После периода активного кредитования выросла просроченная задолженность заемщиков. Могут ли забрать единственное жилье для погашения долга, зависит от статуса кредитора, размера задолженности, права собственности и размера жилплощади. Если собственник получил от кредитора предупреждение о намерении обратиться в суд, следует подготовиться к судебному разбирательству и оспариванию решения суда. При квалифицированной юридической поддержке удается отстоять свое право владения последней собственностью. Иногда решение суда остается в силе, а должник лишается залоговой собственности. Своевременное обращение за помощью юриста сократит негативные последствия и поможет сохранить жилье.
- Законодательная база по взысканию долга с недвижимости
- В каком случае могут забрать единственное жилье за долги
- Если жилье в залоге
- По ипотеке
- Если оформлен потребительский кредит
- Если квартира куплена за материнский капитал
- Что делает банк при просрочке перед тем, как забрать квартиру по суду
- Можно ли забрать жилье по кредиту без суда?
- Условия для внесудебного изъятия
- Правила взаиморасчетов
- Когда банк не может забрать жилье
- Способы защиты от выселения из единственного жилья
- Отсрочка
- Реструктуризация
- Рефинансирование
- Как оспорить обращение взыскания на единственное жилье
- Шаг 1. Получение уведомления
- Шаг 2. Подать жалобу
- Шаг 3. Согласовать порядок погашения долга
- Судебная практика
- Ответы на частые вопросы
- Нужна ли помощь юриста
Законодательная база по взысканию долга с недвижимости
Закон, требуя от должников исполнения финансовых обязательств, защищает от чрезмерных мер, когда человек остается на улице без средств к существованию. Нельзя лишить единственного жилья, если оно не ипотечное, да и в целом отчуждение собственности для последующей продажи за долги выполнить не так просто. Потребуется судебное разбирательство и соответствующее решение суда, если иное не зафиксировано кредитным договором.
| Статья закона | Разъяснения |
|---|---|
| п. 1 ст. 446 ГПК РФ | Содержит положения о запрете взыскания долга с единственной жилой недвижимости, за исключением ипотечного жилья. Норма открывает возможность лишить должника собственности, если оно покупалось за кредитные средства. |
| п. 2 ст. 106 ЖК РФ | При отсутствии иного места проживания государство может предоставить жилье на некоторое время (6 месяцев или до реализации залога в счет долга). |
| ч. 1 ст. 810 ГК РФ | Закрепляется обязательство заемщика вернуть сумму в точном соответствии с условиями договора кредитования. |
| п. 2 ст. 811 ГК РФ | Если возврат долга распределен на несколько платежей, при нарушении срока внесения средств, кредитор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возврата всей суммы с процентами. |
| ст. 309-310 ГК РФ | Предусматривает исполнение взятых обязательств согласно подписанному договору и законодательству. Сам заемщик по своему желанию не вправе отказаться или изменить условия договора. |
| п. 1 ст. 334 ГК РФ | Если обязательства не исполнены, при наличии залогового обеспечения банк претендует на погашение долга за счет продажи залога в приоритетном порядке. |
Если после возникновения просрочки заемщика предупредили о намерении лишить жилья, следует серьезно отнесись к угрозе, даже если это единственное место для проживания. Как показывает практика, в ряде случаев банкам удается отобрать единственное жилье, даже если оно не ипотечное.
В каком случае могут забрать единственное жилье за долги
Банк сможет лишить собственности должника, не имеющего иной возможности платить по кредиту. При этом, обращение в суд необязательно, если в подписанном договоре дано разрешение на отчуждение при просрочке платежа. Какими окажутся последствия для должника, сможет ли он сохранить единственное жилье, зависит от действий юриста, привлеченного заемщиком для урегулирования.
Если жилье в залоге
Соглашаясь на залог, заемщик соглашается нести ответственность за неплатежи. На залоговое имущество в первую очередь накладывают взыскание. Банк как залогодержатель имеет приоритетное право требовать погашения долга за счет продажи жилья. Как показывает практика, квартира продается, если сам клиент при подписании договора согласился с такой формой ответственности.
Суд определяет, сможет ли банк забрать единственное жилье, сопоставляя его стоимость с суммой долга. Если после продажи недвижимости и погашения долга останется достаточное количество денег, чтобы купить менее дорогое жилье, суд удовлетворит требования кредитора, не взирая на наличие несовершеннолетних жильцов и отсутствие альтернативного места для проживания.
По ипотеке
В ипотечном договоре обязательно имеется пункт о залоговом обеспечении. Кредитор, предоставивший ипотеку, вправе потребовать продажи жилья, чтобы погасить просроченную задолженность.
Суд готов сохранить единственную жилплощадь, если выполнено 2 условия:
- Сумма остатка взыскиваемой задолженности превысила 5% от оценочной стоимости.
- Задержка платежа составила более 3 месяцев.
Если сумма задолженности незначительная, в принудительной продаже за долги откажут.
Если оформлен потребительский кредит
При беззалоговом кредите лишить недвижимости не так просто. Суд принимает решение о принудительном взыскании, а судебный пристав организует исполнение. Продажа жилья – крайняя мера, на которую пристав пойдет после:
- Списания с дебетовых карт и счетов;
- Попытки урегулирования через подписание нового графика погашения;
- Реализации другой собственности.
Если иного места, годного для проживания, у должника нет, зато есть источник дохода, можно попытаться оформить реструктуризацию, переподписав новый график погашения с учетом фактической платежеспособности.
Если квартира куплена за материнский капитал
Юридически объект принадлежит всем членам семьи и оформлен в долевую собственность. Кредитор вправе изъять часть жилья, даже если оно куплено с участием маткапитала.
Если квартира ипотечная, задолженность взыскивают со всего объекта, оформленного на заемщика. ПФР вправе потребовать возврата средств, если обязательства по выделению долей не будут выполнены.
Что делает банк при просрочке перед тем, как забрать квартиру по суду
С момента возникновения первой просрочки до постановления о принудительной продаже квартиры проходит не один день. На протяжении этого периода у должника остается шанс сохранить недвижимость и погасить долг, урегулировав процесс погашения с банком.
Этапы взыскания долга включают:
- Когда банк обнаружит, что клиент не внес средства на кредитный счет, менеджер отдела взыскания свяжется по указанному контактному номеру и напомнит о необходимости оплаты.
- Если заемщик сообщит, что возникли веские обстоятельства, не позволяющие внести платеж, банк предложит реструктурировать задолженность, пересмотрев график платежей или взять отсрочку.
- При отсутствии возможности реструктурировать долг или отсрочить оплату, банк попросит в ближайшее время внести средства с учетом штрафа и начисленных процентов. Просрочка до 1 месяца не считается серьезным проступком, однако потребуется заплатить штраф и возвращать уже сразу 2 ежемесячных платежа.
- Если должник прячется от банка, игнорирует звонки и отказывается платить на протяжении 3 месяцев, кредитор обращается в суд и получает судебное решение о взыскании средств в принудительном порядке.
- После вступления в силу судебного постановления исполнительный лист передается в службу ФССП. Могут ли приставы забрать жилье, зависит от количества имущества, которым можно оплатить долг.
Если после реализации собственности задолженность осталась, пристав определяет обоснованность продажи недвижимости, сопоставляя ее с размером выплаты. На этой стадии должник вправе обжаловать решение сотрудника ФССП, если докажет, что оценочная стоимость несопоставима с остатком долга.
Можно ли забрать жилье по кредиту без суда?
Несмотря на наличие нормы закона, защищающей личную собственность граждан, у банка есть возможность изъять квартиру в судебном порядке, либо без суда.
Условия для внесудебного изъятия
Статья 55 закона №102 «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. разъясняет полномочия банка в отношении имущества должника. Взыскание во внесудебном порядке возможно, если выполнены следующие условия:
- В ипотечном договоре есть соответствующий пункт, допускающий изъятие залогового имущества без суда, либо оформлена закладная, удостоверяющая права банка как держателя залога.
- Договор заверен нотариусом.
- В закладной есть запись о возможности внесудебного взыскания.
Порядок реализации залога без суда регулируется ст. 56 ФЗ «Об ипотеке».
Правила взаиморасчетов
Согласно п. 3 ст. 55 закона №102-ФЗ, банк может оставить жилье себе с зачетом долга по рыночной стоимости, либо на правах залогодержателя продает его с удержанием средств в размере остатка долга с начислениями. Если должник не согласен с ценой, назначенной банком, он вправе настаивать на проведении расчетов согласно оценочному отчету.
Когда банк не может забрать жилье
В п. 5 ст. 55 ФЗ №102 указаны исключения, когда ипотечное жилье изъять не удастся:
- Единственное место, где семья должника может постоянно проживать (если стороны не заключили дополнительное соглашение, которое разрешало бы продажу для погашения долга).
- Владелец залогового имущества признан безвестно отсутствующим.
- Предмет залога являлся обеспечением по предшествующей ипотеке с иным способом реализации.
- Объект недвижимости выступает обеспечением для нескольких залогодержателей, если дополнительно не подписано новое соглашение.
- Залогодатель не зарегистрировал собственность в Росреестре.
- В ипотеку куплена недвижимость, представляющая историко-художественную, культурную ценность.
Чтобы обжаловать решение о принудительной продаже, обращаются в суд. Шансы на сохранение недвижимости и урегулирование задолженности выше, если привлечь квалифицированного юриста, имеющего опыт в согласовании финансовых претензий.
Способы защиты от выселения из единственного жилья
Лишения недвижимости можно избежать, если не пускать дело на самотек, уклоняясь от общения с банком. Финансовое учреждение заинтересовано в быстром урегулировании вопроса и стабильных выплатах. Если предоставить убедительные доводы кредитору, должник сможет согласовать новый график платежей, либо получить отсрочку.
Отсрочка
Если финансовые трудности временные, можно попробовать обратиться в банк за предоставлением отсрочки или кредитных каникул. Кредитор соглашается подождать, пока заемщик найдет новую работу или найдет источник финансирования, чтобы погасить долг. Полную отсрочку дают редко. Обычно банк разрешает не платить сумму основного долга, сохранив начисление процента, если будут предоставлены документальные доказательства значительного ухудшения финансового положения:
- 2-НДФЛ с места работы, если снизилась заработная плата.
- Внутренний приказ работодателя по сокращению персонала.
- Медицинское заключение о состоянии здоровья, если причина отсрочки – болезнь или травма.
Банк может предоставить отсрочку, либо отказывает в согласовании по собственному усмотрению. Чтобы получить отсрочку, подают заявление в банк с приложением документов. На рассмотрение обращения отводится от 1 до 3 недель. Срок отсрочки не превышает полгода, после чего платежи в счет погашения кредита станут выше, чем были накануне каникул.
Реструктуризация
При ухудшении финансового положения добросовестный заемщик может обратиться за реструктуризацией, т.е. пересмотром условий кредитования с целью снижения размера ежемесячного платежа.
Реструктуризация может коснуться:
- Снижения процентной ставки (редко);
- Увеличения срока кредитования.
Для оформления реструктуризации понадобятся те же документы, что и для кредитных каникул. Если банк согласиться реструктуризовать долг, подписывают новый договор и выдают новый график выплат.
Рефинансирование
Если текущий кредитор отказал в реструктуризации, обращаются в другой банк, готовый предоставить меньший процент по кредиту по программе рефинансирования. Этот кредитный продукт предназначен для погашения текущего займа в первом банке, где процентная переплата была выше.
Новый кредитор одобрит заявку, если человек зарекомендует себя как добросовестный плательщик без просрочек и забытых долгов.
Пакет документов для оформления соответствует стандартному списку банка. Заключается новый договор, в рамках которого удается увеличить срок погашения, снизить кредитный процент, и даже получить дополнительную сумму по выгодной ставке.
Как оспорить обращение взыскания на единственное жилье
Когда ситуация дошла до уведомления в выселении и взыскании долга с недвижимости, обсуждать варианты погашения с банком уже поздно, поскольку принудительным изъятием занимается пристав. Можно попытаться обжаловать постановление пристава, обратившись к вышестоящему руководству или прокуратуру.
Шаг 1. Получение уведомления
Получить уведомление о намерении взыскать долг с недвижимости. Постановление направляют по почте на адрес должника. Ознакомиться с постановлением и определить основания для оспаривания.
Шаг 2. Подать жалобу
Подготовить жалобу, опираясь на факты и документы, доказывающие неправомерность взыскания. Жалобу адресуют руководителю отдела приставов, либо направляют заявление в прокуратуру.
Жалобу пишут в свободной форме с указанием:
- Имени получателя и подателя жалобы;
- Сведения о действиях пристава;
- Указание причин, почему отчуждение недопустимо (например, жилье единственное);
- Сослаться на наличие иного имущества, которое может быть продано для погашения долга.
- Дата, подпись.
Следует привлечь к составлению жалобы юриста, который поможет обосновать позицию и правильно сформулировать требования должника.
Шаг 3. Согласовать порядок погашения долга
Даже если удается сохранить жилье, предстоит урегулировать погашение долга за счет иного имущества или источника финансирования. Если было изъято единственное жилье, должнику предоставляется временное жилье до момента, пока квартира не будет продана и погашен долг.
Остаток средств, вырученных с продажи, передаются должнику для покупки более скромной недвижимости.
Судебная практика
Как следует из судебной практики, банки имеют высокие шансы на взыскание долга через суд путем продажи недвижимости, даже если это единственная собственность. Вначале предстоит расторгнуть договор с должником, после чего появляется основание для взыскания полной суммы долга с процентами с имущества бывшего заемщика.
Решение Оренбургского районного суда № 2-1163/2020 2-1163/2020~М-700/2020 М-700/2020 от 29 сентября 2020 г. по делу № 2-1163/2020 установило цену квартиры, отчуждаемой кредитором, в размере 80% от оценочной стоимости. Должнику не удалось пересмотреть итоги оценки по иску на уровне 100-процентной рыночной цены, которая вдвое выше, чем установленная в ходе судебного разбирательства.
Решением Ярцевского городского суда Смоленская область № 2-963/2020 2-963/2020~М-740/2020 М-740/2020 от 29 сентября 2020 г. по делу № 2-963/2020 установлено, что вместо недвижимости для погашения долга через публичные торги может использоваться другое залоговое обеспечение.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 4 декабря 2018 г. по делу № А76-8158/2017 определяется возможность взыскания единственного жилья в рамках процедуры банкротства. Из конкурсной массы исключаются средства, которые будут направлены на покупку другого жилья после погашения долга перед держателем банка.
Решением Староминского районного суда Краснодарсого края № 2-575/2020 2-575/2020~М-591/2020 М-591/2020 от 29 сентября 2020 г. по делу № 2-575/2020 установлена законность уступки права требования долга другому кредитору и взыскания суммы согласно заключенному ранее договору.
Ответы на частые вопросы
Нужна ли помощь юриста
По мере роста кредитной нагрузки на россиян угроза потери жилья за долги увеличивается. Любой заемщик, потерявший работу или заболевший, может столкнуться с проблемой принудительного взыскания долга и потерей жилья, даже если оно единственное. Профессиональная помощь юриста поможет урегулировать задолженность и сохранить недвижимость, благодаря грамотному поведению на суде и подготовке доказательств того, что финансовое положение ухудшилось и в появлении просрочки нет вины должника.