мала для обособления доли, и добровольно решить вопрос с выплатой компенсации не удалось, обращаются в суд для признания доли незначительной и принудительной выплаты компенсации.

Пунктом 4 ст. 37 ЖК РФ устанавливается недопустимость выдела вместе со своей жилплощадью части общего имущества дома. Коммуникациями и общедомовым оборудованием владелец комнаты пользуется вместе с другими жильцами.

Если размер доли позволяет перевести ее в отдельную комнату, после проведения выдела собственник получает отдельный объект недвижимости, которым он сможет распоряжаться по своему усмотрению, не спрашивая разрешения на сделки у владельцев остальных частей в квартире.

Способы, как превратить долю в комнату

Предусмотрено 2 способа отделения комнаты в квартире:

  1. Через мировое соглашение.
  2. Через городской (районный) суд.

Оптимальный вариант обособления части в квартире – внесудебный, когда все участники согласны с предложенным распределением и по доброй воле подписывают соглашение о выделе доли в натуре. Оформить долю в комнату по добровольному соглашению может один или несколько собственников, если параметры квартиры позволят это сделать. Если только 1 человек захочет отделить свое помещение, другие вправе продолжить пользоваться остальной частью квартиры на правах общей собственности.

Если хотя бы один из совладельцев выразит несогласие с выделением комнаты или условиями выдела, дело уполномочен рассматривать в суд на основании полученного искового заявления. Судебная процедура более длительная, сложная, затратная. В интересах обособляемого собственника решить вопрос во внесудебном порядке.

Добровольный порядок переоформления

По обоюдному согласию собственники вправе договориться и подписать соглашение об определении доли в виде отдельной квартиры. При желании стороны вправе заверить документ в нотариальной конторе, чтобы избежать последующего оспаривания и обращения в суд с требованием признать соглашение недействительным.

Чтобы превратить долю в комнату и добровольно зафиксировать право на конкретную часть жилплощади, должны быть выполнены условия:

  1. Не должны нарушаться права других собственников.
  2. Размер комнаты должен пропорционально соответствовать той жилой площади, на которую может претендовать собственник доли в квартире.
  3. Места общего пользования остаются доступными всем жильцам.
  4. Недопустим запрет на выход из комнаты для кого-либо из проживающих.
  5. Выделить можно только жилую комнату с окном, изолированную от остальных помещений.

Несмотря на более простой алгоритм, для выделения комнаты в полном соответствии с законом должны быть выполнены определенные условия. Если технические характеристики квартиры не предполагают наличие изолированных комнат, обособить одну из них не удастся, как и оформить личной собственностью кухонное пространство или кладовку. Выходом из ситуации может стать проведение перепланировки, в результате которой появится изолированная жилая комната.

Документы в Росреестр

Чтобы оформить комнату из доли в квартире, в Росреестр готовят пакет документации:

  • Подписанное всеми собственниками квартиры соглашение о выделе комнаты;
  • Гражданские паспорта всех участников собственности (для владельца выделяемой части – оригинал, остальные предоставляют копии паспортов);
  • Техническая документация на весь объект;
  • Свидетельство о регистрации собственности, выписка из ЕГРН;
  • Регистрационная пошлина в 2 тысячи рублей.

Если проводилась перепланировка, предоставляют разрешительные документы из БТИ.

Как оформить соглашение

Поскольку нотариальное заверение не является обязательным, стороны могут самостоятельно подготовить и подписать бланк.

Основные реквизиты соглашения:

  • Место составления и дата;
  • Информация обо всех участниках долевой собственности;
  • Идентификационные характеристики квартиры (точный адрес, площадь);
  • Перечисление долей в составе квартиры;
  • Условия распределения с выделом части недвижимости в натуре;
  • Определение порядка пользования местами общего пользования;
  • Права и обязанности участников соглашения;
  • Подписи сторон.

Во избежание ошибок при составлении используют образец соглашения.

Переоформление в судебном порядке

Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.

Иск подают в городской или районный суд лично или по почте, заверив передаваемые документы.

В процессе выдела доли в судебном порядке предстоит пройти следующие этапы:

  1. Досудебное урегулирование. Собственникам квартиры передают письменное предложение добровольно заключить мировое соглашение.
  2. Подготовка пакета документов. Перечень включает иск и подтверждающую документацию.
  3. Составление заявления.
  4. Подача иска и участие в судебных разбирательствах.
  5. Получение судебного решения.
  6. Переоформление права на комнату после вступления в силу решения.

От грамотной аргументации и правильного составления заявления во многом зависит выносимое решение.

Как составить иск

Используя образец, можно самостоятельно составить исковое заявление и подготовиться к суду. При подготовке иска следят, чтобы в нем присутствовали обязательные реквизиты:

  • Судебный орган, куда подается заявление (по месту расположения недвижимости);
  • Сведения о заявителе (ФИО, данные паспорта, место проживания) и ответчиках (собственниках других долей);
  • Если в квартире есть несовершеннолетние, на судебные заседания приглашают представителей органов опеки;
  • Описание объекта недвижимости и перечисление собственников;
  • Основания для обращения в суд;
  • Правила пользования общим имуществом;
  • Законодательные ссылки, на основании которых требуют выдел доли в комнату;
  • Требования истца – выделить часть квартиры в натуре.

Исковое заявление подписывают и ставят дату подачи, предварительно перечислив прилагаемые документы.

Документы для суда

В качестве приложений к иску выступают:

  • Паспорт заявителя;
  • Выписка ЕГРН;
  • Справка о проживающих гражданах;
  • Документ, дающий основание распоряжаться недвижимостью;
  • Квитанцию об уплаченной судебной пошлине;
  • Техплан квартиры.

Исковое заявление и пакет документации готовится по количеству собственников и еще один для суда.

Судебная практика по превращению доли в комнату

Шансы на удовлетворение требований истца вырастут, если серьезно подойти к вопросу перевода доли в квартире в комнату. В условиях многоквартирного дома серьезные перепланировки ограничены, а добиться справедливого распределения жилья сложно, поскольку каждое помещение имеет свой размер.

Если истец требует выделить комнату больше, чем его доля в квартире, остальным собственникам с их согласия выплачивают компенсацию. Размер компенсации не подлежит согласованию, если в суде будет установлено, что доля слишком мала, а у собственника есть иная жилплощадь для проживания.

Решение Гусь-Хрустального городского суда Владимирской области № 2-500/2018 2-500/2018~М-244/2018 М-244/2018 от 16 июля 2018 г. по делу № 2-500/2018 указывает на неприкосновенность жилья (ст. 25, 40 Конституции и ст. 3 ЖК РФ) и невозможность выдела личной доли в квартире в натуре, если другой собственник не соглашается на обособление и не имеет альтернативного места жительства.

Решение Центрального районного суда г. Хабаровска № 2-507/2020 2-507/2020(2-8692/2019;)~М-7824/2019 2-8692/2019 М-7824/2019 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-507/2020  удовлетворил просьбу истца о выделе части дома, увеличив по факту выделяемую долю, поскольку удалось доказать, что проведенная реконструкция в итоге увеличила рыночную стоимость объекта.

Решение Агаповского районного суда Челябинской области № 2-437/2020 2-437/2020~М-371/2020 М-371/2020 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-437/2020 удовлетворяет требование истца о выделе земельного участка, поскольку ст. 245 ГК РФ определено, что при отсутствии единого мнения между всеми участниками собственности необходимо обращаться в суд.

Решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области № 2-605/2020 2-605/2020(2-7071/2019;)~М-6633/2019 2-7071/2019 М-6633/2019 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-605/2020 удовлетворяет иск по выделу доли в жилом доме, поскольку выполнены технические условия обособления и стороны договорились о выплате компенсации, а выделяемая в натуре часть оценена выше.

Юридические сложности по переводу доли в комнату

Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.

От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.

Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.

Частые вопросы и ответы юриста по теме оформления прав на комнату

2-комнатная квартира принадлежит супругам, можно ли выделить комнату одному из них?
Сколько стоит оформить выдел доли в комнату в нотариальной конторе?
Сколько времени займет переоформление через суд?
Какие условия должны быть соблюдены, чтобы требовать перевода доли в комнату через суд?
Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Профиль в ЯндексУслуги
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России, лауреат медали имени О.Е. Кутафина «За заслуги в юриспруденции».

Была ли эта информация полезной?

Главный юрист
Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку "Задать вопрос", я принимаю политику конфиденциальности и пользовательское соглашение.

2-комнатная квартира принадлежит супругам, можно ли выделить комнату одному из них?
Супруги вправе выделять свои доли в натуре по взаимному согласию. Согласно ст. 254 ГК РФ, обособить комнату можно только после того, как будет определена доля каждого из супругов в совместной собственности. Если ранее не был заключен брачный контракт, по ст. 252 ГК РФ, раздел имущества партнеров по браку происходит в общем порядке. – через соглашение или в судебном порядке.
Сколько стоит оформить выдел доли в комнату в нотариальной конторе?
Если соглашение о выделе заверяет нотариус, расходы на его услуги составят 0,5% от стоимости выделяемой недвижимости, но не более 20 тысяч рублей.
Сколько времени займет переоформление через суд?
Юристы предупреждают, что судебное разбирательство вместе с подготовкой к суду и возможными апелляциями может занять более года. На оценку и сбор документов отводится около месяца, на подачу иска и судебные заседания уходит более 3-7 месяцев.
Какие условия должны быть соблюдены, чтобы требовать перевода доли в комнату через суд?
Для удовлетворения исковых требований судья должен убедиться, что выделяемая комната изолирована, имеет отдельный вход и оборудована коммуникациями без ущемления интересов остальных владельцев. Как правило, это требует серьезных конструктивных изменений и переноса инженерных коммуникаций, что в условиях многоквартирного дома крайне затруднительно.
Adblock
detector