Юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры

Обновлено: Март, 2021 года

Сопровождение сделки купли-продажи квартиры — комплекс услуг по подготовке и проведению сделки купли-продажи недвижимости. Услуги по сопровождению, которые обычно оказывают юристы и риелторы, включают в себя проверку документации и юридической чистоты объекта недвижимости, составление необходимых для проведения сделки договоров, ведение переговоров между сторонами и т. д. В качестве альтернативы стороны могут обратиться к нотариусу, который также проверит документацию, составит договор купли-продажи и удостоверит его своей подписью.

Зачем нужно сопровождение сделки купли-продажи квартиры

Проведение сделки по купле-продаже недвижимого имущества включает в себя целый комплекс мероприятий — от определения возможности ее проведения и заключения договора аванса (задатка) до обращения в орган регистрации прав на недвижимость. На протяжении всех этапов сделки необходимо соблюдение юридической грамотности и чистоты.

Ошибки в подготовке сделки могут привести к ее срыву, задержке или значительным финансовым потерям любого из ее участников. Например, неправильно подготовленный договор (аванса, задатка, предварительный, основной договор купли-продажи) считается незаключенным или может быть оспорен в суде. Не меньшее значение имеет и определение возможности проведения самой сделки. Наличие обременения на недвижимость, отсутствие должных полномочий на подписание договора, нарушение прав третьих лиц могут привести к тому, что в регистрации будет отказано. Предусмотреть все нюансы тяжело, особенно если участники соглашения не имеют должного опыта или юридического образования.

По этой причине многие участники сделок делегируют обязанности по ее подготовке и проведению специалистам — юристам в области жилищного права либо риелторам. Также удостоверить сделку можно у нотариуса, который оказывает схожий комплекс услуг.

Что входит в юридическое сопровождение сделки с недвижимостью

Как правило, под юридическим сопровождением понимается полный комплекс услуг, необходимый для проведения сделки. В него входят:

  • Оценка возможности организации сделки купли-продажи и анализ условий ее проведения;
  • Ведение переговоров между сторонами;
  • Проверка юридической чистоты объекта недвижимости;
  • Полное консультирование сторон по правовым вопросам;
  • Заказ и получение документов, необходимых для проведения сделки (как для продавца, так и для покупателя);
  • Подготовка договоров между сторонами, согласование его условий;
  • Сопровождение сторон в день сделки (в банке, в органе регистрации, у нотариуса);
  • Сопровождение покупателя при получении им правоподтверждающих документов;
  • Ведение споров и переговоров с государственными органами и т. д.

Перечень услуг, входящих в юридическое сопровождение сделки риелтором, может быть расширен. При желании, можно даже заказать ему помощь в переезде или поиск квартиросъемщиков.

Кто оказывает услуги по сопровождению сделок

Услуги по юридическому сопровождению сделки оказывают юристы и риелторы — агентства недвижимости и частнопрактикующие специалисты. Также удостоверение сделки купли-продажи может осуществить нотариус (государственный или частный).

Юрист

Сопровождение сделки можно доверить юридической конторе или частнопрактикующему юристу. Специалист по жилищному праву проверит правовую чистоту объекта, проанализирует имеющиеся риски, даст полную консультацию о нюансах проведения сделки, подготовит все необходимые документы. При необходимости, можно заказать и сопровождение юристом сторон при обращении в орган регистрации или в банк.

Плюсом обращения к юристу является то, что его тариф обычно не зависит от цены квартиры. Поэтому этот вариант выгоден, если стоимость объекта велика.

Сторонам нужно понимать, что для сопровождения сделки подойдет далеко не каждый юрист. Если юрист не имеет должного опыта или специализируется на других отраслях права, от его привлечения может быть больше минусов, чем плюсов.

Риелторы

Агентство недвижимости может предоставить полный пакет услуг — от организации продажи или поиска необходимого варианта до проведения сделки и получения документов после регистрации. При заказе полного комплекса услуг в агентстве недвижимости необходимо понимать, что риелтор будет являться наиболее заинтересованным в проведении сделки лицом. Из этого вытекают как плюсы, так и минусы обращения в агентство недвижимости. С одной стороны, заказчику услуг обеспечивается индивидуальный подход, с другой — в таком случае вознаграждение риелтора зависит от того, произойдет сделка или нет. Нацеленность на результат может приводить к тому, что интересы заказчика могут быть нарушены.

Если же участники сделки уже определены, то агентству недвижимости можно заказать только юридическое сопровождение. В таком случае набор услуг, предоставляемых агентством недвижимости, аналогичен тому, что оказывает юридическая контора. Более того, в крупных агентствах недвижимости подобные услуги предоставляют штатные юристы.

В перечень услуг, входящих в юридическое сопровождение, входят определение возможности проведения сделки, сбор и подготовка документации, участие в ведении переговоров между сторонами, составление договоров (предварительного, аванса, задатка, купли-продажи), посещение органа государственной регистрации вместе с клиентом и т. д.

Еще один вариант — обращение за юридическим сопровождением к частному риелтору, расценки которого ниже, чем у агентства. Качество услуг частных риелторов может сильно разниться. Опытный специалист сопроводит сделку не хуже, чем юрист или агентство недвижимости. Но могут встречаться и частные риелторы, не имеющие должного опыта или подготовки. Поэтому обращаться к таким специалистам лучше по рекомендациям.

Нотариальное удостоверение

Нотариус также оказывает услуги по удостоверению сделок купли-продажи, в некоторых случаях оно даже является обязательным. Но нужно понимать, что комплекс услуг, оказываемых нотариусом, значительно меньше, чем у юриста или, тем более, риелтора. Он не будет помогать вести переговоры между сторонами или подготавливать договор задатка. Перечень услуг нотариуса строго определен и включает в себя:

  • Проверку документации;
  • Составление и удостоверение договора купли-продажи.

При обращении к нотариусу есть и плюсы. Во-первых, в соответствии с законодательством он несет юридическую ответственность за свои действия. Во-вторых, он самостоятельно передает пакет документации для проведения регистрации права собственности — обращаться в Росреестр или МФЦ сторонам не нужно.

Плюсы и минусы всех вариантов

Кто оказывает услуги по сопровождению Преимущества Недостатки
Нотариус Надежность.

Несет юридическую ответственность за ошибки, ответственность нотариуса застрахована.

Минимальный набор предоставляемых услуг.

Отсутствие индивидуального подхода к клиенту.

Стоимость услуг зависит от цены объекта (невыгодно при продаже дорогой недвижимости).

Юрист Надежность.

Наличие юридического образование.

Цена услуг не зависит от стоимости недвижимости.

Достаточно высокая стоимость услуг.

Возможно отсутствие опыта проведения сделок.

Агентство недвижимости (частный риелтор) Самый широкий круг предоставляемых услуг.

Индивидуальный подход к клиенту.

Заинтересованность в проведении сделки.

В случае полного сопровождения сделки с самого начала — высокая стоимость услуг.

Риск столкнуться с обманом со стороны риелтора.

Стоимость услуг по юридическому сопровождению

Однозначной стоимости услуг по сопровождению сделки не существует — цена зависит от того, к кому обращаются стороны, объема работы, которую проделывает сопровождающее лицо, а также от других факторов: города проживания, стоимости объекта недвижимости, запросов организаций и лиц, оказывающих юридическое сопровождение, и т. д. Следует понимать, что тарифы не включают в себя оплату расходов, связанных с подготовкой документации, необходимой для сделки (выписки из ЕГРН, технического и кадастрового паспорта и т. д). Данная документация оплачивается продавцом и покупателем отдельно.

Стоимость услуг нотариуса определена нотариальными тарифами, которые установлены в регионе проживания, а также зависит от цены объекта недвижимости. За составление и удостоверение договора купли-продажи взимается плату за предоставление услуг правового и технического характера (УПТХ). В среднем ее размер составляет 7-12 тыс. руб., но может доходить и до 20 тыс. руб. За удостоверение самой сделки взимается плата, размер которой зависит от цены договора (стоимости объекта недвижимости). Размер тарифа за удостоверение сделки составляет:

  • 3 тыс. руб. + 0,4 % от цены договора — если стоимость объекта меньше 1 млн. руб.;
  • 7 тыс. руб. + 0,2 % от суммы, превышающей 1 млн. руб. — при цене договора от 1 до 10 млн. руб.;
  • 25 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн. руб. — при цене договора свыше 10 млн. руб.

Если сделка купли-продажи производится между родственниками, действуют пониженные ставки нотариального тарифа.

Расценки агентств недвижимости могут сильно разниться. В Москве юридическое сопровождение сделки «под ключ» обойдется в сумму от 50 тыс. руб., в провинции расценки несколько ниже. Многие агентства недвижимости устанавливают расценки на услуги в зависимости от стоимости объекта недвижимости (1-3 %), особенно если сопровождение включает в себя и поиск покупателя или объекта. С учетом роста цен на недвижимость с 2020 года, который обусловлен льготной ипотекой, такие предложения менее выгодны для клиентов, чем твердая ставка тарифа.

Расценки юристов на юридическое сопровождение практически аналогичны. В среднем сопровождение сделки юристом обойдется в сумму от 40-50 тыс. руб.

Как сэкономить на юридическом сопровождении

Покупатель или продавец могут сэкономить на услугах по юридическому сопровождению. Для этого участникам необходимо взять часть работы, выполняемой риелтором или юристом, на себя, например:

  1. Заняться подготовкой документов самостоятельно. Самое сложное в проведении сделки — подготовка необходимой документации. Продавец жилья может лично, не обращаясь к специалистам, подготовить основную документацию: заказать выписку из ЕГРН, получить нотариальное согласие супруга на продажу, оформить доверенность или согласие органа опеки и т. д. Подготовкой необходимой документации может заняться и покупатель, например, если для покупки используются ипотечные средства, можно самостоятельно заказать оценку недвижимости. Также стороны могут составить договор купли-продажи недвижимости — если в сделке нет особых условий, оформить его достаточно просто. Лишь на составлении договора можно сэкономить несколько тысяч рублей.
  2. Самостоятельно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости. Покупатель может лично проверить документацию на квартиру и убедиться в том, что юридических препятствий для проведения сделки нет. Например, сравнив сведения из технического паспорта и фактические данные, можно убедиться в том, что в квартире не была проведена неузаконенная перепланировка. Узнать о факте обременения на объект или о несовершеннолетних собственниках можно, заказав выписку из ЕГРН.
  3. Заказать частичное сопровождением сделки. При подготовке купли-продажи нужно определить, какая ее часть вызывает наибольшие сложности. Например, если этап сбора и подготовки не сложен, а наибольшие проблемы вызывает составление договора купли-продажи, можно обратиться к юристу и оплатить услугу только по оформлению соглашения. Также можно отказаться от сопровождения сторон в МФЦ, так как по сути это ненужная услуга. Частичное сопровождение сделки следует выбирать, если покупается квартира в новостройке, так как значительная часть работ в таком случае выполняется компанией-застройщиком.

Можно не стесняться сравнить цены и объем услуг, предоставляемых различными конторами. Разница в стоимости услуг различных риелторских агентств может различаться в разы, при этом никакой гарантии, что более высокая цена гарантирует и более высокое качество, нет. Разница в цене сопровождения у юристов меньше, однако тоже существует.

Основные вопросы и ответы на них

Обязательно ли нужно заказывать юридическое сопровождение сделки?
Нет, все этапы сделки могут быть проведены участниками соглашения самостоятельно. Риелтор или юрист лишь экономят время клиента и облегчают его жизнь, а нотариальное заверение является обязательным лишь в строго определенных законом случаях.
Кто должен оплачивать услуги по юридическому сопровождению сделки — продавец или покупатель?
Обычно услуги оплачивает тот, кто наиболее в них заинтересован и выступает заказчиком. Однако стороны могут договориться о совместной оплате в равных долях.
Как без штрафа расторгнуть договор на оказание услуг с риелторским агентством, если не устраивает объем (стоимость, качество) предоставляемых услуг?
Договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон. Штрафные санкции за расторжение, даже если они оговорены текстом соглашения, к заказчику не могут быть применены. Для разрыва договора необходимо направить в адрес агентства претензию с требованием расторгнуть договор на основании ст. 12 Закона «О защите прав потребителей». При расторжении заказчик обязан оплатить лишь уже фактически оказанные ему услуги. Также он вправе требовать возмещения ущерба, если таковой был нанесен действиями или бездействием исполнителя.
Несет ли риелтор или юрист ответственность за срыв сделки, например, по причине неправильного составленного договора купли-продажи?
Если сделка была сорвана по вине юриста (риелтора) и подобные условия предусмотрены договором на оказание услуг, то несет. Возмещение вреда, нанесенного неверными действиями исполнителя услуг, производится по правилам, установленным ст. 1064 ГК РФ. Если условие об ответственности юриста (риелтора) отсутствует в договоре, можно потребовать его включения в текст соглашения.

Какие сложности могут возникнуть

Сопровождение сделки по купле-продаже квартиры — комплекс услуг, который позволяет участникам сделки передоверить сбор и проверку документов, составление договора и организацию сделки специально обученным людям. Услуги по юридическому сопровождению оказывают нотариусы, юристы и риелторы. Надежнее всего обращаться к нотариусу, так как их ответственность застрахована, однако круг предоставляемых ими услуг достаточно узок. Поэтому часто стороны обращаются к юристу или в агентство недвижимости.

При любом выборе необходимо помнить — в большинстве случаев юридическую ответственность несут участники сделки, а не исполнитель или нотариус. Стоимость же услуг по сопровождению значительна и в некоторых случаях может показаться чрезмерной. Поэтому нередко стороны предпочитают подготавливать и проводить сделки самостоятельно. Помочь в этом может бесплатная консультация юриста, которую можно получить на нашем сайте.

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Профиль в ЯндексУслуги
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России.

Была ли эта информация полезной?

Главный юрист
Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку "Задать вопрос", я принимаю политику конфиденциальности и пользовательское соглашение.

Обязательно ли нужно заказывать юридическое сопровождение сделки?
Нет, все этапы сделки могут быть проведены участниками соглашения самостоятельно. Риелтор или юрист лишь экономят время клиента и облегчают его жизнь, а нотариальное заверение является обязательным лишь в строго определенных законом случаях.
Кто должен оплачивать услуги по юридическому сопровождению сделки — продавец или покупатель?
Обычно услуги оплачивает тот, кто наиболее в них заинтересован и выступает заказчиком. Однако стороны могут договориться о совместной оплате в равных долях.
Как без штрафа расторгнуть договор на оказание услуг с риелторским агентством, если не устраивает объем (стоимость, качество) предоставляемых услуг?
Договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон. Штрафные санкции за расторжение, даже если они оговорены текстом соглашения, к заказчику не могут быть применены. Для разрыва договора необходимо направить в адрес агентства претензию с требованием расторгнуть договор на основании ст. 12 Закона «О защите прав потребителей». При расторжении заказчик обязан оплатить лишь уже фактически оказанные ему услуги. Также он вправе требовать возмещения ущерба, если таковой был нанесен действиями или бездействием исполнителя.
Несет ли риелтор или юрист ответственность за срыв сделки, например, по причине неправильного составленного договора купли-продажи?
Если сделка была сорвана по вине юриста (риелтора) и подобные условия предусмотрены договором на оказание услуг, то несет. Возмещение вреда, нанесенного неверными действиями исполнителя услуг, производится по правилам, установленным ст. 1064 ГК РФ. Если условие об ответственности юриста (риелтора) отсутствует в договоре, можно потребовать его включения в текст соглашения.
Adblock
detector