Признание права собственности по приобретательной давности

Признание права собственности по приобретательной давности — судебная процедура, используемая в случаях, когда лицо длительное время владеет объектом недвижимости, не являясь при этом его собственником. После того, как установленный законодательством срок владения истечет, давностный владелец вправе требовать в суде признания права собственности. Если суд примет положительное решение и признает имущественные права на объект, владелец может обратиться в Росреестр для проведения процедуры государственной регистрации.

Понятие приобретательной давности

Приобретательная давность — один из установленных гражданским законодательством способов приобретения прав на недвижимое и иное имущество. Приобретательная давность как основание для приобретения имущественных прав возникает у давностного владельца имущества. Давностный владелец владеет своим имуществом формально незаконно, так как не имеет титула собственника, однако его имущественные права могут быть признаны судом.

Давностное владение следует отличать от незарегистрированного права собственности. В последнем случае имущественное право у лица возникло ранее, однако не было зарегистрировано. В случае давностного владения имущественное право возникает на основании судебного решения, признающего соответствие владения признакам, установленным в ст. 234 ГК РФ.

Признаки давностного владения

В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ давностное владение должно отвечать нескольким критериям, чтобы лицо, владеющее имуществом, могло рассчитывать на признании имущественных прав. Лицо, осуществляющее владением, обязано делать это:

• Добросовестно;
• Открыто;
• Непрерывно;
• В течение указанного в статье срока;
• Как своим собственным (не вступая ни с кем в договорные отношения).

При обращении в суд истец обязан доказать, что его давностное владение отвечает вышеуказанным признакам. Их точное определение раскрыто в п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010.

Добросовестность

Данный критерий означает, что лицо, получившее недвижимое имущество во владение, не знало и не могло знать того, что право собственности на объект не возникло. По своей сути этот признак давностного владения имеет значение лишь при начале владения. Даже если впоследствии лицо узнает, что имущество не находится у него в собственности, подобное знание не сделает владение недобросовестным.

Добросовестность начала владения признается при двух обстоятельствах:

1. Добросовестный приобретатель недвижимости считает себя собственником, однако не является им по независящим от него основаниям (продавец не имел права продавать имущество, была нарушена форма договора купли-продажи, не проведена процедура государственной регистрации);
2. Владелец осознает, что не является собственником, но не знает личность собственника и не имеет подобной возможности.

При несоблюдении этих условий владелец может быть признан недобросовестным приобретателем, что не позволит воспользоваться правом приобретательной давности. Нужно учитывать, что добросовестность является субъективным критерием, поэтому определяется судом индивидуально в каждом отдельном случае.

Открытость

Открытость означает то, что лицо, владеющее имуществом, не скрывает данный факт от окружающих — членов семьи, соседей, сотрудников коммунальных служб и УК, представителей власти и т. д. Непосредственно сам владелец не обязан информировать окружающих о том, что он владеет вещью. Открытость следует из того, что окружающие могут сами установить владельца имущества, наблюдая за ним. Однако если владелец имущества принимает специальные меры к сокрытию факта владения, то владение не может быть признано открытым.

Открытость владения не противоречит тому, что владелец вправе принимать меры по сохранности имущества, в том числе запирать его под замок, организовывать его охрану и т. д.

Непрерывность и длительность владения

Признак непрерывности владения требует того, чтобы в течение установленного ст. 234 ГК РФ временного периода владение не было прервано. Передача во временное владение не нарушает это условие, так что недвижимость может быть передана иным лицам по договору аренды или имущественного найма. Также владение не прерывается в случае правопреемства владения — в такой ситуации общие сроки владения двух лиц складываются.

Из непрерывности следует еще один критерий — длительность. Для объектов недвижимости срок владения должен составлять минимум 15 лет.

Отсутствие договорных отношений

Ремарка в законе, что давностное владение не может возникать по договору, может поставить в тупик, поэтому на этом критерии необходимо остановиться подробнее. Не считается давностным владением, если имущество было передано по договору, предусматривающему сохранение права собственности. Например, если объект был передан владельцу в соответствии с условиями арендного соглашения, договора доверительного управления, хранения и т. д. Однако допускается, что давностное владение начнется после того, как срок действия подобного договора истек, если имущество не было истребовано его собственником.

Определение сроков

Как уже говорилось выше, для недвижимости срок давностного владения установлен в 15 лет. Срок отсчитывается с того момента, когда имущество перешло во владение нового хозяина. При исчислении срока необходимо учитывать два нюанса:

• Допускается правопреемство — если наследник унаследует находящееся во владении имущество, срок не будет прерываться;
• Возможность подачи собственником виндикационного иска (истребования вещи из чужого владения) на основании ст. 301 и ст. 305 ГК РФ

Таким образом, для признания имущественных прав необходимо владеть бесхозным имуществом не менее 15 лет. Для имущества, у которого может быть определен собственник или владелец, возможность добиться признания имущественных прав возникает через 18 лет, так как сначала должны пройти 3 года исковой давности.

В отношении каких объектов действует давностное владение

Признание права собственности на недвижимость давностных владельцев допускается в отношении следующих объектов:

• Квартиры;
• Комнаты;
• Частного дома;
• Нежилого помещения или отдельного строения;
• Земельного участка.

Следует отметить, что давностное владение не возникает на самовольные постройки, если суд отказал в их узаконении. Признать имущественные права на такое имущество не получится, даже если срок и признаки владения соответствует законодательным требованиям.

Признание права собственности в суде

Дела подобной тематики рассматривается в порядке искового или особого судопроизводства. Особое производство в суде общей юрисдикции допускается в отношении бесхозного имущества, если отсутствует спор о праве и нет материальных требований. Если же известен предыдущий собственник или имеется спор о правах, необходимо подавать иск.

Существенных различий в процедуре у двух видов судопроизводства нет — в обоих случаях подается заявление в суд, проводятся судебные заседания и выносится судебное решение.

Подсудность

Дела о признании права собственности рассматриваются судами общей юрисдикции. На основании ст. 24 ГПК РФ нужно подавать заявление в районный суд. Так как предметом исковых требований является объект недвижимости, то в соответствии со ст. 30 ГПК РФ дело должно быть рассмотрено судом по местонахождению данного объекта.

Кто должен быть ответчиком в деле

Определение фигуры ответчика в подобных делах является непростым вопросом. Ясность в этот вопрос вносит Постановление Пленума ВС РФ № 10. В п. 15 указывается, что ответчиком должен являться предыдущий собственник имущества — физическое или юридическое лицо, либо его правопреемники. Если нет возможности установить предыдущего хозяина имущества, то в качестве ответчика можно указать орган местного самоуправления. Также истец вправе обратиться с иском к нескольким ответчикам — и к предыдущему собственнику, и к местной администрации.

Заявление

Заявление нужно составить в соответствии с правилами, установленными ст. 131 ГПК РФ. Текст заявления можно разбить на следующие составные части:

• Вступительную, в которой указывается название суда, сведения об истце, ответчике, третьих лицах, чьи интересы затронуты поданным иском;
• Описательную, которая содержит подробную информацию обо всех обстоятельствах дела;
• Просительную, в которой истец выдвигает исковые требования;
• Приложение, в которой перечисляются приложенные к иску документы, доказывающие перечисленные выше обстоятельства дела.

Документы

На основании ст. 132 ГПК РФ к иску нужно приложить документы. Приложенную к заявлению документацию можно разбить на две основные части:

• Обязательные документы — квитанция об оплате госпошлины, копия документа, подтверждающего право на льготу при ее оплате, уведомление о вручении копии заявления ответчику, расчет цены иска, копия паспорта истца и копия доверенности, если интересы истца в суде представляет доверенное лицо;
• Документация, имеющая непосредственное отношение к делу.

Список документов, которыми истец подтверждает обстоятельства и основывает свои требования, зависят от особенностей дела. В качестве подобной документации могут использоваться:

• Выписка из ЕГРН на объект недвижимости;
• Документы, подтверждающие законность завладения имуществом и истечение сроков давности;
• Подтверждения расходов на содержание имущества (квитанции об оплате ЖКУ, уплату членских взносов в СНТ и т. д.);
• Свидетельские показания соседей, родственников, представителей администрации и т. д;
• Техническая документация на недвижимость (технический и кадастровый паспорта).

Составить точный список документов, прилагаемых к заявлению, невозможно, так как подобные дела носят индивидуальный характер. Узнать конкретный список документов для судебного разбирательства можно только в ходе юридической консультации по конкретному делу.

Госпошлина

При обращении в суд общей юрисдикции в отношении госпошлины за подачу иска действуют положения пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Ее размер определяется ценой иска, которая зависит от стоимости указанного имущества (кадастровой или инвентаризационной).

Если заявление принято в рамках особого производства, то размер госпошлины другой, так как отсутствуют имущественные требования. В таком согласно п. 8 ст. 333.19 НК РФ при подаче заявления нужно заплатить 300 руб.

В соответствии со ст. 90 ГПК РФ и п. 2 ст. 333.20 НК РФ истец может подать в суд ходатайство с просьбой предоставления отсрочки или рассрочки оплаты госпошлины, уменьшения ее размера или полного освобождения от оплаты.

Рассмотрение дела в суде

После того, как иск принят, суд начинает подготовку дела к судебному разбирательству, а затем назначает первое судебное заседание. Как правило, разбирательство длится не более 2 месяцев (ст. 154 ГПК РФ). При необходимости, этот срок может быть увеличен, но не более чем на 1 месяц. Стороны могут ходатайствовать о рассмотрении дела в их отсутствии, однако истцу лучше не пользоваться этим правом. Посещая судебные заседания, истец показывает, что заинтересован в исходе дела, что может сказаться на результатах разбирательства.

Судебное решение

По итогам судебного разбирательства суд выносит решение, вступающее в законную силу через 30 суток после вынесения. До этого момента любая из сторон судебного процесса имеет право апелляционного обжалования. По истечении этого срока истец может получить судебное решение в канцелярии суда, а на его основании зарегистрировать право собственности.

Отличительные черты особого производства

Как уже говорилось, особое производство применяется в тех случаях, когда недвижимое имущество фактически является бесхозным, то есть его собственник неизвестен либо установить его личность нет возможности. В таком случае заявление в суд должно содержать требование установления факта владения недвижимостью и соответствия признакам давностного владения.

Еще одной особенностью особого производства является то, что в процессе отсутствуют стороны (истец и ответчик). Лицо, обращающееся в суд, в таком случае именуется заявителем, другие привлеченные к процессу лица именуются заинтересованными лицами. Обычно в качестве заинтересованных лиц выступает Росреестр или местная администрация.

Регистрация имущественных прав

Право собственности на недвижимость подлежит обязательной регистрации, поэтому в случае положительного решения суда следует обратиться в орган регистрации (Росреестр). Также можно подать заявление на регистрацию через МФЦ.

При обращении к регистратору необходимо предоставить:

• Заявление (заполняется на месте);
• Копию паспорта;
• Вступившее в силу решение суда и его копию, заверенную судом;
• Техническую документацию на объект недвижимости;
• Квитанцию об оплате госпошлины за совершение регистрационных действий (2 тыс. руб.).

Срок проведения государственной регистрации — 7 рабочих дней при обращении в отделение Росреестра и 9 рабочих дней, если заявление подавалось в МФЦ. По истечении этого периода заявитель может вновь посетить отделение Росреестра или МФЦ и получить документ, подтверждающий право собственности. С 2017 года им является выписка из ЕГРН.

Судебная практика

Примеры правоприменительной практики по делам с подобными требованиями.

1. Решением Богучанского районного суда Красноярского края № 2-312/2020 2-312/2020~М-139/2020 М-139/2020 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-312/2020 были признаны имущественные права истца на квартиру, так как собственник помещения (АО «Ангархимлес») был ликвидирован, жильцы проживали в квартире на протяжении 18 лет, условия давностного владения были ими полностью соблюдены.
2. Решение Облученского районного суда Еврейской Автономной Области № 2-247/2020 2-247/2020~М-184/2020 М-184/2020 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-247/2020 признало право собственности истца на жилое помещение. Суд принял ко вниманию факт, что собственник помещения не проявлял интереса к помещению, а истец являлся владельцем помещения в течение срока, превышающего срок давностного владения.
3. Решением Заводоуковского районного суда Тюменской области № 2-284/2020 2-284/2020~М-225/2020 М-225/2020 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-284/2020 признаны имущественные права истца на земельный участок и располагающийся на нем частный дом в связи с давностным добросовестным владением истца вышеуказанным имуществом.
4. Решением Елизовского районного суда Камчатского края № 2-331/2020 2-331/2020~М-114/2020 М-114/2020 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-331/2020 признаны имущественные права физлица на землю в связи с тем, что ответчик передал ему правоустанавливающие документы на участок и не проявлял к нему интереса. Истец обрабатывал землю и являлся фактическим владельцем участка в период, превышающий срок давностного владения.
5. Решение Суворовского районного суда Тульской области № 2-249/2020 2-249/2020~М-168/2020 М-168/2020 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-249/2020 удовлетворило требования истца на основании того, что он использовал нежилое помещение в течение срока, установленного ст. 234 ГК РФ, а ответчик в лице местной администрации не оспаривал владение.

Какие сложности могут возникнуть

Признание права собственности в силу приобретательной давности — достаточно редкая для судебной практики процедура. В большей степени такой способ приобретения прав носит исключительный характер, так как применяется тогда, когда у владельца нет других оснований для признания имущественных прав. По этой причине дела с такими требованиями достаточно редко встречаются в судебной практике. Даже опытные юристы нечасто встречаются с подобным способом защиты прав.

Чтобы выиграть дело в суде, необходимо доказать все признаки давностного владения (открытость, непрерывность, добросовестность и т. д.). Кроме того, нужно подготовить исковое заявление и необходимые для суда документы. Сделать это без наличия юридических знаний и практики участия в судебных процессах нелегко. Поэтому перед обращением в суд нужно обязательно проконсультироваться с юристом, специализирующимся на жилищных правоотношениях. Получить профессиональную консультацию можно на нашем сайте.

Частые вопросы и ответы юриста по теме статьи