Признание судом договора купли-продажи квартиры недействительным

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным производится в судебном порядке на основании обращения участника соглашения (продавца или покупателя) либо третьего лица, чьи интересы затронуты в результате заключения сделки. Обращаться в суд приходится в том случае, если договор уже был подписан, а переход права собственности был зарегистрирован Росреестром.

Понятие и последствия признания договора купли-продажи недействительным

Недействительность договора (сделки) — изменение, установление либо прекращение любых прав и обязанностей, истекавших из договора, за исключением тех, что связаны с ее недействительностью. Иными словами, все обязанности и права, являющиеся последствием заключенного договора, аннулируются, если сделка признается недействительной.

Признание договора купли-продажи недействительным производится судом на основании обращения истца с иском к ответчику. Инициатором обращения в суд могут быть:

• любой из участников сделки;
• третьи лица, чьи права или интересы были затронуты сделкой;
• органы власти, например, прокуратура, или местная администрация.

Последствием признания договора недействительным является расторжение сделки и так называемая двусторонняя реституция. Этот юридический термин означает возврат каждым из участников договора другой стороне всего полученного в результате сделки в натуре — продавец вновь становится собственником квартиры, а покупателю должны быть возвращены уплаченные за нее деньги. Если возврат полученного в натуре невозможен, например, квартира уже была продана добросовестному покупателю, то покупатель должен полностью возместить продавцу ее стоимость. Кроме того, пострадавшее лицо может рассчитывать на возмещение понесенного ущерба, если вторая сторона знала или должна была знать о возможной недействительности сделки.

Основания для признания договора купли-продажи квартиры недействительным

По общим правилам недействительными признаются сделки и договоры, которые не отвечают требованиям законодательства. Ст. 166 ГК РФ уточняет, что недействительной может быть признана оспоримая или ничтожная сделка.

Оспоримые сделки

Оспоримыми считаются договоры, заключение которых нарушает права или охраняемые законом интересы как самих участников сделки, так и третьих лиц. Также оспоримой является сделка, если ее результаты повлекли неблагоприятные последствия для участника соглашения. К оспоримым относятся договоры:

1. Заключенные с нарушением требований законодательства. Если договор был заключен без согласия третьего лица, органа местного самоуправления, юридического или государственного органа, а такое согласие является обязательным, то сделка является оспоримой. Например, в соответствии со ст. 292 ГК РФ продажа квартиры, собственником которой является несовершеннолетний или находящееся под опекой (попечительством) лицо, осуществляется с разрешения органа опеки. Если оно не было получено, договор нарушает требования закона и может быть аннулирован по иску любой из сторон или органа опеки.
2. Заключенные ограниченно дееспособными лицами без согласия попечителей. Ограничение дееспособности может наложить суд в отношении лиц, злоупотребляющих алкоголем, наркотиками, азартными играми. Сделку купли-продажи недвижимости ограниченно дееспособные лица могут заключать исключительно с согласия назначенного судом попечителя.
3. Заключенные лицами, которые на момент сделки юридически являлись дееспособными, однако не могли отвечать за свои действия в силу психического расстройства. Также оспоримой является сделка, заключенная лицом, которое впоследствии судом было признано недееспособным, при том было доказано, что на момент заключения договора оно не понимало значения своих действий.
4. Заключенные с применением насилия или угроз его применения, а также под воздействием неблагоприятных обстоятельств.
5. Заключенные под воздействием обмана. Под обманом понимается введение одной из сторон соглашения в заблуждение другой стороной или утаивание обстоятельств, о которые сторона сделки должна была быть предупреждена.
6. Заключенные лицом, которое существенно заблуждалось относительно предмета и природы договора, личности второго участника сделки.
7. Заключенные на кабальных условиях ввиду тяжелых жизненных обстоятельств одного из участников сделки.

Еще один случай, когда договор может быть признан недействительным, это безденежность. Данное основание применяется в тех случаях, когда денежные средства в счет исполнения договора не были переданы продавцу.

Признать договор недействительным по данным основаниям может только суд. При этом истец должен не только предоставить доказательства недействительности соглашения, но и доказать, что сама сделка является оспоримой.

Ничтожные сделки

Ничтожным признается договор купли-продажи, если он сразу был заключен с грубым нарушением законодательства. Ничтожными признаются:

1. Мнимые сделки, то есть совершенные только «на бумаге» без намерения создать правовые последствия. В результате сделки новый владелец является лишь номинальным собственником, а реальным остается продавец. Мнимая сделка обычно заключается с целью освободить владельца недвижимости от претензий кредиторов на его собственность.
2. Притворные сделки, которые осуществляются с целью прикрытия реальной сделки. Примером притворного договора купли-продажи может являться соглашение, в котором реальная стоимость квартиры занижена с целью освобождения продавца от уплаты НДФЛ.
3. Договоры, которые не соответствуют требованиям законодательства. Например, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не была соблюдена обязательная письменная форма соглашения, отсутствуют подписи сторон и т. д.
4. Договоры, заключенные недееспособными лицами — малолетними или чья недееспособность была установлена судом.

Отмена ничтожной сделки также производится судом. Однако в этом случае обращение в суд производится не для того, чтобы доказать недействительность договора, так как он уже по своей природе недействителен, а для применения правовых последствий недействительности.

Какой срок исковой давности примиряется в суде

Срок исковой давности для оспаривания сделки зависит от того, на каком основании истец обращается в суд. В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности для определения недействительности сделки составляет:

• для оспоримой — 1 год;
• для ничтожной — 3 года для лица, участвующего в сделке, и до 10 лет для третьих лиц.

Момент, когда начинается течение срока исковой давности, может различаться в зависимости от обстоятельств. Для участника ничтожной сделки он начинает течь в момент заключения соглашения, для третьих лиц — с момента, когда оно узнало или могло узнать о подписании договора.

Для оспоримой сделки срок исковой давности начинает течь тогда, когда истец узнал либо мог узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Если же в отношении участника соглашения были применены насилие или угрозы его применения — с момента, когда насилие или угрозы были прекращены.

Истечение срока исковой давности не означает, что пострадавшее от сделки лицо не сможет обратиться с иском. Суд обязан принять иск и, если не последует возражений, назначить дело к судебному разбирательству. Если же ответчик в заявлении укажет, что срок исковой давности истек, суд должен вынести определение об отказе в рассмотрении дела.

Также необходимо учитывать, что при наличии серьезных оснований пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен. Восстановление сроков производится судом на основании ходатайства истца, в котором должны быть указаны уважительные причины для пропуска срока. Например, основанием для восстановления могут быть длительная командировка, болезнь, операция, служба в армии и т. д.

Как признать договор купли-продажи квартиры недействительным

Признание недействительности договора купли-продажи недвижимости осуществляется по стандартным правилам гражданского судопроизводства — истец подает исковое заявление в суд и предоставляет доказательства недействительности сделки. Суд рассматривает доводы истца, ответчика и третьих лиц и на их основании выносит судебное решение.

Подсудность

Судом первой инстанции является районный (городской) суд. В соответствии со п 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются судами по месту нахождения данных объектов недвижимости.

Исковое заявление

Заявление составляется по правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. Текст заявления должен содержать:

• наименование и адрес суда, в который обращается истец;
• ФИО, адреса истца и ответчика;
• название документа;
• описательную часть дела;
• доказательства, предъявленные истцом;
• просительную часть, в которой формулируются исковые требования;
• цену иска (зависит от стоимости объекта недвижимости);
• перечень приложенных к заявлению документов.

Документы

В соответствии со ст. 132 ГПК РФ, к заявлению необходимо приложить документы. В обязательном порядке к иску прикладываются:

• подтверждение оплаты госпошлины;
• уведомление о вручении копии заявления ответчику;
• копия паспорта истца;
• доверенность, если интересы истца представляет доверенное лицо.

Также к иску необходимо приложить документы, которыми истец обосновывает свою позицию. К их числу могут относиться:

• выписка из ЕГРН на спорный объект недвижимости;
• техническая документация на квартиру;
• копия договора купли-продажи и акта приема-передачи;
• документальные доказательства правоты истца.

В качестве доказательств могут использоваться денежная расписка, выписка с банковского счета, результаты медицинского освидетельствования, решение суда о недееспособности участника сделки, показания свидетелей и т. д.

Госпошлина

В соответствии с позицией Верховного суда РФ признание недействительности договора купли-продажи относится к имущественным искам. Поэтому размер госпошлины определяется пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска, а значит — от стоимости недвижимого объекта.

Размер госпошлины может быть уменьшен по ходатайству истца, также ему может быть предоставлена рассрочка оплаты или полное освобождение от госпошлины. Перечень оснований для подобных действий содержится в ст. 333.35 и ст. 333.36 НК РФ.

Рассмотрение дела в суде

По итогам рассмотрения суд выносит решение:

• о полном признании исковых требований, что влечет расторжение сделки;
• о частичном признании требований, например, признании сделки недействительной, но отказе в возмещении ущерба;
• об отказе в удовлетворении требований.

Решение вступает в силу через месяц после написания судом мотивированной части. До этого момента любая из сторон либо третьи лица могут обжаловать его в апелляционном порядке.

Применение последствий недействительности договора

В случае положительного решения суда он должен применить последствия недействительности договора. Продавец должен вернуть покупателю полученные за квартиру деньги и может зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Регистрация осуществляется на основании судебного решения, которое предоставляется в Росреестр в качестве подтверждающего документа.

Судебная практика

Судебная практика по подобным делам содержит немало примеров, когда договор был признан недействительным. Однако зачастую суды отказывают в удовлетворении подобных исков из-за нарушения истцами процессуальных требований или недостаточности представленных доказательств.

Примеры судебной практики:

1. Решением Богородицкого районного суда Тульской области № 2-1056/2020 2-1056/2020~М-1008/2020 М-1008/2020 от 24 сентября 2020 г. по делу № 2-1056/2020 сделка купли-продажи квартиры была признана недействительной. Истец и ответчик заключили договор купли-продажи недвижимости, право собственности было зарегистрировано на покупателя, однако денежные средства переданы не были, а договор был заключен для вида и прикрытия реального договора дарения. Истец требовал признания сделки мнимой, ответчик не возражал против удовлетворения исковых требований. Суд признал договор недействительным и применил последствия недействительности мнимой сделки.
2. Решением Октябрьского районного суда г. Краснодар 2-1547/2020 2-1547/2020~М-1403/2020 М-1403/2020 от 21 июля 2020 г. по делу № 2-1547/2020 сделка купли-продажи была признана недействительной. Истец продал квартиру ответчику (своей дочери). По заявлению истца, ответчик сообщил ей, что деньги в счет договора будут передаваться постепенно в течение 2 лет, однако получены истцом не были. По условием договора деньги были переданы до момента его подписания. В связи с этим истец требовал признать договор недействительным, ответчик указал, что деньги были переданы до подписания. Суд, рассмотрев все обстоятельства, установил, что ответчиком не предоставлены доказательства передачи денег (расписка). Учитывая иные имеющиеся доказательства, суд признал сделку недействительной по безденежности, так как ответчик при заключении договора не имел намерений оплатить стоимость квартиры.
3. Решением Канавинского районного суда Нижнего Новгорода № 2-320/2020 2-320/2020(2-4915/2019;)~М-3749/2019 2-4915/2019 М-3749/2019 от 22 июля 2020 г. по делу № 2-320/2020 исковые требования истца о признании сделки купли-продажи недействительной оставлены без удовлетворения. Истец являлся единственным наследником бывшего собственника квартиры, который продал ее ответчику. По заявлению истца продавец страдал хроническим психическим расстройством, в связи с чем решением Московского районного суда Н. Новгорода он был признан недееспособным. Продажа квартиры была осуществлена после вынесения судебного решения. Однако в связи с пропуском истцом исковых сроков без уважительной причины, о чем было заявлено в ходатайстве ответчика, в удовлетворении исковых требований истцу было отказано.
4. Решением Электростальского городского суда Московской области № 2-2113/2019 2-36/2020 2-36/2020(2-2113/2019;)~М-1626/2019 М-1626/2019 от 22 июля 2020 г. по делу № 2-2113/2019 было отказано в удовлетворении исковых требований о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. Истец продал квартиру ответчику, после чего обратился в суд с требованием признать договор недействительным. В обосновании исковых требований было указано, что истец более 30 лет состоит на учете в Электростальском психоневрологическом диспансере, а также в связи с другим заболеванием принимает медицинские препараты, которые препятствуют осознанию совершаемых действий. Суд учел, что истец не предоставил необходимых доказательств того, что в момент подписания договора он не осознавал своих действий. Также судом было выяснено, что после сделки истец обратился к нотариусу для оформления доверенности, в тексте доверенности было отражено, что истец полностью понимает разъяснения нотариуса о правовых последствиях сделки. В связи с этим суд отказал в удовлетворении иска.

Частые вопросы и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

Признание договора купли-продажи недействительным возможно только в судебном порядке. Применить правовые последствия недействительности также может только суд. Это означает, что истцу нужно не только грамотно составить исковое заявление, но и доказать ничтожность или оспоримость сделки, а также привести убедительные доводы, доказывающие обоснованность исковых требований. Сделать это без юридической поддержки нелегко, поэтому перед тем, как обращаться в суд, необходимо проконсультироваться с юристом.