Выкуп доли в квартире у бывшей жены может быть произведен в том случае, если в ходе брака супруги приобрели общую недвижимость. Если квартира находится в долевой собственности, стороны могут договориться об обычном выкупе доли. Если квартира находится в общей совместной собственности, супругам придется сначала выделить доли. Уже после этого бывший муж может выкупить долю супруги с помощью стандартного договора купли-продажи. Также возможен вариант, когда суд при наличии определенных оснований может назначить принудительный выкуп доли бывшей супруги в пользу мужа.
Долевая и совместная собственность супругов
В зависимости от того, когда и каким способом была приобретена квартира, она может находиться в совместной или в долевой собственности супругов либо принадлежать одному из них. В соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами в браке, считается их совместной собственностью. В том числе данное правило относится и к квартире, если она была приобретена в браке. Данное правило не распространяется на случаи, когда один из супругов стал собственником в результате безвозмездной сделки. Собственником квартиры единолично является титульный (указанный в правоустанавливающих документах) супруг, если он:
- Получил квартиру по наследству;
- Принял жилое помещение в дар;
- Приватизировал ее на свое имя, а второй отказался от участия в приватизации.
Кроме того, можно брачным договором или соглашением о разделе имущества изменить режим имущества супругов. Например, они могут установить, что любая приобретенная в браке недвижимость является собственностью одного из них, или наоборот, что имевшееся до супружества в собственности квартира является их совместной собственностью.
По общим правилам в совместной собственности супругов доли не определены, но по умолчанию они считаются равными. Распоряжаться квартирой, в том числе продать ее, можно лишь с согласия второго супруга. Даже расторжение брака не меняет ситуацию — жилое помещение по-прежнему находится в совместной собственности, так как было приобретено в браке.
Чтобы получить право распоряжаться своей долей в общей собственности, нужно сначала ее выделить (определить). Сделать это можно по соглашению между сторонами. Также определить долю каждого из супругов может суд, если супруги не пришли к согласию относительно условий раздела имущества.
Возможна ситуация, когда приобретенная в браке квартира сразу же разделена на доли. Такое бывает, когда супруги при покупке жилья сразу же оформили недвижимость на двух или более собственников. Например, они могут заключить договор купли-продажи, по условиям которого квартира принадлежит обоим супругам с равными (по ½ доли) или с неравными долями. Кроме того, режим долевой собственности может быть установлен брачным договором или соглашением о разделе.
| Режим собственности | Условия |
|---|---|
| Совместная собственность супругов | Квартира приобретена в браке в результате возмездной сделки. |
| Долевая собственность | Квартира была приобретена в долевую собственность на двоих или более собственников. Режим долевой собственности установлен брачным договором или соглашением о разделе имущества. |
| Раздельная собственность | Квартира была приобретена до брака. Жилое помещение получено в дар, унаследовано или приватизировано одним из супругов. Режим единоличной собственности установлен брачным договором или соглашением о разделе имущества. |
Как выкупить долю с согласия супруги
Добровольный выкуп доли бывшей супруги в квартире возможен лишь в том случае, если доли в праве общей собственности определены. Определить размеры долей можно по соглашению. Также возможен вариант, когда размеры долей определены судом, например, если супруги оформляли раздел общего имущества в суде, или если квартира была сразу куплена в долевую, а не в совместную собственности.
Для добровольного выкупа доли необходимо соблюдение нескольких условий:
- Супруга согласна уступить свою долю в квартире бывшему мужу;
- Стороны пришли к согласию относительно цены объекта недвижимости и условий продажи;
- Другие сособственники (при их наличии) дали свое согласие на продажу доли.
Если все эти факторы сложились, выкуп доли производится в соответствии со стандартными правилами оформления сделок с недвижимостью. Стороны должны подготовить договор купли-продажи недвижимости, в котором следует указать следующую информацию:
- Наименование соглашения, дата и место его заключения;
- Сведения об участниках договора — ФИО и паспортные данные сторон;
- Подробное описание предмета договора — адрес и кадастровый номер объекта недвижимости, этаж, количество комнат, общая площадь и метраж отдельных помещений, размер доли;
- Стоимость доли по договору и порядок передачи денежных средств продавцу;
- Ссылку на правоустанавливающие документы, на основании который продавец владеет долей в жилом помещении;
- Указание, что договор имеет силу акта приемки-передачи или ссылку на отдельный документ;
- Права и обязанности сторон;
- Порядок разрешения споров между сторонами;
- Подписи сторон.
К моменту проведения сделки нужно подготовить следующие документы:
- Паспорта обеих сторон;
- Свежую выписку из ЕГРН, подтверждающую, что бывшая жена является владельцем доли в квартире;
- Правоустанавливающие документы на долю в квартире;
- Технический паспорт (при необходимости).
Сделки по отчуждению долей в недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому сторонам придется обращаться к нотариусу. Исключением является сделки, когда продается весь объект недвижимости, а в сделке в качестве продавцов участвуют все совладельцы. Так как при выкупе доли мужем у бывшей жены данное условие не соблюдено, нотариальное удостоверение сделки является обязательным.
Нотариусу можно доверить и составление договора, но можно и договориться о том, что он заверит уже составленный сторонами договор. На практике нотариусы часто отказывают в удостоверении сторонних договоров. Оспорить такой отказ можно только через суд, так что проще делегировать право оформления соглашения нотариусу. Дополнительно он проверит верность и комплектность документов и самостоятельно направит их вместе с соглашением в Росреестр. Все, что остается сторонам после этого — дождаться регистрации сделки и снова обратиться к нотариусу за получением правоподтверждающих документов (свежей выписки из ЕГРН).
Выкуп доли через суд без согласия супруги
По общим правилам нельзя заставить собственника принудительно продать недвижимость покупателю. Сделать это может только суд, но при наличии определенных условий. В соответствии с п.4 ст. 252 ГК РФ доля собственника может быть принудительно (без согласия собственника) выкуплена другими участниками долевой собственности. Для того чтобы суд вынес такое решение, необходима совокупность следующих обстоятельств:
- Доля не может быть выделена в натуре;
- Ее размер незначителен;
- Ответчик не имеет интереса к использованию общего имущества.
Условия принудительного выкупа доли более полно разъяснены в п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6. Самое главное уточнение, которое сделал Верховный суд, это исключительность случаев применения принудительного выкупа судом. Таким образом, Верховный суд призывает применять данную возможность с осторожностью, даже если другие обстоятельства соответствуют требованиям закона.
Также в постановлении уточняется существенный интерес собственника в использовании помещения, отсутствие которого является основанием для принудительного выкупа доли. При рассмотрении таких дел суды должны оценивать доказательства, в первую очередь подтверждающих нуждаемость собственника в помещении в силу каких-либо обстоятельств (возраста, профессиональной деятельности, наличии иждивенцев и т. д.).
Как правило, в правоприменительной практике сложилась такая ситуация, когда под отсутствием интереса в использовании жилого помещения понимается проживание и регистрация в другой квартире, длительное непосещение жилого помещения, являющегося предметом спора, неуплата ответчиком коммунальных платежей и налога на недвижимость и т. д.
Необходимо отметить, что незначительность доли в праве общей собственности также определяется судом самостоятельно исходя из внутренних убеждений. В любом случае, если квартира была приобретена в браке и супруги разделили квартиру пополам, ½ доли однозначно не может быть признана незначительной. Даже если супруге принадлежит всего лишь треть квартиры, эту долю также нельзя признать незначительной. Как правило, незначительной признается доля, размер которой не превышает ¼ в праве общей собственности, при этом ее физический размер меньше площади самой небольшой изолированной комнаты в квартире.
Так что перед обращением в суд следует учитывать все эти обстоятельства и направлять исковое заявление лишь в том случае, когда это имеет смысл. При наличии указанных условий в исковом заявлении нужно указать следующую информацию:
- Наименование и адрес суда, в которой обращается истец;
- Сведения об истце, ответчике и привлеченных к суду третьих лицах;
- Цену иска (кадастровую стоимость доли);
- Подробное описание обстоятельств дела — указание, что истец и ответчик состояли в браке, в котором было приобретено жилье, сведения о жилом помещении, указание, что квартира была разделена на доли, информацию о том, что ответчику было направлено предложение о выкупе доли, от которого он отказался, и т. д.;
- Указание на то, что действия (бездействие) ответчика нарушают права истца со ссылкой на соответствующие законодательные нормы;
- Предложение истца о признании доли незначительной и о назначении ее собственнику принудительной компенсации за выкуп с указанием ее размера;
- Другие требования истца (при наличии);
- Перечень приложенных к иску документов;
- Дата составления документа и подпись истца.
К иску с требованием выкупа доли в квартире у бывшей жены нужно приложить документы, имеющие непосредственное отношение к делу. В их число могут входить:
- Свидетельства о браке и разводе;
- Свидетельства о рождении общих детей (при наличии);
- Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, правоустанавливающий договор, техническая документация на квартиру);
- Соглашение о разделе общего имущества (при наличии);
- Предложение о добровольном выкупе долей, если оно направлялось супруге.
Также к заявлению нужно приложить обязательные документы:
- Копию паспорта истца;
- Квитанцию об оплате госпошлины;
- Уведомление о направлении ответчику и третьим лицам копии искового заявления;
- Доверенность, если заявление подает представитель истца;
- Документы, на основании которых истец может получить освобождение (отсрочку, рассрочку) от уплаты госпошлины.
Заявление подается в районный (городской) суд по месту расположения спорного объекта недвижимости.
Возможное решение судьи зависит от многих факторов, в первую очередь — от собранных истцом доказательств. До момента, пока суд не вынесет решение, стороны могут заключить мировое соглашение и договориться об условиях добровольной продажи доли. Если же судья вынесет положительное для истца решение, тому необходимо внести обеспечительный платеж для выплаты компенсации ответчику. Само же судебное решение является правоустанавливающим документом для регистрации права собственности на долю.
Частые вопросы и ответы на них
Какие сложности могут возникнуть
Выкупить у бывшей супруги долю в квартире очень просто, если она согласна на продажу и обе стороны устраивает предложенная цена. Намного сложнее ситуация, когда бывшая жена не желает продавать жилье или значительно завышает цену. Тогда помочь может только суд, но и то лишь при определенных условиях — если доля невелика по размеру, а супруга не проявляет интереса к использованию общего имущества. В случае судебного разбирательства или при подготовке сделки купли-продажи не обойтись без юридической поддержки.
На нашем сайте вы можете получить исчерпывающую консультацию по всем вопросам, касающимся выкупа доли у бывшей супруги.