Компенсация за пользование долей в квартире

Если собственники долевого имущества не смогли договориться о порядке использования жилья, заинтересованная сторона вправе рассчитывать на взыскание компенсации за пользование долей в квартире. Законом предусмотрено 2 варианта решения вопроса с компенсированием за долю – в судебном порядке, либо через мировое соглашение. Поскольку взаимоотношения с соседями часто оставляют желать лучшего, решение проблемы с используемой жилплощадью приходится искать в суде, опираясь на накопленную судебную практику.

Когда положена компенсация за долю?

Распоряжаться и пользоваться долевым имуществом сложнее, чем личной собственностью, поскольку приходится согласовывать с остальными собственниками любые действия, связанные с жилплощадью. Когда достичь взаимопонимания не удается, обращаются в суд для взыскания компенсации или определения порядка пользования жильем, если это возможно.

Порядок получения компенсации регулируется положениями гражданского законодательства, в частности ст. 247 ГК РФ. Собственник долевой недвижимости вправе требовать реализации своего права на пользование имуществом, а если это невозможно, получить компенсацию за использование его другим собственником (например, аренда, другой доход или пользование в личных целях).

Стороны могут самостоятельно договориться о денежной компенсации, однако чаще вопрос решается в принудительном порядке, на основании вступившего в силу судебного решения. Выплата проводится в пользу собственника, чьи имущественные права суд признал нарушенными.

За денежной компенсацией обращаются в суд на основании положений п. 2 ст. 247 и п. 3-4 ст. 252 ГК РФ, если:

1. Невозможно определить долю в натуре, в виде обособленной комнаты.
2. Доля представлена в виде небольшой территории в составе целой квартиры без определения порядка совместного владения.
3. Владелец доли халатно относится к исполнению обязательств по содержанию квартиры, накопил задолженность по ЖКХ.
4. Для истца доля – единственная недвижимость.
5. Владелец имеет прописку в оспариваемом жилом объекте.
6. Неоднократно предпринимались попытки вселения на свою жилплощадь.

Если в ходе судебного разбирательства суд признает долю незначительной, ее владелец получит компенсацию за свою жилплощадь в рамках процедуры принудительного выкупа согласно с. 252 ГК РФ.

Будет ли компенсация определяться как регулярная выплата в пользу владельца доли, либо как окончательное возмещение за имущество, которым собственник не может воспользоваться, зависит от конкретных обстоятельств возникновения спорной ситуации.

Способы компенсирования за использование доли

Выбор способа получения компенсации зависит от наличия согласия между всеми участниками долевого имущества:

1. Мирное соглашение собственников долей с определением суммы возмещения на регулярной основе, либо за полный перевод права на другого владельца.
2. Подача иска и взыскание компенсации в принудительном порядке.

Самый простой вариант для всех – мирное согласование условий дальнейшего пользования долей другим собственником, однако добиться взаимопонимания между всеми соседями – задача нелегкая. Чаще приходится обращаться в суд, решая вопрос через судебные разбирательства, апелляции, оспаривания в вышестоящих инстанциях.

Пошаговый алгоритм действий по принудительному взысканию

Если сразу не удалось договориться с другими собственниками, придется пройти длительную процедуру судебных разбирательств, для которых потребуется привлечение профессиональных юристов. Следуя пошаговой инструкции, процесс взыскания компенсации не покажется таким сложным.

Шаг 0. Досудебное урегулирование

Перед началом подготовки к судебному разбирательству следует предпринять попытку досудебного урегулирования, направив остальным собственникам предложение компенсировать за аренду или выкуп доли. Этот этап – обязательная часть процесса взыскания компенсации, даже если заранее известно, что собственники откажутся от выплаты возмещения. Суду необходимо письменное подтверждение, что истец пытался урегулировать вопрос до того, как обратиться с иском.

Шаг 1. Подготовка документации

Залог успешного судебного разбирательства – грамотное обоснование требований истца и предъявление убедительных доказательств. Именно доказательная база во много определяет, насколько собственник заинтересован в сохранении своей доли или вправе требовать регулярной компенсации. Чтобы получить денежную выплату, понадобится решение суда о невозможности определения порядка пользования недвижимостью и принудительного вселения.

К исковому заявлению необходимо приложить исчерпывающий пакет документации:

• Паспорт гражданина РФ (копия);
• Выписка из домовой книги;
• Приватизационный акт, свидетельство на наследство, договор о покупке – иной документ, дающий основание для установления права;
• Выписка ЕГРН из Росреестра;
• Судебные решения о невозможности определить порядок пользования и принудительно вселиться в квартиру;
• Платежный документ об оплаченной пошлине;
• Справка по лицевому счету о состоянии оплат по ЖКХ;
• Уведомление о добровольной выплате компенсации (копия);
• Справки об арендной плате, действующей на текущий момент для квартир с аналогичными характеристиками.

Могут потребоваться иные документы, которые позволят обосновать позицию истца и законность его требований.

Шаг 2. Составление иска

При составлении искового заявления придерживаются общих норм гражданско-процессуального законодательства. Рекомендуется на этапе подготовки иска привлечь опытного юриста, который вникнет в детали ситуации и досконально изучит возможности по защите прав истца.

При самостоятельном составлении иска следят, чтобы в нем были все обязательные реквизиты:

• Наименование судебной инстанции;
• Сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес, паспортные данные);
• Стоимость иска; (определяют по размеру компенсации);
• Причины подачи заявления;
• Ссылка на попытки добровольно урегулировать спор;
• Порядок расчета взыскиваемой суммы;
• Ссылки на законодательство;
• Сформулированные требования истца за определенный период времени;
• Перечень прилагаемых документов.

Когда заявление составлено, ниже ставят подпись с расшифровкой и датой. Количество экземпляров определяют по количеству участников судебного разбирательства плюс еще один для суда.

Шаг 3. Оплата госпошлины

Рассчитать государственную пошлину истец может самостоятельно, либо обращается за услугой к юристу или в оценочную компанию.

Для определения судебной пошлины используют положения налогового законодательства – ст. 333.19 НК РФ.

Шаг 4. Подача заявления в суд

Готовое исковое заявление вместе с пакетом прилагаемых документов передают через:

• Канцелярию суда лично;
• Представителя по доверенности;
• Почтовую отправку.

Иск подают в суд городской или районный по месту расположения квартиры, долей в которой владеет истец.

Если иск подает представитель, от него потребуется дополнительно нотариальная доверенность и паспорт. Если заявление подготовлено правильно и присутствуют все необходимые документы, судья примет его к рассмотрению и назначит дату первого заседания.

Шаг 5. Судебное разбирательство

Чтобы быть уверенным в донесении до суда своей позиции, истцу рекомендуется привлечь на помощь юриста. Профессиональная юридическая поддержка повысит шансы на удовлетворение требований истца.

Если доля истца незначительная, он может рассчитывать на компенсацию через принудительный выкуп другими собственниками. Обычно, суды идут навстречу при согласовании выкупа, если будут предоставлены доказательства, что владение долей нарушает права кого-либо из собственников, а сами стороны не могут согласовать сумму принудительного выкупа. Суд удовлетворит требования истца, если оспариваемое жилье окажется единственным.

Судебная практика по взысканию компенсации

Поскольку ситуации с компенсацией за пользование долей неоднозначны, не существует единой судебной практики по этому вопросу. Большое значение для удовлетворения требований истца играет правильная аргументация в суде и готовность к отстаиванию интересов в процессе заседаний. При определении размера компенсации суд будет исходить из проведенной независимой оценки.

Если нет возможности согласовать выкуп доли в судебном порядке, собственник может предложить свою часть имущества другим покупателям вместо взыскания компенсации.

По искам признания доли незначительной обычно судья прислушивается к позиции владельцев больших долей. Суд исходит из того, что основное назначение жилья – проживание, а в квартире, как правило, проживают владельцы самой крупной доли.

Решением Волжского городского суда № 2-4600/2018 2-86/2019 2-86/2019(2-4600/2018;)~М-4085/2018 М-4085/2018 от 29 января 2019 г. по делу № 2-4600/2018 назначена компенсация за 7/8 долю на основании расчетов, проведенных по инициативе суда независимым экспертным бюро. Выплата была определена на основании текущей стоимости аренды с учетом размера доли, которой пользуется собственник.

Решение Красносельского районного суда Костромской области № 2-273/2020 2-273/2020~М-247/2020 М-247/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-273/2020 урегулировало споры в отношении компенсации за 1/16, поскольку судом установлено, что реальный выдел невозможен, а собственник имеет другое место для постоянного проживания.

Решение Сызранского городского суда Самарской области № 2-1774/2020 2-1774/2020~М-1596/2020 М-1596/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-1774/2020 удовлетворило требование истца о разделе имущества с последующим прекращением долевой собственности согласно предложенного варианта.

Решение № 2-1101/2020 2-1101/2020(2-7469/2019;)~М-5829/2019 2-7469/2019 М-5829/2019 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-1101/2020 определило обязать собственника 1821\5000 доли в 1 комнатной квартире выплачивать компенсацию за пользование остальной части имущества, а также оплачивать коммунальные платежи на регулярной основе, поскольку проживание второго владельца доли невозможно обеспечить.

Юридические сложности при получении компенсации за долю

В процессе взыскания компенсации за собственную долю владелец сталкивается с противодействием со стороны другого собственника, не готового нести дополнительные расходы на оплату использования долевого имущества. Чтобы повысить шансы на удовлетворение требований истца, потребуется профессиональная юридическая поддержка.

Привлекая опытного юриста, истец вправе рассчитывать на грамотное составление иска и подготовку убедительной базы доказательств для суда, которые помогут добиться назначения компенсации за свою долю, используемую другими собственниками. Юрист поможет определить позицию на суде, в зависимости от того, планируется ли получать выплаты регулярно, или собственник намерен принудительно выкупить часть жилплощади, неиспользуемой другим владельцем.

Частые вопросы и ответы по теме компенсации за пользование долей