Сосед захватил часть участка: что делать и куда подать жалобу

Нередко встречается ситуация, когда один сосед намеренно или случайно захватывает часть земельного участка у другого соседа. Для этого достаточно поставить забор, проложить дорогу или разместить хозяйственные постройки на земле, которая по плану межеванию или документам не принадлежит нарушителю. Подобные действия нарушают права владельца соседнего участка.

Спор между сторонами относительно границ земельных участков может быть разрешен в досудебном порядке с помощью претензии или путем обращения в контролирующие и надзорные органы. Если же ни одно из действий не побудило соседа вернуть захваченную землю, можно добиться справедливости с помощью судебного иска.

Что делать, если соседи захватили часть участка

Конфликт между соседями относительно границ земельных участков в большинстве случаев является гражданским спором. Это означает, что он может решен с помощью судебного разбирательства. Но прежде чем обращаться в суд, пострадавшей стороне следует попробовать добровольно договориться с нарушителем об освобождении земли. А для этого нужно иметь письменные доказательства того, что границы участка нарушены соседом.

Получить доказательства нарушения границ участка

Прежде чем приступать к разрешению спора с соседом, сперва нужно изучить документы на землю. Чтобы иметь достаточные аргументы в споре с соседом нужно, чтобы была проведена индивидуализация участка, то есть определение его границ. Индивидуализация земли производится с помощью двух последовательных процедур:

• межевания земли;
• постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Межевание земельного участка в обязательном порядке проводится при условии согласования границ с собственником соседнего участка (ч. 1 ст. 39 Закона «О кадастровой деятельности»). Если владелец смежного участка не был приглашен на межевание, его результаты могут быть отменены судом. Также допустима отмена результатов выноса границ з/у в натуре с установкой межевых знаков и даже постановка участка на государственный кадастровый учет.

Спор между собственниками относительно границ земли возможен по разным причинам:

• границы между участками не индивидуализированы (не было проведено межевание и не были установлены межевые знаки на границах участков);
• собственник соседнего участка провел межевание земли без учета интересов заинтересованных лиц (не пригласил собственника на процедуру межевания);
• межевание земли было проведено по правилам, но сосед нарушил межевые границы между участками, например, перенес забор.

В зависимости от оснований для спора различаются и документы, на основании которых можно доказать правонарушение со стороны соседа. Если межевание не проведено, следует пригласить кадастрового инженера для проведения межевания и составления акта согласования границ. Тогда на процедуре должен присутствовать и сосед, так как он является собственником смежного участка. В таком случае подтверждением нарушения границ будут являться документы, выданные кадастровым инженером.

Если межевание уже было проведено, но без учета интересов соседа, доказательством могут быть документы, выданные муниципальным или государственным земельным надзором. Он должен установить, что проведенная без согласования с собственником соседнего участка процедура межевания нарушила требования Федерального Закона «О кадастровой деятельности».

Если же межевание было проведено по правилам, а сосед самовольно захватил чужую землю, следует пригласить инженера-геодезиста для выноса границ земельного участка в натуре. В таком случае приглашать соседа не нужно, так как данная процедура не является межеванием земли. Инженер не только установит и закрепит межевые знаки, но и составит акт о нарушении межевых границ собственником соседнего участка. Этот документ можно использовать в качестве доказательства при споре с соседом.

Подать письменную претензию соседу

После изучения документов и сбора доказательств можно переходить к прямым действиям. Сначала лучше попробовать просто поговорить с соседом, указав на нарушение своих прав. Если разговор не даст результата, следует обратиться к собственнику смежного участка с письменной претензией. В тексте претензии нужно указать следующую информацию:

• паспортные данные заявителя с подтверждением его права собственности на земельный участок;
• известные данные соседа;
• подробное описание обстоятельств дела с указанием на то, что действия соседа нарушают права заявителя с указанием на действующие нормы законодательства;
• требования или предложения заявителя;
• указание на то, что претензия является досудебной и в случае отказа в удовлетворении требований заявитель оставляет за собой право обратиться в суд;
• срок для рассмотрения претензии;
• дату и подпись заявителя.

К претензии нужно приложить копии документов, которыми заявитель обосновывает свою правоту. В их число могут входить:

• паспорт;
• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок;
• документы, являющиеся доказательствами правонарушения, например, акт кадастрового инженера, акт органа муниципального земельного надзора и т. д.

Претензию можно передать лично. Тогда она составляется в двух экземплярах, а на копии, остающейся у заявителя, сосед должен поставить подпись о получении документа. Также претензию и прилагаемый пакет документов можно направить соседу заказным письмом с описью вложения.

Обратиться в суд

Если ни личный разговор, ни направленная претензия не принесли результата, единственным способом защиты своих прав остается суд. Исковое заявление об устранении нарушения прав собственника, не связанного с лишением владения, нужно подавать в суд по месту нахождения земельного участка. Судом первой инстанции является районный суд.

В тексте заявления нужно указать следующую информацию:

• наименование и адрес суда, в который обращается истец;
• ФИО, адрес регистрации истца, контактные данные для связи;
• аналогичные сведения об ответчике;
• цену иска;
• подробное описание всех обстоятельств дела с указанием на то, что ответчик нарушил права истца со ссылками на действующие нормы законодательства;
• исковые требования истца;
• перечень приложенных к заявлению документов;
• подпись и дату составления документа.

К исковому заявлению нужно приложить копии тех же документов, что и при направлении претензии. Также к заявлению прикладывается сама претензия и ответ на нее (при наличии). Кроме того, существует перечень обязательных документов, в число которых входят:

• документы, подтверждающие направление копии заявления ответчику и третьим лицам;
• расчет цены иска;
• квитанция об оплате госпошлины.

Если имеется спор о праве собственности на землю, то размер госпошлины определяется в соответствии со ст. 333.19 НК РФ, госпошлина платится как за иск имущественного характера и зависит от цены объекта недвижимости. Обычно для расчета принимается кадастровая стоимость земельного участка.

Если подается негаторный иск с требованием о восстановлении нарушенного ответчиком права (ст. 304 ГК РФ), то он носит неимущественный характер. В таком случае размер госпошлины составляет всего 300 руб.

Куда еще можно обратиться

Прежде чем обращаться в суд с исковым заявлением, можно попробовать пожаловаться на соседа в государственные органы. Нужно понимать, что обычно у них нет полномочий заставить соседа вернуть землю, так как в большинстве случаев это гражданско-правовой спор, который должен быть разрешен в суде. Однако иногда действия нарушителя выходят за рамки гражданского законодательства и могут быть квалифицированы как уголовное преступление. Кроме того, даже в случае, когда между соседями имеется гражданский спор, органы государственного или муниципального надзора могут наложить на правонарушителя административный штраф.

Обращение в полицию

Собственник участка, обнаруживший самовольный захват его земельного участка соседом, может обратиться в полицию. В таком случае участковый уполномоченный должен провести проверку и по факту нарушения вынести постановление о привлечении нарушителя к административной ответственности. В большинстве случаев сосед может быть привлечен к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ (самовольное занятие земельного участка). Тогда нарушителю может грозить ответственность в виде штрафа в размере от 1 до 1,5 % кадастровой стоимости участка, если она определена, но не меньше 5 тыс. руб. Если кадастровая стоимость участка не определена, размер штрафа составляет от 5 до 10 тыс. руб.

Возможен вариант, когда нарушитель привлекается к ответственности не по статье 7.1 КоАП РФ, а по статье 19.1 («Самоуправство»). Такое возможно, если степень нарушения не велика, а пострадавшему не был нанесен значительный ущерб. Привлечение за самоуправство может встречаться, если, например, сосед самовольно перенес часть забора. В таком случае размер штрафа, грозящего нарушителю, значительно меньше — от 100 до 300 руб.

В определенных случаях за самовольный захват участка может наступать и уголовная ответственность, особенно если он был сопряжен с другими правонарушениями. Например, если захватчик угрожает собственнику земли применением физического насилия или же применил его, в его отношении может быть возбуждено уголовное дело по ч. 2 ст. 330 УК РФ. В таком случае максимальная санкция, которая может грозить соседу, составляет до 5 лет лишения свободы.

Жалоба в муниципальный земельный контроль

Муниципальный земельный контроль осуществляют уполномоченные органы местного самоуправления. В числе прочего надзорные мероприятия, включая внеплановую проверку, могут проводиться по итогам жалоб и обращений обычных граждан. Однако не стоит думать, что органы местного самоуправления могут принудить соседа вернуть захваченную землю — для этого они не имеют достаточных полномочий.

Все, на что можно рассчитывать пострадавшее лицо, это выдача соседу предписания об устранении выявленных нарушений. Если они не будут устранены в ходе повторной проверки, орган местного самоуправления может возбудить административное дело по ч. 1 ст. 19.4 КоАП РФ (неповиновение законному распоряжению должностного лица надзорного органа). Максимум, который может грозить нарушителю в таком случае, это штраф от 500 до 1 тыс. руб. Кроме того, соседу также грозит ответственность и по ст. 7.1 КоАП РФ.

Обращение в Росреестр

Еще один возможный орган, в который можно пожаловаться на захватившего землю соседа, это Росреестр, так как на него возложены функции государственного земельного надзора. Собственник захваченной земли может обратиться в территориальный орган Росреестра с жалобой.

Сотрудники Росреестра должны провести проверку, и если в ее ходе подтвердятся указанные в жалобе сведения, они также могут вынести предписание об устранении выявленных нарушений. За невыполнение требований предписания нарушителю грозит административная ответственность по все тем же ст. 7.1 и ч. 1 ст. 19.4 КоАП РФ.

Судебная практика

Судебная практика по делам о самовольном захвате земли обширна, так как иски о защите прав собственника являются самыми распространенными гражданскими спорами о правах на земельные участки. Как правило, истцы обращаются в суд с требованием восстановить существовавшие до момента нарушения права на земельный участок, а также не чинить препятствий в пользовании земельным участком. Примеры судебной практики:

1. Решением Раменского городского суда Московской области по делу № 2-7928/2023 требования истца о нечинении препятствий в пользовании имущества и обязании снести забор были удовлетворены частично. Истец обратился в суд с иском, указав, что при проведении межевании в натуре инженером-геодезистом была выявлена преграда в виде забора. При камеральной обработке координат забора смежного участка был установлен факт самовольного захвата ответчиком фрагментов участка истца площадью 37 м2. Суд, изучив материалы дела, удовлетворил иск частично, обязав ответчика перенести забор и взыскав с него судебные расходы истца.
2. Решением Солнечногорского городского суда Московской области по делу № 2-4553/2023 требования истца о восстановлении границ земельного участка были удовлетворены в полном объеме. По заявлению истца ответчик захватил часть его земельного участка, установив забор не по кадастровым границам. Кроме того, на захваченной земле ответчик возвел хозяйственное строение. От переноса забора и сноса хоз. постройки ответчик отказался, в связи с чем истец обратился с исковым заявлением с требованием восстановить границы земельного участка.
3. Решением Ахтубинского районного суда Астраханской области требования истца об устранении препятствий в пользовании земельным участком были удовлетворены. Во встречном иске ответчика о признании результатов межевания недействительными земли было отказано. Истец обратился в суд с заявлением, указав в нем, что собственник смежного участка возвел на принадлежащей ей земле строения (одноэтажный жилой дом, два сарая, туалет, душ, ограждения). Права истца на землю были подтверждены выпиской из ЕГРН.
   Ответчик во встречном иске попросил суд признать результаты межевания недействительными, так как оно было проведено без согласования с ним, в результате чего границы участка и принадлежащие ему строения оказались на земельном участке истца. Суд по заявлению сторон провел судебную экспертизу, которая показала, что, строения возведены на участке земли, принадлежащей истцу. Сам факт отсутствия согласования границ смежных участков не может являться основанием для признания межевания земли недействительными, более того, истец предоставил убедительные доказательства того, что проект межевания был согласован сторонами. В связи с этим суд признал исковые требования истца, отказав ответчику во встречных исковых требованиях.
4. Решением Великоустюгского районного суда Вологодской области истцам было отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Истцы обратились в суд с иском, указав в заявлении, что ответчик произвел самовольный захват принадлежащей им земли путем посадки на ней зеленых насаждений, тем самым препятствуют истцам в пользовании земельным участком. Суд, изучив вопрос, выяснил, что ответчик освободили занятую землю от посадок, убрал запорное устройство на калитке и не намерен более пользоваться чужой землей. Так как истцы не оспаривали данный факт, суд отказал в удовлетворении исковых требований в связи с отсутствием факта нарушения прав и законных интересов заявителей.

Судебная практика показывает, что исход судебного разбирательства зависит от подготовки истца к делу и обоснованности заявленных требований. Если собственник может с помощью документов доказать, что захваченная соседом земля действительно ему принадлежит, суды обычно встают на сторону истца и полностью или частично удовлетворяют исковые требования.

Популярные вопросы и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

Если сосед, являющийся собственником соседнего участка, захватил вашу землю и не хочет добровольно ее освобождать, вы можете потребовать восстановить нарушенное право собственности на участок. Для этого нужно подготовить доказательства правонарушения, например, провести вынос границ участка в натуре, после чего можно предложить соседу решить дело миром. В случае отказа добровольно вернуть землю, можно добиться справедливости в суде. Для этого нужно не только собрать доказательства, но и подготовить иск с обоснованными исковыми требованиями. Наши юристы готовы помочь вам в составлении искового заявления и в подготовке к судебному процессу.