Сделка с недвижимостью, совершенная с нарушением закона или прав других лиц, может быть оспорена в течение срока исковой давности. Цель оспаривания – отменить договор дарения или купли-продажи, если квартира, дом, земельный участок, гараж переданы в собственность другого лица под влиянием обмана, в результате обмана, без согласия супруга. Отмена сделки позволяет вернуть имущество первоначальному владельцу.
Важно! Оспорить сделку можно и за пределами срока исковой давности, но в иске будет отказано, если вторая сторона попросит применить последствия пропуска срока исковой давности.
Разберем, какой срок исковой давности предусмотрен для сделок с недвижимым имуществом, как определить, какой срок нужно применять, что делать если срок пропущен, какие проблемы возникают на практике и как решаются.
- Какой срок исковой давности предусмотрен для сделок с недвижимостью
- Как определить, какой срок нужно применять
- Срок оспаривания ничтожных сделок
- Срок оспаривания оспоримых сделок
- Как быть, если срок пропущен
- Образец ходатайства о восстановлении срока исковой давности
- Судебная практика
- Частые вопросы и ответы на них
- Какие сложности могут возникнуть
Какой срок исковой давности предусмотрен для сделок с недвижимостью
Срок исковой давности представляет собой временной промежуток, в течение которого лицо, чьи права нарушены вправе обратиться в судебную инстанцию с целью оспаривания договора по отчуждению недвижимости.
Согласно общим правилам срок исковой давности равен трем годам (статья 196 ГК РФ). По спорам об оспаривании сделок применяются специальные сроки с минимальным пределом 1 год и максимальным – 10 лет.
Срок исковой давности по договорам об отчуждении недвижимого имущества не может выходить за пределы 10 лет со дня начала исполнения сделки с недвижимостью. Стороны не вправе менять его продолжительность по своему усмотрению с большую или меньшую сторону.
Как определить, какой срок нужно применять
Для правильного применения срока исковой давности нужно разобраться, какой является сделка: ничтожной или оспоримой (статья 181 ГК РФ).
Срок оспаривания ничтожных сделок
Ничтожные сделки – это такие сделки, которые недействительны с самого момента совершения, поскольку противоречат требованиям закона.
К ничтожным договорам относят:
- продажу имущества по подложным документам (например, по поддельной доверенности);
- покупку или получение недвижимости в результате дарения у недееспособного или несовершеннолетнего лица в возрасте до 14 лет (например, у инвалида 1 группы, признанного судом недееспособным);
- совершение мнимой сделки без намерения передавать имущество (например, имущество дарится другому лицу, чтобы спрятать его от приставов, а фактически остается у первоначального владельца);
- подписание притворного договора для прикрытия другой сделки (например, стороны заключают договор купли-продажи, чтобы получить налоговый вычет, а фактически было дарение без передачи денежных средств);
- совершение сделки с нарушением закона (например, при продаже квартиры, приобретенной за счет материнского капитала, не учитываются интересы детей).
Срок исковой давности для ничтожных договоров по отчуждению недвижимости составляет 3 года со дня начала исполнения. Если пострадавшей стороной является лицо, не участвовавшее в сделке, срок начинает отсчитываться со дня, когда ему стало известно о нарушении своих прав. Однако, он не может превышать 10 лет со дня совершения сделки.
Срок оспаривания оспоримых сделок
Оспоримые сделки – это такие сделки, которые недействительны в силу признания таковыми судом.
К оспоримым сделкам относят:
- передачу недвижимости в результате мошенничества или угрозы (например, гражданин подарил квартиру под угрозой применения насилия в отношении него и членов его семьи);
- продажу имущества под влиянием обмана или заблуждения (например, пенсионера уговорили продать квартиру, пообещав одну цену, а фактически отдали меньшую сумму);
- заключение договора с лицом, обладающим ограниченную дееспособность (например, дееспособность была ограничена по решению суда из-за алкогольной зависимости гражданина);
- совершение сделки с лицом в возрасте от 14 до 18 лет, если не получено согласие родителей, попечителя или опекуна (например, ребенка, получившего в наследство квартиру, уговорили ее продать за низкую стоимость);
- передача недвижимости без согласия супруга (например, квартира оформлена на мужа, и он продал ее без согласия жены).
Для признания недействительной оспоримой сделки необходимо обратиться в суд в течение года. Срок отсчитывается со дня, когда лицо узнало об обмане, нарушении закона или с момента, когда прекратились угрозы и насилие.
Следует знать! В случае признания сделки недействительным недвижимость должна быть возвращена первоначальному владельцу, а деньги – покупателю. Если имущество было утрачено, то покупатель или одаряемый должны компенсировать ее стоимость.
Как быть, если срок пропущен
Бывает, что гражданин узнает о сделке с недвижимости, однако не обращается своевременно в суд и пропускает срок исковой давности. Если он подаст иск несвоевременно, суд откажет в признании сделки с недвижимостью недействительной.
Закон предусматривает возможность восстановления срока на основании статьи 205 ГК РФ.
Для восстановления пропущенного срока необходимо заявить в суд ходатайство. Оно должно быть обосновано уважительными причинами. Например, обстоятельствами непреодолимой силы (беспомощное состояние, неграмотность, длительная болезнь).
Также возможно приостановление течения срока исковой давности, если гражданин не подал иск из-за ликвидации чрезвычайной, прохождения военной службы, действия моратория на исполнение обязательства.
Образец ходатайства о восстановлении срока исковой давности
Рекомендуем воспользоваться образцом ходатайства о восстановлении срока исковой давности, подготовленным специалистами нашего сайта.
В Благовещенский городской суд
675000, г. Благовещенск, ул. Краснофлотская, 137
Истец: Иванов Андрей Степанович
675000, г. Благовещенск, ул. Ленина, 281, кв. 1
Ответчик: Карасева Анна Николаевна
675000, г. Благовещенск, ул. Амурская, 135, кв. 12
Дело № 2-1456/2024
Ходатайство о восстановлении срока исковой давности
В производстве Благовещенского городского суда находится дело № 2-1456/2024 по иску Иванова А.С. к Карасевой А.Н. о признании договора купли-продажи квартиры от 12.04.2022 года № 456 недействительным в связи с его оспоримостью (совершен под влиянием введения в заблуждение).
Истец заявляет ходатайство о восстановлении срока исковой давности, который был пропущен по причине длительной болезни истца (онкологическое заболевание).
В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев — в течение срока давности.
В рассматриваемой ситуации истец должен был обратиться в суд с иском не позднее 12.04.2024 года, а фактически иск был подан 31.05.2024 года. Срок исковой давности был пропущен по причине прохождения лечения в онкологическом диспансере. В период с 11.01.2024 года по 10.05.2024 года Иванов А.С. находился на стационаре для выполнения операции по удалению злокачественной опухоли и прохождения курсов химиотерапии.
На основании изложенного полагаю, что срок исковой давности может быть восстановлен по уважительной причине.
Руководствуясь статьей 205 ГК РФ,
Прошу:
Признать причины пропуска срока исковой давности уважительными и восстановить срок исковой давности.
Приложение: Выписка из медицинской документации.
14.06.20__ г. __________А.С. Иванов
Судебная практика
Определением Кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2020 года по делу № 88-19014/2020 оставлено определение суда апелляционной инстанции, которым принято новое решение о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. В процессе разбирательства ответчик просил применить положения о пропуске срока исковой давности. Истец настаивал на его восстановлении. Суд учел, что на иждивении истца находится четверо несовершеннолетних детей, требующих постоянного ухода и присмотра, личность истца, окончившего коррекционную школу и имеющего неполное среднее образование, а также принял во внимание, что оспариваемой сделкой нарушены права несовершеннолетних лиц, не обладающих полной гражданской и гражданской процессуальной дееспособностью. Совокупность указанных обстоятельств признаны уважительными на основании ст. 205 ГК РФ.
Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2020 по делу № 88-2926/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции, которым отказано в восстановлении срока исковой давности и в признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным. Как установлено судом сделку нельзя квалифицировать мнимую. Цель договора достигнута: имущество передано в собственность покупателя, а продавец получила денежные средства от продажи. Также не нашлось оснований для восстановления срока исковой давности, поскольку истец не подтвердил уважительные причины, по которым он был пропущен.
Частые вопросы и ответы на них
Какие сложности могут возникнуть
В случае пропуска срока исковой давности гражданину, решившему оспорить сделку с недвижимостью, потребуется доказать, что причины несвоевременного обращения в суд действительно веские. В такой ситуации желательно обратиться к квалифицированному юристу, который разъяснит, как написать ходатайство о восстановлении срока и поможет подготовить подтверждающие документы.