Затопило квартиру с крыши: что делать и куда обращаться для возмещения ущерба

Обновлено: Июль, 2023 года

Если квартиру затопило с крыши, вероятнее всего в аварии виновата управляющая компания. В таком случае последовательность действий собственника пострадавшей квартиры аналогична иным ситуациям, связанным с ненадлежащим обслуживанием общедомового имущества. Потребителю необходимо добиться составления акта о заливе помещения, затем следует оценить ущерб, после чего можно предъявлять УК денежные требования, которые излагаются в письменной претензии. В случае отказа управляющей компании возместить ущерб собственник пострадавшей квартиры может взыскать деньги в суде.

Кто виноват в заливе квартиры с крыши

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ № 491 крыши многоквартирных домов относятся к общему имуществу. На основании п. 16 данного нормативного акта надлежащее содержание общего имущества может обеспечиваться:

  • Собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией;
  • Собственниками помещений путем заключения договора о содержании и ремонте с лицами, оказывающими услуги или выполняющими работы, если выбран способ непосредственного управления домом;
  • Товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным кооперативом;
  • Застройщиком, если помещения не были переданы по передаточному акту и застройщик самостоятельно осуществляет управление домом.

В соответствии с п. 42 управляющие организации и лица, выполняющие работы при управлении домом, несут ответственность за надлежащее состояние общего имущества перед собственниками квартир и нежилых помещений. Протечка крыши дома является примером ненадлежащего содержания общего имущества. Таким образом, за затопление квартиры с крыши ответственность, в том числе финансовую, несет организация, осуществляющая управление домом (УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК, застройщик) или лицо, выполняющие работы по договору с собственниками квартир.

Иногда в протечке крыши может быть виновата не только управляющая компания или иная организация, которой доверено управление многоквартирным домом. Если дом был построен недавно и находится на гарантии, претензии можно предъявлять застройщику. Второй вариант, когда УК не несет ответственности, может быть тогда, когда протечка возникла в ходе или вследствие капитального ремонта в течение гарантийного срока. В таком случае отвечать за аварию будет региональный фонд капитального ремонта и/или подрядная организация.

Порядок действий, если затопило квартиру с крыши

Для получения полной суммы возмещения рекомендуем придерживаться последовательности действий, перечисленной ниже. Что делать, если после залива вашей квартиры с крыши, произошло затопление соседей снизу, читайте нашу отдельную статью.

Шаг 1. Примите меры к уменьшению ущерба и сообщите в аварийную службу

Обнаружив затопление квартиры, примите все меры для уменьшения ущерба имуществу. Для этого необходимо накрыть пленкой мебель и ламинат, вынести из зоны затопления дорогостоящую технику и предметы быта, подставить емкости для сбора воды в зонах затопления и т. д. Но прежде всего следует немедленно отключить электричество — помните, что вода является отличным проводником, поэтому любая деятельность в затопленной, но не обесточенной квартире является опасной.

После этого нужно обязательно сообщить об аварии в аварийную службу управляющей компании. Если дозвониться до УК не получается, можно оставить сообщение в городскую аварийно-диспетчерскую службу. Кроме того, не будет лишним по горячим следам сделать фотографии или видеозаписи последствий аварии. Они пригодятся во время составления акта в качестве доказательств того, что имущество было испорчено именно в результате затопления.

Шаг 2. Составьте акт о заливе

Следующим шагом является составление акта осмотра помещения (акта о заливе). Этот документ служит нескольким целям. С его помощью:

  • Фиксируется факт аварийной ситуации с затоплением жилого помещения;
  • Устанавливается виновник происшествия;
  • Определяется перечень пострадавшего от залива имущества.

Акт осмотра помещения составляется комиссия, в состав которой входят минимум два сотрудника управляющей организации, как правило — главный инженер и мастер. Также во время данной процедуры присутствуют собственник пострадавшей квартиры и виновник происшествия. Так как при заливе из-за протечки крыши виновником обычно является управляющая компания (ТСЖ, ЖСК), то сотрудники УК одновременно являются и членами комиссии, и представителями виновной стороны. Кроме того, во время оформления документа могут присутствовать свидетели, как правило, собственники соседних квартир.

В соответствии с п. 152 Постановления Правительства РФ № 354 акт осмотра помещения составляется не позднее, чем через 12 часов с момента обращения потребителя в аварийную службу. Однако в данном случае существует сложность со скрытыми повреждениями имуществу. Из-за того, что далеко не все последствия затопления проявляются в указанный срок, стороны могут составлять два акта — один в требуемый срок, второй — после того, как проявятся скрытые повреждения.

Непосредственно сам акт осмотра помещения составляется в свободной письменной форме. Документ должен содержать следующую информацию:

  • ФИО и должности членов комиссии;
  • ФИО собственника (нанимателя) пострадавшего от залива помещения;
  • Сведения о квартире (номер, этаж, площадь, количество комнат и т. д.);
  • Информацию об обстоятельствах затопления — когда произошел залив, источник затопления, объем и места затопления, действия, предпринятые собственником квартиры и т. д.;
  • Перечень поврежденного имущества — площадь пострадавших от залива потолка, стен, пола, элементов отделки, список испорченных вещей с указанием их идентифицирующих признаков и степени повреждений;
  • Вывод о предполагаемом виновнике аварии;
  • Замечания, оставленные собственником квартиры, например, несогласие с выводами, сделанными в документе
  • Подписи членов комиссии, виновника и владельца пострадавшей от затопления квартиры, а также печать управляющей организации.

Акт осмотра поврежденного имущества обычно составляется в 3 экземплярах. Один остается у владельца залитой квартиры, второй — у виновника происшествия, третий хранится в офисе управляющей компании. Если в затоплении виновата УК, то достаточно оформить и 2 копии документа.

Обычно управляющие компании охотно составляют данный документ, поэтому стороны могут договориться об оформлении акта в устной форме. Но иногда УК отказываются идти навстречу потребителю. В таком случае можно направить в управляющую компанию письменное уведомление об обязанности составить документ. Его можно послать телеграммой за 3 дня до даты оформления документа.

Если УК и в этом случае откажется оформлять акт, можно составить его самостоятельно. Для этого нужно обязательно пригласить минимум двух свидетелей, а в тексте документа следует сделать отметку, что руководитель управляющей организации был должным образом уведомлен о необходимости оформления акта, но присылать сотрудников управляющей организации на процедуру составления документа отказался.

Шаг 3. Оцените размер ущерба

Следующий этап получения возмещения за затопление квартиры с крыши — оценка размера повреждений, нанесенных имуществу. Если ваша квартира застрахована, вам нужно просто обратиться в страховую компанию и предоставить в нее свою копию акта о заливе помещения. В таком случае и оценку размера повреждений, и компенсацию вреда осуществляет страховая компания. В свою очередь после этого страховщик взыщет выплаченную вам сумму с виновника происшествия.

Если квартира не застрахована, то у собственника есть два способа оценки ущерба:

  1. Довериться инженеру-сметчику управляющей компании;
  2. Провести независимую оценку ущерба.

Рекомендуем выбрать именно последний вариант. Так как в большинстве случаев именно управляющая компания виновата в заливе квартиры с крыши, она будет заинтересована в уменьшении возмещения. Поэтому инженер-сметчик будет оценивать ваше имущество и нанесенные ему повреждения по минимальным тарифам. И тем более нельзя соглашаться на ремонт поврежденных помещений в квартире силами управляющей компании.

Обращение к независимому оценщику более выгодно для потребителя, тем более что расходы на ее проведение можно также взыскать с виновника аварии. Для заказа независимой оценки ущерба следует обратиться в оценочную компанию или к частному оценщику. При обращении нужно учитывать два момента – оценщик должен:

  • Состоять в саморегулируемой организации оценщиков;
  • Иметь аттестат по соответствующему направлению оценки.

На проведение оценки также нужно пригласить представителей управляющей компании, а если она не виновна в затоплении — то и виновника аварии. Сделать это можно и в устной форме, но только когда УК признает свою вину. Если между управляющей компанией и потребителем имеются «трения» относительно причин аварии, объема или характера повреждений, лучше направить уведомление опять-таки с помощью телеграммы.

По итогам осмотра оценщик составляет отчет, в котором описывает поврежденное имущество и определяет его рыночную стоимость. Общий размер ущерба и является суммой, которую можно потребовать с УК в качестве возмещения. Кроме отчета необходимо сохранить договор с оценочной компанией и платежные документы — они пригодятся потребителю для получения компенсации расходов на проведение оценки.

Необходимо отметить, что оценщик не устанавливает виновника затопления. Если в акте о заливе не был сделан однозначный вывод о виновнике аварии или УК отказалась признавать свою вину, помочь в установлении причины аварии может строительно-техническая экспертиза. Заказать ее можно в строительно-экспертной компании или у частного лица. Требования к строительным экспертам строже, чем к оценщикам — эксперту необходимо не только состоять в СРО, но и обязательно наличие диплома (не аттестата) по профилю выполняемой экспертизы. По итогам экспертизы строительный эксперт также готовит отчет, в котором делается вывод о виновнике затопления квартиры.

Шаг 4. Направьте претензию в управляющую компанию

После того как будут готовы оценка ущерба и, при необходимости, строительно-техническая экспертиза, можно требовать от управляющей компании выплаты возмещения. Обращаться в УК нужно официально, то есть с письменной претензией, даже если управляющая компания признает свою вину и согласна с размером возмещения. Дело в том, что письменная претензия необходима не только самому потребителю, но и самой организации, так как она является бухгалтерским документом и вносится в ее архив.

Если УК отказывается признавать свою вину, то при желании можно обойтись без этого этапа. Потребитель имеет право сразу подавать исковое заявление в суд. Однако на практике лучше сначала направить претензию. Во-первых, вероятность того, что управляющая компания изменит свою позицию и добровольно возместит ущерб, достаточно велика. Во-вторых, в случае судебного разбирательства наличие претензии покажет суду, что истец исчерпал все возможности досудебного урегулирования спора с ответчиком. Это исключит риски оставления иска без движения и поможет добиться выплаты потребительского штрафа.

Претензия составляется в свободной письменной форме по всем правилам оформления подобного рода документов. Следует составить два экземпляра документа, по одному для каждой стороны. В тексте претензии указывается следующая информация:

  • ФИО и должность руководителя организации;
  • ФИО и адрес проживания собственника (нанимателя) пострадавшего жилого помещения;
  • Сведения о залитой квартире;
  • Подробное описание всех обстоятельств аварии;
  • Перечень пострадавшего от залива имущества со ссылкой на акт осмотра помещения и отчет оценочной компании;
  • Общий размер денежных требований заявителя;
  • Срок исполнения требований;
  • Указание на то, что в случае отказа в удовлетворении требований заявитель оставляет за собой право обратиться в суд;
  • Перечень приложенных к претензии документов;
  • Дата составления документа и подпись заявителя.

К претензии следует приложить копии акта о заливе, оценки ущерба и строительно-технической экспертизы (при наличии). Претензию можно передать лично, обратившись в офис управляющей компании. В таком случае нужно проследить, чтобы в экземпляре, остающемся у потребителя, должностное лицо УК поставило отметку о принятии документа и оставило свою подпись. Также можно направить претензию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Далеко не всегда управляющие компании полностью выплачивают ущерб. Руководитель УК или штатный юрист может связаться с вами и предложить меньшую сумму возмещения. Также управляющая компания может предложить сделать ремонт в поврежденных помещений. Если вы не согласны с такими предложениями, а управляющая компания, в свою очередь, не готова возместить ущерб в полном объеме, разрешить спор между сторонами может только суд.

Шаг 5. В случае отказа обратитесь в суд

Подсудность иска по делу о заливе квартиры с крыши зависит от размера денежных требований истца (цены иска). Если цена иска превышает 100 тыс. руб., следует обращаться в районный (городской) суд. Если меньше — к мировому судье. Обратите внимание, что в цену иска не входят судебные расходы, потребительский штраф и компенсация морального вреда. Остальные денежные требования, в том числе неустойка и убытки, входят в цену иска, а значит учитываются при выборе суда первой инстанции.

В исковом заявлении следует изложить примерно ту же информацию, что и в претензии (подробное описание всех обстоятельств дела), а кроме того:

  • Наименование и адрес суда;
  • Сведения об ответчике с указанием как минимум одного из идентификаторов, например, ИНН;
  • Данные истца (ФИО, адрес регистрации, любой из идентификаторов);
  • Цену иска;
  • Указание на то, что действиями (бездействием) ответчика были нарушены права истца со ссылками на соответствующие нормы законодательства;
  • Требования истца;
  • Перечень приложенных к иску документов;
  • Дату составления заявления и подпись истца.

К заявлению нужно приложить:

  • Документы, подтверждающие право собственности на помещение;
  • Акт осмотра помещения;
  • Отчет об оценке ущерба;
  • Отчет строительно-технической экспертизы;
  • Претензию ответчику;
  • Расчет цены иска;
  • Документ, доказывающий направление копии заявления ответчику.

Также к заявлению прикладывается квитанция об оплате госпошлины, но только в том случае, если цена иска составляет больше 1 млн. руб. Данная норма распространяется исключительно на иски по делам, связанным с защитой прав потребителей. Потребительский иск подается к управляющей компании (ТСЖ, ЖК, ЖСК) и к застройщику. Если же в затоплении виноват фонд капитального ремонта, то в соответствии с позицией судов иск не является потребительским. Соответственно, если ответчиком является региональный ФКР, госпошлина платится при любой цене иска.

В своем заявлении истец может не только потребовать выплаты полного возмещения ущерба, но и заявить иные требования.

Требование к ответчикуПравовая норма
Возмещение судебных издержек, в том числе возмещение расходов на услуги представителяСт. 98 ГПК РФ, ст. 100 ГПК РФ
Компенсация морального вредаСт. 151 ГК РФ
Выплата неустойки за просрочку выполнения требований потребителяСт. 23 Закона РФ № 2300-1
Возмещение убытковСт. 15 ГК РФ
Выплата процентов за неисполнение денежного обязательстваСт. 395 ГК РФ
Потребительский штраф (дополнительно 50 % от присужденной истцу суммы)П. 6 ст. 13 Закона РФ № 2300-1

Не стоит рассчитывать, что суд полностью удовлетворит заявленные в иске требования. Как правило, суды невысоко оценивают моральный вред заявителей, поэтому истцу вряд ли стоит рассчитывать больше, чем на сумму в несколько тысяч рублей. Во-вторых, суды вправе уменьшить неустойку в целях не допустить необоснованного обогащения истца. Остальные же требования суды вполне могут удовлетворить в полном объеме. Главное для истца в такой ситуации — подготовить грамотные обоснования заявленных требований. В таком случае велика вероятность, что ответчик, не дожидаясь окончания процесса, предложит заключить мировое соглашение.

По итогам судебного разбирательства суд выносит решение, которое вступает в законную силу через месяц после вынесения.  В случае победы в процессе истцу остается получить копию решения и исполнительный лист и передать их в службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства. В таком случае денежные средства будут взысканы с ответчика в принудительном порядке.

Что делать, если регулярно заливает квартиру с крыши

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Особенностью протечек крыши является то, что они могут периодически повторяться. Такое бывает, если управляющая компания не проводит качественный ремонт крыши и не устраняет причину периодических затоплений. Поэтому при обращении в суд с исковым заявлением к УК можно дополнительно заявить требование об устранении причины залива с указанием крайнего срока для его исполнения. Если УК не исполнит решение суда и не устранит причину протечек, с нее можно будет взыскать дополнительную неустойку.

На практике даже в случае выигрыша дела добиться ремонта крыши может быть нелегко. Судебные приставы далеко не всегда могут принудить ответчика исполнить неимущественное решение суда. Если управляющая компания не хочет ремонтировать крышу и крыша продолжает течь, можно попробовать:

  • Направить жалобу на управляющую компанию в Государственную жилищную инспекцию или в Роспотребнадзор;
  • Пожаловаться на судебного пристава-исполнителя его непосредственному руководителю.

Встречаются случаи, когда единственным способ остановить протечку крыши является самостоятельный ремонт кровли за счет жильцов. Естественно, такие работы выполняются подрядной организацией, собственники квартир в таком случае выступают в роли заказчиков работ. Перед их проведением необходимо провести собрание собственников жилых помещений и организовать строительно-техническую экспертизу. Договор с подрядной организацией должен содержать объем работ, определенный экспертом. В таком случае расходы на ремонт крыши и затраты на проведение экспертизы можно будет взыскать с управляющей компании через суд.

Частые вопросы юристам и ответы на них

Может ли управляющая организация отказать в возмещении ущерба из-за затопления квартиры с крыши по причине задолженности по коммунальным платежам?
Нет, не может. Долг по коммунальным платежам не является основанием для отказа в составлении акта и выплате возмещения ущерба от залива.
Хочу обратиться в суд из-за затопления квартиры по причине протечки крыши. В свое время был проведен капитальный ремонт крыши и кровли. Кто является надлежащим ответчиком по делу, если на данный момент неизвестно, истек ли гарантийный срок на ремонт или нет?
Вы можете привлечь к суду в качестве соответчиков управляющую компанию, ФРК и подрядчика. Определить надлежащего ответчика вам предложит суд уже на стадии подготовки дела к судебному разбирательству или в ходе самого процесса.
Квартира была застрахована, однако страховая сумма не покрыла общий ущерб имуществу от протечки кровли. Что делать в такой ситуации?
Вы можете получить страховое возмещение от страховой компании, а оставшуюся разницу взыскать с управляющей компании.
Управляющая компания после залива квартиры с крыши составила акт заочно, даже не посещая квартиру. Описание объема затопления и перечень пострадавшего имущества не соответствуют действительности. В акте я не расписывался, является ли он действительным?
Нет, не является. Потребуйте от УК составления нового акта в вашем присутствии. Если управляющая компания откажется составлять документ, лучше оформить его самостоятельно, пригласив соседей. А на подобные действия УК можно пожаловаться в государственную жилищную инспекцию.

Какие сложности могут возникнуть

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Затопление квартиры с крыши — нередкий на практике случай. Основная проблема пострадавших от залива собственников состоит в том, что виновником аварии является управляющая компания или иное юридическое лицо (застройщик, ФРК). Эти организации имеют в штате опытных юристов, готовых значительно снизить расходы работодателя на возмещение. Поэтому потребителю необходимо максимально внимательно подготовиться к спору и учесть все юридические тонкости и перспективы получения возмещения. Помочь в этом может правовая консультация, получить которую вы можете на нашем сайте.

Главный юрист
Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку «Задать вопрос», я принимаю политику обработки ПДн, согласие на обработку ПДн, пользовательское соглашение.