Как правильно сделать отчуждение доли в квартире

Право собственности на часть объекта предусматривает возможность распоряжения ею через отчуждение доли в квартире. Собственник сам определяет способы оформления в рамках безвозмездной или возмездной сделки, а в исключительных случаях существует риск принудительного отчуждения недвижимости на установленных законодательством основаниях. На выбор варианта оформления могут влиять правовые особенности сделки дарения, мены, продажи, а также налоговые последствия и итоговые расходы сторон.

Что такое сделка отчуждения доли в квартире?

Право передачи долей другим лицам доступно как собственнику единого объекта, так и владельцу части жилплощади или доли. Разница между действиями совладельца и полноправного собственника заключается в необходимости согласования, если хозяину принадлежит только часть квартиры.

Стать обладателем доли можно в результате:

• приватизации;
• выделения долей по материнскому капиталу;
• наследования несколькими претендентами;
• мены;
• дарения;
• раздела.

После образования долей в правоподтверждающих документах (выписки ЕГРН, свидетельства Росреестра) их отражают как ½ или 1/5 и т.д.

Отчуждение доли в квартире – это прекращение права с его переходом к другому собственнику. Статьей 235 ГК РФ определены следующие основания для прекращения права собственности на долю:

1. Отказ собственника по его личной инициативе.
2. Гибель имущества или его уничтожение третьими лицами.
3. Утрата недвижимости в иных ситуациях.

Отчуждение доли означает, что часть имущества, выраженная дробью, передается другому собственнику. Поскольку доля в квартире редко оказывается выделенной в виде обособленной комнаты, содольщикам необходимо определить порядок пользования общим внутриквартирным имуществом в рамках соблюдения требований ст. 246 ГК РФ, предписывающей учитывать интересы других жильцов.

Пошаговое описание сделки отчуждения доли

За некоторыми исключениями, алгоритм оформления отчуждения доли можно представить в виде общих этапов от согласования условий до регистрации перехода права собственности.

Шаг 1. Уведомление остальных собственников

Доля – часть единого объекта имущества. Распоряжение этой частью предполагает необходимость согласования с другими совладельцами. Согласно ст. 250 ГК РФ, собственник, инициирующий отчуждение, обязан вначале предложить свою часть другим совладельцам.

Факт предложения преимущественного выкупа подтверждается в виде отправки письменного уведомления с указанием условий будущей возмездной сделки. Не требуется уведомлять и согласовывать только сделки с безвозмездным переходом имущественных прав новому владельцу. Через месяц после вручения уведомлений содольщикам у инициатора отчуждения появляется право на переоформление доли на другое лицо.

Шаг 2. Составление договора

Если найден новый владелец доли и оговорены условий передачи, необходимо зафиксировать устные намерения в письменном виде.

В большинстве случаев для оформления привлекают нотариуса или юриста. Профессиональная юридическая поддержка обеспечить полное соблюдение законодательных норм, исключая угрозу оспаривания договора в суде.

Если принято решение самостоятельно составить договор, для облегчения задачи используют образец документа для конкретной разновидности сделки – дарственной, купчей, договора мены и т.д.

Шаг 3. Подготовка документации

Если составлен договор и определены условия передачи, перед заключением сделки следует проверить, все ли документы в порядке.

Помимо стандартного перечня документации могут потребоваться дополнительно разрешение опеки (если долей владеет несовершеннолетний), нотариальное согласие супруга (если собственность совместная).

Шаг 4. Визит к нотариусу

Когда все документы подготовлены, стороны назначают дату и место заключения сделки. Необходимость в нотариальном заверении определяется в зависимости от того, оформляется отчуждение одной доли или всех долей одновременно.

Нотариус не требуется для сделок отчуждения, если выполнены следующие условия:

• отчуждается долевое имущество;
• все доли отчуждаются в рамках единого договора.

Во всех остальных случаях нотариальное заверение считается обязательным.

Шаг 5. Регистрация права собственности

Подача документов на перерегистрацию доли в Росреестр происходит:

• через МФЦ;
• через отделение Росреестра;
• в нотариальной конторе, если договор требует заверения у нотариуса.

При самостоятельном обращении в Росреестр необходимо оплатить регистрационную пошлину в размере 2000 рублей. Готовая выписка ЕГРН выдается новому собственнику в течение 5-7 дней с момента сдачи документации.

Варианты сделок отчуждения

Сделки отчуждения бывают возмездными и безвозмездными, в зависимости от того, получают ли собственники вознаграждение или имущество передают без всяких встречных условий.

Отчуждение могут проводить по инициативе собственника, либо в принудительном порядке, когда согласия владельца уже не требуется. Согласно действующему законодательству, лишить собственника жилья против его воли можно только в судебном порядке, на основании вступившего в силу решения суда. Наиболее частыми добровольными сделками является продажа, дарение, мена.

Продажа жилья

Чаще всего недвижимость продают и покупают, меняя регион проживания, увеличивая жилплощадь. Этот вариант оформления считается самым простым способом смены жилья на новое, когда найти альтернативу для обмена невозможен.

Продажа доли предполагает обязательное согласование с остальными владельцами, которые могут воспользоваться правом преимущественного выкупа. Продавец обязан направить в адрес каждого хозяина доли уведомление о намерении продать имущество с предложением выкупить его по указанной цене. Уведомлять совладельцев о намерении продать долю не нужно только в случае, если покупателем выступает один из них.

При продаже доли постороннему лицу после вручения уведомлений должен пройти минимум 1 месяц до составления и подписания договора купли-продажи.

Выбирая вариант отчуждения через продажу, следует помнить о необходимости уплаты налога с дохода. Если при продаже собственник получает сумму больше, чем было заплачено при покупке, налоговая инспекция вправе взыскать налог с продаж, равный 13% от суммы полученного дохода. Чтобы не платить довольно крупную сумму, с момента приобретения имущества должно пройти не менее 3-5 лет.

Дарение

Процесс оформления безвозмездных сделок не требует дополнительного согласования с остальными собственниками. Достаточно составить дарственную и перерегистрировать имущество на нового получателя. Однако этот вариант передачи недвижимости можно рекомендовать только в пользу другого родственника, с которым установлено близкое родство:

• супруги;
• родители;
• дети, включая приемных;
• усыновители;
• родители родителей;
• братья, сестры.

Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, при отчуждении доли по договору дарения между родственниками с близким родством налог с дарения не начислят.

Пытаясь обойти требование законодательства по приоритетному праву выкупа, некоторые риэлторы предлагают подменить стандартный договор купли-продажи дарственной. Делать это не рекомендуется в силу ряда обстоятельств:

1. В случае срыва сделки, оспаривания ее в суде даритель вернет свое жилье, однако покупатель не получит денег.
2. Полученное в качестве дара жилье расценивается как доход налогоплательщика, что требует уплаты налога.
3. Если квартира получена в дар близким родственником, налог с дохода платить не придется, однако при последующей продаже в течение ближайших 5 лет собственник столкнется с проблемой взимания налога с продажи.

Соглашаясь на подмену купли-продажи безвозмездной сделкой, участники нарушают законодательство, что повлечет негативные последствия со стороны системы правосудия.

Мена

Если доля отчуждается в порядке обмена на другое имущество, заключают договор мены. Основное отличие от обычной сделки купли-продажи заключается в том, что главным вознаграждением за переданную долю выступает иное жилье или другое имущество. В случае неравноценной мены необходимо урегулировать вопрос получения доплаты.

Мена – такая же возмездная сделка, как и купля-продажи. При обмене должно быть соблюдено требование уведомить остальных собственников о планируемом обмене.

Для оформления стороны являются в нотариальную контору с подготовленным пакетом документации. Договор мены составляют самостоятельно, либо привлекают на помощь квалифицированного юриста.

Основания для принудительного отчуждения

В ряде случаев воля собственника не влияет на проводимую процедуру отчуждения, поскольку основанием для лишения недвижимости становится решение суда.

Для принудительного лишения собственника доли в квартире должны быть веские причины.

При отчуждении в пользу государства имущества физического лица (национализации) должны выплатить денежную компенсацию равную стоимости отчуждаемого объекта, и понесенных в связи с этим убытков, согласно ст. 306 ГК РФ.

Коммунальные долги

При просрочке обязательных платежей по ЖКХ заинтересованные организации вправе обратиться в суд для организации принудительного взыскания. Если собственных средств не хватает, в отношении должника организуют процедуру изъятия имущества с последующей продажей в счет уплаты долга.

Лишить жилья собственника можно только в крайних ситуациях, когда нет иного варианта взыскать долг. При этом, должны быть соблюдены следующие условия:

1. Сумма долга достигла критического размера сопоставимого со стоимостью имущества.
2. У должника нет дохода, с которого можно было бы взыскать задолженность.
3. Есть иная недвижимость, где мог бы проживать должник.
4. Срок просрочки составляет не менее 3 месяцев.

Отчуждение по решению суда за коммунальные платежи – процесс длительный. Вначале необходимо дождаться решения суда о взыскании долга, а затем дождаться вступления в силу другого судебного постановления, предусматривающего возможности принудительной продажи доли. Согласно установленной законом норме, долю должника предложат выкупить совладельцам квартиры.

Кредитные просрочки

Взыскать долг с недвижимости должника может любой банк, однако наиболее частым случаем обращения в суд является просрочка по ипотеке или кредиту с залоговым обеспечением.

На правах залогодержателя кредитор вправе требовать продажи доли с целью возврата долга. Если вырученная сумма окажется больше, остаток вернут должнику.

Долг по кредиту взыскивают с имущества, если:

• размер взыскания превысил 5% от кадастровой стоимости доли;
• просрочены платежи от 3 месяцев и более;
• просрочки возникают, как минимум трижды в году.

Если долг ипотечный, долю заберут, даже если она окажется единственной жилплощадью жильца и его семьи.

Ответы на частые вопросы

Когда нужна помощь юриста

Каждая сделка отчуждения предусматривает свои особенности оформления и нормы законодательства, регулирующие действия по передаче имущества новому владельцу. Чтобы правильно оформить документы и перерегистрировать задолженность надлежащим образом, рекомендуется привлечь опытного юриста, имеющему практику в жилищном праве.

Юрист поможет правильно подготовить документацию и урегулирует спорные моменты с другими участниками сделки в полном соответствии с буквой закона. В случае принудительного взыскания задолженности помощь юриста окажется незаменимой в урегулировании вопросов по ликвидации долга без отчуждения жилья.