Как решить спор с соседями о границах земельного участка

Спор о границах соседних земельных участков может возникнуть по многим причинам. Нередко основанием для конфликта становится:

• Cамовольный захват земли;
• Неправильное расположение забора или его перенос;
• Размещение одним из соседей построек на части чужого земельного участка.

Также разногласия могут возникнуть из-за того, что:

• Cоседи не смогли согласовать границу участков во время межевания земли;
• Иногда причиной спора является нарушение одним из соседей норм градостроительства, пожарной безопасности, санитарных требований.

Во всех этих случаях разрешить конфликт можно с помощью переговоров, путем обращением в органы земельного контроля или посредством подачи искового заявления в суд.

Причины земельных конфликтов между соседями

Исходя из правоприменительной и судебной практики самыми распространенными земельными конфликтами являются споры собственников смежных участков относительно их границ. В земельном законодательстве под смежным понимается участок, границы которого одновременно являются границами другого земельного надела.

Можно выделить несколько разновидностей споров между физическими лицами, являющимися собственниками земельных участков:

1. Захват части чужого земельного участка соседом. Один из соседей намеренно или из-за ошибки в документах производит самовольный захват части чужой земли. Например, нередко встречается ситуация, когда один из соседей возводит строение на земле, принадлежащей другому соседу. В таком случае объект недвижимости принадлежит одному собственнику, а земля, на которой расположено строение, другому, что противоречит гражданскому законодательству.
2. Конфликт при согласовании границ смежных участков. В соответствии со ст. 39 Федерального закона № 221-ФЗ установление местоположения межевых границ (межевание земли) должно быть согласовано с заинтересованными лицами, которыми являются и собственники смежных земельных участков. Если процедура межевания не была согласована с соседом, тот может оспорить ее результаты. Также возможен вариант, когда в ходе межевания были выявлены реестровые ошибки, а во время согласования собственникам не удалось согласовать уточненные границы земельных участков.
3. Нарушение требований санитарного контроля и противопожарной безопасности. Существующие СНИПы устанавливают строгие правила возведения любых строений на принадлежащей собственнику земли. Если один из собственников возвел хозяйственное строение слишком близко к межевым границам, он нарушает указанные нормы. Это может стать причиной конфликта между ним и владельцем соседнего участка. Также СНИПами регулируется расстояние между жилыми домами, обустройство выгребных ям, других хозяйственных построек.

Обычно конфликты возникают во время межевания земли. В ее ходе выявляются такие факты, как ошибки в кадастровых документах, включая стоимость объектов, несоответствие указанных в документации данных фактическим обстоятельствам дела, например, неверное определение границ, ошибочное расположение строений и других объектов, самовольный захват земли одним из соседей. Также возможен вариант, когда один из собственников создает препятствие кадастровым инженерам при проведении процедуры межевания. Все это приводит к возникновению гражданского спора между соседями.

Как уже говорилось выше, чаще всего встречаются земельные конфликты между владельцами смежных участков. Однако возможны споры и между собственниками участков, которые не граничат друг с другом. Такое возможно, если для получения доступа к территории общего пользования, прохода (проезда) к источнику воды, для проведения ремонтных работ или иному использованию своего земельного участка собственнику приходится использовать чужую землю. Для получения права свободного прохода нужно устанавливать сервитут, который предоставляет одному или нескольким соседям право ограниченного пользования чужим земельным участком, не лишая собственника права владения им.

Как разрешить спор о границах во внесудебном порядке

При наличии спора о границе земельных участков между соседями за защитой своих прав следует обращаться в ведомство, осуществляющее функцию земельного контроля. Обычно это муниципальный отдел земельного контроля местной администрации, на территории которой расположены земельные участки обоих участников конфликта. Земельный контроль может провести проверку и по ее итогам не только вынести предписание об устранении нарушений, но и наложить штраф на нарушителя.

Но прежде чем подавать жалобу лучше попробовать решить дело миром или, по крайней мере, внимательно изучить документы и попытаться понять причину и суть конфликта. Если причиной спора стали, например, ошибки в кадастровых документах, земельный контроль местной администрации не сможет помочь. Для исправлений ошибок в кадастре может быть недостаточно обратиться в Росреестр — вполне возможно, что придется решать дело в суде.

Если конфликт вызван самовольным захватом земли, размещением строений на границе участков с нарушением норм санитарного или противопожарного законодательства либо иными причинами, можно попробовать провести переговоры с соседом. Далеко не всегда соседи, нарушающие ваши права, имеют в этом умысел. И лишь в том случае, если не удалось договориться миром, можно решать вопрос сначала в административном, а затем и в судебном порядке.

Проведите межевание (при необходимости)

Если не было проведено межевание земли, то любые доводы о нарушении соседом прав собственника земельного участка не будут приняты судом. Поэтому если не было произведено межевание и установление точных границ смежных земельных участков, необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Во время процедуры межевания может быть выявлено пересечение границ земельного участка с участками, уже внесенными в ЕГРН. В таком случае границы между смежными участками должны быть согласованы.

По итогам согласования составляется соответствующий акт. Если собственник соседнего участка, должным образом извещенный об оформлении документа, не выразил своего согласия, но и не предоставил мотивированный отказ, граница считается согласованной. Если же он направил письменный отказ в согласовании границ, запись об этом вносится в акт. В таком случае границы считаются несогласованными, а их точное установление может быть произведено судом.

Обратитесь в орган земельного контроля

За защитой нарушенных прав собственника земельного участка следует обратиться в местную администрацию, а конкретно — в муниципальный отдел земельного контроля. Данный орган имеет полномочия на проведение проверок с целью предотвращения, выявления и пресечения нарушений земельного законодательства в границах муниципального образования. В том числе проверка может быть проведена и по факту обращения граждан.

Если проверка подтвердит указанные в жалобе факты, орган земельного контроля должен вынести предписание об устранении нарушений. Также орган направляет соответствующий акт проверки в орган земельного надзора для возбуждения административного дела. Тот в течение 5 дней после получения акта должен возбудить административное дело за самовольный захват земли. Обычной санкцией, которая может грозить нарушителю, является административный штраф. В соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ его размер составляет:

• От 1 до 1,5 % кадастровой стоимости участка, но не менее 5 тыс. руб.;
• От 5 до 10 тыс. руб., если кадастровая стоимость земли не установлена.

Если орган земельного контроля возбудит дело по ст. 19.1 КоАП РФ «Самоуправство», размер санкции меньше и составляет от 100 до 300 руб. Кроме того, предписанием устанавливается срок для устранения выявленных нарушений. Если нарушитель этого не сделает, то на основании ст. 19.4 КоАП РФ на него может быть наложен дополнительный штраф в размере от 500 до 1000 руб.

Как видно из вышеуказанных цифр, размер штрафных санкций невелик, поэтому многие нарушители игнорируют предписания органов власти или местного самоуправления. В таком случае для разрешения конфликта приходится обращаться в суд. Но перед этим будет нелишним направить соседу досудебную претензию. Далеко не факт, что тот исполнит изложенные в ней требования, однако ее наличие может помочь в ходе судебного разбирательства.

Направьте нарушителю досудебную претензию

Претензия собственнику соседнего земельного участка составляется по стандартным правилам оформления претензионных документов. В ее тексте нужно указать следующую информацию:

• ФИО лица, которому направлен документ;
• Паспортные сведения отправителя;
• Краткое описание сути конфликта с указанием на то, какие права отправителя были нарушены получателем;
• Требования или предложение отправителя;
• Указание на то, в случае отказа заявитель оставляет за собой право обратиться в суд;
• Дата составления документа и подпись отправителя.

Претензию можно передать лично, в таком случае она составляется в двух экземплярах, а на копии, остающейся у отправителя, сосед должен поставить подпись о получении документа. Также можно направить претензию почтовым отправлением с описью вложения. К претензии следует приложить копии документов, которыми отправитель подтверждает свою правоту, например, акт кадастрового инженера, акт органа земельного контроля и т. д. Также к претензии прикладываются копия паспорта заявителя и копия правоподтверждающих документов.

Судебная защита по земельным вопросам

Если сосед не реагирует ни на административные акты, ни на поданную претензию, единственным способом защиты прав собственника остается обращение в суд. Обычно в таком случае подается негаторный иск. Негаторным называется иск, основным требованием которого является устранение нарушения прав истца, не связанного с лишением владения. Его подают тогда, когда между сторонами нет имущественного спора, истец продолжает владеть имуществом, но лишен возможности нормально его использовать.

В тексте искового заявления нужно указать следующую информацию:

• Наименование и адрес суда, в который обращается истец;
• Паспортные данные истца;
• Аналогичные сведения об ответчике, если они известны истцу;
• Данные третьих лиц, привлеченных к судебному процессу;
• Цену иска;
• Подробное описание всех обстоятельств дела с указанием того, какие права истца были нарушены ответчиком;
• Исковые требования истца;
• Перечень приложенных к иску документов;
• Дата составления заявления и подпись истца.

При обращении в суд в качестве искового требования можно заявить не только устранение препятствий в пользовании земельным участком. В зависимости от особенностей и обстоятельств дела истцом могут быть заявлены следующие основные или дополнительные требования.

При обращении в суд с исковым заявлением следует особое внимание уделить сбору и подготовке доказательств. Если истец не сможет доказать, что его права нарушены и что ответчик чинит ему препятствия в пользовании имуществом, суд откажет в удовлетворении иска. В обоснование своих требований истец может предоставить суду любые доказательства, например:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок;
• Данные публичной кадастровой карты;
• Разрешительные документы на возведение объектов недвижимости;
• Архивные материалы о формировании участков.

Если оспариваются результаты межевания, в качестве доказательств могут быть использованы:

• Межевые дела, в том числе архивные;
• Выписки из ЕГРН и кадастровые выписки;
• Заключения землеустроительной экспертизы и другие документы.

Если причиной конфликта стало нарушение требований противопожарной безопасности, в качестве доказательств можно предоставить суду заключение государственного противопожарного инспектора ГУ МЧС РФ. Также для подтверждения изложенных в иске фактов можно использовать заключение строительно-технической экспертизы, в том числе назначенной по решению суда (судебная экспертиза).

Судебная практика

Споры между собственниками соседних участков относительно их границ являются наиболее частыми земельными спорами. Анализ судебной практики показывает, что основной задачей истца является подготовка письменных доказательств. При этом обязательно нужно доказать, что действия ответчика нарушают права истца. Если он не сможет предоставить убедительных доказательств нарушения своих прав, то какое-либо использование принадлежащей истцу земли ответчиком само по себе не является основанием для удовлетворения иска.

Примеры судебной практики:

1. Решением Переславского районного суда Ярославской области по делу № 2-1735/2023 требования истца об устранении препятствий в пользовании земельным участком были удовлетворены частично. Истица обратилась в суд с иском, указав, что является собственником земельного участка. Владелец смежного участка установила забор и осуществила самозахват части земли, принадлежащей истице, проигнорировав результаты межевания и выноса границ участков в натуре. В связи с этим истица обратилась с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Суд удовлетворил иск частично, обязав ответчика демонтировать забор.
2. Решением Зеленодольского городского суда Республики Татарстан по делу № 2-3062/2023 требования истца об установлении смежной границы между земельными участками были удовлетворены частично. Истица обратилась в суд, указав в заявлении, что ей принадлежит земельный участок. Во время проведения межевании земли была выявлена реестровая ошибка — при сравнении данных, полученных в результате кадастровой съемки, и сведений, содержащихся в ЕГРН, выявлено наложение границ смежных земельных участков. Собственник соседнего участка от согласования уточненных границ отказалась, в связи с чем истица обратилась в суд. Суд частично удовлетворил требования истицы, установив местоположение смежной границы между земельными участками по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане.
3. Решением Соломбальского районного суда Архангельской области по делу № 2-1185/2023~М-578/2023 требования истца о признании строения самовольной постройкой и об обязании снести строение было удовлетворено частично. Истица обратилась в суд с иском, в котором указал следующую информацию: ее сосед возвел на принадлежащем ему земельном участке хозяйственное строение (флигель). Истица указала, что разрешение на строительство соседом получено не было, флигель возведен с нарушениями пожарной безопасности и расположен слишком близко к принадлежащему ей дому. Суд установил, что расстояние между двумя строениями составляет 4 метра, что меньше, чем требования пожарной безопасности (18,75 метров с возможностью уменьшения до 10 метров). В связи с этим суд обязал ответчика снести строение, однако отказал истице в признании флигеля самовольной постройкой.
4. Решением Демского районного суда г. Уфы (Республика Башкортостан) по делу № 2-1135/2019 требования истца о пресечении действий, нарушающих права истца на пользование земельным участком, были удовлетворены. Истица обратилась в суд с исковым заявлением, указав в нем, что ответчик разместил на смежном участке двухэтажное деревянное строение сборно-разборной конструкции. Расстояние от боковой стены строения до границы участков составляет 2,3 метров, а с учетом свеса крыши — 1,6 метров. Данный факт противоречит требования п.6.7 СНИП 30-02-97, согласно которому минимальное расстояние между жилым строением и границей участка должно составлять не менее 3 метров. Суд, рассмотрев вопрос, удовлетворил требования истицы и обязал ответчика перенести строение.

Популярные вопросы и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

Споры о границах земельных участков, принадлежащих соседям, очень сложны. Их особенностью является многообразие причин для земельных конфликтов между физическими лицами, а также обилие и сложность законодательных норм, регулирующих земельные правоотношения. Иногда уладить вопрос можно с помощью переговоров или путем обращения в местную администрацию. Но нередко одному из соседей приходится обращаться в суд. В таком случае ему обязательно понадобится помощь юриста. На нашем сайте вы можете получить полную консультацию обо всех нюансах земельных споров между собственниками соседних участков.