Затопило квартиру с крыши: что делать и куда обращаться для возмещения ущерба

Если квартиру затопило с крыши, вероятнее всего в аварии виновата управляющая компания. В таком случае последовательность действий собственника пострадавшей квартиры аналогична иным ситуациям, связанным с ненадлежащим обслуживанием общедомового имущества. Потребителю необходимо добиться составления акта о заливе помещения, затем следует оценить ущерб, после чего можно предъявлять УК денежные требования, которые излагаются в письменной претензии. В случае отказа управляющей компании возместить ущерб собственник пострадавшей квартиры может взыскать деньги в суде.

Кто виноват в заливе квартиры с крыши

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ № 491 крыши многоквартирных домов относятся к общему имуществу. На основании п. 16 данного нормативного акта надлежащее содержание общего имущества может обеспечиваться:

• Собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией;
• Собственниками помещений путем заключения договора о содержании и ремонте с лицами, оказывающими услуги или выполняющими работы, если выбран способ непосредственного управления домом;
• Товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным кооперативом;
• Застройщиком, если помещения не были переданы по передаточному акту и застройщик самостоятельно осуществляет управление домом.

В соответствии с п. 42 управляющие организации и лица, выполняющие работы при управлении домом, несут ответственность за надлежащее состояние общего имущества перед собственниками квартир и нежилых помещений. Протечка крыши дома является примером ненадлежащего содержания общего имущества. Таким образом, за затопление квартиры с крыши ответственность, в том числе финансовую, несет организация, осуществляющая управление домом (УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК, застройщик) или лицо, выполняющие работы по договору с собственниками квартир.

Иногда в протечке крыши может быть виновата не только управляющая компания или иная организация, которой доверено управление многоквартирным домом. Если дом был построен недавно и находится на гарантии, претензии можно предъявлять застройщику. Второй вариант, когда УК не несет ответственности, может быть тогда, когда протечка возникла в ходе или вследствие капитального ремонта в течение гарантийного срока. В таком случае отвечать за аварию будет региональный фонд капитального ремонта и/или подрядная организация.

Порядок действий, если затопило квартиру с крыши

Для получения полной суммы возмещения рекомендуем придерживаться последовательности действий, перечисленной ниже. Что делать, если после залива вашей квартиры с крыши, произошло затопление соседей снизу, читайте нашу отдельную статью.

Шаг 1. Примите меры к уменьшению ущерба и сообщите в аварийную службу

Обнаружив затопление квартиры, примите все меры для уменьшения ущерба имуществу. Для этого необходимо накрыть пленкой мебель и ламинат, вынести из зоны затопления дорогостоящую технику и предметы быта, подставить емкости для сбора воды в зонах затопления и т. д. Но прежде всего следует немедленно отключить электричество — помните, что вода является отличным проводником, поэтому любая деятельность в затопленной, но не обесточенной квартире является опасной.

После этого нужно обязательно сообщить об аварии в аварийную службу управляющей компании. Если дозвониться до УК не получается, можно оставить сообщение в городскую аварийно-диспетчерскую службу. Кроме того, не будет лишним по горячим следам сделать фотографии или видеозаписи последствий аварии. Они пригодятся во время составления акта в качестве доказательств того, что имущество было испорчено именно в результате затопления.

Шаг 2. Составьте акт о заливе

Следующим шагом является составление акта осмотра помещения (акта о заливе). Этот документ служит нескольким целям. С его помощью:

• Фиксируется факт аварийной ситуации с затоплением жилого помещения;
• Устанавливается виновник происшествия;
• Определяется перечень пострадавшего от залива имущества.

Акт осмотра помещения составляется комиссия, в состав которой входят минимум два сотрудника управляющей организации, как правило — главный инженер и мастер. Также во время данной процедуры присутствуют собственник пострадавшей квартиры и виновник происшествия. Так как при заливе из-за протечки крыши виновником обычно является управляющая компания (ТСЖ, ЖСК), то сотрудники УК одновременно являются и членами комиссии, и представителями виновной стороны. Кроме того, во время оформления документа могут присутствовать свидетели, как правило, собственники соседних квартир.

В соответствии с п. 152 Постановления Правительства РФ № 354 акт осмотра помещения составляется не позднее, чем через 12 часов с момента обращения потребителя в аварийную службу. Однако в данном случае существует сложность со скрытыми повреждениями имуществу. Из-за того, что далеко не все последствия затопления проявляются в указанный срок, стороны могут составлять два акта — один в требуемый срок, второй — после того, как проявятся скрытые повреждения.

Непосредственно сам акт осмотра помещения составляется в свободной письменной форме. Документ должен содержать следующую информацию:

• ФИО и должности членов комиссии;
• ФИО собственника (нанимателя) пострадавшего от залива помещения;
• Сведения о квартире (номер, этаж, площадь, количество комнат и т. д.);
• Информацию об обстоятельствах затопления — когда произошел залив, источник затопления, объем и места затопления, действия, предпринятые собственником квартиры и т. д.;
• Перечень поврежденного имущества — площадь пострадавших от залива потолка, стен, пола, элементов отделки, список испорченных вещей с указанием их идентифицирующих признаков и степени повреждений;
• Вывод о предполагаемом виновнике аварии;
• Замечания, оставленные собственником квартиры, например, несогласие с выводами, сделанными в документе
• Подписи членов комиссии, виновника и владельца пострадавшей от затопления квартиры, а также печать управляющей организации.

Акт осмотра поврежденного имущества обычно составляется в 3 экземплярах. Один остается у владельца залитой квартиры, второй — у виновника происшествия, третий хранится в офисе управляющей компании. Если в затоплении виновата УК, то достаточно оформить и 2 копии документа.

Обычно управляющие компании охотно составляют данный документ, поэтому стороны могут договориться об оформлении акта в устной форме. Но иногда УК отказываются идти навстречу потребителю. В таком случае можно направить в управляющую компанию письменное уведомление об обязанности составить документ. Его можно послать телеграммой за 3 дня до даты оформления документа.

Если УК и в этом случае откажется оформлять акт, можно составить его самостоятельно. Для этого нужно обязательно пригласить минимум двух свидетелей, а в тексте документа следует сделать отметку, что руководитель управляющей организации был должным образом уведомлен о необходимости оформления акта, но присылать сотрудников управляющей организации на процедуру составления документа отказался.

Шаг 3. Оцените размер ущерба

Следующий этап получения возмещения за затопление квартиры с крыши — оценка размера повреждений, нанесенных имуществу. Если ваша квартира застрахована, вам нужно просто обратиться в страховую компанию и предоставить в нее свою копию акта о заливе помещения. В таком случае и оценку размера повреждений, и компенсацию вреда осуществляет страховая компания. В свою очередь после этого страховщик взыщет выплаченную вам сумму с виновника происшествия.

Если квартира не застрахована, то у собственника есть два способа оценки ущерба:

1. Довериться инженеру-сметчику управляющей компании;
2. Провести независимую оценку ущерба.

Рекомендуем выбрать именно последний вариант. Так как в большинстве случаев именно управляющая компания виновата в заливе квартиры с крыши, она будет заинтересована в уменьшении возмещения. Поэтому инженер-сметчик будет оценивать ваше имущество и нанесенные ему повреждения по минимальным тарифам. И тем более нельзя соглашаться на ремонт поврежденных помещений в квартире силами управляющей компании.

Обращение к независимому оценщику более выгодно для потребителя, тем более что расходы на ее проведение можно также взыскать с виновника аварии. Для заказа независимой оценки ущерба следует обратиться в оценочную компанию или к частному оценщику. При обращении нужно учитывать два момента – оценщик должен:

• Состоять в саморегулируемой организации оценщиков;
• Иметь аттестат по соответствующему направлению оценки.

На проведение оценки также нужно пригласить представителей управляющей компании, а если она не виновна в затоплении — то и виновника аварии. Сделать это можно и в устной форме, но только когда УК признает свою вину. Если между управляющей компанией и потребителем имеются «трения» относительно причин аварии, объема или характера повреждений, лучше направить уведомление опять-таки с помощью телеграммы.

По итогам осмотра оценщик составляет отчет, в котором описывает поврежденное имущество и определяет его рыночную стоимость. Общий размер ущерба и является суммой, которую можно потребовать с УК в качестве возмещения. Кроме отчета необходимо сохранить договор с оценочной компанией и платежные документы — они пригодятся потребителю для получения компенсации расходов на проведение оценки.

Необходимо отметить, что оценщик не устанавливает виновника затопления. Если в акте о заливе не был сделан однозначный вывод о виновнике аварии или УК отказалась признавать свою вину, помочь в установлении причины аварии может строительно-техническая экспертиза. Заказать ее можно в строительно-экспертной компании или у частного лица. Требования к строительным экспертам строже, чем к оценщикам — эксперту необходимо не только состоять в СРО, но и обязательно наличие диплома (не аттестата) по профилю выполняемой экспертизы. По итогам экспертизы строительный эксперт также готовит отчет, в котором делается вывод о виновнике затопления квартиры.

Шаг 4. Направьте претензию в управляющую компанию

После того как будут готовы оценка ущерба и, при необходимости, строительно-техническая экспертиза, можно требовать от управляющей компании выплаты возмещения. Обращаться в УК нужно официально, то есть с письменной претензией, даже если управляющая компания признает свою вину и согласна с размером возмещения. Дело в том, что письменная претензия необходима не только самому потребителю, но и самой организации, так как она является бухгалтерским документом и вносится в ее архив.

Если УК отказывается признавать свою вину, то при желании можно обойтись без этого этапа. Потребитель имеет право сразу подавать исковое заявление в суд. Однако на практике лучше сначала направить претензию. Во-первых, вероятность того, что управляющая компания изменит свою позицию и добровольно возместит ущерб, достаточно велика. Во-вторых, в случае судебного разбирательства наличие претензии покажет суду, что истец исчерпал все возможности досудебного урегулирования спора с ответчиком. Это исключит риски оставления иска без движения и поможет добиться выплаты потребительского штрафа.

Претензия составляется в свободной письменной форме по всем правилам оформления подобного рода документов. Следует составить два экземпляра документа, по одному для каждой стороны. В тексте претензии указывается следующая информация:

• ФИО и должность руководителя организации;
• ФИО и адрес проживания собственника (нанимателя) пострадавшего жилого помещения;
• Сведения о залитой квартире;
• Подробное описание всех обстоятельств аварии;
• Перечень пострадавшего от залива имущества со ссылкой на акт осмотра помещения и отчет оценочной компании;
• Общий размер денежных требований заявителя;
• Срок исполнения требований;
• Указание на то, что в случае отказа в удовлетворении требований заявитель оставляет за собой право обратиться в суд;
• Перечень приложенных к претензии документов;
• Дата составления документа и подпись заявителя.

К претензии следует приложить копии акта о заливе, оценки ущерба и строительно-технической экспертизы (при наличии). Претензию можно передать лично, обратившись в офис управляющей компании. В таком случае нужно проследить, чтобы в экземпляре, остающемся у потребителя, должностное лицо УК поставило отметку о принятии документа и оставило свою подпись. Также можно направить претензию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Далеко не всегда управляющие компании полностью выплачивают ущерб. Руководитель УК или штатный юрист может связаться с вами и предложить меньшую сумму возмещения. Также управляющая компания может предложить сделать ремонт в поврежденных помещений. Если вы не согласны с такими предложениями, а управляющая компания, в свою очередь, не готова возместить ущерб в полном объеме, разрешить спор между сторонами может только суд.

Шаг 5. В случае отказа обратитесь в суд

Подсудность иска по делу о заливе квартиры с крыши зависит от размера денежных требований истца (цены иска). Если цена иска превышает 100 тыс. руб., следует обращаться в районный (городской) суд. Если меньше — к мировому судье. Обратите внимание, что в цену иска не входят судебные расходы, потребительский штраф и компенсация морального вреда. Остальные денежные требования, в том числе неустойка и убытки, входят в цену иска, а значит учитываются при выборе суда первой инстанции.

В исковом заявлении следует изложить примерно ту же информацию, что и в претензии (подробное описание всех обстоятельств дела), а кроме того:

• Наименование и адрес суда;
• Сведения об ответчике с указанием как минимум одного из идентификаторов, например, ИНН;
• Данные истца (ФИО, адрес регистрации, любой из идентификаторов);
• Цену иска;
• Указание на то, что действиями (бездействием) ответчика были нарушены права истца со ссылками на соответствующие нормы законодательства;
• Требования истца;
• Перечень приложенных к иску документов;
• Дату составления заявления и подпись истца.

К заявлению нужно приложить:

• Документы, подтверждающие право собственности на помещение;
• Акт осмотра помещения;
• Отчет об оценке ущерба;
• Отчет строительно-технической экспертизы;
• Претензию ответчику;
• Расчет цены иска;
• Документ, доказывающий направление копии заявления ответчику.

Также к заявлению прикладывается квитанция об оплате госпошлины, но только в том случае, если цена иска составляет больше 1 млн. руб. Данная норма распространяется исключительно на иски по делам, связанным с защитой прав потребителей. Потребительский иск подается к управляющей компании (ТСЖ, ЖК, ЖСК) и к застройщику. Если же в затоплении виноват фонд капитального ремонта, то в соответствии с позицией судов иск не является потребительским. Соответственно, если ответчиком является региональный ФКР, госпошлина платится при любой цене иска.

В своем заявлении истец может не только потребовать выплаты полного возмещения ущерба, но и заявить иные требования.

Не стоит рассчитывать, что суд полностью удовлетворит заявленные в иске требования. Как правило, суды невысоко оценивают моральный вред заявителей, поэтому истцу вряд ли стоит рассчитывать больше, чем на сумму в несколько тысяч рублей. Во-вторых, суды вправе уменьшить неустойку в целях не допустить необоснованного обогащения истца. Остальные же требования суды вполне могут удовлетворить в полном объеме. Главное для истца в такой ситуации — подготовить грамотные обоснования заявленных требований. В таком случае велика вероятность, что ответчик, не дожидаясь окончания процесса, предложит заключить мировое соглашение.

По итогам судебного разбирательства суд выносит решение, которое вступает в законную силу через месяц после вынесения.  В случае победы в процессе истцу остается получить копию решения и исполнительный лист и передать их в службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства. В таком случае денежные средства будут взысканы с ответчика в принудительном порядке.

Что делать, если регулярно заливает квартиру с крыши

Особенностью протечек крыши является то, что они могут периодически повторяться. Такое бывает, если управляющая компания не проводит качественный ремонт крыши и не устраняет причину периодических затоплений. Поэтому при обращении в суд с исковым заявлением к УК можно дополнительно заявить требование об устранении причины залива с указанием крайнего срока для его исполнения. Если УК не исполнит решение суда и не устранит причину протечек, с нее можно будет взыскать дополнительную неустойку.

На практике даже в случае выигрыша дела добиться ремонта крыши может быть нелегко. Судебные приставы далеко не всегда могут принудить ответчика исполнить неимущественное решение суда. Если управляющая компания не хочет ремонтировать крышу и крыша продолжает течь, можно попробовать:

• Направить жалобу на управляющую компанию в Государственную жилищную инспекцию или в Роспотребнадзор;
• Пожаловаться на судебного пристава-исполнителя его непосредственному руководителю.

Встречаются случаи, когда единственным способ остановить протечку крыши является самостоятельный ремонт кровли за счет жильцов. Естественно, такие работы выполняются подрядной организацией, собственники квартир в таком случае выступают в роли заказчиков работ. Перед их проведением необходимо провести собрание собственников жилых помещений и организовать строительно-техническую экспертизу. Договор с подрядной организацией должен содержать объем работ, определенный экспертом. В таком случае расходы на ремонт крыши и затраты на проведение экспертизы можно будет взыскать с управляющей компании через суд.

Частые вопросы юристам и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

Затопление квартиры с крыши — нередкий на практике случай. Основная проблема пострадавших от залива собственников состоит в том, что виновником аварии является управляющая компания или иное юридическое лицо (застройщик, ФРК). Эти организации имеют в штате опытных юристов, готовых значительно снизить расходы работодателя на возмещение. Поэтому потребителю необходимо максимально внимательно подготовиться к спору и учесть все юридические тонкости и перспективы получения возмещения. Помочь в этом может правовая консультация, получить которую вы можете на нашем сайте.