Статьей 35 Конституции РФ гарантируется охрана права частной собственности со стороны законодательства, и только решение суда вправе лишить гражданина имущества. Для оспаривания права собственности на недвижимость необходимо обращаться в суд и выдвигать претензии в исковом порядке. Рассмотрение иска в суде предполагает заслушивание обеих сторон дела и предъявление аргументов со стороны ответчика и истца. Конституция гарантирует гражданам защиту прав и свобод граждан через судебную защиту.
- Законодательные нормы об оспаривании прав на собственность
- Основания для споров
- Как оспорить зарегистрированное право собственности
- Алгоритм действий по оспариванию сделки с недвижимостью
- Досудебное урегулирование
- Действия в суде
- Решения суда по факту рассмотрения исков об оспаривании
- Судебные издержки
- Срок давности оспаривания
- Судебная практика по оспариванию сделок с недвижимостью
- Нужна ли юридическая помощь при оспаривании
- Частые вопросы и ответы юриста
Законодательные нормы об оспаривании прав на собственность
Право владения и распоряжения недвижимостью предполагает подтверждение регистрационной записью в Росреестре. Согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, человек, указанный в реестре в качестве собственника, будет им являться до тех пор, пока в базе регистрирующего органа не появится запись о новом собственнике.
На основании п. 1 с. 131 ГК РФ, право на имущество, недвижимость, ограничение этого права, прекращение, переход подлежит регистрации уполномоченным государственным органом.
По российскому законодательству, регистрировать нужно следующие виды прав:
- Собственности;
- Постоянного пользования;
- Пожизненного владения;
- Ипотека;
- Сервитут и т.п.
С 2017 года действует закон №218-ФЗ, регулирующий процесс госрегистрации недвижимого имущества, в котором устанавливается, что единственным доказательством для собственника является госрегистрация в ЕГРН. Оспорить это право можно только в рамках судебного разбирательства. Для суда потребуется грамотная аргументация и доказательства наличия оснований для оспаривания, указанных в параграфе 2 гл. 9 ГК РФ.
Основания для споров
Согласно гражданскому законодательству, чтобы оспорить право на собственность, следует оспорить правоустанавливающие документы, которые послужили поводом для госрегистрации прав на недвижимость. Такими документами могут стать:
- Договора с текущим владельцем;
- Акт, составленный уполномоченным государственным органом или представителями местного самоуправления;
- План приватизации;
- Свидетельство на наследство;
- Иные виды документов, подтверждающих сделку с собственником.
Задача заинтересованной стороны признать сделку недействительной, а значит оспорить правоустанавливающий документ.
В гл. 9 ГК РФ приводится информация о том, какие основания закон рассматривает значимыми для признания сделок недействительными:
- Проведение сделки с нарушением закона. Это могут быть самые разные несоответствия. Например, отклонение от формы, установленной законодательными нормами, подписание договора продажи без регистрации в Росреестре.
- Признание сделки мнимой или притворной. К таким сделкам относят ситуации, когда заключение договора не влечет каких-либо последствий для сторон, а сам документ подписывается для вида.
- Заключение сделки с лицом, не понимающим ситуации и не отдающим отчета действиям. Часто оспаривают действия по оформлению наследства, исходя из обстоятельств, при которых подписывалось завещание. Если последнее волеизъявление составлялось и подписывалось психически нездоровым или тяжелобольным человеком, появляется повод для оспаривания.
Если документ, давший право собственности, признается недействительным, отмене подлежит сама сделка.
Как оспорить зарегистрированное право собственности
Согласно положениям ст. 58 закона №218-ФЗ от 13 июля 2015 года, основанием для прекращения права собственности без согласия текущего владельца станет вступившее в силу решение суда. Пока суд не решил вопрос с оспариванием права собственности, владельцем будет оставаться лицо, указанное в последней записи по объекту в ЕГРН. Согласно п. 2 ст. 58, наличие судебных споров само по себе не является поводом для отказа в регистрационных действиях в отношении оспариваемого объекта.
В ходе судебного разбирательства суд примет решение, являлись ли действия собственника законными и добросовестными, и каковы шансы для возврата имущества прежнему владельцу.
Чтобы вернуть право собственности в исходное положение, в суд подают одновременно 2 исковых заявления:
- О признании сделки недействительной.
- О признании собственного права собственности на спорную недвижимость.
Для подтверждения собирают документацию, доказывающую наличие прав на оспариваемую жилплощадь.
Для отмены прав текущего собственника, истец должен доказать, что сделка, на основании которой проведен переход собственности, недействительна. Например, вместо первого завещания в суд предъявили более позднее волеизъявление наследодателя, или супруг продал совместную квартиру, принадлежащую обоим партнерам.
Если ответчик обладает недвижимостью после череды сделок отчуждения, одна из которых оказалась проведенной с нарушениями, к судебному заседанию привлекают лиц, принимавших участие в передаче прав на недвижимость. От того, насколько грамотно составлен иск, во многом зависит успешное рассмотрение дела в суде.
Алгоритм действий по оспариванию сделки с недвижимостью
Хотя закон предусматривает решение споров в судебном порядке, перед этим проходят процедуру досудебного урегулирования. Если мирным путем отменить сделку не удалось, готовят исковое заявление для суда.
Досудебное урегулирование
Не все споры предполагают возможность решения в досудебном порядке, однако закон оставляет возможность мирного разрешения споров в некоторых случаях.
Если стороны смогли мирно договориться и решить спор, не привлекая судебную инстанцию, сделка отменяется по личной инициативе сторон. Претензионный порядок является обязательным, если оспариваются сделки, связанные с предпринимательством.
Сложность формулирования составления претензии заключается в отсутствии возможности смены оснований для оспаривания при последующем обращении в суд. Следует обратиться к опытному юристу, который досконально изучить ситуацию и составить текст претензии таким образом, чтобы ее можно было использовать в суде.
В претензии могут быть озвучены требования расторжения уже заключенной сделки или отказа от прав собственника. Например, если в ходе досудебного разбирательства выявлено, что завещатель не осознавал действий, претендентам на наследство достаточно обратиться к нотариусу с отказом от вступления в наследство.
Действия в суде
Если ответчик в установленное претензией время не ответил, либо ответил отказом, обращаются в суд с иском.
Последовательность действий для рассмотрения споров в суде:
- Формулирование требований согласно предусмотренных законом оснований для оспаривания. От уровня квалификации привлеченного юриста зависит дальнейший успех в рассмотрении претензии и далее судебного иска.
- Подготовка доказательной базы. Поскольку каждая спорная ситуация уникальна, процесс сбора документов индивидуален. Важно, чтобы каждое требование истца было подтверждено полным пакетов документации.
- Составление искового заявления. Подготовку иска следует доверить опытному юристу, либо составить заявление по образцу. Большое значение имеет правильная формулировка требований и приведение веских доказательств.
- Подача иска в судебную инстанцию. По новым правилам, извещение ответчика о предъявленном иске теперь возлагается на истца.
- Участие в судебном разбирательстве. На заседаниях судья рассматривает позицию истца и ответчика, заслушивает свидетелей и изучает документы обеих сторон. Если доводы истца признаются убедительными, суд удовлетворит требования по иску.
Остается дождаться вступления в силу судебного решения и обратиться в регистрирующий орган для внесения изменений в записи о праве собственности.
Решения суда по факту рассмотрения исков об оспаривании
Если суд удовлетворяет требования истца, стороны возвращаются в исходное положение, которое было до заключения сделки. При продаже совместного имущества без согласия второго супруга, суд отменяет сделку и возвращает собственность в общее владение супругов.
Помимо факта признания сделки с недвижимостью недействительной суд должен дополнительно указать, что решение служит основанием для регистрации изменений в базу Росреестра. Чтобы переоформить право собственности, вернув ее предыдущему владельцу, необходимо подождать, когда постановление вступить в силу.
Судебные издержки
Рассмотрение споров в суде предполагает уплату пошлины. Расходы на пошлину могут оказаться весьма существенными, поскольку подобные иски предполагают двойное решение:
- По требованиям неимущественного характера с оспариванием сделки – пошлина составит 300 рублей.
- По требованиям имущественного характера, с возвратом собственности истцу – пошлина зависит от стоимости оспариваемого объекта.
Такую позицию по судебной пошлине изложил Верховный суд РФ в своих разъяснениях. Однако на практике иногда суды принимают к рассмотрению иски о признании сделки недействительной и применении последствий с взиманием пошлины в рамках дел неимущественного характера.
Пошлину оплачивают безналичным способом, либо платят наличными по реквизитам, указанным в судебной инстанции. Если оплата прошла дистанционно, копия платежки подлежит заверению.
Срок давности оспаривания
В зависимости от типа требований, сроки исковой давности отличаются:
- Для признания ничтожности сделки – 3 года.
- Для признания оспариваемой сделки недействительной – 1 год.
- С момента совершения сделки должно пройти не больше 10 лет, при этом, срок не подлежит восстановлению или прерыванию.
Момент начала отсчета срока давности определяют по дате, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав. Пропуск срока не может препятствовать предъявлению искового заявления, и по процессуальному законодательству надлежит принимать такие иски к рассмотрению.
Приостановить срок давности могут стороны спора, если они воспользовались помощью посредника для разрешения ситуации. Аннулировать и начать заново отсчет срока позволит признание стороной ответчика требований по досудебной претензии, даже если свои обязательства впоследствии она не выполнила.
Судебная практика по оспариванию сделок с недвижимостью
В силу частых нарушений в процедуре оформления сделок, по незнанию, либо с преступным умыслом, в судебной практике иски об оспаривании сделок встречаются довольно часто. Среди них часто оспариваются завещания и сделки с долями, проведенные с нарушением положенного порядка согласования. Не всегда удается в суде доказать, что сделку следует признать ничтожной. Все зависит от грамотной подготовки иска и аргументации требований. Если суд сочтет доводы истца неубедительными, в удовлетворении требований отказывают.
Решение Кантемировского районного суда Воронежской области № 2-245/2019 2-245/2019~М-172/2019 М-172/2019 от 5 июня 2019 г. по делу № 2-245/2019 подтверждает приоритет в доказательстве права собственности через запись в Едином государственном реестре недвижимости, даже если техдокументация оформлена с ошибками.
Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области № 2-491/2020 2-491/2020~М-87/2020 М-87/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-491/2020 отказано в удовлетворении требований о признании сделки мнимой в силу отсутствия доводов и доказательств.
Решение Якутского городского суда № 2-5348/2020 2-5348/2020~М-4673/2020 М-4673/2020 от 20 июля 2020 г. по делу № 2-5348/2020 отменяет сделку по договору купли-продажи недвижимости, поскольку нарушена процедура переоформления совместной собственности и отсутствует согласование со вторым супругом.
Решение Ханты-Мансийского районного суда № 2-2526/2020 2-2526/2020~М-1620/2020 М-1620/2020 от 27 июля 2020 г. по делу № 2-2526/2020 определяет сделку дарения мнимой, поскольку последствия не соответствовали условиям безвозмездного переоформления имущества.
Нужна ли юридическая помощь при оспаривании
Поскольку оспаривание права собственности предполагает решение вопросов в рамках искового производства, без помощи квалифицированного юриста шансы на удовлетворение требований истца гораздо ниже. Рекомендуется привлекать юристов для оспаривания сделок дарения, продажи, аренды помещений, по иным спорам, связанным с имущественными претензиями граждан.
Юридическая поддержка, как правило, включает помощь в формулировании требований и правовой позиции истца или ответчика, сборе документальных доказательств и представлении интересов на судебных заседаниях.
Здравствуйте, Моя сестра в 2019 году переехала жить в Россию, я до середины 2022 года проживала в Казахстане. В 2021 году сестра предложила купить совместно дом в России . Я согласилась, и отправила денежный перевод через банк за стоимость 1/2 от цены купленного дома. Дом в 2021 она оформила на себя. Я в середине 2022 года переехала жить в Россию и в этом же году получила гражданство РФ. После получения гражданства и российского паспорта предложила сестре оформить на моё имя дарственную на дом и землю 1/2 части, дабы не остаться без жилья. Она отказывается оформить дарственную. Подскажите как выйти из данной ситуации, дабы не оказаться на улице.
Добрый день, Наталья. Есть ли между вами договор займа, оформленный в документальном виде? Либо переписка в электронном виде о том, что существует договоренность о передачи доли в ½? Договора займа полагаю, нет, а вот переписка с большой вероятностью есть. Рекомендую вам направить вашей сестре претензию с требованием возвратить средства, которые вы ей отправили с указанием срока возврата, скажем 14 дней.
Претензию направляете заказным письмом с уведомлением и описью вложения через почту. Так у вас будет почтовый корешок посредством которого вы докажите, что пытались урегулировать спор в досудебном порядке. Если ваша сестра проигнорирует вашу претензию, обращайтесь в суд с иском о возврате средств в качестве неосновательного обогащения.
Обращаю ваше внимание на то, что требовать передачи вам права собственности на ½ доли вы не можете. Давали деньги, значит и истребовать можете только деньги. После того, как суд удовлетворит ваше исковое заявление, можно уже договариваться с сестрой о том, что вместо денег она может вам передать ½ долю в доме. Если не согласиться, тогда будете требовать возврата средств. И можно намекнуть сестре, что если она не будет исполнять решение суда, приставы могут наложить арест на весь дом и продать его с целью покрытия долга. Поэтому проще договориться о передаче доли, чем потом еще и с приставами разбираться.
Мне 10 лет назад досталась 1 комнатная квартира , но сам я там ни когда не жил ,только прописан , все это время там жила моя сестра ,без прописки, за ЖКХ платит сестра , может ли она оспорить мое право собственности ..!?
Добрый вечер, Андрей.
Нет, ваша сестра не может оспорить ваше право собственности только на том основании, что вы там не проживаете. Возможно письменного договора о предоставлении права безвозмездного пользования у вас нет, но по факту сестра квартирой пользуется по вашему согласию и на безвозмездной основе, оплачивая только коммунальные расходы.
Но рекомендую подстраховаться и такой договор заключить, так вы обезопасите себя от лишних треволнений в плане компенсации за расходы по ремонту. Ведь сестра не могла не проводить хотя бы косметический ремонт, проживая в квартире 10 лет. Вот этот аспект и оговорить дополнительно, она живет, она и ремонтирует.
Добрый вечер. У меня очень сложная ситуация. Прошу помощи. Дело в том, что я потерпевшая по уголовному делу о мошенничестве в крупном размере. Под психологическим давлением, угрозами расправы с сыном, и родителями меня принудили продать своё единственное жильё, какие шансы у меня есть, чтобы признать сделку недействительной? Денег от продажи квартиры также нет, на мне куча кредитов. Подскажите с чего начать, какой должна быть доказательная база для суда?
Добрый день, Оксана.
Мошенничество – это уголовное правонарушение и доказательства для суда собирает полиция, а не вы. Опрашиваются свидетели, потерпевшие и иные фигуранты дела, в частности подозреваемые. Также приобщают к делу видео и аудио записи и иные вещественные доказательства. У вас были угрозы жизни вам и вашей семье, были ли свидетели угроз, есть ли записи. Можно еще запросить распечатку звонков в определенные дни. Приложите распечатку движения средств, ведь их куда-то же переводили, раз у вас их нет.
Составлялись определенные документы, на них ваша подпись? Если нет, то почерковедческая экспертиза понадобиться и ее должны запросить следователи.
Аннулировать сделку по продаже квартиры можно будет только после вступления в силу решения суда о привлечении к уголовной ответственности подозреваемых в мошеннических действиях. Пока нет приговора, суд по гражданскому судопроизводству не будет рассматривать ваш иск, потому что для гражданского суда подсудны дела только гражданского характера и дело по существу не может быть рассмотрено без разрешения вопроса об уголовном преследовании.
То есть в настоящее время вам нужно ждать окончания уголовного расследования и передачи дела в суд.
Добрый день, подали в суд иск о признании в собственность 1/3 доли в квартире в порядке приобретательной давности, т. к прошло более 20 лет, как собственник доли умер, добросовестного пользовались долей. Администрация города интереса к доле не проявляла, хотя обращались с письмом, о признании имущества вымороченным, отписались, это было ещё в 2012 году. Во время судебного разберательства, т. е. в 2020 году администрация города обратилась к натариусс и признала права собственности на указанную долю, в связи с чем суд в наших требованиях отказал. С какими исками нужно обратиться в суд, чтобы обжаловать право собственности и признать долю на квартиру своей?
Добрый день, Наталья.
Мне жаль, но ваш вопрос уже решен.
На наследование выморочного имущества не распространяется правило о фактическом принятии наследства и о сроках вступления в наследство в течении 6 месяцев, поэтому фактически местная администрация становиться собственником выморочного имущества со дня смерти наследодателя. При этом оформить права собственности на выморочное имущество местные органы власти могут в любое время, даже по истечении 20 лет. Что и было сделано.
После получения свидетельства о праве на наследство от нотариуса местными органами власти они получили право собственности на 1/3 квартиры, и теперь вы уже ничего не сможете сделать даже через суд. Все в рамках закона.