Затопило квартиру по вине управляющей компании: что делать, как взыскать ущерб (образец претензии и иска)

Если квартиру залило по вине УК, собственник жилого помещения может рассчитывать на возмещение вреда, нанесенного его имуществу. Чтобы получить возмещение, необходимо следовать несложной процедуре действий. Сначала необходимо заставить представителей управляющей компании составить акт о заливе. Затем нужно оценить ущерб, при необходимости обратившись к независимому оценщику. После этого можно подавать в управляющую организацию претензию с требованием возмещения вреда. Если УК добровольно не исполнит указанные в претензии требования, собственник пострадавшей квартиры может взыскать деньги через суд.

В каких случаях в аварии виновата управляющая компания

Одной из наиболее часто встречающихся коммунальных аварий является залив квартиры, случившийся из-за разгерметизации системы водоснабжения, канализации и или отопления. При этом виновником аварии может быть как собственник квартиры, в которой случилась утечка, так и управляющая компания. Последнее возможно, если авария произошла на объектах, относящихся к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Перечень объектов, являющихся общедомовым имуществом, утвержден Постановлением Правительства РФ № 491. В соответствии с указанным нормативным актом к общему имуществу относятся:

• Стояки системы горячего и холодного водоснабжения, ответвления от них до отключающих устройств (кранов), а также сами отключающие устройства;
• Элементы системы водоотведения, включая стояки канализации до первых стыковых соединений;
• Система отопления, включая стояки и обогревающие элементы.

Таким образом, лишь система отопления полностью относится к общему имуществу. В системе водопровода решающее значение имеют отключающие краны — все, что расположено до них, является общим имуществом, все, что после — собственностью владельца квартиры. Что касается системы канализации, то почти вся она относится к общему имуществу, за исключением элементов, расположенных после первого стыкового соединения ответвлений от стояков.

Также следует напомнить, что источником аварии с затоплением могут являться не только внутридомовые инженерные сети. Залив может случиться и из-за протечки в крыше. В связи с этим напомним, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 491 крыши многоквартирных домов также отнесены к общему имуществу.

Общедомовое имущество принадлежит всем собственникам квартир в многоквартирном доме, однако управление им осуществляет управляющая организация. Она же ответственна и за надлежащее состояние данного имущества. Поэтому именно управляющие организации отвечают перед пострадавшими, если авария случилась из-за ненадлежащего состояния общедомового имущества.

Что делать, если квартиру затопило по вине управляющей компании: пошаговая инструкция

При затоплении квартиры по вине управляющей организации следует придерживаться установленной процедуры. Сначала составляется акт о заливе, затем проводится оценка имущества. Если собственник пострадавшей квартиры и управляющая компания согласовывают размер возмещения, они подписывают соответствующее соглашение. Если стороны не пришли к согласию, пострадавшее лицо направляет руководству УК претензию с требованием выплаты возмещения.

Шаг 1. Примите меры безопасности и вызовите аварийную службу

Сразу же после обнаружения аварии, нужно принять меры для уменьшения ее последствий. Проблема состоит в том, что в случае разрыва сетей водоснабжения у собственника пострадавшей квартире обычно нет возможности прекратить залив. Если течь образовалась на стояке водоснабжения или ответвлении до отключающего устройства, то перекрытие крана не приведет к остановке протечки. Поступление воды в стояк водопровода можно прекратить, запорный кран стояка, расположенный в подвале или на чердаке (зависит от организации системы водоснабжения в доме).

Поэтому первое, что должен сделать собственник, обнаруживший протечку в стояке, это звонок в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации. Если она не отвечает — звоните в городскую диспетчерскую службу или в водоканал. Главное — как можно быстрее вызвать специалистов для отключения воды.

Если у вас или у соседей есть доступ в подвал (на чердак), можно попробовать отключить стояк водопровода самостоятельно. Однако на практике лучше этого не делать — если вы не являетесь специалистом, существует риск отключить не тот стояк или вовсе вывести из строя дорогостоящее оборудование. К примеру, стандартный теплообменник для горячего водоснабжения стоит несколько сотен тысяч рублей. Если в результате несанкционированного вмешательства он выйдет из строя, уже УК будет иметь право взыскать с вас ущерб, нанесенный общедомовому имуществу. Поэтому лучше дождаться аварийной бригады.

Если вода просачивается из туалета (ванной комнаты) в другие помещения в квартире, необходимо принять меры безопасности. По возможности следует отключить электропитание в квартире — нужно выйти на площадку и повернуть рычажки на щите электроснабжения. Также можно набросить на пол полотенца или одеяла для впитывания воды и убрать ценные вещи, которые могут попасть в зону затопления.

Кроме того, придется подставить ведро или таз под зону протечки и выливать воду в ванную или унитаз до момента прибытия аварийной службы. Так как давление воды в стояке водопровода велико, делать это придется очень часто. Если пренебречь этим, то масштабы аварии могут быть очень значительны — вода не только зальет вашу квартиру, но и все жилые помещения, расположенные ниже по стояку.

После того как аварийная служба отключит воду, нужно потребовать от УК ликвидировать причины аварии. При разрыве стояка меняется вся труба или ее участок с запасом. Естественно, все работы производятся бесплатно. Как правило, занимается этим не «аварийка», а штатные сантехники, поэтому если протечка случилась ночью, ремонта придется ждать до утра. После замены стояка следует попросить у бригады дать вам копию акта выполненных работ. Лишь после устранения причины аварии водоснабжение в подъезде может быть восстановлено.

В том случае, если авария произошла в системе отопления или канализации, порядок действий собственника пострадавшей квартиры аналогичен. Следует позвонить в диспетчерскую службу и сообщить об аварии, после чего нужно предпринять все меры по минимизации ущерба до приезда аварийной службы и устранения причины затопления.

Шаг 2. Потребуйте составления акта о последствиях залива

После того как первые последствия аварии будут устранены, нужно потребовать от УК составить акт осмотра квартиры (акт о заливе). Этот документ служит нескольким целям:

• Подтверждает тот факт, что в квартире произошло затопление;
• Описывает обстоятельства, при которых произошла авария;
• Устанавливает виновника аварии;
• Устанавливает перечень имущества, пострадавшего от затопления, с указанием идентифицирующих свойств вещей и характера повреждений.

Согласно п. 152 Постановления Правительства РФ № 354 акт должен быть составлен не позднее 12 часов с момента обращения в диспетчерскую службу. Однако на практике данный срок соблюдается нечасто. Дело в том, что в случае залива адекватно оценить ущерб имуществу в столь короткий срок нельзя. Для данного вида аварий характерны скрытые повреждения — многие вещи портятся и приходят в негодность не после залива, а после высыхания. Ламинат, межкомнатные двери и косяки, мебель разбухают через несколько дней после залива. Электропроводка также может начать коротить не сразу, а через несколько дней после аварии.

Поэтому стороны обычно поступают следующим образом. Либо составляется два акта — один в течение положенного срока, второй — через одну-две недели после аварии. Либо акт оформляется задним числом на нужную дату уже после того, как проявились скрытые повреждения имущества.

Акт составляет комиссия, состоящая из представителей администрации управляющей организации и собственника пострадавшей квартиры. Так как при аварии по вине управляющей компании всего две стороны, то не будет лишним привлечь к оформлению документа свидетелей, например, соседей. Они также могут поставить в документе свои подписи.

Во время оформления акта следует перечислить все имущество, пострадавшее в результате аварии. Если какое-либо вещи не попадут в документ, получить возмещение за их порчу будет непросто. Поэтому перед составлением акта следует внимательно осмотреть вещи и отделку квартиры. Чтобы не упустить какое-либо пострадавшее имущество при составлении акта, можно заранее подготовить список или сделать фотографии.

Если во время оформления документа возникли споры с представителями УК относительно наличия или характера повреждений, это должно быть отражено в документе. Если вы не согласны с невключением какого-либо имущества в итоговый документ или у вас возникли другие разногласия с представителями УК, нужно сделать в документе отметку об этом.

Шаг 3. Проведите оценку ущерба

Нередко в случае аварии по вине управляющей организации именно сама организация готовит дефектную ведомость поврежденного имущества и сметную стоимость его ремонта. Обычно этим занимается инженер-сметчик, работающий в УК. После подсчета общей стоимости управляющая организация делает свое предложение о сумме компенсации собственнику квартиры. Как правило, при расчете используется затратный метод — составитель сметы подсчитывает затраты на восстановление поврежденных объектов с учетом их износа.

Следует учитывать, что такое подсчеты могут быть недостаточно достоверны. И дело даже не в том, что УК хочет обмануть пострадавшего собственника и снизить размер компенсации. Нет никаких гарантий, что сметчик управляющей организации обладает достаточной компетенцией для составления сметы на ремонт поврежденного имущества. Кроме того, в подобной ситуации не ясно, какую цену материалов и уровень оплаты труда сметчик закладывал при расчете ремонта, как он рассчитывал износ вещей и т. д.

Поэтому владельцу пострадавшей квартиры есть смысл обратиться к независимому оценщику. Оценщик должен соответствовать нескольким критериям:

• Иметь специальное образование в области оценочной деятельности;
• Состоять в реестре саморегулируемой организации оценщиков;
• меть квалификационный аттестат по соответствующему направлению.

На проведение оценки следует пригласить представителей УК. Сделать это нужно не позднее, чем за три дня. Можно просто позвонить в приемную управляющей компании, но лучше сделать это почтой, послав письмо или телеграмму с уведомлением о вручении. Помните, что если представители УК не присутствуют во время оценки, это не является препятствием для ее проведения при условии должного уведомления управляющей организации.

По результату осмотра оценщик подготовит отчет о размере причиненного аварией ущерба имуществу. Если указанная сумма больше, чем сметная стоимость ремонта, можете смело требовать с УК выплатить размер возмещения, указанный в отчете. Если вдруг получилось наоборот, то никто не лишает вас права согласиться на сумму, предложенную УК.

Шаг 4. Направьте претензию в управляющую компанию

Если вы договорились с управляющей организацией о размере возмещения, то следующий шаг — составление соглашения о возмещении ущерба. Этим документом управляющая компания признает свою вину в произошедшей аварии, собственник квартиры подтверждает, что после выплаты компенсации он не будет иметь претензий к УК, стороны фиксируют сумму и срок выплаты возмещения.

В том случае, если вы намерены получить возмещение в соответствии с проведенной оценкой ущерба, то придется направить в адрес управляющей организации претензию. Также претензия составляется, если управляющая организация не признает свою вину или вовсе игнорирует любые обращения пострадавшего.

Претензия составляется по общим правилам составления претензионных документов. В ее тексте нужно указать следующие сведения:

• ФИО руководителя, наименование и юридический адрес управляющей организации;
• ФИО и адрес проживания заявителя;
• Наименование документа;
• Описание сути дела — когда и при каких обстоятельствах произошла авария, действия, предпринятые заявителем, какие документы составлялись сторонами, их содержание и т. д. ;
• Перечень пострадавшего имущества в соответствии с актом о заливе и отчетом независимой оценки ущерба;
• Сумма нанесенного заливом ущерба в соответствии с отчетом оценщика;
• Требование выплатить указанную сумму;
• Иные требования заявителя, например, компенсация расходов на оценку, возмещение морального вреда или убытков;
• Банковские реквизиты для перевода средств;
• Срок для исполнения требования;
• Указание на то, что претензия подается в качестве досудебного способа разрешения спора;
• Подпись и дата составления документа.

К претензии нужно приложить копии документов, которыми заявитель обосновывает свое право на получение компенсации. В их число входят документы на квартиру (выписка из ЕГРН), акт о заливе и отчет оценочной компании о размере ущерба имуществу заявителя.

Претензию можно передать лично в приемную управляющей компании. Также можно направить документ почтой заказным письмом с уведомлением о вручении. Если УК согласна исполнить указанные требования, стороны опять-таки подписывают соглашение о возмещении ущерба.

Что делать при отказе управляющей компании возместить ущерб

Если управляющая организация отказывается добровольно возместить ущерб, заставить ее это сделать может только суд. Поэтому собственнику пострадавшей квартиры придется обратиться с исковым заявлением:

• В районный суд, если цена иска превышает 100 тыс. руб.;
• К мировому судье, если цена иска меньше 100 тыс. руб.

По общим правилам иск подается по месту нахождения ответчика. Однако так как правоотношения истца и ответчика истекают из правоотношений потребителя и исполнителя, то в соответствии со ст. 17 Закона «О защите прав потребителей» истец также может обратиться в суд:

• По месту своего жительства или пребывания;
• По месту составления или исполнения договора.

При обращении в суд с иском к управляющей организации можно не уплачивать госпошлину, так как иски по делам, связанным с нарушением прав потребителей, при цене иска менее 1 млн. руб. не облагаются государственной пошлиной. Если же сумма требований превышает эту сумму, необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены иска.

Исковое заявление к управляющей организации составляется в соответствии с требованиями, установленными ст. 131 ГПК РФ. Вводная часть заявления содержит следующую информацию:

• Наименование и адрес суда или ФИО и номер участка мирового судьи;
• Сведения об истце — ФИО, адрес проживания, контактные данные;
• Сведения об ответчике — наименование, юридический адрес, ИНН и ОГРН, контактные данные;
• Сведения о привлеченных к суду третьих лицах;
• Цену иска.

Затем идет название документа, например, его можно озаглавить «Исковое заявление о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры». Следующая часть — описательная (мотивировочная). В ней нужно подробно описать всю суть дела, указав следующую информацию:

• Квартира принадлежит истцу, доказательством чего являются правоподтверждающие документы;
• Дом обслуживается управляющей организацией, привлеченной к суду в качестве ответчика;
• В квартире или в доме в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств произошла авария, дата и характер происшествия;
• Сторонами судебного разбирательства был составлен акт о заливе, подтверждающий нанесение ущерба имуществу истца (или ответчик отказался составлять акт);
• Выводы, сделанные в акте о заливе — причина происшествия, перечень пострадавшего от залива имущества, предварительный виновник происшествия;
• Указание на то, что истец обратился в независимую экспертную организацию для проведения оценки и ее результаты;
• Действия, предпринятые истцом для досудебного разрешения спора с ответчиком и т. д.

Следующая часть — просительная. В ней нужно сформулировать исковые требования и обосновать их ссылками на актуальные нормы законодательства. Напомним, что при подаче иска к управляющей компании истец может не только добиться возмещения ущерба, но и рассчитывать на:

• Возмещение убытков;
• Компенсацию судебных расходов;
• Выплату штрафа за неисполнение законных требований потребителя;
• Выплату неустойки за пользование чужими денежными средствами;
• Компенсацию морального вреда.

Заключительная часть искового заявления — приложение. В ней указывается перечень документов, имеющих отношение к делу.

Перечень документов для подачи иска к управляющей компании можно разделить на две части:

• Документация, приобщенная к делу в качестве доказательств правоты истца;
• Документы, обязательные при подаче иска.

Судебный спор с управляющей компанией более выгоден для гражданина, чем спор с другим физическим лицом, так как можно рассчитывать на выплату судебного штрафа и компенсацию морального вреда. С другой стороны, интересы УК в суде будут защищать штатные юристы с большим опытом судебных разбирательств. Поэтому если вы выбрали судебный способ разрешения спора, нужно тщательно подготовиться к суду. Нанимать адвоката на сам процесс необязательно, однако стоит, как минимум, получить грамотную юридическую консультацию относительно перспектив судебного разбирательства. Кроме того, придется посещать заседания и доказывать суду свою правоту.

Частые вопросы юристам и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

Случаи затопления квартиры по вине управляющей компании совсем нередки. К сожалению, далеко не всегда УК исполняют свои обязательства и компенсируют собственникам нанесенный аварией ущерб. Нередко они пытаются занизить смету ремонтных работ или отказываются возместить ущерб, определенный независимой оценкой. Иногда управляющие организации и вовсе игнорируют собственника пострадавшей квартиры.

Во всех этих ситуациях гражданину, пострадавшему по вине УК, может понадобиться правовая поддержка. На нашем сайте вы можете получить юридическую консультацию обо всех нюансах получения возмещения за залив квартиры по вине управляющей компании.