Затопили соседей снизу: что делать, как определить виновника залива и оценить ущерб

При затоплении соседей снизу собственник квартиры, в которой произошла авария, необязательно является ее виновником. Стояки горячего или холодного водоснабжения, система отопления и канализации являются общедомовым имуществом, поэтому ответственность за их состояние несет управляющая организация. Если все же в аварии виноват собственник квартиры, ему придется компенсировать нанесенный имуществу соседей вред. Обычно стороны договариваются о денежной компенсации, но можно возместить ущерб и по-другому, например, сделать ремонт в квартире соседа или иным образом компенсировать нанесенный соседу вред.

Что делать, если вы затопили соседей снизу

Обнаружив утечку воды в своей квартире, не стоит впадать в шоковое состояние — от того, как быстро вы начнете действовать, зависит размер ущерба, который авария наносит вашей квартире и квартирам расположенных снизу соседей. Лишь после того, как затопление остановлено, можно приступать к другим делам, связанным с аварией, а именно — к определению виновника протечки и к фиксации нанесенного соседям ущерба.

Первые действия

Серьезная протечка редко затрагивает одну квартиру. Как правило, вода просачивается этажом ниже и затапливает и квартиру соседей снизу. Если после обнаружения протечки не прекратить поступление воды, она может затопить сразу несколько квартир, расположенных ниже. Поэтому первая задача собственника квартиры, в которой произошла авария, это:

1. Найти источник утечки.
2. Прекратить поступление воды.

Проще сразу же перекрыть запирающие краны холодного или горячего водоснабжения. Как правило, они расположены в ванной или в туалете. После перекрытия любая течь квартирного водопровода должна прекратиться. Если перекрытие кранов не дает результата и вода продолжает поступать, значит вероятен прорыв одного из стояков водоснабжения.

В такой ситуации прекратить поступление воды можно только отключив воду во всем подъезде или по стояку (зависит от схемы водоснабжения). Для перекрытия воды по стояку нужно попасть в подвал или на чердак, обычному владельцу квартиры доступ туда закрыт. Собственнику при обнаружении течи в стояке нужно немедленно обратиться в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации и вызвать сотрудника для отключения водоснабжения. Если диспетчер не отвечает, можно позвонить в городскую диспетчерскую службу или в городской водоканал.

Позвонить в диспетчерскую службу УК нужно обязательно и в том случае, если перекрытие запорных кранов дало результат, однако в таком случае спешка уже не так важна. Главное, чтобы диспетчер зафиксировал поступившую заявку. Тогда у виновника аварии будут доказательства, что он предпринял все необходимые действия для минимизации последствий аварии. В случае судебного разбирательства это может сыграть немаловажную роль. Звонить диспетчеру управляющей компании нужно и в том случае, если порвало канализацию или систему отопления в квартире.

После вызова аварийной службы нужно минимизировать последствия утечки, а именно:

1. Отключить электропитание квартиры в электрощите на площадке.
2. Убрать в безопасное место любое электрическое оборудование, которое может попасть в зону затопления.
3. Накинуть на пол полотенца или одеяла для впитывания воды и приготовить емкости для их выжимания.
4. По возможности, сообщить соседям снизу, что их квартира затапливается.

Если прорвало стояк, то до приезда аварийной службы и отключения воды единственный способ борьбы с последствиями аварии — подставить ведро или таз под воду и сливать его в унитаз или в ванну. Будьте готовы к тому, что напор воды в стояках обычно сильный, а «аварийка» может ехать достаточно долго.

Лишь после того, как устранена утечка в квартире, можно посетить квартиру соседа. Помогите ему устранить последствия аварии — это не только скажется в лучшую сторону в ваших взаимоотношениях, но и поможет уменьшить ущерб, а значит — и сумму возмещения вреда. Не будет лишним сразу же зафиксировать последствия аварии в соседней квартире — сделайте фото или видео поврежденного имущества. Если сосед будет препятствовать этому, то скажите ему, что фиксация повреждений делается в его интересах и предупредите его о последствиях неосновательного обогащения.

Как определить виновника затопления

Определить виновника аварии достаточно просто. На основании ст. 1064 ГК РФ граждане несут ответственность за вред, нанесенный личности или имуществу другого гражданина или имуществу юридического лица. В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник квартиры обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, а также соблюдать права и интересы соседей. Разрыв труб водоснабжения, неисправность унитаза, стиральной или посудомоечной машины и любой подобный случай рассматривается одинаково. Все эти вещи относятся к имуществу собственника квартиры, он не поддерживал свое помещение и расположенное в нем имущество в надлежащем состоянии, чем нанес другим гражданам вред, который необходимо возместить.

Исключением являются случаи, когда причиной аварии стало имущество, расположенное в квартире, но не являющееся личной собственностью ее владельца. Постановлением Правительства РФ № 491 к общему имуществу в многоквартирном доме отнесены:

• Стояки горячего и холодного водоснабжения и ответвления от них до запирающих кранов;
• Система водоотведения, включая стояки и ответвления от них до первых стыковых соединений;
• Внутренняя система отопления полностью.

Содержание общего имущества в МКД в зависимости от способа управления домом делегируется управляющей организации или ТСЖ. Эти организации несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества. Следовательно, если протечка образовалась на стояках водоснабжения, канализации либо в системе отопления, собственник квартиры является не виновником аварии, а пострадавшим лицом. Как и другие пострадавшие соседи, он имеет право на возмещение причиненного ему вреда — управляющая организация или ТСЖ обязана выплатить ему компенсацию или устранить последствия аварии иным способом.

Предварительный виновник аварии устанавливается во время составления акта о заливе. С помощью этого документа также фиксируется факт затопления и уточняется перечень пострадавшего имущества.

Как зафиксировать ущерб от залива

Акт о заливе или акт осмотра квартиры составляется комиссией, в состав которой входят сотрудники управляющей организации, собственник пострадавшей квартиры и виновник аварии. Также во время осмотра жилого помещения и составления документы могут присутствовать независимые лица, как правило, соседи.

Обычно акт оформляется не позднее 12 часов после регистрации аварии диспетчерской службой. Однако на практике такая спешка необязательна. Дело в том, что небольшой срок, прошедший после затопления, зачастую не позволяет обнаружить скрытые повреждения. К примеру, деревянные элементы отделки или мебели разбухают через несколько дней после залива. Поэтому стороны обычно либо составляют акт позднее, например, через несколько дней, либо оформляют два документа: один в течение 12 часов, а второй тогда, когда скрытые повреждения уже проявятся.

Акт составляется в свободной письменной форме, обычно он содержит следующую информацию:

• Сведения о собственниках квартиры, пострадавшей от затопления, и жилого помещения, в котором произошла авария;
• Имена и должности сотрудников управляющей компании;
• Дату и обстоятельства совершения аварии;
• ФИО предварительного виновника затопления;
• Полный перечень пострадавшего имущества с указанием их идентифицирующих признаков.

Виновнику аварии нужно обязательно присутствовать в пострадавшей квартире во время оформления документа. Дело в том, что у владельца пострадавшего жилья может быть соблазн списать повреждения и недостатки своего имущества на последствия залива. Нередко в акт попадают вещи, которые никак не пострадали от аварии. Если у вас появляются сомнения, что какое-либо имущество пострадало в результате аварии — прямо указывайте это сотрудникам УК. Если все же такие вещи будут внесены в акт — сделайте отметку в документе о несогласии с данным решением. Попросите сотрудников управляющей организации предоставить вам копию акта.

Как оценить ущерб от залива

Адекватно оценить ущерб, нанесенный имуществу пострадавшего соседа при заливе, стороны обычно не могут. Исключением являются случаи, когда объем пострадавшего имущества невелик, оно было приобретено недавно, а у пострадавшей стороны есть чеки. В обратном случае для оценки ущерба приходится обращаться в экспертную организацию или к частному оценщику. Главное, чтобы исполнитель был членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

При выборе оценщика следует проверить:

• наличие у него специального образования;
• наличие свидетельства о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
• наличие выписки из реестра саморегулируемой организации.

Как правило, оценщика вызывает пострадавшее лицо. Виновнику следует настаивать на присутствии во время проведения оценки. Если у него возникнут сомнения в компетентности оценщика или правильности применяемых им методов расчета вреда, результаты оценки можно оспорить. Также при несогласии с результатами отчета можно договориться с соседом о проведении дополнительной оценки и вызвать другого специалиста. Однако помните, что любые оценочные мероприятия придется оплачивать виновнику аварии.

По результатам оценки составляется отчет, в котором:

• Описывается пострадавшее имущество;
• Оценивается его рыночная стоимость с учетом амортизации;
• Составляется общая оценка нанесенного квартире пострадавшего вреда.

Есть один важный момент — оценка имущества не устанавливает виновника аварии, она лишь определяет размер нанесенного имуществу вреда. Если у сторон есть спор относительно того, кто виноват в заливе, можно заказать строительно-техническую экспертизу. Следует понимать, что экспертиза стоит дороже, чем оценка вреда, да и ждать ее результатов придется дольше. Окончательную же точку в споре относительно виновника аварии может поставить только судебная экспертиза, однако она назначается лишь в случае судебного разбирательства и при условии, что какая-либо из сторон ходатайствовала о ее проведении.

Если вы согласны с выводами, сделанными в отчете, можно переходить к следующему этапу, то есть к возмещению нанесенного соседям вреда.

Как возместить ущерб от залива

Возместить вред соседу снизу, затопленному по вашей вине, можно несколькими способами. Обычная практика — виновник аварии передает пострадавшему денежную сумму, равную нанесенному его имуществу вреду. Однако существуют ситуации, когда виновное в аварии лицо может избежать денежной выплаты.

Способы возмещения ущерба

Наиболее часто стороны договариваются о денежной компенсации. Виновник аварии выплачивает пострадавшему денежную сумму. Необязательно она должна быть равной сумме, установленной в отчете оценки ущерба — стороны могут договориться и об уменьшении компенсации в сравнении с оценочной стоимостью поврежденного имущества.

Законодательство не лишает сторон права и вовсе обойтись без денежной компенсации. Главное, чтобы лицо, имуществу которого был нанесен вред, получило возмещение. Можно договориться с пострадавшим, что сделаете ремонт в его квартире или отремонтируете испорченную вещь. Также возмещение может быть предоставлено в виде вещей. Например, можно договориться, что в качестве возмещения нанесенного вреда пострадавшему будут переданы строительные материалы или иное имущество.

Как зафиксировать договоренности

Если виновник и пострадавшее лицо договорились о способе возмещения или о сумме компенсации, не нужно оставлять договоренности на словах. Любая из сторон может впоследствии передумать, поэтому нужно зафиксировать договоренности на бумаге. Обычно виновник аварии и пострадавшее лицо оформляют соглашение о возмещении ущерба. Этот документ составляется в свободной форме, в нем должны быть указаны следующие сведения:

• Личные данные сторон;
• Адреса и контактные данные виновника и пострадавшего;
• Точный адрес пострадавшей квартиры;
• Причины и обстоятельства залива;
• Ссылки на доказательства наличия и размера ущерба (фотографии, видеозаписи, чеки, квитанции и т. д.);
• Сумма, в которую был оценен ущерб;
• Способ возмещения;
• Срок исполнения обязательства;
• Отказ потерпевшего от дополнительных претензий;
• Перечень приложенных к акту документов;
• Дата и подписи сторон.

Если денежная сумма, передаваемая в счет возмещения ущерба, передается сразу, виновнику следует взять с собственника пострадавшей квартиры расписку о получении денег и об отсутствии претензий. Для большей надежности оба документа можно составить в присутствии свидетелей. Если стороны договорились, что возмещение осуществляется не путем передачи денежных средств, а другим способом, с пострадавшего также нужно взять расписку о полном исполнении обязательства и об отсутствии претензий.

Можно ли не платить за вред

Если экспертная оценка ущерба, строительно-техническая или судебная экспертиза докажут, что виновником аварии являетесь вы, избежать возмещения ущерба не удастся. Конечно, можно надеяться на то, что владелец пострадавшей квартиры простит вас, но рассчитывать всерьез на это нельзя. Избежать выплаты за нанесенный ущерб или других способов возмещения можно, если у вас застрахована гражданская ответственность перед соседями. Обычно она страхуется на предмет пожара или аварии водонесущих сетей.

Если вы имеете такую страховку, то порядок действий выглядит следующим образом:

• После обнаружения затопления примите меры для минимизации ущерба — перекройте краны, накиньте на пол одеяла или другие впитывающие влагу вещи и т. д.;
• Вызовите аварийную службу;
• Предупредите соседей, что ваша гражданская ответственность застрахована;
• После ликвидации причин аварии позвоните в страховую компанию для вызова специалиста.

Следует предупредить соседей, что не следует прибирать квартиру или устранять последствия аварии до приезда специалиста. Представитель страховщика установит, наступил ли страховой случай или нет, а также проведет оценку ущерба. Если страховая сумма по полису полностью покрывает ущерб, то его возмещает страховщик, виновнику аварии не нужно ничего платить собственнику пострадавшей квартиры. Если же страховая сумма меньше, чем ущерб от аварии, то вам придется заплатить лишь разницу между рассчитанной суммой ущерба и размером страхового возмещения по полису.

Что делать, если договориться с соседом не удалось

Если мирно договориться с соседом затопленной квартиры не получилось, тот имеет право обратиться в суд. В этом случае следует напомнить ему, что судебное разбирательство может быть невыгодно для обеих сторон. Если собственнику пострадавшей квартиры удастся доказать свою правоту в суде, он сможет не только взыскать компенсацию за нанесенный его имуществу вред, но и возместить свои судебные расходы (госпошлину и траты на адвоката). Таким образом, сумма, которую придется возместить виновнику, может значительно увеличиться.

С другой стороны, судебное разбирательство необязательно приведет к победе истца. Если его доводы не убедительны или, например, оценка нанесенного ущерба была проведена с нарушением установленных законодательством правил, он может проиграть дело. Кроме того, суд может значительно уменьшить сумму возмещения по итогам проведения судебной экспертизы. Также истцу следует помнить, что судебное разбирательство может занять достаточно долгий срок, что может быть ему невыгодно.

Поэтому в интересах обеих сторон договориться о способе и сумме возмещения добровольно. Если все же сосед не идет навстречу, а вы не признаете свою вину или считаете, что сумма возмещения завышена, вам нужно подготовиться к суду. Для этого следует:

• Собрать и подготовить все доказательства вашей невиновности — фотографии, видеозаписи, показания свидетелей;
• Изучить представленные истцом доказательства, в первую очередь — отчет об оценке ущерба и акт о заливе жилого помещения;
• Подготовить возражение на исковое заявление относительно заявленных истцом требований.

Возражение должно быть обязательно подтверждено доказательствами. Например, если собственник пострадавшей квартиры не обращался в управляющую организацию для составления акта о заливе или не вызывал аварийную службу, следует взять соответствующую справку из УК. Если в отчете об оценке ущерба, предоставленном истцом, были обнаружены неточности или ошибки, следует подкрепить возражение ссылками на соответствующие законодательные акты и методики расчета ущерба.

Чем больше доказательств неправоты истца вы предоставите — тем больше вероятность, что суд или откажет в удовлетворении иска, или значительно уменьшит сумму возмещения. При необходимости можно потребовать и проведения судебной экспертизы, которую придется оплатить. Напомним, что в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, судебные издержки оплачиваются стороной, проигравшей дело. Если экспертиза докажет необоснованность требований истца, ему придется оплатить ответчику расходы на проведение экспертизы, а также траты на адвоката.

Частые вопросы юристам и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

Если вы затопили квартиру соседей снизу, не стоит сразу отчаиваться. Вполне возможно, что виновником аварии является управляющая компания. Вина УК неоспорима, если произошел прорыв стояков водоснабжения, канализации или системы отопления. Если все же виновником аварии являетесь вы, то можно попробовать добиться уменьшения выплаты или договориться, что вред будет возмещен с помощью сделанного вами ремонта.

Наибольшей проблемой для виновника аварии может стать судебное разбирательство, однако при грамотной подготовке к процессу можно добиться уменьшения суммы возмещения или вовсе выиграть дело. Помочь в этом может юридическая консультация, которую вы можете получить на нашем сайте.