Права и обязанности собственника жилого помещения

Наличие в собственности жилой недвижимости обеспечивает владельца полномочиями, характерными для права собственности, но также и накладывает на него определенные обязанности. Большая их часть регулируется положениями отдельных статей Гражданского и Жилищного кодексов РФ. Дополнительно права и обязанности собственника жилого помещения раскрываются в федеральных законах и подзаконных актах, нормах регионального законодательства, а также в позиции Верховного Суда и судебной практике.

Право собственности

В ГК РФ праву собственности без указания на конкретный вид имущества посвящен Раздел III, общим положениям о праве собственности — гл. 13 ГК РФ. Непосредственно само понятие раскрывается в ст. 209 ГК РФ. В ней упомянуты три правомочия, которыми обладает собственник любого имущества. Квартира, дом, комната также являются имуществом, поэтому основные положения данной статьи распространяются и на них.

Владелец любого имущества обладает неотъемлемыми правами:

• Владения — обладание вещью и ее защита от чужих посягательств;
• Пользования — возможность извлекать из вещи доходы либо иные полезные свойства;
• Распоряжения — возможность изменить, продать, подарить и т. д. свое имущество.

Согласно положениям ст. 209 ГК РФ, собственник квартиры может владеть квартирой — то есть запирать на замок, ставить на охрану и в целом защищать от чужих посягательств. Он вправе пользоваться — то есть проживать в квартире без каких-либо ограничений. Также владелец вправе распоряжаться жилым помещением — он может его продать, подарить, заложить, сдать под наем и т. д.

Правомочия собственника могут ограничиваться или обременяться, причем обычно ограничивается право распоряжения. Например, если квартира находится в залоге, владелец не сможет ни продать, ни подарить, ни поменять ее без согласия залогодержателя. Однако он сможет пользоваться и владеть своим жильем. Аналогичным образом ограничиваются правомочия собственника при аресте жилья и других видах ограничений.

ГК РФ о правах и обязанностях владельцев

Праву собственности на объекты жилой недвижимости посвящена Глава 18 ГК РФ. Согласно нормам, установленным в гл. 18, владелец жилого помещения обладает следующими правами:

• В полной мере реализовать правомочия собственника;
• Проживать лично и использовать жилье для проживания своей семьи;
• Владеть долей общедомового имущества в многоквартирном доме;
• Создавать и принимать участие в ТСЖ для управления МКД.

Владелец жилья вправе истребовать свое недвижимое имущество, если им незаконно владеет другое лицо, а также обладает иными правами, установленными нормами ГК РФ относительно всех видов имущества.

Обязанности собственника также перечислены в гл. 18 ГК РФ. Владельцу запрещается:

• Размещать в жилом объекте промышленные производства;
• Использовать квартиру для размещения различных организаций без перевода помещения в нежилое;
• Продавать или дарить свою долю в общедомовом имуществе МКД;
• Ограничивать домочадцев в пользовании жилым помещением;
• Отчуждать объект без согласия органов опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или не полностью дееспособные члены семьи.

На жилое помещение может обращаться взыскание по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ).

Жилищный кодекс РФ

Жилищные права и обязанности дополнительно регулируются Жилищным кодексом РФ. ЖК РФ — кодифицированный нормативно-правовой акт, которым устанавливается широкий круг прав и обязанностей как владельцев жилых помещений, так и других жильцов.

Права и обязанности владельца жилья раскрыты в ст. 30 ЖК РФ. Владелец жилого помещения:

• Может в полной мере реализовать правомочия собственника (владеть, пользоваться, распоряжаться жилым объектом);
• Вправе передать жилье во владение и пользование физическому лицу либо организации, заключив соответствующий договор.

Отдельные статьи кодекса дополняют перечень прав, которыми обладает собственник квартиры. Ему разрешается:

• Использовать помещение для трудовой деятельности, если этим не нарушаются права и интересы соседей;
• Проводить перепланировку с согласия муниципалитета;
• Зарегистрироваться в квартире, а также зарегистрировать в ней других лиц.

Владелец обязан:

• Содержать свое недвижимое имущество, а также оплачивать содержание общедомового имущества МКД;
• Поддерживать в должном состоянии свое жилище;
• Учитывать интересы и права соседей.

Владелец жилого дома (его части) должен заключить соглашение о своевременном вывозе или утилизации мусора с региональной мусорной компанией.

Подзаконные акты

Еще два правовых акта устанавливают обязанность владельцев содержать имеющееся у них недвижимое имущество — не только сам жилой объект, но и долю в общедомовом имуществе.

«Правила пользования жилыми помещениями» устанавливают требования к содержанию квартиры. Согласно п. 19 «Правил», владелец жилья обязан:

• Использовать жилье в целях, определенных ЖК РФ;
• Стремиться к сохранности и надлежащему состоянию жилья;
• Оплачивать расходы на содержание жилья и общедомового имущества;
• Своевременно оплачивать услуги ЖКХ, включая ремонт имущества, расходы на управление и капремонт.

П. 21 «Правил» утверждает, что дееспособные члены семьи владельца, проживающие в принадлежащей ему квартире, несут солидарную ответственность по его обязательствам.

Второй имеющий важное значение документ — «Правила содержания общего имущества». Его положения фактически повторяют нормы права, установленные ЖК РФ и ГК РФ. Владелец квартиры оплачивает содержание общедомового пропорционально своей доле в нем (п. 28 «Правил»). Доля определяется площадью квартиры. Чем она больше — тем большая доля в общедомовом имуществе принадлежит гражданину и тем больше его расходы на ее содержание.

Иные требования

Собственники квартир должны соблюдать требования противопожарной безопасности, а конкретно — «Правил противопожарного режима». Собственников квартир, а также других жильцов, затрагивает п. 123 «Правил». В частности, им запрещено:

• Хранить на территории общедомового имущества легковоспламеняющиеся, горючие, взрывчатые вещества, порох и т. д., а также применять их в быту;
• Загромождать эвакуационные выходы либо снимать в них двери;
• Устанавливать в подъезде наружные блоки кондиционера.

Понятие «права и законные интересы соседей», упомянутые в п. 4 ст. 30 ЖК РФ, в самом кодексе не расшифровывается. Поэтому для раскрытия этого юридического термина нужно обращаться к другим нормативно-правовым актам.

Например, п.1 ст. 12 Федерального закона от 23.02.2015 № 15-ФЗ запрещает любым лицам, в том числе и собственникам квартир, курить табачные изделия в помещениях общего пользования МКД и в лифтах. Также запрещается курить на детских площадках, включая и те, что расположены на придомовой территории.

Еще одно ограничение для собственников устанавливается Федеральными санитарными нормами и правилами. В частности, они утверждают параметры максимально допустимого шума в жилых комнатах квартир — до 30 дБ с 23:00 до 07:00, до 40 дБ — с 07:00 до 23:00. В различных субъектах РФ приняты региональные законодательные акты, согласно которым собственники квартир должны соблюдать тишину и в другие временные интервалы.

Также в обязанности владельца жилья и иных проживающих в нем граждан входит соблюдение требований санитарных и экологических норм.

Владелец квартиры, который развел в ней насекомых или животных, замусорил свое жилище, постоянно шумит, превратил жилое помещение в притон и т. д. не выполняет свои обязанности. Нарушение состоит в том, что своими действиями он создает угрозу здоровью соседей, нарушает их покой или иным образом ущемляет их интересы.

Права и обязанности долевых собственников

В том случае, если несколько собственников владеют одним объектом недвижимости, все вышеперечисленные права и обязанности сохраняются у каждого их них. Исключением могут являться ситуации, когда законодательством предусмотрено выполнение обязательств согласно долям в имуществе.

Ст. 249 ГК РФ утверждает, что оплата содержания общего имущества производится пропорционально долям. В первую очередь это положение касается уплаты налога на имущество физических лиц, а также коммунальных платежей.

Пример. Если квартира находится в долевой собственности (¼ у одного собственника и ¾ — у другого), а за содержание квартиры и общего имущества выставлен счет в 4 тыс. руб., то первый собственник должен внести 1 тыс. руб., а второй — 3 тыс. руб. Аналогично определяется и размер налога на недвижимое имущество — владелец ¾ доли в жилом помещении заплатит налог в 3 раза больше, чем собственник ¼ доли.

Права и обязанности жильцов

Третьи лица, которые не являются собственниками, но проживают вместе с ним, также обладают набором прав и обязанностей. Ч. 2 ст. 31 ЖК РФ устанавливает право домочадцев пользоваться помещением наряду с владельцем недвижимости, если иные условия не содержатся в договоре между сторонами. Также в ч. 7 ст. 31 утверждается, что граждане, которые проживают в квартире на основе соглашения с владельцем, обладают кругом прав и обязанностей, утвержденных текстом договора.

Ст. 31 определяет круг обязанностей, которые несет проживающий с собственником домочадец. Он обязан:

• Использовать жилое помещение в целях, определенных ЖК РФ;
• Обеспечивать целостность и невредимость жилья;
• Наравне с владельцем нести ответственность по его обязательствам — оплачивать ЖКУ, расходы на капремонт, управление домом и т. д.;
• Выселиться из квартиры, если семейные отношения с владельцем жилья будут прекращены.

Ч. 2 ст. 292 ГК РФ утверждается, что право пользования жильем прекращается в случае смены собственника, если договором не предусмотрено обратное.

Также лица, проживающие в многоквартирном доме, должны соблюдать все меры противопожарной, санитарной, санитарно-эпидемиологической, экологической безопасности.

Ответственность за нарушения

Нарушение владельцем своих жилищных обязательств, равно как и нарушение прав других людей, влечет привлечение нарушителя к ответственности. Конкретный вид ответственности зависит от того, какое именно правонарушение совершил владелец жилья.

Административная ответственность

В большинстве случаев нарушение обязанностей, присущих собственнику, либо нарушение прав и интересов соседей и иных лиц, грозит мерами административной ответственности. Нарушение различных правовых норм наказывается в соответствии с положениями КоАП РФ.

К собственникам жилых помещений могут применяться такие меры административного воздействия, как предупреждение и штраф. Решение о наложении мер административной ответственности принимается органами власти, например Государственной жилищной инспекцией.

Пример. Порча жилых помещений, например, помещений общего пользования, вследствие нарушения их чистоты квалифицируется по ст. 7.21 КоАП РФ. Решение о наложении штрафа принимает главный государственный жилищный инспектор субъекта РФ. Нарушитель может быть предупрежден либо оштрафован на сумму от 1 до 1,5 тыс. руб.

Гражданско-правовая ответственность

Гражданско-правовая ответственность наступает тогда, когда действие или бездействие собственника жилья:

• Нарушает какие-либо правовые нормы, установленные федеральным и региональным законодательством;
• Нанесло ущерб или вред, принесло убытки физическим и юридическим лицам.

По нормам гражданского законодательства, меры гражданско-правовой ответственности могут быть применены только судом. Физическое лицо или организация могут обратиться в суд с иском к владельцу квартиры.

Пример. Взыскание задолженности по оплате услуг ЖКХ, расходов на содержание, управление, капремонт и т. д. производится на основании судебного приказа мирового судьи, который рассматривает дело единолично, без приглашения сторон и проведения судебного разбирательства.

Ответственность за налоговые правонарушения

Собственники жилых помещений, которые не уплатили (не полностью уплатили) налог на имущество физических лиц, совершают налоговое правонарушение. В этом случае на владельца квартиры может быть наложен штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы налога.

Уголовная ответственность

Если злоупотребление правами или нарушение обязанностей содержит признаки преступления, нарушителю может грозить уголовная ответственность. Например, уничтожение чужого имущества, включая жилое помещение, может квалифицироваться по ст. 168 УК РФ, если совершено по неосторожности, или по ст. 167 УК РФ, если носило умышленный характер. В обоих случаях при нанесении крупного ущерба или наступлении тяжких последствий преступнику может грозить не только штраф, но и лишение свободы.

Пример. Если владелец или жилец в результате неосторожного обращения с огнем уничтожит или повредит чужое имущество в крупном размере (стоимостью более 250 тыс. руб.), он может быть приговорен к 1 году лишения свободы.

Можно лишиться собственности за нарушение обязанностей

Ст. 293 ГК РФ указывает, что владелец жилого помещения может лишиться своей собственности. Такое возможно, если владелец жилья:

• Использует помещение не по назначению;
• Регулярно нарушает покой, права и интересы соседей;
• Бесхозяйственно относится к своему имуществу, тем самым способствуя его разрушению.

В случае такого поведения собственника муниципалитет может вынести ему предупреждение, а если выявлен факт разрушения жилья — определить срок для устранения повреждений и ремонта.

В том случае, если владелец жилья не изменит своего поведения либо не произведет ремонт, муниципалитет может обратиться с исковым заявлением в суд. Опираясь на ст. 293 ГК РФ, суд может принять решение:

• Об изъятии жилого помещения;
• О дальнейшей его реализации на публичных торгах;
• О выплате собственнику квартиры вырученных средств.

Применение ст. 293 ГК РФ не требует наличия всех оснований — право на обращение в суд у муниципалитета появляется, если владелец квартиры нарушает хотя бы одно из упомянутых в статье условий.

Нужна ли помощь юриста

Обилие прав и обязанностей собственника жилой недвижимости нередко ставит владельцев квартир в затруднительное положение. Нормы, которых должен придерживаться собственник, содержатся в различных кодексах, законах, постановлениях и иных правовых актах как федерального, так и регионального уровня. Разобраться в них нелегко даже подготовленному человеку.

Достаточно часто владелец жилья не в курсе, что своими действиями он нарушает чьи-то права или свои обязанности. Не реже встречаются и ситуации, когда нарушаются права собственника жилого помещения или членов его семьи. В обоих случаях он может обратиться к юристу по жилищному праву, который даст профессиональную консультацию и окажет правовую поддержку даже в самых сложной ситуации.