Как правильно разделить трехкомнатную квартиру

Способы раздела трехкомнатной квартиры, зависят от того, находится она в долевой или в совместной собственности. Если размеры долей уже определены (квартира в долевой собственности), то самый простой способ ее раздела — продажа. Также поделить такую квартиру можно, выделив доли в натуре или путем выкупа доли одним собственником у другого. В том случае, если квартира находится в совместной собственности (доли не определены), то разделить ее можно, составив соглашение либо же через суд. После того, как раздел будет произведен, совладельцы также могут продать всю квартиру или доли по отдельности, в том числе и друг другу, либо выделить доли в натуре, то есть организовать отдельный вход и раздельные коммуникации.

Совместная и долевая собственность на недвижимость

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ существует два вида общей собственности на имущество, в том числе и на недвижимость. При общей долевой собственности доли каждого из совладельцев определены, их размер может быть равным или может отличаться у разных собственников. Право собственности на долевое имущество ограничено — пользоваться и распоряжаться своей долей можно только с согласия остальных собственников.

В большинстве случае общая собственность является именно долевой. Исключением является недвижимость, приобретенная в браке, которая является совместной собственностью супругов. Доли в совместной собственности не определены. Более того, титульным собственником может числиться только один из супругов. Однако он не сможет распоряжаться имуществом, в том числе и продать его, без согласия второго супруга.

В том случае, когда брак расторгается, недвижимость должна быть разделена между супругами. Для того, чтобы разделить квартиру или иной объект недвижимости, приобретенный в браке, сначала нужно определить в нем доли обоих супругов. Обычно недвижимое имущество делится поровну, так как супруги обладают равными правами на него. Однако допускается и раздел в неравных долях, например, в интересах детей или в том случае, когда при покупке имущества один из супругов вкладывал свои личные денежные средства.

В подобной ситуации супруг, получающий меньшую долю в имуществе, получает право на выплату денежной компенсации. Супруги, оформляющие развод, могут договориться, что вся квартира достанется одному из них. Например, такое условие может быть поставлено, если обладатель квартиры откажется от причитающихся ему алиментов.

Способы раздела долевой собственности

Разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности, можно несколькими способами. Самым выгодным и удобным для владельцев является продажа объекта недвижимости по рыночной цене. В том случае, когда стороны не могут договориться о продаже, они могут разделить недвижимость и иными способами.

Продажа квартиры

Самый простой способ раздела долевой собственности — ее продажа третьему лицу. Полученная от продажи сумма разделяется пополам или в соответствии с долями в общем имуществе. В дальнейшем бывшие собственники могут на полученные от продажи средства купить себе другое жилье или направить их на другие цели. Реализовать такой способ возможно только в том случае, когда все совладельцы готовы продать жилье. Если один из собственников выступает против сделки, то продать всю квартиру не получится.

Выдел в натуре

Выдел в натуре означает установление режима отдельного объекта недвижимого имущества на долю каждого из собственников. В случае выдела доли в натуре прекращается совместное использование объекта, каждый из совладельцев получает право на единоличное распоряжение своей частью объекта недвижимости. Выдел доли в натуре может производится по соглашению всех собственников обязательно при технической возможности, а если оно не достигнуто, то судом.

Выдел натуральной долей для трехкомнатной квартиры практически невозможен. В соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ выдел не допускается, если он наносит несоразмерный размер недвижимому имуществу. На практике суды отказывают в разделе квартиры, если каждый из собственников не может обустроить отдельный вход в свое помещение или раздельные коммуникации (водопровод, канализацию и т. д.).

Выплата денежной компенсации (выкуп долей)

Еще один способ раздела общей долевой собственности — выкуп одним из совладельцев долей других. В таком случае инициатором раздела выплачивается денежная компенсация остальным сособственникам. Размер компенсации определяется сторонами, и, как правило, он равен рыночной стоимости доли. У данного способа также есть одно ограничение — на проведение сделок должны быть согласны все совладельцы жилья. Если хоть один из собственников доли в праве общей собственности не согласится на выплату компенсации, распоряжаться всем имуществом у покупателя не получится.

Также обязательство выплаты компенсации может быть установлено судом, если выкупаемая доля имеет незначительный размер и не может быть выделена в реальности, а ее владелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. После выплаты компенсации бывший совладелец утрачивает свои права на долю в праве общей собственности.

Продажа доли в квартире

В том случае, когда совладельцы не могут прийти к согласию, можно продать свою долю в квартире. Так как остальные совладельцы обладают правом преимущественной покупки, продавцу сначала нужно предложить совершить сделку им. Только после того, как другие совладельцы откажутся от покупки или проигнорируют предложение, можно продавать долю посторонним покупателям. Нужно учитывать, что цена продажи доли будет всегда меньше той суммы, чем если бы все совладельцы продали квартиру целиком и поделили деньги соразмерно своим долям. Поэтому продажа доли является крайним способом решения проблемы из-за своей невыгодности. Такие сделки проходят только с участием нотариуса.

Раздел квартиры, находящейся в совместной собственности

Раздел совместного имущества супругов может быть произведен двумя способами. Обычно стороны самостоятельно определяют размер долей каждого из супругов и составляют соглашение, которое заверяется нотариусом. Однако если супруги не пришли к согласию, раздел может быть произведен судом по инициативе одной из сторон. Раздел имущества не обязателен для супругов, оформляющих развод. Однако нужно учитывать, что тогда режим совместной собственности на квартиру сохранится, поэтому ни один из бывших супругов не сможет распоряжаться квартирой без согласия другого.

Как разделить трехкомнатную квартиру по соглашению

Раздел квартиры может быть осуществлен в досудебном порядке с помощью соглашения, которым совладельцы определяют, какое точно имущество и в каком размере переходит в собственность каждого из них. Разделить имущество по соглашению можно еще до того, как развод будет официально оформлен. Кроме соглашения о разделе имущества стороны могут составить и соглашение об определении долей — юридические последствия в обоих случаях будут равнозначны.

Соглашение обязательно должно быть удостоверено нотариусом, который предварительно проверяет наличие обременения или ареста на квартиру, а также убеждается в том, что имущество принадлежит супругам или одному из их и было приобретено в браке. По умолчанию супруги могут разделить квартиру в равных долях. Однако участники соглашения вправе определить и иные размеры долей, например, учесть интересы несовершеннолетних детей, остающихся с одним из супругов. Собственник, получивший большую долю в квартире, может выплатить второму супругу денежную компенсацию, что должно найти отражение в тексте документа.

При обращении к нотариусу сторонам нужно предоставить следующие документы:

• свидетельство о заключении брака;
• свидетельство о разводе или решение суда о расторжении брака (при наличии);
• паспорта;
• документы на квартиру.

За удостоверение соглашение нотариус взимает госпошлину, а также плату за оказание услуг. На основании пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ госпошлина составит 0,5 % от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 тыс. руб.

Размер платы за оказание нотариальных услуг устанавливается региональной нотариальной палатой на основании предельных тарифов ФНП. Например, в 2024 году размер платы за удостоверение соглашения о разделе имущества в Москве составляет 8 тыс. руб. Если в соглашении фигурирует несколько объектов недвижимости, то за каждый последующий нужно доплатить по 1 тыс. руб. Общая плата за оказание УПТХ по удостоверению договора не может превышать 12 тыс. руб.

После того, как нотариус удостоверит соглашение, стороны должны зарегистрировать право собственности на доли в квартире. Для этого каждому из супругов нужно обратиться в Росреестр или в МФЦ и подать заявление на государственную регистрацию. За нее также придется уплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб.

Как разделить трехкомнатную квартиру через суд: пошаговая инструкция

Чтобы разделить трехкомнатную квартиру через суд, нужно определиться с фигурами истца и ответчика. В качестве истца может выступать лицо, наиболее заинтересованное в разделе недвижимости. Тогда второй супруг привлекается к делу в качестве ответчика.

Шаг первый — подготовьте необходимые документы

Список документов, который может понадобиться для суда, не является строго определенным и зависит от обстоятельств дела. В первую очередь истцу понадобится документ, который подтверждают право совместной собственности на квартиру, а также ее стоимость (выписка из ЕГРН). По желанию истца для расчета цены иска может использоваться не кадастровая стоимость, указываемая в выписке, а инвентаризационная  или рыночная. Инвентаризационная стоимость указывается в техническом паспорте, рыночную цену квартиры можно узнать, заказав экспертную оценку.

Если делится квартира, нажитая в браке, то следует подготовить:

• свидетельство о браке;
• свидетельство о разводе;
• копию решения суда о расторжении брака.

Подать документы на раздел совместно нажитой квартиры можно еще до развода, поэтому последние два документа из списка предоставляются в том случае, если брак уже был расторгнут.

Шаг второй — составьте исковое заявление

Исковое заявление о разделе квартиры составляется по общим правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. В заявлении обязательно нужно указать следующую информацию:

• наименование суда, в который обращается истец;
• сведения об истце — ФИО, адрес проживания, контактные данные (номер телефона и E-mail);
• данные ответчика — ФИО, адрес регистрации, контактные данные, если они известны истцу;
• подробное описание всех обстоятельств дела и доказательства, которыми истец подтверждает свои требования;
• исковые требования — раздел квартиры с указанием размера долей всех совладельцев;
• цену иска, которая определяется стоимостью разделяемой квартиры;
• перечень приложенных к иску документов.

Одна копия иска направляется ответчику, если к процессу привлекаются заинтересованные лица, каждому из них также направляется образец заявления.

Шаг третий – подайте заявление в суд

Готовое заявление нужно подать в канцелярию суда — мирового, если цена иска менее 50 тыс. руб. или районного (городского), если цена иска превышает данную сумму. На основании п. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимость подаются в суд по месту нахождения данного недвижимого имущества.

При подаче заявления необходимо оплатить госпошлину, размер которой определяется ценой иска. К ранее подготовленному пакету документов нужно будет приложить:

• квитанцию об оплате госпошлины;
• копию почтовой квитанции с описью вложения о направлении заявления ответчику и заинтересованным лицам;
• расчет цены иска.

Если подачей заявления занимается представитель, он должен предоставить доверенность или иной документ, подтверждающий его полномочия.

Шаг четвертый – примите участие в судебном разбирательстве

Многие истцы считают, что им необязательно участвовать в самом процессе, поэтому ходатайствуют о рассмотрении дела в их отсутствии либо просто не посещают заседания. Однако иски о разделе совместно нажитого имущества не относятся к категории дел, которые рассматриваются формально — зачастую они превращаются в настоящие процессы с вызовом свидетелей, судебными прениями, проведением экспертиз и т. д. Активное участие любой из сторон может значительно повлиять на результаты разбирательства, поэтому не следует игнорировать судебные заседания. Более того, зачастую к таким делам подключают профессиональных защитников, что объясняется значительной стоимостью объекта иска, то есть квартиры.

Шаг пятый — получите судебное решение

В том случае, если требования истца будут удовлетворены, квартира будет разделена между собственниками. Судебное решение вступает в силу по истечении срока на апелляционное обжалование, то есть через 30 суток с даты вынесения. Если ответчик или иное лицо обжаловало решение, жалоба будет рассматриваться судом апелляционной инстанции. Решение апелляционного суда вступает в силу в день его вынесения.

Шаг шестой — зарегистрируйте право собственности на квартиру

Последний этап раздела трехкомнатной квартиры — регистрация права собственности на долю в недвижимом имуществе. Основанием для регистрации является судебное решение — других документов подготавливать не нужно. Истцу необходимо обратиться в орган регистрации (Росреестр) или в МФЦ, заплатить госпошлину (2 тыс. руб.) и предоставить паспорт, документы на квартиру и копию судебного решения. После того, как право собственности на долю будет зарегистрировано, раздел квартиры можно считать законченным.

Какие сложности могут возникнуть

Супруги, оформившие развод, могут разделить трехкомнатную квартиру нажитую в браке или оставить ее в совместной собственности. Однако в последнем случае ограничивается распоряжение имуществом — титульному собственнику будет необходимо получать согласие бывшего супруга на проведение сделок. Могут возникнуть и сложности с пользованием квартирой, особенно если отношения между бывшими супругами испортились. Поэтому в случае развода, а иногда и до него, выгоднее разделить недвижимое имущество между собственниками.

Популярные вопросы и ответы на них