Чаще всего виновником затопления являются соседи сверху, но иногда и управляющая компания. Оценить ущерб, нанесенный заливом квартиры, можно несколькими способами. Если квартира или гражданская ответственность соседа были застрахованы, размер возмещения определяет страховщик. Если квартира не была застрахована, пострадавший и виновник могут просто согласовать сумму возмещения или рассчитать смету проведения ремонта.
Однако для большей надежности собственнику пострадавшей квартиры стоит заказать экспертам независимую оценку ущерба. Если стороны не смогли договориться о сумме компенсации или если виновник отрицает свою вину, владелец пострадавшей квартиры может обратиться в суд. Тогда размер ущерба может быть установлен в ходе проведения судебной экспертизы
Что нужно сделать для получения возмещения
Если вашу квартиру затопило, не нужно сразу пытаться оценить размер ущерба или, тем более, вызывать оценщиков. Собственнику пострадавшего жилья нужно придерживаться определенного порядка действий, без соблюдения которого получить возмещение будет очень сложно.
- Первым делом нужно обесточить квартиру, отключив автоматы электрощита на площадке. Сделать это нужно даже в том случае, если зона затопления расположена вдалеке от электропроводки и бытовых приборов. Помните, что отсыревшая отделка является отличным проводником и может вызвать короткое замыкание.
- Затем нужно попытаться остановить затопление. Можно попробовать перекрыть стояки, однако это поможет лишь в том случае, если прорвало внутриквартирную разводку. Если вас затопили соседи сверху, следует обратиться к ним с требованием перекрыть стояк или устранить причину, вызвавшую потоп. Если прорвало трубы стояка водоснабжения в вашей или соседней квартире, стояки канализации или системы отопления, самостоятельно остановить потоп не удастся, поэтому переходите сразу же к следующему этапу.
- Обратитесь в аварийно-диспетчерскую службу управляющей компании. Если не удается дозвониться до УК — обращайтесь в городскую аварийную службу. Аварийная служба должна прислать специалиста для устранения протечки. Если причиной залива стал разрыв стояка, он перекроет воду в подъезде, если действия соседей, а с ними не удастся связаться — он также перекроет водоснабжение по стояку. Одновременно или позже (зависит от времени суток и доступности) прибудут сотрудники УК для устранения причины аварии, например, замены участка стояка в вашей или соседней квартире. Связаться с аварийщиками нужно даже в том случае, если размер ущерба невелик, а затопление удалось остановить самостоятельно — заявка в аварийную службу нужна и для фиксации факта аварии.
- Пока едут аварийщики, примите меры для уменьшения размера ущерба. Поставьте емкости под воду в зонах затопления, уберите ценные вещи и бытовую технику, прикройте мебель одеялами и т. д. Помните, что, например, страховщик полностью освобождается от необходимости возмещать ущерб, если будет доказано, что пострадавшее лицо не приняло мер по уменьшению нанесенных ему убытков.
- Обратитесь в управляющую компанию для составления акта о заливе квартиры. УК обязана прислать специалистов, даже если она не является виновником затопления. Актом фиксируется факт аварии, устанавливается ее виновник, а главное, определяется перечень пострадавшего от залива имущества. Акт нужно составить в течение двух дней после обращения в аварийную службу. Если позднее будут выявлены скрытые повреждения, составляется новый документ или приложение к старому.
Лишь после того, как у вас на руках будет документ, подписанный УК, можно рассчитать общий размер ущерба, который виновник аварии должен вам возместить. В акте должен быть указан виновник (лицо, которое должно выплачивать возмещение) и должно быть перечислено пострадавшее от залива имущество с указанием его характеристик и характера повреждений.
Способы определения размера ущерба
Существует несколько способов проведения оценки ущерба, нанесенного квартире при заливе.
Пострадавшая сторона может просто договориться с виновником о размере денежной компенсации. Такое возможно, например, если виновник полностью признает свою вину, а у собственника затопленной квартиры имеются чеки на все пострадавшее имущество. Обычно так бывает, если в жилье был сделан свежий ремонт. Если обе стороны устраивают размеры и порядок выплаты компенсации, в проведении профессиональной оценки нет особой нужды.
Если виновником аварии является организация, например, управляющая компания, она может оценить ущерб самостоятельно. Для этого используются расчеты, проведенные инженером-сметчиком, работающим в УК. Он может составить общую смету ремонта пострадавшей квартиры, после чего юридический отдел УК сделает собственнику предложение о выплате компенсации или использовании другого способа расчета. Например, УК может временно освободить собственника от платы за обслуживание жилья на сумму, равную размеру возмещения.
Соглашаться или нет на предложение УК, основанное на расчетах инженера-сметчика, дело пострадавшего. Однако заметим, что он, как сотрудник управляющей компании, является заинтересованным лицом. Зачастую смета на ремонт, предоставленная УК, содержит ошибки и неточности, при расчете суммы ремонта могут использоваться дешевые материалы или занижаться расценки на труд по восстановлению и т. д. Поэтому мы не рекомендуем использовать такой способ — лучше обратиться для расчета ущерба к оценщику.
Независимая оценка проводится оценочной компанией или частным оценщиком. Главное, чтобы оценщик числился в саморегулируемой организации оценщиков и имел квалификационный аттестат в данной области оценки (аттестат по недвижимости). При таких обстоятельствах отчет об оценке не только используется для обоснования суммы возмещения, но и является весомым аргументом в случае судебного разбирательства. Плюсом независимой оценки является и то, что собственник пострадавшей квартиры может взыскать с виновника расходы на ее проведение.
Еще одним способом оценки является судебная экспертиза. Она назначается судом по ходатайству любой из сторон судебного разбирательства или по инициативе суда. Судебную экспертизу назначают, если стороны не пришли к согласию о добровольном возмещении, а независимая оценка не проводилась или к ее выводам у суда есть вопросы, например, из-за низкой квалификации оценщика. Оплачивает судебную экспертизу лицо, заявившее ходатайство о ее проведении, или же она проводится на бюджетные средства, если ее назначил суд.
Как проводится независимая оценка ущерба
Проведение независимой оценки — оптимальный способ определить размер ущерба, нанесенного имуществу пострадавшего лица от залива. Следует отметить, что оценка не устанавливает виновника аварии, а лишь определяет смету проведения восстановительных работ. Если актом о заливе виновник не был установлен или если он отказывается признать свою вину, вам понадобится провести строительно-техническую экспертизу. Лишь после нее можно обращаться к экспертам для проведения оценки стоимости восстановительных работ.
Во время проведения оценки всегда используется затратный метод. С его помощью устанавливается размер затрат на ремонтно-восстановительные работы, необходимые для приведения жилого помещения в изначальное состояние. С помощью затратного метода устанавливается реальная стоимость пострадавшего имущества с учетом его износа и определяется смета ремонтно-восстановительных работ. Если какое-либо имущество в результате залива было полностью утрачено, определяются и затраты на его замещение.
Существует еще два метода оценки — доходный и сравнительный (рыночный). Доходный метод редко применяется при оценке ущерба квартире, так как с его помощью определяется размер ожидаемых доходов, которое может принести имущество. Так как квартира редко используется для извлечения дохода, в применении этого метода нет нужды.
Что касается сравнительного метода, то он предусматривает анализ аналогичных предложений на рынке. Оценщик просто сравнивает предложение нескольких фирм по проведению аналогичного ремонта и определяет среднюю стоимость работ. Этот метод не отличается точностью, поэтому отчет, основанный на сравнительном методе оценки, может быть отвергнут судом. Однако в определенных случаях сравнительный метод может быть применен. Таким образом, оценка ущерба основывается на затратном методе или его комбинации со сравнительным методом.
Что касается процедуры оценки ущерба после залива квартиры, она проводится следующим образом:
- Сначала нужно выбрать и обратиться в оценочную компанию, заключив договор на оказание услуг. При выборе оценщика обратите внимание на то, что он должен состоять в СРО оценщиков, сам эксперт должен иметь высшее образование и квалификационный аттестат. Во время подписания договора оценщику передаются документы на квартиру, акт о заливе жилого помещения и другие имеющие отношение к делу документы.
- Далее жилое помещение предоставляется на осмотр эксперту. Формально виновника аварии приглашать на осмотр не нужно, однако для большей надежности лучше заранее его письменно предупредить о дате визита оценщика. Эксперт осмотрит помещение и сделает необходимые фотографии. Возможен вариант, когда оценка проводится без выезда — эксперт составляет отчет, основываясь лишь на акте о заливе и предоставленных фотографий последствий аварии.
- Следующий этап — камеральная обработка данных с разработкой выводов. Эксперт проводит все необходимые расчеты и определяет общую стоимость ремонтно-восстановительных работ.
- Затем эксперт готовит заключение экспертизы (отчет об оценке ущерба) и прикладывает к нему смету. После этого данные документы передаются заказчику в электронном или в печатном виде либо в обоих форматах сразу.
Стоимость оценки ущерба после залива квартиры составляет от 3-5 тыс. руб. и зависит от нескольких обстоятельств, в первую очередь — от объема проводимых работ. Если кроме отделки пострадало и иное имущество (мебель, вещи и т. д.), цена может быть увеличена. Также имеют значение опыт оценщика и ценовая политика компании.
Кроме того, различается стоимость оценки с выездом эксперта на место и без выезда. Формально эксперт может подготовить отчет, основываясь лишь на выводах, сделанных в акте о заливе. Однако для составления полной картины происшествия и большей надежности мы рекомендуем договариваться о визите эксперта в пострадавшую квартиру. Что касается сроков готовности оценки, она опять-таки зависит от объема работ и в среднем составляет от 3 до 7 рабочих дней.
Как проводится судебная экспертиза
Как уже говорилось выше, судебная экспертиза проводится в том случае, если сторонам не удалось договориться о добровольном возмещении и собственник пострадавшей квартиры обратился в суд. Инициатором проведения судебной экспертизы не обязательно является истец — ответчик также может ходатайствовать о ее проведении, если его не устраивают выводы, сделанные независимой оценкой. Назначить экспертизу может и сам суд.
При проведении судебной экспертизы у сторон нет права выбора эксперта — экспертное учреждение, дату проведения и дату готовности экспертизы определяет сам суд. Однако стороны могут влиять на выбор экспертной организации, например, предлагать и отклонять экспертов. Однако решающее слово все равно остается за судом.
Что касается самой процедуры проведения экспертизы, то фактически она идентична независимой оценке. В качестве судебных экспертов привлекаются все те же оценочные компании, эксперты, при возможности, также выезжают на место, после чего готовят заключение с указанием объема и стоимости ремонтно-восстановительных работ. При необходимости эксперт может быть приглашен и на судебное заседание.
Что касается стоимости судебной экспертизы, она фактически идентична независимой оценке. Оплачивает судебную экспертизу лицо, которое ходатайствовало о ее проведении. Однако деньги, которые были потрачены на экспертизу, можно взыскать с участника судебного разбирательства. Для этого нужно выиграть дело и попросить суд компенсировать судебные расходы за счет противной стороны.
Как проводится оценка ущерба застрахованной квартиры
Если квартира была застрахована, оценку ущерба проводит страховая компания. Однако перед обращением к страховщику надо также оставить заявку в диспетчерскую службу и составить акт о заливе. Затем нужно известить страховую компанию и направить ей акт о заливе. Если страховщик подтвердит наступление страхового случая, он направит эксперта для проведения оценки. Нередко страховщик для проведения расчетов привлекает стороннего эксперта, то есть все ту же независимую оценочную компанию. Аналогичным образом нужно действовать, если была застрахована гражданская ответственность виновника аварии.
Нередко во взаимоотношениях со страховой компанией бывают проблемы. Сумма страховой выплаты может не покрывать весь ущерб, нанесенный имуществу. Кроме того, зачастую может пострадать имущество, которое не было застраховано. Например, была застрахована отделка квартиры, но не отдельные вещи, пострадавшие в результате залива. В подобной ситуации для получения полной суммы возмещения придется опять-таки обращаться к независимому эксперту. Он проведет оценку имущества, которое не было покрыто страховым полисом или определит разницу между размером страховой выплатой и общей суммой ущерба.
Частные вопросы и ответы на них
Какие сложности могут возникнуть
Оценка ущерба при заливе квартиры обычно делегируется профессионалам, то есть экспертам независимых оценочных компаний или частным оценщикам. Ничто не мешает сторонам самостоятельно договориться о сумме возмещения, однако на практике проще и выгоднее заказать экспертную оценку. Проблемы могут возникнуть в том случае, если эксперт неправильно рассчитал смету ремонта или если виновник аварии настаивает на проведении повторной оценки, выводы которой могут противоречить первой смете. По всем вопросам, касающимся оценки ущерба квартиры в результате залива, вы можете получить консультацию на нашем сайте.