Собственники квартир в аварийном доме вправе рассчитывать на выкуп своего жилья либо предоставление аналогичных по потребительским качествам квартир в пределах того же населенного пункта. При этом владельцы вправе выбирать из обоих вариантов, если их дом участвует в региональной программе расселения. А вот наниматели, проживающие в квартирах по договору социального найма, могут рассчитывать лишь на переселение в равнозначное по своим качествам жилье.
Законодательное регулирование
Права и обязанности собственников жилых помещений регулируется положениями Жилищного кодекса РФ. Также для выселения собственников могут применяться следующие нормативно-правовые акты:
- Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ;
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14;
- Положения ГК и ГПК РФ и т. д.
Здания могут относиться к жилищному фонду субъектов РФ и муниципальному жилищному фонду, поэтому дополнительно могут применяться положения региональных и муниципальных нормативно-правовых актов.
Признание жилья аварийным
Согласно ст. 12 – 14 ЖК РФ, органы, на чьем балансе находится здание, могут признать его аварийным. Сама процедура признания жилья аварийным регулируется нормами, изложенными в Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В п. 34 Постановления определены основания для признания дома аварийным. Решение принимает межведомственная комиссия, если техническая экспертиза установит, что несущие конструкции либо само здание находятся в аварийном состоянии, характеризующимся наличием разрушений, повреждений или деформации, создающими угрозу обрушения или крена дома.
Дополнительно применяется расчет износа дома и его несущих конструкций. Для зданий, построенных из кирпича, панели, железобетона и т. д., износ не должен превышать 70 %. Для деревянных зданий — не более 65 %. Межведомственная комиссия на основании полученных данных направляет акт обследования в тот орган власти, на чьем балансе находится здание.
Областная (городская, поселковая) администрация в 30-дневный срок после получения акта обследования принимает решение о признании дома аварийным, после чего направляет всем собственникам и нанимателям проекты изъятия их помещений. Срок выселения из аварийного дома зависит от степени опасности, грозящей жильцам, и определяется федеральным законодательством.
Права собственников
ЖК РФ не содержит отдельной статьи, определяющей права собственников квартир в аварийных зданиях. В разъяснении Пленума ВС РФ утверждается, что в подобных случаях нужно применять законодательство по аналогии, в первую очередь нормы, установленные ст. 32 ЖК РФ.
Владельцы квартир в аварийном доме вправе рассчитывать на следующие виды возмещения:
- Выделение аналогичного по площади и качеству жилья в собственность;
- Финансовое возмещение за утраченное жилье.
В случае, если жильца не устраивают оба предложенных варианта либо собственник здания не выполняет перед владельцем жилого помещения установленных законодательством обязанностей, он может обратиться в суд. Равно и региональная (местная) администрация может подать исковое заявление в суд, если владелец квартиры отвергает все предложенные варианты.
Предоставление жилья в собственность
Предоставление аналогичного по своим качествам жилья в собственность допускается, если аварийное здание участвует в региональной программе расселения аварийного жилья, действующей на основании Федерального закона № 185-ФЗ. При этом должно быть соблюдено несколько условий:
- Новое жилье передается в собственность;
- Предлагаемый вариант имеет потребительские характеристики не хуже, чем помещение в аварийном доме;
- Если предлагаемый вариант по своим потребительским качествам хуже, то собственнику жилья предоставляется возмещение в виде разницы стоимости между двумя вариантами жилья;
- Объект располагается в том же населенном пункте (по согласованию с собственником допускается размещение в ином населенном пункте).
Если предоставляемое жилье по своей рыночной стоимости дороже, чем квартира в аварийном доме, гражданин не должен доплачивать разницу. В таком случае обязанность доплатить разницу возникает лишь из соглашения сторон.
В любом случае стороны (собственник МКД и владелец квартиры) должны заключить между собой соглашение. Если владелец жилья отказывается от одного из предложенных вариантов, это не означает, что он по умолчанию отвергает подобный способ реализации прав Администрация региона (города, поселка и т. д.) должна предложить тот вариант, который его устроит.
Однако на практике число возможных вариантов жилья ограничено финансовыми и имущественными возможностями администрации. Если соглашение не достигнуто, то есть ни один из вариантов не устроил гражданина, он может согласиться на уплату возмещения. Также любая из сторон вправе обратиться в суд.
Выплата возмещения
Размер возмещения рассчитывается исходя из положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Возмещение включает в себя следующие выплаты:
- Рыночную стоимость изымаемой квартиры;
- Затраты на наем временного жилища;
- Расходы на поиск нового жилья, переезд и регистрацию перехода права собственности;
- Упущенную выгоду в связи с переездом;
- Компенсацию за непроизведенный капремонт.
Расчет рыночной стоимости осуществляется аккредитованной оценочной компанией. Однако окончательный размер возмещения определяется соглашением с владельцем квартиры (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). Если стороны не придут к согласию относительно размера выкупа, то он определяется в суде.
Права нанимателей
Права нанимателей регулируются положениями статьей 86 – 89 ЖК РФ. Им выделяется аналогичное жилье по договору социального найма. Предоставленное жилье должно:
- Иметь все элементы благоустройства, характерные для данного населенного пункта, даже если изъятое жилье располагалось в неблагоустроенном здании;
- Иметь общую площадь не меньше, чем бывшее жилье;
- Располагаться в этом же населенного пункта либо, по согласованию с нанимателем, в другом населенном пункте.
Если наниматель находился в очереди на улучшение жилищных условий, то переезд из аварийного дома по новому месту жительства не влияет на очередь.
Процедура выселения
Процедура выселения производится добровольно, за исключением случаев, когда стороны не пришли к соглашению. В такой ситуации выселение из аварийного дома может производиться в судебном порядке — остаться проживать в таком жилье собственнику или нанимателю не позволят. Сама процедура выселения производится судебными приставами по нормам исполнительного производства.
Принудительное выселение из аварийного жилья допускается, если владельцу предварительно и равноценно возмещено изъятие его собственности (ст. 32 ЖК РФ).
Собственнику будет выплачено возмещение за утраченное жилье, размер которого будет определен судом, после чего он будет выселен из квартиры и снят с регистрационного учета. После выплаты возмещения администрация полностью снимает с себя ответственность перед собственником помещения.
Наниматель также может быть решением суда принудительно выселен из аварийного жилья и переселен в другую квартиру по договору социального найма. При этом ему, как и владельцу квартиры, придется оплатить судебные расходы (госпошлину), если суд удовлетворит иск администрации.
Судебная практика
Значительная часть рассматриваемых в судах дел касается нарушений процедуры выселения из аварийного жилья. Опираясь на разъяснение позиции Пленума ВС РФ, выраженной в Постановлении № 14 от 02.07.2009, суды применяют к собственникам жилья в аварийных МКД положения ст. 32 ЖК РФ. Судебная практика подтверждает, что взамен утраченной жилой недвижимости владельцам должны быть выделены жилые помещения не меньшего размера в собственность либо компенсация в размере рыночной стоимости жилья и дополнительных расходов.
Примеры судебной практики:
- Решение № 2-657/2019 2-9/2020 2-9/2020(2-657/2019;)~М-642/2019 М-642/2019 от 28 февраля 2020 г. по делу № 2-657/2019.
- Решение № 2-421/2020 2-421/2020~М-5497/2019 М-5497/2019 от 28 февраля 2020 г. по делу № 2-421/2020.
- Решение № 2-303/2020 2-303/2020(2-3672/2019;)~М-3921/2019 2-3672/2019 М-3921/2019 от 25 февраля 2020 г. по делу № 2-303/2020.
Однако нередки и случаи, когда истцом выступает государство или муниципальный орган, а ответчиком — гражданин, который отказывается от предложенных ему вариантов. В таком случае он получает определенную судом компенсацию, а его бывшее жилье изымается.
Какие сложности могут возникнуть
Признание дома аварийным ставит собственника в тяжелую ситуацию. Ему нужно знать свои права и не позволять государственным или муниципальным органам нарушать их. Нередки ситуации, когда региональная администрация или муниципалитет отказываются предоставить жилье в собственность, предлагают владельцу переселиться в квартиру с худшими характеристиками либо и вовсе заключить договор социального найма и стать нанимателем. Если владелец жилья выбирает денежное возмещение взамен утраченного жилья, часто встречаются случаи занижения стоимости квартиры либо отказ возместить разницу в рыночной стоимости между двумя объектами недвижимости.
Немалых сложностей добавляет и отсутствие единообразной судебной практики по таким делам. Нередки случаи, когда собственникам приходится обращаться в Верховный Суд, чтобы добиться справедливости. Поэтому в случае проживания в аварийном доме нужно обязательно проконсультироваться со специалистом, а конкретно — с юристом в сфере жилищного права.
Добрый вечер. Купили в феврале 2017 года 1/2 доли в квартире в доме признанным аварийным в декабре 2016 года. Дом расселяют по федеральной программе переселения из аварийного жилья, получили извещение об изъятии жилья в мае 2023года. Собственник супруга, другого жилья на территории области в собственности у неё нет. Что должны предложить органы администрации взамен изымаемого жилья и применима ли к нам ст. 32 п.8.2, если учитывать то что собственность возникла до принятия закона о введении пункта 8.2 в ст.32
Здравствуйте, Сергей! Судебная практика исходит из того, что к аналогичным Вашему случаю применяются положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Также по данному вопросу имеется разъяснение Минстроя России в письме от 17.04.2020 N 15026-МЕ/06.
Здравствуйте! Наш дом находится в курортной зоне. Круглогодичное отопление и термальная вода из горячего крана. Дом хотят расселить. Мы собственники. В вашей статье указано, что предоставляеое жилье должно обладать теми же характеристиками либо компенсироваться. Эти характеристики (горячее термальное отопление и вода термальная из крана) не смогут ни как компенсировать. Как быть?
Здравствуйте, Катерина! Новое жилье должно иметь площадь не менее изъятого, должно быть благоустроенным. Это означает, что в новой квартире должно быть центральное водоснабжение и отопление. Наличие термального водоснабжения необязательно. Если собственники не согласны на выдачу нового жилья, им выплачивается денежная компенсация по рыночной оценке изымаемой квартиры, доли в общедомовом имуществе и расходов на переезд.
Добрый день! В аварийном ветхом жилище прописаны 3-е взрослых и 2-е несовершеннолетних детей,ордера и договора соцнайма у нас нет,документы утеряны в архиве.Пришла повестка в суд на судебное заседание по делу об выселении нанимателя и всех его членов семьи(в том числе несовершеннолетние дети). Что нам делать в таком случае? Нас выкинут как котят на улицу? В суд я должна явиться с несовершеннолетними детьми,какой спрос с маленьких детей?
Здравствуйте, Юлия! С детьми в суд являться не нужно. Вы будете представлять интересы детей в судебном заседании как их законный представитель. Вам необходимо подать суду встречный иск о признании за Вами права пользования квартирой на праве социального найма и возложении на администрацию обязанности заключить с Вами договор социального найма.
Добрый день!Квартира в соц.найме. Дом признан аварийным — должны ли предоставить идентичное жильё, если есть в собственности ещё квартира.
Доброе утро, Наталья.В идеале вам должны выделить равноценное жилье взамен изымаемого, но опять же по договору социального найма и в границах того же населенного пункта во исполнение ст.86 ЖК РФ. То есть вам обязаны предоставить другое жилье, невзирая на наличие в собственности другого жилого помещения.
Добрый вечер. Подскажите, у меня следующая ситуация:
Получил по договору социального найма 2 комнаты в коммунальной квартире (раньше стояли на очереди по улучшению жилищных условий, потом сняли при присоединении комнаты). Были прописаны втроем: я, отец, мать (они в разводе).
Отец умер в 2018 году, передал свою квартиру в собственности мне по договору дарения.
В 2020 году дом признали аварийным, снос планируют до 2025 года. Подскажите, получу ли я равноценную площадь по договору социального найма, имея в собственного квартиру или есть смысл по договору дарения переписать ее на маму?
Заранее спасибо!
Доброе утро, Андрей. В силу ст.86 ЖК РФ при расселении из аварийного дома в котором граждане имеют жилье на основании договора социального найма предоставляются аналогичные по площади жилые помещения в границах того же населенного пункта. Поэтому при изъятии комнат, находящихся в вашем пользовании администрация должна будет вам предложить другие комнаты.
Но в данный момент вы в жилье не нуждаетесь, так как по дарственной получили квартиру в виду чего велика вероятность остаться и без комнат. Поэтому берите все документы, которые у вас есть и обращайтесь к юристу по месту жительства для разовой консультации.
При решении вопросов связанных с жильем, действует региональное законодательство и порядок выделения жилья, определенный нормативными актами органа местного самоуправления. Я не знаю где вы проживаете, соответственно проще обратиться к юристу по месту жительства, который и учтет все нюансы как местного законодательства так и данных в ваших документах.
моя квартира находится в доме который включен в программу переселения из ветхого жилья, после оценки квартиры. ознакомившись с суммой которая не позволяет мне купить равнозначное жилье, я написала претензию в администрацию о предоставление мне равнозначного жилья, а не денежных средств, на что администрация ответила мне отказом.
я написала заявление в суд на отказ администрацией предоставление мне права выбора, а именно равнозначной квартиры. судом по месту жительства было вынесено решение об обязании администрации дать мне равнозначное жилье взамен ветхого, но администрацией было обжаловано данное решение в Областном суде г Екатеринбург ,который отменил решение суда ссылаясь на преждевременное подачу иска мной, что это город должен был подать на меня иск. так ли это, ведь у меня есть официальный отказ администрации. что мне делать, какие законы и последовательность я могла нарушить
Добрый день, Жанна. У вас должен был быть иск об оспаривании отказа администрации в предоставлении вам права выбора. Полагаю, что иск именно так и был сформулирован, вы просто не много так его назвали в вопросе. Областной суд не прав. У вас был отказ, вы его обжаловали. Все правильно. Вам нужно обжаловать решение областного суда в Верховном суде РФ. Привлеките юриста, в делах на таком уровне много нюансов, о которых вы можете и не знать.
как я ранее писала об отмене областным судом решения суда первой инстанции ,которая обязала администрацию дать мне взамен аварийного жилья равнозначное жилье,я подала кассационную жалобу,которая отменила решение областного суда и оставило в силе решение первой инстанции.Теперь у меня вопрос,у меня в квартире современный ремонт,квартира находится на втором этаже,в центре жилого участка,рядом в шаговой доступности магазины, аптеки, больница, остановки транспорта и др инфраструктуры.
Администрация нашего города сказали ,что будут покупать нам квартиры по нашей оценочной стоимости,на что хватит ,то и купят,правильно ли это,ведь у нас указанно равнозначное жилье.а не равноценное.может влияет ли мой ремонт на мои требования к предоставляемой квартире,если да,то какие.Первая оценка была августе 2022г 830т кватрира +200т понесенные расходы связанные с переездом,но они эту сумму поделили попалам 515 т + 150т за долю которую я выкупила у мужа 2016г,изначально квартира была куплена и оформлена в 2002 г на меня,но в 2007г было разделенно совместно нажитое имущество,в в 2016 г муж умер в тюрьме,я с ним была уже в разводе,поэтому я выкупила за 150т его долю у ее матери,дом входит в фед программу расселения жилья и признан аварийным в 2012 году.,подскажите правомерно ли они делят оценочную сумму,ведь я выкупила долю до выхода закона.те до 26.12.2019г .Новая оценка была в марте 2023 г,та же самая история,просто сумма на 200т побольше,в августе этого года была оценка аналогичного другого дома,там суммы уже больше от 1500000 до 200000,могу ли я потребовать провести новую оценку у администрации,ведь и у второй моей оценки вышел срок в сентябре.
Здравствуйте, Жанна! В соответствии со ст. 12 ФЗ N 135 от 29.07.1998 срок действия оценочного отчета по определению стоимости имущества составляет 6 месяцев. По истечении этого срока должна быть оценка имущества должна быть произведена заново. К Вам не может быть применено ограничение по определению стоимости имущества, закрепленное ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, поскольку первоначально право собственности у Вас возникло в 2002 г. Далее фактически произошло увеличение Вашей доли до целой. Такая возможность предусмотрена ст. 245 ГК РФ. Кроме того, Вы совершенно верно понимаете, что к вам не может применяться ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ еще и потому, что закон обратной силы не имеет (ст. 32 ЖК РФ). Данная норма применяется только к сделкам, заключенным после 28.12.2019 г. (ст. 3 ФЗ № 247 от 27.12.2019). При этом учитывайте также положение ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, смысл которой состоит в том, что значительные улучшения, сделанные после получения Вами уведомления о принудительном изъятии помещения в аварийном доме, в расчет выкупной стоимости не будут включены.
решение суда о предоставлении мне равнозначного жилья еще не исполнено,могу ли я потребовать новую оценку квартиры.Как мой ремонт квартиры должен учитываться при предоставлении мне администрацией другого жилья,как лучше его оспорить
Если ремонт был сделан после признания дома аварийным и подлежащим сносу, то собственник сам несет риск улучшения своего имущества. Переоценка в связи с ремонтом невозможна и будет противоречить ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
Добрый день. Дом признан аварийным в конце 2020г. Сейчас, в 2023г., взялись за решение вопроса расселения. Дом включен в региональную программу переселения (как говорит администрация). В вариантах: получение квартиры взамен сносимой или компенсация. Мне в квартире отказывают из-за того что в дату признания дома аварийным у меня была другая недвижимость, факт того что на текущую дату ее нет (была продана в тот же год) и жилье для меня является единственным — игнорируют, по принципу «нет и все». Имеет ли право администрация выселять меня из жилья при отказе от компенсации? Как получить жилье в замен?
Добрый день, Елена. Дом был признан аварийным в 2020 году, а программа расселения по вашему дому когда была утверждена местной администрацией? Полагаю, что гораздо позже. Уточните дату утверждения адресной программы расселения. Если дата программы о расселения позже той даты, когда у вас уже было одно жилье, требуйте письменный отказ на основании которого вам и отказывают в выделении жилья. Письменный отказ вы сможете оспорить в суде и обязать местные органы власти включить вас в программу расселения с выдачей жилья, а не выплатой компенсации.
Здравствуйте. Мой муж собственник двух комнат в аварийном общежитии. Сейчас жильцов расселили уже. Мой муж хочет получить выкупную стоимость за жильё. Администрация отказывает му в этом праве. Взамен администрация предоставляет две квартиры. Эти квартиры ему не нужны, так как он хочет сам купить себе одно жильё и в том районе, где хочет. Администрация подала в суд. Сегодня судья вынесла решение отказать моему мужу в выплате компенсации и принудительно выписать его из аварийного жилья. Муж собственник. Правомернв ли действия суда? И что нам делать?
Добрый день, Ирина. В силу ч.8 ст.32 ЖК РФ по соглашению с собственником ему предоставляется на выбор денежная компенсация за изымаемое жилье либо же другое жилье. То есть ваш муж имеет право выбора. Если суд не встал на его сторону, судебное решение можно оспорить.
Но прежде чем оспаривать решение, рекомендую уточнить размер выкупной стоимости, которую могли бы предоставить за две комнаты, а также узнать стоимость тех двух отдельных квартир, которые предоставляют взамен. Как правило, выкупная цена всегда существенно занижена, поэтому приобрести за эти деньги жилье крайне сложно. А вот стоимость отдельной квартиры выше, поэтому при продаже двух квартир, купить третью и побольше точно получиться. Оцените сначала все факторы в финансовом плане.
Добрый день, являюсь владельцем квартиры по договору соцнайма, дом включён в программу переселения из аварийного жилья, на что я могу рассчитывать, если не устраивает район переселения, сейчас все в шаговой доступности (транспорт, школа, детский сад, магазины), а в другом районе все далековато, особенно транспортная доступность
Доброе утро, Влад. В силу ст.89 ЖК РФ гражданам, выселяемым из квартир в аварийном доме предоставляется другое благоустроенное жилое помещение не меньшей квадратуры в границах того же населенного пункта. Как следует из вашего вопроса, предложенный вашей семье вариант жилого помещения находиться в том же населенном пункте, но в другом районе. То есть формально все требования закона соблюдены. Уточните в органах местного самоуправления, есть ли еще варианты, возможно есть вероятность выбрать жилье в другом районе, который больше соответствует вашим пожеланиям.
г. Самара, Ленинский район. Я получила по завещанию в 2008 году приватизированное жильё из трёх комнат, площадью 32 кв.м. в коммунальной квартире площадью 103 кв.м.Соседка (не родственница, свой лицевой счёт) владеет 3-мя комнатами, площадью 36 кв.м.значительно ранее меня. Общая долевая собственность 32/68. Дом включен в адресную программу в 2015 году и началось отселение. Каждый из нас подали все документы в апреле 2022 года, выбрав получение жилья.
Вопросы:
1.Что должны каждому из нас предложить (по метражу, количеству комнат, изоляции; можно ли настаивать на выборе из 2-3 предложений).
2.Могу ли я передать (уступить) свои права на получение жилого помещения уже сейчас?
Добрый вечер, Галина Ивановна. Передать свое право на получение жилья при расселении вы сейчас не можете, ведь вы владелец и только вы включены в адресную программу расселения. Как только вы получите новое жилье и оформите право собственности, сможете им распорядиться по своему усмотрению.
Касаемо выделения жилья. Вы вправе на получение жилья не меньшей квадратуры, чем была. Ели у местных органов власти есть такая возможность, вам предоставят отдельную квартиру. Вместо жилья вы можете выбрать и выкупную цену, но она будет не очень велика, поэтому новое жилье приобрести за полученную сумму той же площади будет проблематично. Поэтому выбирайте компенсацию в натуре, то есть квадратными метрами.
Я приобрёл комнату в общежитии в частную собственность с выделенной площадью после признания дома аварийным. Дом включён в программу реновация по постановлению администрации. Что я могу получить квартиру или только компенсацию после расселения.
Доброе утро, Виталий.
При расселении из аварийного жилья, включенного в адресную программу, собственникам обязаны предоставить равноценное по метражу жилое помещение в черте города. То есть вам не обязаны предоставлять отдельную квартиру, это может быть и комната в другой квартире по принципу коммунальной квартиры. Также вы можете выбрать и выкупную цену вместо получения комнаты, у вас есть такое право.
В аварийном жилье в пятикомнатной квартире проживают родственники (не семья). У каждого 1/5 долевая собственность (20 кв.м). Переселяют в пятикомнатную квартиру с комнатами 10, 10, 13, 13,6, 15. Собственники не соглашаются на переселение, так как комнаты не равнозначны по площади. Если соглашение не достигнуто возможно ли вселение?
Доброе утро.
Местные органы власти должны предоставить равнозначное по квадратуре жилье. Если такового жилья нет, переселение собственников возможно только по их согласию. Без достижения согласия в переселении, собственникам могут предложить только выкупную цену.
Здравствуйте. Являюсь собственником квартиры в аварийном доме. Скоро расселение. Что мне обязаны предоставить? Новую такую же квартиру или квартиру, которая по стоимости равно ценна моей и за большие квадраты мне нужно доплатить?
Добрый день, Ангелина.
Все зависит от того включен ли ваш дом в адресную программу по переселению. Если включен, то тогда вы сможете выбирать между новой квартирой и выкупной ценой. Если же дом в программу не включен, тогда вам предложат только выкупную цену.